住まいの心理学（retour&kagewari）

部屋探しの優先順位（２）

今回は主に「賃料は安い方がよい」なる代表選手を改めて考えてみることをテーマに話を進めているところです。
※本日「家賃取り立て」に関する重要なニュースが入ってきてますが、このニュースは他の報道とからめて後日特集します。

▼”居心地”は必ずしも価格に比例しない
ここで現代的な「個性化の時代ですから優先順位に差があってこそ」が関係してきます。
部屋に求める寛ぎのイメージは各人様々に違っているワケで、
その中で「この安さは買いだ」って賢さを発見していくことがポイントになります、

今度は業界サイドから安い部屋への選択肢を誇張すると投資利回り的問題が更に深刻化するかのうな心配される筋もあるかもなので、誤解の無いように説明しておきます。
（一般の皆さんもここ本気で誤解されることも多いんですが、投資的運用による賃貸住居の利益は本気で薄利ですから：低金利政策との関係性の中で投資が伸びた背景ありますがここはあくまでも相対であって実利幅が大きいものではありません）
今回の「賃料は安い方がよい」方向の話は、結果として可処分所得が大きくなれば内需拡大にもなりますし”セカンドルームの促進”や、トータルとしての床面積の拡大に繋がり（安いって概念には賃料額が同じでも床面積の広い部屋って選択も含まれる）、総床面積的な意味での不動産マクロに対する供給過剰への調整という意味もあるので、何か殊更賃料相場の下落を期待するような話じゃありません（当然行き過ぎれば賃貸のシステムそのもも破綻するだけでなく再び資産デフレのトリガー引くことになります）。
　↓
ここはデフレ論議と似て、コストダウンが次の需要に循環する”内容”や”構造”にあればいいのであって、単体として過剰に心配するものじゃありません。

と、話は戻りますが、
代表的な事例を挙げますと
「この街で○万円ならば内容以前に有力だ」
「案外３点ユニットが悪くない」
「バランス釜は＝追炊きできるから全然問題なし」
「この街でこんぐらいの広さあれば十分過ぎるぐらい」
「和室の方が和室にも洋室にもなっていい」
（※昨今の若い方で本気でご存じ無い方あるかもですがサイズの合った絨毯敷くと和室は普通に洋室になります）
「家具が少ないのであまり広すぎない方が落ち着く」
「徒歩圏であれば徒歩何分とか気にしない」
（※近郊の場合：駅間が短いので現実的には徒歩12分表示までをアリとするって感じでしょう）
「間取りが２DKなら４帖半構成の30㎡台でも全然OK」
「ザックリ広めのストウゥデイオなら平米数はそれほど気にしない」
「低層アパートの防犯性を統計上再発見した」
「礼敷2/2で賃料安い方が私にとっては（所得ベースじゃやなく財務ベースで）リーズナブルだ」
挙げればキリが無いのでこの辺で、
な感じの話の中で「自分ならこれアリかな？」という項目があれば？
　↓
その数だけ「賃料は安い方がよい」の選択肢が一個増えるワケです。

「いやいやそんぐらいで大きな変化は無いでしょ」と考える方もいらっしゃるでしょう。
ところが、
実際空室調査の現場ではひとつふたつの違いが大幅な調査分母の変動に繋がることあるんですよ。

そして、更に重要なところなんですが、
「この安さは買いだ」って賢さの発見は妥協点の発見とは違うんです。
『にんじん？全然平気』
こういう世界です、
■規制が少ない分自由が増える→個性の発現可能性が高くなる。
な現象がですね（笑
心理的に言えば『優先順位のベストセラー』であっても起きる事があるって話です。

そーんなところを考えるキッカケとして、
こんな事考えて損はないですよ。
　↓
▼自分にとっての「この安さは買いだ」って賢さの中で落っこちているものないだろうか？

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部屋探しの優先順位（１）

個性化の時代ですから（笑
「優先順位に差があってこそ」
ここは間違いありません。
しかし腐っても共同幻想と言いましょうか普遍的な合理性があるのも確かです。
（あくまでも仮想上の普遍性ですが）
忘れちゃいけない『優先順位のベストセラー』のような発想ですね。

「賃料は安い方がよい」

言われなくても誰にでもわかってますよな声が聞こえてきそうなんですが、実際部屋探しの現場感覚としては「必ずしも王道かな？」な状況随分あるんです。
「少々希望より高くても」頻度として少ない無いですね、
”言われなくても誰にでもわかってますよ”の範囲には「日本は名実ともに先進国で豊かな国だ」って事も含まれていますから。
（昨今の景気失速で勘違いされることも多いですけれど、金融資産含めて日本の経済全体の力はとんでも無く豊かです。現在起きている問題は経済循環や流動性・労働分配率などシステムトラブルに近い）

心理的隙間と申しましょうか、
実は案外忘れられがちなのが
「賃料は安い方がよい」なんですよ。

更に心理的な背景を説明しますよ、
「どんな風に安い方がいいのか考えるのを忘れていたりする」
こういう事って在るんですよホントの話
なんとなく漠然と「安い」って概念が安かろう悪かろうの範囲で（所謂安モノ）、
ここ慎重に読んでください、
（読んでいるしりから同じ勘違いのループに嵌ることあるので）
■普段購入慣れしている消費財（洋服やら家電やらコスメやら食品やら嗜好品やら）なら『価格相応幻想』って自分ながら「眉唾リテラシーがけっこう厳しい」と思いませんか？

ところが心理的なトラップといいましょうかスキマといいましょうか、不動産資産なる社会性権威と関連フラグを持つ「部屋探し」となると反対に「眉唾リテラシーがマスキングされる」傾向もあるんです。

住居における合理性（２）

合理性といえば理屈に合っているだとか、理に適っているなど『理（ことわり）』が前提であって、何か常識的なまとまりとは全く関係ありません。
心理的に考えるならば「能書きが語れる」だとか『理（ことわり）』意味そのままでも「もっともな」だとか「わけ」とかで（語源的には『ことわり（断り）』と共通のものと説明される辞書もありますね）。
ザックリ言えば「何何がこうである」と自分なりに語れる「ワケ」というか「理屈」があるだろうかって事ですね。（そう決断する”ことわり”でもある）

つまりそれが予め（常識のように）予定されているのもおかしな話ですから、個性化時代の特に”東京シングル”などの階層にとっての合理性と言えば「個性の間との道理」といいましょうか「そう（自分を）名乗る中で語られる内容（わけ・理屈）」のようなものとなります。

前回のエントリーに補足するならば、
「個性との関連性が本命」となりますから「＝非常識」では決して無いのですが、偶然一致する常識的選択の中でも（その中でも）少々非常識かなと思える部分が「個性としての道理」となりますから（笑
（モロ心理学の話になってしまっていて少々難解になってますがご容赦くださいっ）
選択が「常識的？非常識的？云々」では無くて（それは当然「大上段に非常識宣言」するもの当然大アリです）、非常識とも見えるところ（不条理）に個性が実存するひとつの証明みたいな話です。
（ここも実存主義ほど大上段な話じゃないのですが、えーそれに類する話みたいな）

わかりやすい言葉でたとえると『チャームポイントの選択（とか宣言）』でしょうか、
「部屋探しでそんなに複数の選択肢なんて無いでしょ」なお言葉も聞こえてきそうですが、その判断から常識的過ぎなんですよ。
『街選び東西南北・安い方なら選びたい放題・SOHOなど仕事と関連すれば賃料が高くてもワリに合う』これだけでも選択肢は山ほど出てきます、
東京の面白さはこういった自由度であって（というかだから東京に暮らしているんですし）、それを最初から「選択肢なんて無いでしょ」と言っていたら東京の暮らしを選んでいる事そのものへの論理矛盾になってしまいますからね。
（東京の場合「転職」すら選択肢なんですし）

自分の中で辻褄が合うってこういう選択かな？
心理的にはこういうところが本音対決的にプルーフされていないケースって現代社会の場合多々ありますから、意識的にシミュレーションしておいて損無いのですホントの話。
肩ひじ張らずに気ままに選びたいものですよね、

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住居における合理性（１）

抽象概念として「いい部屋」なんていうステレオタイプな雛形は存在しないことは随分語ってきたところでもあるんですが、
そんなキャッチコピーが潜在的に意図している内容ってものは『合理性』のことなのでしょうね。

てことは、住居における合理性を詰めて考えていくと→「所謂キャッチコピーとしての抽象概念である”いい部屋”なるイメージ」の意図した結果に結びつくのだと思います。
当然各人が求める『住居における合理性』ってものはバラつきます。
・仕事関係の利便性
・帰った感の強い部屋
・趣味性優先
・高い設備の堅い選択
（・意外性なんてのもあるかもしれません）

部屋探しの前のシミュレーションとして、こんな風にいくつかのパターンを想定して選択肢として特定してみるのもお勧めです。
事前に想定して「選び終わっておく」と、実際に希望する部屋の『求める方向性』であるとか『優先順位（トレードオフ）』が鮮明になりますから、風評であるとか先入観でリミッターがかかって曖昧な選択に歩留まりするような失敗がありません。

それだけでなく、
「考えてみるとそれほどじゃないような？」
心理的にはこういった現象誰しもあるもので、意識の固着といいましょうか、一種の象徴化ですね。
連想トリガーと言い換えてもいんですが、本音とは違うのに「その言葉にはどうにも引っ張られる」（フェチシズムとは違うんですが論理構造は似たようなものです）現象があります。
この現象を中和するのは案外簡単なんです。
「だったらいいなぁ」と実現可能性の無い空想レベルのままだと延々と継続してしまい場合によると希求する気分も強化される事もあるんですが、
「実際にそれが手に入ってしまったとしたら本音はどう？」とですねリアルな話（空想レベルの反対で実現してしまう前提に切り替える）で想定してみるんです。
大概はリアルな想定で「切れます」（笑
「いやぁ思うだけだとあーでも無いこーでも無いととりとめもなくとどまる事も無いのだけれど、目の前にあってさあどうぞと言われるとなんていうか”それほどでも”」のように、自分でも不思議に思うぐらい『本音では執着無い』結論だったりするのです。

のようにですね、
実際に選択肢として具体的にイメージして比較することで「日常としての暮らしにおけるリアルな合理性」が”初めて”はっきりする事もあるワケです。
人って何かしら空想レベルだけの”何とやら”みたいなものを温存していたりするものです。
これは「空想レベル＝本音対決無し」の図式なんですが、
勘違いしていけないのは『本音対決は”常識化”では無い』ところです。
個性化の時代の個人の本音がステレオタイプ化するとすれば（偶然一致することはあっても）それは論理矛盾ですから、いかにも”常識的”選択が負けで普段は冗談だろみたいに思っていた方が『勝つ』ケースだって山ほどあるって事です。
自分の中の合理性って話ですからね、

＜つづく＞

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リビング系デザインへの変遷

１LDK・１Rストゥディオ・居室8帖等の人気もそうですが「茶の間よりリビング」と申しましょうかシングル向けの１Rであっても居室を寝室系やゴロ寝系より「デザインとしてリビング的に使いたい」傾向が高まっているのは事実です。
本質的には引き戸の押入れの方が（引きしろデッドスペースの関係で）クローゼット様式より床面積の効率は高いのですが、収納はクローゼットタイプの方がその人気も高い。

『なかなか座ることないソファーの失敗』など、様々な変遷の中現代に到達しているところですがリビング系のデザインで部屋を纏めたい方向性は確かなのでしょう。
（それが答えという趣旨ではなく”アイデアの方向性”として存在する傾向という意味で）

防犯性の話の時に紹介したガーデニングのパーツが使える件にしても、デザイン性として同様のものがあると思うんですよね。
言い換えれば日本の極端なフローリング志向（欧米的には居室はカーペットがデフォ）も「リビング系のデザイン」を意図したものでしょうから実際の暮らし方はゴロ寝でもインテリア等でリビング系を表現したいって狙いはあると思います。

この辺の心理って、日本建築における『庭と縁側』じゃないですが、日本の場合屋内で靴を脱ぐのは間違い無いながら縁側の襖を開け放つとフルオープンで庭だみたいな設計ありますよね。（パーソナルスペースの構築に重点を置くとその反対に茶室設計となって出入り口も意図的に狭く造る）
洋室における掃出し窓（防犯性や暖房論議で本来は腰高窓が好ましいと話に出た奴です）の普及も、実態はベランダ・バルコニーの塀の内側コンクリートを眺めているような状況多いながらも（リスクを取ってでも）庭と縁側に通じる「フルオープン」な雰囲気を求める心理的に存在すると考えることもできます。

なので存外に屋外系のインテリアがあると
「そのデザイン性で十分目的が達成されるのではないか？」
と考えるワケです。
たとえば窓は腰高のままベランダ・バルコニーレスでも室内にシンボルツリーのようなグリーンがあれば目的達成で→「ソファーまではいらないな」みたいな。
室内にグリーンを設置する場合流石に床の仕上げがカーペットじゃ置きにくいですものね。
ガーデニングアイアン系のインテリアもアリになるのが納得いきます。
（深層心理の理想像は”中庭のあるマンション”なのかもしれません）

防犯性の続報です（２）

案外大事なのが一石二鳥（デザイン性も欲しい）だとするとですね、
主に遮音性であるとか光熱費をセーブするものですが、防犯性として効果も発揮する『二重窓』も大いに検討したいところ。
サッシ毎交換となると非常に高価な上工事も大規模になるんですが（本当の高級サッシって建て付けもしっかりしているので工事規模もより大きくなります）、だからといって諦めてしまうのも建設的とは思えません。

後付で工事も小規模な『二重窓建材』というものは存在しておりまして、
YKK APの『プラマードU』
http://www.ykkap.co.jp/search/item/itempage/Cate0002/Genre0007/index.asp

TOSTEMの『インプラス』
http://tostem-online.com/shop/contents1/mado_inp.aspx

建材の名前で検索すると最寄の工務店もみつかるみたいな感じになってます。
こちらも確かに分譲であるとか一戸建てのオーナーであるとか大家さんが導入検討する工事になりますが、光熱費の節約など対価がはっきりしていますから「今契約6年目で今度4年はまだ更新間違い無い」とか判断ある時には”入居者負担の工事”として大家さんに相談してみる価値はあるかもです。
（それだけ入居実績があれば相談できる可能性も高く、同時にそれだけ以降継続的に暮らす予定がないと減価償却的に割りが合わない）
※ご覧になっている大家さんで二重窓検討していれば上記「後付け加工の二重窓」工事費用は決して高くないので検討されてはいかがでしょう（１階の部屋限定など）。デザイン性含めてかなり高ポイントじゃないかと思いますね。

この辺の二重窓には「鍵も二重になるので防犯性の向上」も見込めます（特に窓破り）、

と、ここまでの紹介だけなら面白みに欠けますからDIY編で考えてみましょう。

防犯性の続報です（１）

窓の防御に関して建材メーカーが詳しい解説しています。
■前回レポートはこちら
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2009/11/post-1215.html
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2009/11/post-7444.html
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2009/11/post-2d11.html

『セフティ・ルーバーWINDOWを開発発売』
（サイト内ニュースリリース）
http://www.fujisash.co.jp/hp/news/news2003/news030717_seft.htm
注目すべきとろを引用しますと
海外からは、日本住宅の窓は、開口部が大きくガラスを破れば侵入出来るので、全く無防備という評価をされています。この点、欧米の住宅は歴史的に組積構造から出発しているので窓開口部が小さく、窓の形式も開き窓など壁の面に直角に開閉する窓が多い。これに対し、日本住宅の歴史は架構構造のため、土台、柱、梁の構造で開口部が大きく、窓を開けても常に半分は閉っている、いわゆる引違い窓が主流です。この引違い窓は防犯対策がしにくいという難点があり、・・・

※参考までに『組積構造』とはレンガなどを積んで壁を作って（木造等の”フレーム設計”では無く壁建て式のように）積み上げたところに屋根を置く設計の事。

当該商品がこちら
http://www.fujisash.co.jp/hp/special/safty/index.htm
この商品の開発主眼のひとつは『マンションには構造上雨戸が無い』ためです。
　↑
ちょうど前回のレポートで考えていた話の延長上の商品となりますが、建材メーカーの商品だけに本体をホームセンターで購入して→DIYで簡単に取り付けとはいきません。

防犯性＝犯罪者にとって”難攻なイメージを与える”が基本となりますから、窓の施錠に関しても簡単な暗証番号式の商品もあります。
（外から鍵のある窓を三角破りしても暗証番号は操作できない）
こういう細かい対応も（被害件数の実態から逆算すれば）多分に心理的なものである『防犯性』にとって有効な対策になります。
※押し付け式の補助錠をプラスするのも同じ効果があります

さらに発想を膨らませてみるとですね、

駅近論争（２）

さてあなたはどちら派でしょうか？
「乗り継ぎや降車駅の階段近くに合わせた位置に乗る」
（仮にタイプ１とします）
「先頭か最後尾か空いている方の端よりの位置に乗る」
（仮にタイプ２とします）
各駅で出入り口が又違うので（先頭や最後尾方向だけが出入り口の駅も多い）、同じ路線の中でもどこ駅から乗ってどこ駅で降りるのかによっても違いはあるにはあるんですが、上記二者の違いは心理的な駅徒歩選択タイプの差異と一致するかもしれません。

前者（タイプ１）は何がどうあるとうと駅徒歩時間が短い方が体感楽であり、
後者は駅徒歩時間自体は長くても乗り降りが楽だとか案外座れるチャンスがあるとか乗車中の環境もその条件に含まれている事になります。

心理的にはどっちがどっちということではなく（脳内の快不快判定自体違っているとも言えるので）、ここはタイプに応じて駅近を考えたいところ。
この思考には派生する条件も考えられるんです、

『通勤ルート・トータルの環境選択』です
駅徒歩ってその環境の一部の条件に過ぎませんからね。
のんびりした商店街を歩くと「歩いた感が少ない」ものですが、選択がタイプ１の場合あんまし関係無いかもしれないのです。
脳内のフラグが歩いている感覚っていうより時々確認される時計の進み具合にストレス反応出ているとすれば、風景がリラックス系なので楽だって認知は「そりゃ後回しだわ」となりますからね（笑
音を感知する脳内グラフィックイコライザーの話じゃありませんが、体感されるストレスには個人差があるので（映画館の座席はどの位置が好きかみたいな）、友人のアドバイスなどに頼りすぎると（人が違うんですから）間違っちゃう事もあります。

駅近論争（１）

不動産の駅徒歩表示の基準は公正取引委員会の指導で確定していて、
分速80mで計測されます。
（大人がサクサクとウォーキングするぐらいの速度）
地図上などで駅出口からの距離を計測して→80mで割り算するって事です、
よく実測値は＋１，２分なんていいますが計測自体は基準にのっとったものなので「歩いて確かめる」のが一番には違いありません。
信号の数や歩きやすさってところから違いますからね。

一番困るのは『デカイ駅』かもしれません（笑
仮に新宿駅南口であれば改札も近いですから時間的にはほぼジャストかもですが、西口の地下出入り口ともなると場所にもよりますが、果たして目的の電車ホームまで何分かってわからないですものね。
地下深いので有名な大江戸線ともなると「エスカレーター長いって」な事も頻繁ですから（しかも何度も折り返しみたいな）、駅の地上出入り口までの到達が近くても予定している電車に乗れるのかってここは別物になります。

駅近度を考える上で、作りのシンプルな駅の方が有利になるのは間違いありません。
その代わり大きな駅じゃないと座れる確率も低くなっちゃいますが、
難しい選択で、駅のホームってもう少し簡単に延長できないものなのでしょうかね？
実数は持ってませんが、ヨーロッパでは日本のような通勤ラッシュは無いって話もあるようで、単純に考えれば○両編成の数を増やせば解決するんじゃなかろうかと思うんですが、よっぽど難しいのでしょうか。
吉祥寺の井の頭線なんか（暫定なんだと思うですが）駅のホームがもうね「これはコンサート会場の増設フロアでしょうか」ってぐらいの勢い（コンパネ張っただけ）で随分長いことたってます。あれでも強度計算はしている筈なので、そんなにガチで作らなくても大丈夫なのじゃないかと思うんですが、、、
※地下鉄のホーム延長は絶望的かと思いますが。

話を戻して駅のスケールってところ考えていくと、
私鉄沿線には「快速・急行・通勤快速」など様々あって、できれば各駅オンリーの利用駅を避けたい場合も出てくると思いますが、ここもケースバイケースなんですよね、
電車の混雑具合が全然違う場合もあるからです。

流石に通勤時間帯を使って乗車実験するのはやり過ぎだと思いますが、
一度も降りたことの無い駅で部屋探しをする時には、少なくとも一度は電車に乗って希望駅全ての乗り降り関係抑えておきたいところです。
駅徒歩10分以内で考えた場合、上記の「混雑具合やホームまでのアクセス」がその３割～関係しちゃいますから引っ越した後の通勤時間が思惑と違っちゃう事も大いにあり得ます。
※殺人的な通勤ラッシュの路線として有名なんてこともあるので事前に調べておきたいところ
考えてみれば駅徒歩5分の主要駅におけるホーム到達時間より、その隣の中規模駅徒歩7分の方が早いって事は十分あり得ますからね。

＜つづく＞

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睡眠と部屋（後）

思えば日本の居室が和室盛んなりし頃、これほど安眠論議があったかと言えば（今よりよっぽど遮音性能などは劣っている筈なのに）それほどじゃ無かった筈です。
広さや隣室の存在や遮音性能以上に『視感的な印象』が鍵を握っているのじゃないかと思います。和室なんで隣室と襖一枚（廊下があるのがポイントなんですが）であっても普通なんですからね、

例の「靴を脱ぐ文化」って部分もありますが、
襖にしろ障子にしろ個室が区切られている認識度が”デザイン的に高い”んですよ。
厚手であっても「カーテンはカーテンです」、ぴしっと障子が閉められた部屋と比較するとプライバシー度が全然違ってくる。
極端に言えば”布で見えなくしているだけ”ですからね。
考えるに西洋建築導入時に「プライバシー度が交代しかねない合理性」を追求しちゃった側面無いでしょうか。ここ日本特有の心理として、
「靴を脱ぐのにフローリングだ」とか
「西洋では寝室の床はカーペットの方が自然」とか
「家幻想的にシングル賃貸住居でも各室に洗濯機置き場がマストになった（西洋建築で共同住宅ならランドリーの方が自然じゃないか？）」とか
高度経済成長時の和洋折衷に少々無理筋なところもあったのじゃないかと思うんです。

随分前の「靴を脱ぐ文化」の話した時も、居室が一部屋しかないのに寝室よりのデザインではなくてリビング系のデザインにもっていきがちの結果（フローリングしかり）、１Kモデルルームにベッドがレイアウトされていない等『無理筋』が散見されていたのは暗黙の事実で、
外壁塀型のベランダ・バルコニーを各戸の物干しと捉えた結果はきだし窓がマストになってしまい（昭和レトロで正当モダンデザインならフラワーボックスで腰高窓のが自然）、１Kや１DKなのに居室が『田舎の一戸建ての台所＋リビングダイニングの縮小版』みたいになってしまった側面あるんです。

考えてください、
「実家の台所とかダイニングの床で寝る」
どう転んでも落ち着きませんよね？

睡眠と部屋（前）

睡眠時間の適正値って個々人違いますし、世界ビックリ的なネタとしては眠らなくてもまったく平気な人もいるようですが、有体に考えれば住まいにおいて「寝るところ」な位置づけは高い位置にあるでしょう。
ゆっくり眠れる環境とかって聞けば基本性能の宣伝文句です。

間取り設計で言えば、特にシングルタイプの場合ベッドの登場以来ひと間で寝室とリビングの共用から部屋の使い勝手が共存に変わったので
（→6帖全体が寝室と居間に交代する方式から考えると）
全般に部屋の広さが6帖以上にならないものかってニーズが高まったいると言えます。
１LDKのような豪華版が誰しもに可能とはなりませんから、実際のところは幅の狭いスリム型のシングルベッドの登場やリビングそのものも寝転がり型とする事で一時流行った二人掛けソファーがお払い箱になるだとか、何気に試行錯誤が続いている状態です。

設計上は6帖ベースがほとんどですから、突然8帖間がシングルルームのデフォルトになるなんて事は物理的に不可能ですからね。
そっち方面の探し方は別の話になっちゃいますので、
（その話は今度別の機会に）

話を使い勝手に戻します、
「床面積を贅沢に使える１LDKの何が便利なのか」
ここから考えると、
何が便利って寝室を寝たままほったらかしにしてもイイという楽々さに尽きるでしょう。
他、安眠ってレベルで考えると部屋が12帖とか広すぎると感じのいい間接照明とか無いと寝るにも落ち着かないですからそこそこインテリアにもお金がかかるといいましょうか、そこまで余裕が無いと”決まりが悪い”ってことにもなります（賃料が高くてもある程度出来合いの内装のあるストゥディオはそいうニーズに合わせて存在しているようにも思います→賃料が高くなってもクレバー）。
ある意味１LDKが優れているのは寝室が分離して6帖だからって部分大きいのかも知れない。

と、ここで立ち止まってみる。

引越しの検討（３）

何か大きな転換点とするみたいなテーマは無く、
現在に十分満足していて保守本道→正攻法で住居性能を向上させたい場合。
一見注意点なんか無いのではと思ってしまいますが、賃料上限を外すと言っても無制限に外せないのは言うまでもありません。
どんな風にクレバーさを発揮させていくと”吉”か考えてみましょう。

いきなり例外的なところから考えますが、
オプション的な発想に「郊外に移動して相場的に居住性能を向上させる」な手法があるのも確かです。
しかし経験的には少々の郊外でも大きく相場は変わりませんから”ここ注意”です。
解説しますと、
賃料相場もそのまま市場ですから”需要と供給のバランス”で決まるのですが、人気の街なので高いのじゃないかしら的に需要サイドは折り込まれている事が多いのに対して、案外軽視されているのは「供給」の方なんです。

最も多くある勘違いは「ちょっと郊外でRCマンションを探す」とかですね、
事情がわかっている方ならピンとくるのじゃないかと思いますが、
郊外はそもそも中高層建築が制限されているケースが多いですから”非木造建築が元々少ない”ワケですよ、最初から「供給が少ない」だけでなく、都市計画上の階層制限や土地担保評価の関係で中規模以下になると戸数も少なくなりますよね（棟数だけでなく）、
で、風評的に（実は漠然と）「なにげにマンション希望で」な人は多い。
同時に都市開発の歴史は郊外浅いので古築リースナブルの存在が希薄、その上都心部であれば分譲賃貸の形で”利回り計算で賃料が中古売買価格に連動する”タイプが多くありますが、郊外の場合そのタイプが少ない（他にも理由は多数）。
とかなんとかで、中途半端な郊外でRCマンションを探しても賃下げ効果は僅かなんですよ。
チェスタートンのパラドックス（木の葉を隠すなら森へ）の『逆？』じゃないですが、下手するとRCマンションの場合「このタイプなら都心部の方が安いかも」な現象が発生する事もあります。

引越しの検討（２）

そもそも引越しすると何かが変わるのかって話は、ここのとこ何気に話している『縁とか運』であるとか『不動産の地政学的な流れ』みたいなところで説明済みであると、
「何かが変わる」を与件にして強引に話を進めます（笑

となると選択のポイントとなる”キャラクター設定”が大事になります。
「どこでもいいから好きに選んでくれ」のような無頼漢の極みみたいな人もいるかもですが、流石にそれは無茶かと思います。
意図というか狙いを定めて引越ししたいところ、
ここは「優先順位付け」でしょう。
優先順位付けのコントラストをはっきりさせると”選択性”も連動してはっきりします。
どういう手法かといいますと
「千駄ヶ谷に暮らす、他問わず」
「古築一戸建てに暮らす、他問わず」
「RCマンション”らしい”ガッチリした奴、他問わず」
「神奈川寄りの池上線で、むしろ神奈川でもOK」
「繁華街のビルみたいな部屋（下階店舗可）」
「木造バランス釜和室６万以下、他問わず」

重要なポイントは『他問わず』部分です。
仕分けがあるとすると「賃料上限と、お風呂はあってね、トイレは洋式」ぐらいでしょう（７万以上なら洗濯機置場室内もアリでしょうけれど）。
実に簡単な話で、あれやこれやと条件を後ろにくっつければくっつけるほど最優先のポイントがぼやけてきます（マスキング効果）。
ここですね、問い合わせしている側だとわかりにくいと思うんですけれど、実際に国土交通省のDATA検索している側だと鮮明に”勿体無い感”あるんです。
なかなか狙いの部屋が見つからないときには、微妙に検索パラメーターを変化させるのが常ですが、その中で「おーーこれはなんですか」みたいな部屋のひとつやふたつあるんですよ実際。しかし、マストの条件が並べば並ぶほど「惜しいっ、えーこれNGだな」となる。
私は個人的にあんまりにも勿体無いので『参考資料』として紹介だけはしますが、マストの条件でサクっと割り切って調査してしまうと「その空室資料を目にする事も無い」のです。

思いません？
テーマが『縁とか運』ですよ
だとすると「おーーこれはなんですか」の出現は最も重要なキモです。
こんなのあるんだ的レア度との遭遇を捨てちゃったら意味無いですよね、

引越しの検討（１）

随分前に「引越ししない選択」なタイトルで書いた事がある話の延長戦になりますが、
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/03/post-8056.html
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/03/post-f353.html

『運や縁起』に大きく関わる引越しなる”節目”を有効に使えるならば大きな武器になるのも確かな話なので、
「勝負どころをどういう形で見極めるべきか」
そんな方向性を考えてみます。
言うなら前レポートが「しない選択」、
今回は反対に「する選択」てな感じですね。

このブログのテーマには『東京での暮らし』があります、
事、賃貸で考える時東京ほど選択肢の多い街は無いのであって、人生の選択においてその数の多さは「人や仕事」同様に『だから東京』な要素のひとつです。
半ば都市国家並のスケールのこの街は、世界的にも有数の存在ですから「○○な街へ引越ししようか」って選択は常に有効なのも間違いありません。

なんでしょね以前の「しない選択」の時には”漠然とじゃ余計にスキがうまれる”リスクの話だったかと思いますが、
確信犯的に”狙う”のであれば「その反対に大いに効果的」でもあるって事です。

初回はシンプルに初期費用の話をしてみようかと思います。
巷で初期費用といえば常に＝礼敷論になりがちですが、これはズバリ間違いなんです。
業界的に言えば礼敷０は法人契約なんかでお勧めのスタイルで（経費的に）、個人契約で礼敷０って言うと（どちらにしろ保障会社がマストになるので完全な０ではない）、賃料割り増し契約の準マンスリーのような位置づけですから腰を落ち着けた暮らしには適切なスタイルになりません。転勤で単身赴任とかならあれですが、

このブログのテーマのひとつは”東京シングル”ですから、シングル限定で考えますが初期費用を抑える最も有効な方法は「賃料上限を下げる」事です。
法則性とまで言いませんが、賃料スケールが下がると部屋単体の資産価値評価も下がるので礼敷も自動的に少し条件が下がるケースも多くなりますし（礼敷と言っても事実上保証金→評価の前提は専有部分の資産評価）、現在の住まいが次の部屋より賃料が高い前提となれば解約後の敷金返却額に余裕がありますから（次の部屋が敷２でも余る）、初期費用の負担は大きく後退します。

あえて賃料上限を下げる必要はどこにあるの？と疑問に思う方もいるかもなんですが、
ここはトレードオフです、
今回の話は「引越しによって確信犯的に縁や運などを切り返す”気まぐれ”」といいましょうか（笑、東京特有の選択権の行使が前提なのであって、住居性能のグレードアップは優先順位が低いのであって、この条件で初期費用がポイントになるなら→「賃料上限引き下げ」は合理的な決定になりますからね。

心理的にも、何事も常に無限の自由から選択されるより”何らかの枷”がある方が選択はスムーズなもので、シナリオ人物設定的に考えれば「その枷がアイデンティティー設定」ともなりますから、仮に「初期費用がな～」な枷があるならここを好意的に捕らえて選んでしまえばいいのです。
実際少々賃料上限下げたってですね「初心にかえる」みたいなものですよっ

＜つづく＞

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社会における契約の話（所有権とか）（後）

不動産における所有権等における「社会的合理性」の幅ってどんなものでしょう。

それこそ『絶対権』のように考えればズバリ相続税の徴収は所有権の侵害になります。
（単純に住宅として利用している不動産の売却に関しては免税措置とかありますが）
個人的には現行の相続税の体系はGHQの新たな財閥勃興阻止と現行財閥の解体なんてーな意味があったので、無理のある農地法同様に是非改正していただきたいと思うんですが、
とにもかくにも法的解釈としても『絶対権』のような所有権は「保障されていない」。

SFじゃないですが、
将来、高齢者の福祉とバーターで相続対象者の無い高齢者の資産は（当然国民総背番号制で）自動的に国有資産に編入されるとか考えられない話でも無い、
造語として『後期先進国』なんて概念があれば、その人口の維持は必ずしも血縁関係における出産に過度に依存しなくなるのも想定の範囲でしょう（未来には超高寿命化や国内ロボット資産の生産性なんて概念も登場しそうですし、広い意味で後期先進国は多国間における”都市部”を意味してくる→コスモポリタン化）。
何も左翼社会主義的発想と無関係に「所有権は流動性無しに考えられない存在」になります、そもそも人生の時間的幅が拡大するので（大人としての稼動時間が各20年オーダーで1期2期3期とか）終身雇用の概念と無関係なところから文明論的に転職の無い人生は存在しなくなるかもしれません。→余計に流動性の高い所有権の概念が期待されてくる。

民主主義がそうであるように、
一票の重みじゃ無いですが、地権者の重みって社会性も尊重されるべきもので（マンション建設反対運動とかも）、「その権利の軽重」は論議の必要あるんだと思います。
ここも所有権に社会性が内包されているからこそ合理性が発生するのであって、「誰かの所有物」的個別性が高くなってしまうと「ウチの敷地に入ってくるな」系の”心理的な過度の所有感”の方向にいってしまうので、社会的合理性は反比例して落っこちてしまうのです。
※一見矛盾するような話なんですが『分譲マンション』で考えるとわかりやすいかと、
　↓
分譲マンションの管理組合の議決には「当該マンションの資産価値の保持」って要素も当然含まれてきます。棟全体が寄与する資産価値のファンダメンタルは個別に存在しますから、各個室単体で個別に資産価値を維持することは限界あります（一種の共同体社会）。
社会性の認知は＝「個別所有権における権益の限界」になりますが同時に「個別所有権部分の資産保全」でもあるので、両者を繋ぐ鍵は『社会性』になります。

社会における契約の話（所有権とか）（前）

社会心理的な話になるので少々難解になるかもなんですが気長にお付き合いください。

いきなりですがひとつパラドックスです。
『自分の土地の地下に石油資源を発見』
ここ掘れワンワンみたいな話が実際にあったとします、
そして（まー科学的にも100％あり得ない話なんですが）その深さが地球の半径の半分ほどだった時→『所有権面積は激減』しますよね？
地球丸いですから、

反対に成層圏まで突破せんばかりに高いタワー型マンションを建造すると
→『空中権は倍増』する、
地球丸いですからね。
同じ発想で言えば地球が毎年巨大化していくと、
所有している土地も比例して拡大成長します。

なんの話かっていうと、
つまり、最深部のコアまで掘り進むと土地所有権は「点になり」事実上消滅する。
（超高層タワー型マンションの土地所有権の大きさの話どころじゃなく）
しかし、この話がナンセンスなのは「流石に成層圏から上とか地球のコア深度まで所有権を主張する人はいない」からです。

よく考えてみてくてください、
どういう事でしょうか？
「ある程度の幅（空中権と地下埋蔵物の権利）の表面的な所有権です」
これって事実上土地所有権における心理的認識って「地球は平面だ」レベルだって事になりませんか？

地脈のようなもの（３）

この話も何度かしたかしらと思うんですが、
実際に空室資料を集める段になってから部屋探しが長期化すると”事実上失敗”なのです。
私は競馬とか全く詳しく無いのですが、、たとえるなら「実際に空室資料を集める段階」って言えば→「既に競馬場に入っている状態」に相当します。
その”第○節”みたいなタイミングで選択を避けると＝次週のレースに繰越となるので
→単体で考えると”何ら確率に影響しない”。
そこによっぽどの拘りがある場合その（賭けの）前提条件は「勝ち負けに無関係でも”特定の馬が出走するのが条件”」となるので
→ここを部屋探しにたとえるなら
”部屋の内容や条件に関わらず○○なタイプ（或いは特定棟の指定とか）が絶対である”（適合すれば内見する前から契約確定級の”より掛け率の高い勝負師”みたいな）とかって話になりますが、
一般的に部屋探しの長期化（乃至”イロイロ長期間で見てみたい”）は「漠然と」なケースがが大半で（条件的に最初から無理ってパターンは例外ですが）、
豪腕勝負師的じゃないんですよ。
※心理学的に言えば「漠然と」に流れると→よりステレオタイプな選択肢に引っ張られる。

つまり「事実上部屋探しのコンセプト段階が詰められていない」って意味で、
「長期化してしまう」のでも「長期に探したい」のでも無く
「長期化して当たり前」なんです。
（ここで使われている”長期化”の暗韻が”失敗”とか”見送り”にかかっているのわかりますよね？）

競馬にたとえるなら『競馬新聞で検討中』の段階で、十分考えが纏まっていないって事です。これじゃ買っても負けてもどこか後悔が残りますよね→「見送り」という名の長期化ループに陥る可能性があるんです（同時に賃料上昇ベクトル発生）。
ですから狙いが曖昧なまま本番に相当する空室資料を集めてしまうより、ネット情報等で相場だけを確認して十分に『散歩（偵察）する等してコンセプトを詰める』方が遥かに成功率が上がります。
なんでしょう「狙い目も無く探す」って事は「やみくもに探す」に限りなく近い行為になってしまいますから。
やっぱり”ハイリスク”です、

地脈のようなもの（２）

さて『都心部＋近郊＋郊外』のように散歩をしてみて何を感じると参考になるのか？
たとえばですね、
地域の不文律みたいな形で「お酒の飲める店や風俗店舗のある商業地」こういった商業区画は半ば地域の自主規制みたいな形（都市計画における用途指定とは又別に）で特定区画にまとまっていたりします。事実上隣町との協定で”風俗は○○駅だけ”とか棲み分けするケースもありますが、こういうポイント見ていくと「あーこっちはシングルなアパートがあるかな」であるとか「なるほど高層低層指定ってこういうことか、確かに中高層マンションは幹線道路沿いにならないと存在しないんだ」的世界から、
「幹線道路」「商業地（物販軽飲食系）」「商業地（重飲食アルコール・風俗可）」「低層一戸建て地域」「共同住宅のある地域」この辺が分散しているのがわかる筈です。

あまり意識したこと無いかも知れませんが、純然とした一戸建て地域にはアパートすら無い場合もあるので、皆さん思う以上に区画はキャラクター別に分かれていたりするんです。
そこでー（ここは間取りと同じで）各キャラクターがどの位置にあるのかとか、その商業区画にはどんな店舗が多いのかとかで街のキャラや「その街特有の地理的な脈目」みたいなものが見えてきます。
これだけだと一つの街の中の南がいいかとか北がいいかみたいな限定的な話になってしまうので内見の時には使えますが、今回のテーマである『地脈のようなもの』にまでは至りません。
さらにここを膨らませていくとですね、
この散歩を『都心部＋近郊＋郊外』のように特定路線で行うと、都心部は”ターミナル駅”になりますから川にたとえればダムみたいなもので、その沿線の先に暮らす人達の消費に関するひとつのポイントを形成しますから、勢い沿線のターミナル駅と各駅の街にはやはり相関関係があるんですよ。街柄ってだけでなく役割分担みたいなものです、
又、ターミナル駅の乗り降り客の客筋や『動き方（これ本当に違うんですよね）』から沿線の社会性が覗ける事もあります（難しい話じゃなくて子供が多いとかそんな雰囲気を確認できるだけでもなんとなくイメージ掴める筈です）。

地脈のようなもの（１）

少々オカルトっぽいと思われるかもなんですが、以前から”地勢”とか”場”とか”流れ”とか様々な方向で話している『街の地政学的雰囲気』の話です。
基本”高台”や”風上”のように本当に戦術上の要点が「いいとこ」となるのは東京を都市国家的に見れば明らかで、土地の利用がもっぱら耕作地の時には”利水”だったりするワケで街のキャラクターに応じて流れというか地脈というか経済導線というかその地域における地勢上の位置関係は街並みの”並”における順位性があるのは確かで、

簡単に言えば「お花見のときの場所取り」じゃないですが、
なんとなくここがよさそうだって嗅覚は誰にでもある話しです。
でー、不動産の土地評価はそれほどその流れに厳密では無いので（土地単体の形であるとか土地単体の変動要因もある）、案外選べるものです。

又難解な話で恐縮なんですが、
賃貸で場所が選べるって話は説明の必要無いでしょうし、
分譲や中古マンションの購入でも郊外が都心部かで随分違うワケですし、物件固有の内容を重視するのも大事と言えば大事ですが、『どんな街のどの辺か』って世界の方がより大事なのじゃないかと思うんです。
ここ勘違いされると困っちゃうんですが、
所謂ひとつの”いいとこ”を薦めようって話じゃ無いのです。
個性ってものがあるんですから、
現代日本は民主主義の時代です。
「スローで緩い街に暮らしたい」「保守本道のいいとこに足場が欲しい」「プチブル的雰囲気が馴染めないので庶民の街のデザイナーズみたいな”ちょっと面白い”のがいい」みたいにですね、棲み分けって世界が本当のところでしょう。

白い部屋（後）

前回の続きで「部屋のコントラスト」についてです。
じゃぁファミリータイプで（２DK以上）「いえいえ純粋なリビングスペースがありますよ」な時にはどうすれば効果的でしょう。

純粋なリビングスペースとなると、１R居室における”ごろ寝の可能性”は大幅に少なくなりますから「何らかの椅子に座る」前提となるので、勢いデザイン上は『腰壁的デザイン』の効果は大きくなります。
ローボード型の（腰高チェスト等）インテリアを高さを揃えて並べるって手法もありますが、いっその事ですね「擬似的に腰壁を設置してしまう」ってのもアリなんじゃないかと思います。手法としては簡単で（いい加減とも言いますが）、両サイド一定の重量のある家具を設置（デザイン的には全く同じ家具が望ましい）その背面にですね”東急ハンズ”等でおなじみのサブロク合板（約90cm×180cmの板：コンパネとも言います）を”壁に押し付け立て掛け”してしまうんです（その場で板取してサイズカットも頼めます）。
立て掛けているだけなので原状回復の心配ありませんし、
素の木目を重視するなら”シナ合板”を選んで表面仕上げをすればそのまま使えますし、
自分で装飾タイルを貼るとかアイデアがある場合には安価な”ラワン合板”でもいいでしょう。
合板の仕上げで気になる木口の仕上げが面倒であれば「木目テープ」みたいなのもあるので、参考までに
　↓
http://vicdiy.com/zairyo_knowhow/010/010.html

意匠における参考は『暖炉まがいのアクセントがつく』ってとこれしょうか（笑
この板を抑える荷重が大きければ自由に棚を作り付けたりのできるのであって、何気に使える手法に思います。

※全然関係無いのですが木造アパートの柱で囲まれた壁が90cm幅で狭い方であれば壁のサイズを計測してピタッと収まる格好で設置も可能（誤差があるので若干隙間の空く感じでカット依頼する方がいいでしょう）、柱えのネジ固定は原状回復の対象になりますが綺麗に穴あけすれば補修パテなんかで埋められますから（請求に関して保障はできませんが）自由に棚を設置できて”ネジの効く壁”が欲しい時には使える手法です。

白い部屋（前）

壁が白いって結構デフォですよね、
昔の木造アパートなんかには洒落た砂壁が残っているケースもありますが、現行は上から何らかの塗料系の処理されているケースも多く、退出管理的には壁紙使用含めて「白が多い」のも確か。
しかし病院の壁も白ですから、インテリアを設置しないと何気に寂しいのも確かで（案外フローロングの選択はここに関係あるのかも知れません）、考えてみれば「学生アパート的風景」が少なくなっている点も考えておきたいところです。

さて「学生アパート的風景」って何かといえば、
木造モルタル設計特有の”柱”ですよ。
昭和の伝統的手法は
・そのまま無垢で木質感を生かす
・伝統的賃貸管理カラーのウグイス色調のペンキ仕上げとする
だいたいこの二者で白い壁と相まって感じのいいコントラストを生み出しました。

しかし昨今木造でも２×４多くなってきましたし、
非木造は室内造作型（マンション内に和室があるようなタイプ）意外はそういうアクセントはなかなか期待できません。
まーのっぺりと真っ白だったりするのです。
室内が全てリビング専用であれば、『腰壁』仕上げで（壁の下半分がウッド調とかになる奴）コントラスト付けるのが容易ですが（レストランなどの店舗はこのスタイル多いですよね）、寝室メインでもあるシングル向け住居で滅多なことで『腰壁』は見ることありません。
（その変わりに床がフローリングなのかなっとも思う）

かといって天井高サイズの本棚並べてって、
分譲購入ならアリですがなかなか「賃貸で大型家具を揃えすぎるのも、、」な心理ありますよね。
案外この「白い部屋現象」は重要で、
過剰な「日当たりのいい部屋偏向」の原因にもなっているのじゃないかと思うんです。
（室内になんとかして”コントラスト”をもちこむため）

そこでお手軽な方法は『カーテン』となります。

政権交代後の部屋探し（後）

現在のまま暫定的に考えられる「前衛賃貸」の在り方を考えてみましょう。
賃貸物件の運用上室内造作の減価償却期間は（管理会社にもよりますが参考事例としてその期間が明文化される場合）『概ね6年以上の居住期間で90％償却』なんです。
つまり壁クロス等の室内造作は10年前後で自然損耗すると考えられていて（勝手に改装していいって意味ではなく）、この期間はそのまま家主さんが全面リフォーム行う改装期間の目安と重なります。
その期間が「6年～」なんですよ。

ざっくり考えるならば追加造作や造作の変更部分に関しては原状回復義務を残したとしても6年以上の居住であれば、仮に原状回復を負担してもそれほど大きな額にはならない。
管理業務上ここを逆算すると「実質6年以上の長期契約が事前に担保されるのであれば一定範囲の改装の自由は相談可能な余地があり得る」ことになります。
（新しい契約のフォームが必要になりますが）
なんていいますか、少々改装に失敗しても、同時に室内造作のかなりの部分は居住6年で自然損耗するので退出時に難しい折衝が発生するリスクは少ない。

賃貸管理で言えば、6年程度の長期入居が前提であればほとんど円満に解決する退出管理が「短期解約事例が頻繁に発生すえばするほど難しくなる」要素確かにあります。
その反対に改装の承諾無くても、更新を繰り返して6年も経過すれば家主さんとの信頼関係も強固になるので直接「この部分ってこんな風に改装とかどうでしょう」な部分は相談できる事例も実際無いじゃ無いんです。
（業者さんがちゃんと入って綺麗になれば家主利益にもなるので、提案内容がよければ両者にとって好ましい結果となる）
つまり一般的な2年契約の物件の”契約前”に（入居実績はおろか契約の意思すらわからない段階で）「改装可能ですか？」って形は構造的に無理があります。

政権交代後の部屋探し（前）

かなり無茶なタイトルかと思いますが、
ここはここそこはそれで思い切って考えてみましょう。
主眼は「子供に対する様々な援助」です、
当然教育含めて子供の生活環境であるとか子育て世帯に対する援助となります。
ご存知のとおり東京は『晩婚化・非婚化・少子化』先進国ですから世帯的実数は多くは無いかもしれませんが、極めて大きい要素があるんです。
総選挙前の選挙公約の論議で、自民党もそこまでやるかと”我も我も”と子育て支援政策競争が行われるに至り、ばら撒き批判もありますがこの政策は『ほぼ定番化』するでしょう。
そう見て間違い無いと思います。

巷間伝わる情報を元に考えれば世帯あたり２万前後といったところでしょうか
そこに加えて低成長時代、
経済学的にも先進国化の頂点は「経済のソフト化（第三次産業が主力となる）」です。
国家財政的にも建築関連の大規模投資は激減します（インフラが整備済みだから先進国なのであって）、第三次産業は経済動向に応じて勢力図も流動化するのが好ましいですし、新興企業が参入しやすい自由経済の環境も先進国に求められる。

つまりですよ？
「ファミリーと言えば分譲住宅」ですが、ここのところ一体どういう趣旨なのか開発意図を疑わざるを得ないような”超長期住宅ローン”と高額物件のセットが半ば「公共投資の代用」のように政策誘導もされてきたのですが、先進国のライフスタイルは労働を含む流動性を選択肢のように積極的に保障するものでなければならないのであって（非正規労働契約を強引に正社員と同等に持っていくのは無理がある→経済学的には正社員に限りなく近い労働者権利の保護を促進しつつ完全雇用型の”準公務員”的正社員の位置づけの方が解体されるのが筋論）、
『先進国＝生活の保障は国民全体に全く心配ない』
ここをベースに、人生の選択として転職や起業等が”選択できる自由度”として実現するからこその先進国じゃないと意味が無いのです。

だとするとですよ？

飲酒率が下がってきているらしい（３）

街の様相も変化してくるでしょう。
「サラリーマンが飲んで帰る風景」というものも縮小するわけですし、景気動向的に残業帰りのサラリーマンが飲んで帰る世界そのものが昭和的な過去のものになりつつあります。
週末の終電ホームには相変わらずゲロ模様が健在ですが、喫煙率動向と似たように（全体としては低下だけれど男女平等を反映して男女比の差が縮まっている）女性がホームで酔い潰れている状態を見ることも珍しくなくなってます、
この状況で飲酒率が下がる、
飲んで帰るとしても「自宅駅に降りてから」の方が楽ですよね？
同伴者の飲酒率も相対として下がっている事になります。
部屋探しの現場でも”友人関係と同じ駅”希望する人増えているような感じもありますから、「勤務地寄りのターミナル駅で飲む」状況は低下していくのじゃないかと思います。
ここに評価は様々ですが石原知事の風俗店を閉鎖させる政策（特別報道されていないと思いますがNYの政策を習って風俗店追い出しに近い行政指揮を行っている）も被って、
渋谷・新宿・池袋辺りは『休日の日中』を中心とするショッピングや映画等の街へ必然的に特化していく可能性あります、

となると平日は「通勤時間含めて早く帰りたい」となるでしょう。
→比較的都心部近郊の人気がより高くなる
お酒を飲まない人にとっても”付き合い”が減る分自宅で過ごす時間が伸びる事になり、
賃料相場的にも随分と格安な物件が増えていますから、
結果→「広めの部屋」を希望する人が確実に増えてきますよね、
本来であればミニマルコンパクト含めてそのまま都心部へのニーズが急速に高まっても不思議では無いのですが、飲酒率低下との関係で都心ターミナル駅繁華街へ立ち寄る事が少ないとか、友人関係含めて「大幅に相場が安いってことはないけれどちょっと郊外の駅」が優先されるとすれば、利便性だけで都心部にそのまま暮らすニーズが急速に高まっていない現状（個性の範囲に留まる）も理解できます。

飲酒率が下がってきているらしい（２）

考えてみると、
昨今の改装ニーズと希望条件の一部にはちょっと見矛盾するところもあって、
リノベーションと言えば”ダウンライト”なぐらい間接照明系の改装は評判もいいし改装のポイントのひとつになっていますが、表面的には「日当たりのいい部屋（実は心理的なもので深層心理は違う意味だったりする）」等明るい部屋の希望が主たるものになってます。
そこは当然コンセプトの中では朝昼には明るく、夜は間接照明でとなるんですが、ここも深く掘り下げて見ると今回のテーマ「cafeっぽい部屋」に被っているんだと思います。

本当に日差しが直射日光としてバリバリ部屋に入る”UVな部屋”を希望しているのでは無い（日当たりのいい部屋）って話はこれまで随分各方面で書いてきていますから、今回はあえて詳しく書きませんが深層心理的には「見晴らしがいい」とか「開放感」とかって部分になります。
ここで思い出して欲しいんですよ。
十分日照をコントロールされた全面窓に近い店舗における間接照明、
思うに住まいにおける”飲酒の時間帯＝夜”の快適さの中にも日当たりのいい部屋”イメージ”は期待される内容なのじゃないかって話です。
店舗であれば全面窓の外には大きくひさしを付けるとか、北向きに座席を配置する等して”UVな空間”を避ける事も可能ですが、住居となると（風評とキャッチコピーの両輪によって）強引にでも南向きに建築するケースが大半なので、実は北向きや北東向きの部屋を意識して探す事はほとんど不可能に近い。

運良く角部屋で腰高採光窓のある部屋であれば喫茶店風のcafeっぽい空間は作りやすいんだけれど、特にマンションの掃き出し窓の場合これが難しい。
理由は簡単で、
『外塀式のベランダバルコニーの内側をひたすら見つめる事になる』から、
建築デザイン上はこのベランダバルコニー外壁の内側の塗装なんかももっと重要視されていんだけれど、これが定番化しているのは日本ぐらいなのでそれほどデザイン性を考えて塗装されるとかはない（間違ってもハリウッドやヨーロッパ映画でベランダ・バルコニーに洗濯物を干しているシーンは無い・とうか中高層の15階とかになると設計によっては怖くて出られない人もいる）、デザイナーズ等でアクリル系の透過パネル（ポリカーボネイトだと思う）を使用するケースがあるぐらい。

飲酒率が下がってきているらしい（１）

元来日本人は世界的にも”お酒の飲めない民族”とされていて（ご存知のように純潔日本民族等文化人類学的に存在しないので現実の混血日本民族の話）、その4割はアルコールを分解する酵素が何やらで「本当は下戸」です。
牛乳飲めない人の世界とほとんど同じですよ、

比して欧米はそのほとんどが民族的に飲める口なので（水道インフラが不十分であれば今でもワインは水代わり）、飲食店で酒類が飲めないのはナンセンスとも言えますがその反面酒類＝”いかにもアルコール”とも言えないのです。
基本全員”飲める口”なので、飲めない人がよれよれになる状態がデフォでは無いからと言えるでしょう。
コントの演出で「酔っ払いが登場」な場合日本と欧米ではそのイメージも違ってくると考えればわかりやすいでしょう。

なものだから、日本の飲酒文化の背景には飲み会的な『共同幻想』が成立していて、高度経済成長時のサラリーマンは「付き合いで飲めるように鍛える（鍛わらないんですが）」習俗があったぐらいです（大学サークルにおける一気飲みで死亡事例が多発した背景にはそんな大人社会への真似事要素もあったのでしょう）。
結果、静かに飲むって行為の方がマイナーになってしまい（飲める口の人は介抱役になるので）本来飲めない4割の下戸が”所謂よっぱらい化する場”が日本の飲み会文化を作って来たと言えます。静かに飲む世界に近いのは「高級蕎麦屋・寿司屋・レストラン・料亭」であり、業態としても”飲み屋”ではなかった。

PCとラジオ

PCがすっかりTVに代替する存在になって、現代社会の自宅での寛ぎの形は随分と変化しました。収益の悪化も関係しているのでしょうがTVは番組コンテンツにも弱さを見せていて（相対NHKの視聴率が好調であったり）「何を見ているではなしTVの前のソファー」的な世界は大幅に後退しています。
思うにシングルライフの場合にはソファーそれ自体へのニーズも後退しているのでないかとすら思います。

そこでPCを中心に考えれば”ながら”でむしろ邪魔にならないのはオーディオであったりラジオであったりしますが、オーディオに関しては「機器を操作しながら」な要素があるので（できればオーディオはオーディオ単体で視聴してほしいところでこちらにはやはりソファーが似合う）案外注目なのはラジオかもしれません。
『知っている人の間では常識』のひとつにPCからのノイズがあります、
オーディオ機器や特にラジオにとってPCからのノイズを避けるのは非常に難しいもので（PCはオーディオ機器のようにノイズ元をシールドする等の贅沢な設計はしない）、USB接続のAM・FMラジオがほとんど存在しない理由はPC本体のノイズが激しくて良好な状態での視聴が難しいからでしょう。
そこで80年代辺りには絶滅した存在「ラジオだけのラジオ」なんて存在に案外ニーズがあったりします。
※以前は単体機種を置く家電店も少なかったですが、昨今「ラジオだけのラジオ」で、しかも携帯カード型ではない機種がズラッと売り場に並ぶ光景を目にした事があります。

風通しのいい部屋

今回も若干この前のエントリーに被るんですが、
ざっくり大枠なところからいえば考えるまでも無く「木造アパートの方が風通しはいい」のです。マンションで最初から風通しよかったら設計上問題があるってことになってしまうからです、何故ってマンションの性能評価のひとつは気密性ですから（その関係もあって建築法で新しいマンションは24時間換気機能が義務付けられている）。
空調関係家電のカタログスペックもそうなってます、
（その代わり実際の冷暖房効率は木造も非木造もそう変わらない：熱伝導率の関係でよーいドン時点の温度が違うため）

マンションだって窓ありますから全開にすれば風を通す事も可能です、
しかし設計上近作のマンションのほぼ100％は玄関より（キッチン）廊下側に窓が無いんですよね。ですから玄関窓（乃至屋外ダイレクトの換気扇）と居室の窓を開けると”風が流れるほどの勢い”で換気ができる木造アパートとは比べようもありません。

「風通しのいいマンション」
諦めるべきなのでしょうか？
ここも”トレードオフ”なんだと思うんですよね、
風が通るぐらい窓を開ける事が好きな人って「必ずしもエアコンが好きじゃない人」となると思います（窓開ける分エアコンの効きも落ちますからそれは）。
ですから、
発想を変えてですね「マンションでエアコンを使わない方法」考えると＝「風通しのいいマンション」のコンセプトになるんじゃないでしょうかね〜

民主党政権となって部屋探しに影響あるでしょうか

勝つには勝つでしょう、
選挙まで40日あるのが民主に不利との意見もありますが、
この流れは止まらないと見てます
（というか”政権与党”という仕組みがあるだけで、既に自民党という実体は存在していないのじゃ？）

民主の政策は所得の再分配の促進による需要先行型経済政策にありますから、
旧政権における供給側への産業政策としての分譲促進の形は（米国経済の飛びもあって）より収縮していくのじゃないかと思います。
世帯的な分析はともかく、民主党政権下における”何らかの所得補助”は都市部では賃貸住宅利用者の方が多くなるだろうし、子供手当て的要素を考えればシングルの街東京というより地方に対する支給額が大きくなると思うので（既に持ち家率が高い）地方の場合元来都市開発的な分譲地域じゃ無いですし、
都心における分譲の環境は「需要政策的改善」として→賃貸利用世帯の床面積拡大と住み替え等によって「投資向けで購入された分譲マンションの空室率が改善」のような効果に留まると思います。
開発型政策ではないので、土地バブルが再燃する事も無く仮の話として景気拡大があっても賃料（利回り）が上昇する事も無いと思います。
「賃貸総所得のパイが拡大する」的な内容になるでしょう。
※都心部の賃料に関しては十分現在底値であって事業物件に「まだちょっと賃料高い」傾向が残るだけなので、所得に余裕が生まれれば床面積拡大的住み替えは増えるんだと思います。
（元々賃貸住居は消費税非課税ですから、将来福祉目体税として徴税の比率構造を消費税寄りにシフトするだけでも間接的に賃料の割安感は拡大する：消費するより少し高めの部屋に暮らす方が節税になる）

部屋探しと占い

これがかなり似ている。
うちの会社の場合その傾向は鮮明で、
理由は空室の紹介において「希望地域の全空室を調査する」という手法が
（一般的な”所謂不動産会社”ではなく限りなく調査会社に近い）
＝「現実世界の選択肢」となるので、
結果としてここから先進む方向性を”無意識に選択している”構造になるから

この局面は「希望条件提示」から始まっているのですが、
そこには生活の場として地域を選んでいるだけで無く”社会構造における位置取り”であったり、自分自身のスペック評価（に見合う部屋を”無意識に”希望する）だっり、内見においては現実の自画像を選択していたりします。
案外コテコテでわかりやすいのは「公務員を選択して官舎住まいだ」みたいな話、
生活やセルフイメージそのものが”公（おおやけ）”の中で決定しているのであって、確かに新卒で「民間か公務員か」みたいな選択って「理系か文系か」級の人生選択でもありますからね。

ある意味自由に賃貸住居を探していること即ち「民間系で自由度の高さを選択している」とも言えるので（それは本音公務員志向だった人もいるかもですが）、引越しなんかの局面といえば”プチ転職”ぐらいの『方向転換の可能性』を内包しているのは確かです。

居住性能からみる部屋選び（２）

前回の続きです
>次回は都心部と郊外におけるトレードオフを考えてみましょう
場合によっては直近の特集にあった”マスメディア論”にも被る話なんですよね。
何故って、「きっと普通こうだよね」とか「○○なのが常識だよ」などの共同幻想のかなりの部分が現代社会において（社会学的意味でのメディア自身の構造保守依存による偏向などの形で）スポンサーや政府の経済政策に都合のいい方向に煽られている側面が大きいので、結果として現場の現場である不動産における窓口で「いったいどうしてなのだろう」と違和感を感じる状況にあるからです。

ここ相場感覚においても、実際にあるところです。
都心部と郊外の相場の違いは”トレードオフ”の関係があるだけで「どちらかが絶対」ほどの違いは存在しません。
都内でも”探せば”6万円台のアパートがあったり、7万円台のマンションがあったり可能性的には予測を超える物件を目にするのは珍しくありません。
「相場を離れる（レアな）部屋」が頻度として郊外より都心部の方が多いからです、
これが概念として何かといいますと、
例えば不動産的に土地の評価額が非常に高い地域なのに「古築木造アパートが残っている場合」既に相場を離れるんです。
理由は簡単で、再建築不可の立地にあるとか（非常に大規模の再開発が無い限り単独で売却等の流通そのものが難しいなど）、古くから歴史ある庶民の街で旧法借地権が複雑に入組んでいて当面再開発が考えられない地域であるとか、
非木造建築に関しては都心ほど歴史が古く上物評価的に減価償却しちゃっている古築マンションが多数存在する、古築分譲が多いので一室単位の分譲賃貸が郊外に比べれば特別に多い（偶然不動産市場で格安な時に購入したオーナーは利回り計算的に収益確保ができればいいのであって→オーナーの購入価格に賃料が連動するため→地域の賃貸相場から離脱）。

探し方は簡単です

居住性能からみる部屋選び（１）

梅雨到来で東京地区では夏前からエアコンが稼動する季節になりました、
木造建築に比べて圧倒的にカビがでやすいマンションなんかの場合には24時間換気機能だけでは力不足で湿度管理の関係でエアコンの稼動が必要なケースもあるでしょう。
（そういう意味では木造は常にアバウト：公園における舗装路面の温度と分厚い木造のベンチとの温度差を考えれば答えは簡単かと）
実際のところ”湿気が溜まる”部分が問題なのであって、風通しというか窓開けっ放しみたいな開放性があれば問題無いっていうのも確かなんですが、日本の非木造建築の場合この”梅雨”があるため欧州のように『安易に外断熱工法で建築できない』ため、
マンションのほとんどが事実上
『断熱材等ありませんが何か？』
な状況にある

よって輪をかけてエアコンの稼働率は上昇するのだけれど、室温管理が極端だと”構造上ただでさえ熱伝導率が高い”ところに空気循環が悪いと、逆に結露を促進してカビが出たりベランダ側の窓の下が濡れて痛んだり（マンションの場合後者のケースは特に多い）、必ずしも健康的では無い。
本音を言えばマンションで暮らす場合「木造アパートの和室」に比べると「屋外度が高い（欧米じゃ土足）」ライフスタイルなので、少々夏暑く冬寒いのは衣類で調整するのが本筋で空調はほどほどにってのが基本。
※メイン居室が和室の１LDKマンションなんかだと、和室が座敷みたいなイメージで「そこから先の和室が”本気の室内”でリビングまでは屋外寄りのゾーン」なデザインと考えてもそう間違いではないでしょう（和室にスリッパのまま上がる人はいない）。

経済動向と消費者心理（２）

経済動向は社会構造の変遷を図る上でとてもわかりやすい尺度になります。
「心理と需要（消費）」には強い相関関係ありますから、

さて本題の「先進国化した後のデフレ経済の場合どうか」って話ですが、
消費における各人オリジナルな自己決定が鍵になります。
ここを基点に環境としてインターネット含む（メディア的には多チャンネル化のような）選択の爆発的な拡大が意味を持ちます。
鍵は選択の指標を個人のアイデェンティティーとして担保することで、「自由と選択」は概念としても一致します、
一見所得含めて誰にだって選択に限界はあるのでどこに自由があるのか的な反論もあるでしょうけれど、歴史的経緯は”近代以降”なんであって（第三世界国家群的背景）それは驚くほど高いレベル（第三世界国家群的背景からは”考えられないレベルの”）の自由度があるわけで、国家の政治目標も個人の尊厳やプライバシーの保護など「いかにその自由を守るのか」の比重も重くなりますから「自由と選択」は間違いなく存在します。

ちょっとわき道にそれるなら、先進国に典型的な「鬱」なる現象は、個人の自我が個人単体の歴史的環境を越える強迫的干渉（関係性や連想性によるリンクによって拡大：共同幻想の残滓に強い関係がある→エディプス対象者の背景）によって拡大するため「社会適応（実は裏に共同幻想との帰属を暗韻とする強迫心理）との衝突」に見えるケースが多くなるのも必然なのです。

本来この辺を敏感に（ジャーナリズム魂で）感じ取って、これを報道しなくてはいけないマスメディアなんですが、
このマスメディアが55体制のままですから、、
話を戻すとデフレ時代には「内容の伴ったものであれば（比較選択できる内容）多少高価でも需要はある」となるので、マスプロダクトの廉価品は実需というより先進国特有の（通貨が高い）購買力によって、チェーン店展開されている多販型のインフラみたいな流通機構で消費されていきますから実需としの実存レベルは低下する事になります。
（PCの世界で言えば高価なSSDが品切れおこしたり）
その反面「内容を評価するためのの情報取得」これは必然になります、
結果としてインターネットにおけるECサイトなんかでは”ユーザーレヴュー”なんかの情報含めて大事なのであって、これ商店街で考えれば「やはり専門の小売店」なるニーズは高度経済成長期より高くなる訳です（地方経済の疲弊には消費を郊外大規模店に頼るような宅地開発を行ってしまった”ツケ”という部分も大きい）。

ところが、
不動産の世界ではまだまだ55体制並のステレオタイプ（共同幻想的キーワード）が強く、
（しかも莫大に高価な消費なのにです）
十分に情報収集して自己決定（自己責任）として、オリジナルな要素も踏まえて自分で考えた結果選択されているとはおおよそ呼べない”キャッチコピー（ステレオタイプを呼び出すフラグみたいな連想性がある）”が氾濫していたりします。

経済動向と消費者心理（１）

需要論でもあるんですが、共同幻想の概念（保守的常識論のパッケージのようなもの）と不可分の関係にあります。
高度経済成長期にはその存在からして誰も知らなかった商材なんかも続々登場するのであって、この情報をどうやって急速に社会に認知させるか、
この方法として「説明の省略が可能（仮想常識化）なパッケージ」が販促的な世界から見れば”キャッチコピー”になるわけです。
これを好意的に解釈すれば「潜在需要の掘り起こし」であり同時に心理学的なオルタナ（漠然とした恒常的欲求ストレスに対して何らかの形で現実提示による”あっそれかも”現象）にもなり得るところなんですが、
問題なのは「先進国化した後のデフレ経済の場合どうか」って話です。

共同幻想の特徴は「自己決定（責任）的に考えなくてもいい部分を省略する」ところで、
この概念がすこぶる有効なのは近代であるとか、社会全体に学校組織を維持する力が無いとか経済に生活を維持するだけで目いっぱいな状況において、各人が目先の仕事に集中するなど余力の無い状況でも合理性のある社会規範や伝統規範を共有させることで集落を社会組織として安定させる”パッケージとしての情報の共有”において有効で、
保守哲学全般に言える事ですが、その概念の有効性は先祖の偉い人が考えましたのような（神話頼みであったりの）説明の省略で（いちいち詳細の説明があると保守体制が”なんで？”のような対応しなくてはいけなかったり、かえって面倒な説明が情報共有速度を低下させたり失敗させる）、漠然としているワケです、
しかも数百年であるとか知的権威の殿堂の閉鎖性（身分制度も合わさって神学省のように非公開の組織が概念の根本を管理する）も相まって「そもそもどうしてそうなったんだっけ？」は確認しようが無い状況になるのであって、実態としての幻想性は確信犯的に高いレベルになります。
ですから、近代以降国家が平等化であるとか学校組織を備えるとこの幻想は容易に「常識じゃなくて迷信でしょ」と次から次へと解体・瓦解していきます。
※そのため保守反動で軍国主義などの時には教育を権力が恣意的に管理する
しかし、この手法「共同幻想」無しに国家レベルの大集団における情報や概念の共有はほとんど不可能なのであって、特に民主化にける歴史の浅い（というか民主化的な闘争が歴史的に存在しない）日本の場合戦後高度経済成長までバリバリに機能する訳です。

近所の利便性

いろんな見方があるのだと思いますが、
・住居自体を都心とするタイプ
・私鉄沿線等で急行停車駅などで駅近とするタイプ
・商店街近く優先で乗降駅にこだわらない
・勤務地近く優先で乗り換えにこだわない
・頻繁に週末立ち寄る街優先で通勤利便性はほどほど
・街優先で（住宅街は駅から遠いなど）駅徒歩にこだわらない
つまるところ全部が近いってのは難しいものです。

都心は便利ですが「帰った感欠如で落ち着かない」人もいるでしょうし、駅からの通勤路を歩くのも「健康含めて嫌いじゃない」人もいるでしょう。
一番部屋探しで予測困難なのが「特定業種の店舗が近所か否か」です。
特にペット可で探している人の場合動物病院近いかしらってかなり重要ですし、この辺は散歩しない限りなかなか確認できません。
昨今は宅配なんかを利用することで買い物の利便性は随分緩和していますから（ファミリーで専業主婦であれば近所にスーパーが無くても特別困らないぐらい）、個人的な趣味性含めて希望の業種店舗が近いか否かは内見なんかの場合重要なチェックポイントにもなります。

中古住宅を考える

もっぱら東京地区で中古住宅だと「中古マンション」がやはり一般的で（どちらにしても業者の買い付けが多く”売り地”で内容のいいものを探すのは最初から困難なわけで）「木造一戸建」の場合基礎であるとか内部の断熱材だとか白アリ被害であるとか目に見えない部分も多いのでどうしても新築に偏るのはやむをえないところです。

重要な事は「高額商品の購入」というのはどんな商品であっても”ハイリスク”であるところで（ダイヤであろうとフェラーリであろうと）、『購入の自己決定』が確定の場合リスク管理が何より優先されるのは言うまでもありません。
これがマンションの場合必ずしも新築がローリスクとならないところが特徴で（この件に関しては随分と書いてきたので詳しくは書きませんが）、中古マンションに注目が集まるのは事実です。
さて、ここで重要なところを忘れてはいけません。
築年数が経過しているマンションの場合修繕積立であるとか管理維持費についてもかなり実践的範囲（それこそこっちがプルーフされたデフォルトコストで新築分譲時には販売優先で意図的に小額になっているともいえる）になっているので、土地所有権における証券的在り方含めて「まさに賃貸住居と土地付き一戸建ての中間的存在」となってます。
※といっても一戸建てを購入してもメンテナンスが自己負担であるのは事実なので”徴収されない”というだけで一戸建ての方が維持管理が高額になるケースはいくらでもあるでしょう。
上物建造物や造作に関しては耐久消費財に違いはありませんからね。
この辺の相容れない微妙な関係を考えるにあたって、リスク管理の視点で選択肢で具体的に考えてみると
「購入額が安ければ根本的な”高額商品の購入”部分が減衰する」
「所謂ひとつの”いいとこ”と呼ばれる土地資産評価の安定的な（振興開発では無い）伝統的な土地評価の高い地域から選択する→額面は高額になっても価格に対する土地評価比率（不動産純度とでも呼べばいいでしょうか）が高いものを選ぶ」
「所謂ひとつの”ブランド”で認知される知名度の高いマンションを選ぶ（ここも”ブランド評価純度”みたいなかんじで相対的にリスクが低減する）」
「損得勘定を冷静に計算する→住宅ローンの年限が少なければ少ないほどいいのであって（単純に銀行の利益が増えるだけなので）手元の資金に準じる形で法外な予算を組まない」
「”永住目的”であれば断然旧法借地権の物件が有利（担保価値等で住宅ローンが満額受けられない場合が多いので現金必要）実価値的には金融資産評価が低いだけでコストパフォーマンスは高い（上物リスクは価格の安さで低減）」
「100％ノーリスクなのは”賃貸”→賃料のかなりの部分は資産リスク回避の掛け捨て保障料のようなもので、日本における賃貸は（法的保護の範囲も非常に大きいので）”更新権付き居住権の購入”とみてもいい」

シングル向け住居のイロイロ（３）

今回は時代背景含めて改めて考えてみましょう。
題して「シングルと民主主義」
この”先進国化の果て”というか社会現象は横並び的なステレオタイプな志向の解体とオリジナルなものを求める個性的な個人の台頭に他ならないのであって、
そんな変遷の中で「少子高齢化（高寿命化：政治年齢の急拡大）」「非婚晩婚化」が被っているとこうなります。

その必然としての賃貸住居の”大シングル化”なのであって、
ここでもそのポイントは『賃貸』であるところです、
※仮に分譲を考える場合にも相対的に「１Rの価値が違った意味で拡大している」となりますから、以前にもこの話はしているんですが、老夫婦が老後に備えて格安の１Rマンションを二部屋購入し「二部屋とも賃貸にして私が先にいったら一部屋は自分のひとり住まいとしてもう一部屋はそのまま賃貸としておけばいいのじゃないかしら」のような人生設計が”おおいにあっていい”のだと思うのです。
この時点でコンパクトな賃貸住居に引っ越してもいいのですし
賃貸で暮らしながら上記の流れになってもよろしいのでは（その間は預貯金を金融商品等で運用）

と、
えー裏技的な発想を除ければ「やはり賃貸がベース」となるでしょう。
何故なら家族時代の年限が人生時間において「単純な話住宅ローンの返済年月より過小になる」からですよ。
当然”大シングル的分譲”も選択肢としてはアリなのですが、値上がり値下がりの動きも大きそうで資産保全的な意味で「ハイリスクじゃないでしょうか」と思うワケです（それはキャッシュでポンと購入できる人は別世界ですよ）。

シングル向け住居のイロイロ（２）

今回は概念として勝手に命名した”大シングル”みたいなことを考えてみましょう（笑
現在でも都市型シングルとしてミニマルコンパクトであるとか、個性的なバリエーションが確かにあるのですがざざっと列挙してみると、
＜マンション系＞
・通称「投資向け１R」分譲マンションタイプ
・１R洋間系低層マンション
・20平米超える（B・T別）二口ガスコンロ系１Rストゥディオ
・中高額所得系高級物件１K（9万〜12万）
・中所得向け高級１DK（B・T別以前は定番の25㎡8万5千円クラス）
・デザイナーズ１R等
・ミニマルコンパクト10㎡〜16㎡の都心型１R（街・cafeをリビングやキッチンの延長上に考える有機的スタイル）
・例外：ゲストハウス
＜木造系＞
・風呂無しアパート（実際書斎用途のセカンドハウス利用のケースもあります）
・和室系１DK（B・T別：古築でも当初バランス釜などで最初からB・T別が多い）
・１K・１R（総じて広いかロフト付だったりする：ロフト構造は基本木造）
・２×４１Rストゥディオ（居住性はマンション以上遮音性能も鉄骨造レベルにあって数は限定的ながら最もコストパフォーマンスが高い：高級物件に多いのでファミリータイプの方が多いかも）
・軽量鉄骨典型的１R洋間（遮音性に弱点コストパフォーマンス高い、が、これも設計施工によってケースバイケースで大幅に差がある）
・平屋一戸建て（最強：非常にレア）
・階段部分等重量鉄骨補強アリの古築木造１DK（かなりガッチリしている）

ざっと考えて見ると非木造の特徴は中高級にならないと設計上水回りを広く取りにくいのでコストパフォーマンス重視で考えれば断然木造ですが、居室に限定すれば「暮らし方によって床面積は前後する」と考える事もできます（3点ユニットは合理的設計ですが１R非木造の場合比例してキッチンも自動的にコンパクトと考える方がいい）。
今回の”大シングル”のテーマで考える場合重視すべきは「居室の内容と生活の自己完結性の高さ」になりますから（全年齢時でキッチン重視とは考え難い：調理等に趣味性がある場合は例外ですよ）、コンパクト型のドラム式選択乾燥機等（コンパクト冷蔵庫じゃなくて）部材的な開発が期待される部分も大きく通常の分類としてもまだまだ発展の余地を残しているのは確か、
しかしよく見てみると「居室６帖ベース以上はマンション系のストゥディオに限られている」側面があって（古築木造アパートの６帖は同じ６帖でも江戸間なので限りなく８帖並の対感上の広さありますけどね→押入れ収納を設計し直せば確実にマンションにおける表示８帖と変わらない）、賃料的にも高くなるケースが大半です。
この場合の対抗馬は3点ユニット系の１Rで（１R洋間系低層マンション）案外部屋の広さは格安のこのタイプの方が水周り高級の中堅マンション（８万５千円んクラス）より広いケースは決して珍しくありません。ところがマンションの設計上”縦長”が多いんですよね、この縦長系は横玄関だと随分拡張性高いですがこれも構造上難しいと。

シングル向け住居のイロイロ（１）

「ひとり暮らし」なる言葉に幾分情緒的意味合いを感じれば昭和世代って事なのかもしれませんが、シングル世帯の居住性やニーズって事柄自体が随分と変化しているのじゃないかと思うんです。
そのまま昭和的尺度で言えば当事は結婚ですら常識に含まれるような「誇大な普通」のような共同幻想が60年代高度経済成長の尾っぽとして残っていたがためにシングル向けの住居は『人生全体で見れば仮住まい』なイメージがありました。
その関係で、シングル向け住居を概念から考えるって事は一部著名な建築家や実験的とも言えるデザイン意匠等の世界に限られた話で、
当事の共同幻想で想定された刹那な仮住まいの期間がちょうど学生時代を含む20代までの若い年齢でもあったので（この当事は20代で結婚するのが自然だったりした）「６畳（４畳半）一間のひとり住まい」なる言葉には青春であるとか青臭い時代とか貧乏学生の哀愁やらが付随して後の木造アパートの風評に残存イメージとして一役買っているとも言えるでしょう。

ところが社会学込みの文明論としては
「集落地域社会（家族と集落の境界も曖昧）」→「封建的集権社会（身分制度もあって特権階級だけは家督相続をコアとする階層の頭角）」→「帝国主義等の近代（近代国家と戸籍管理：徴税による家幻想の台頭）」→「高度成長資本主義や共産主義の冷戦時代（家幻想を引きずりながら核家族化の進行）」→「先進国化潜在需要の飽和時代（少子高学歴化の停滞）」→バブル崩壊を挟んで（ここでDINKS）→「デフレ先進国成熟期（少子高齢化）」
大雑把に言えばこんな感じの流れの中で、
現代社会は『高寿命化による人生の定義のシングル化』にあると言えます。
心理的にもあまりの高寿命化で、実際ここのところ60代の人でも外見からして老いているとは言えない人も多く一時の政治家談義だけで通用した「50代の若手」などという表現が実社会でもありえるかもしれない勢いにあるのであって、
晩婚化や少子化は「漠然とした死のイメージと高齢化のリンク切れ（高寿命）心理」の影響を否定できないのじゃないかとすら思える状況です。

人生の時計で考えれば、独身時代には高齢化の後の独身時代も含まれるため「ひとり暮らし」なる言葉の意味は文明論的に大幅に変質しています。
仮に結婚して家族世帯を形成しても少子化により子供を含む家族時代は長くて25年程度となり90歳まで生きようか（成人時間70年）と考える場合家族世帯属性年次はその3割ほどでしかなくてその期間は人生スケールだとマイナーであり、一時あったサラリーマン現役年次（定年60歳前後）も長寿命化によって「第一期・第二期？（第二期をNPOとか→第二期は実質独身時代と近似する）」等になる可能性もありそうで、”大シングル”みたいな新しい概念が登場しても決して不自然じゃないのです。

文系なら和室じゃなかろうか

唐突ですが、そう思うんですよね。
又デザイナーさんなんかも和室評価は高くってそれも必ずしもフローリングへの改装を意図していなかったりします。高級感というか素材として畳を越える内容求めるとかなり高価な部材が必要になってきて（畳は表替えするから低コストだけれどまんま新品を購入すれば高価な部材）入手自体が難しい場合すらある。
それほど畳が高級感のある部材であるのと（調度品で考えるとわかると思うんですがどんなに高級な和室であっても畳はほぼ同じ畳であって＝畳の和室は高級家具との相性に制限が無い）、居住性そのものがハイレベルであるので和室志向は相当クレバーな選択であるのは間違いないのです。

しかもあなたが文系なら？
ここはノー文句で和室じゃないでしょうか（笑
いえいえ「そのまんま文豪イメージ」だけでそう考えているのじゃありませんよ、
フローリング部材の流行が居室の位置づけとしての「リビング志向」であったのは言うまでもありませんから、その視点から一時和室が「寝室系」と関連付けられたのも事実です。
しかしこのイメージって１DKとかシングルルームのアパートなんかのイメージである場合が大半で昭和レトロを体験としてもっている世代から言えば「茶の間も和室だ」だったのも事実なワケです。
志向として問われているのは「リビング系か和室系か」でな”無く”て、
「リビング系か茶の間系か」が問われているのが認識としては正しいでしょう。

さてこの時問題です、
なかなか『書斎専用の部屋』を設けるのが難しかったりした旧来の日本の住環境は流石の先進国化による床面積の拡大で、書斎というか「時々仕事もするながら部屋」が実現可能なレベルになっています。
文系であれば是非とも欲しい空間ですよね、
このニーズってのは「ゆったり寛ぐリビング」より「なんでもありの茶の間」に近いのじゃないでしょうか？
文系な人とリビングとの相性論じゃないですよ（笑
効率的な床面積の活用と考えたときに、和室茶の間の方がコストパフォーマンスが高いのじゃないかと言う話です（フローリングのリビングにノートPCだと仕事っぽ過ぎてみたいな）。
※フローリングであっても洒落たラグや贅沢を言えば床暖房等のニーズは高いし１R系マンションであればホットカーペットが熱効率的にベストだったり”フローリングのまま”なケースはダイニング寄りのリビングであるケースが多いのじゃないか？

引越し見送りな時の一工夫

「模様替えには体力が」、
「引越しには不景気が」。
このような状況も多発しているかと想像されますが、こんな時にちょっとした工夫で問題解決してくれればコストパフォーマンスも最大な結果が得られる事は言うまでもありません。

災い転じて何とやらじゃないですが、自分の着想における『盲点』なるものを探求してみるのも連休の有効活用（巷には休みたくなくても休みになってちゃっている方も多いかと思いますが）じゃないかと、
それこそ「隣の物音が気になるので耳栓買った」のような解決策ですよ（笑
駅から徒歩距離がちょっと遠いと感じたら「電動補助付自転車」なる回答もあるのかもしれませんし（下手な原チャリより高速なモデルもあるらしいので機種選定には注意も必要なようです）、部屋が狭いと感じたら「ベッドのマットだけシングルにしてみる」（だからどうなるって運用面は別として）などなど普段考え付かない事も結構あるのじゃないでしょうか、

案外そんな”自分の着想における『盲点』”を考えておくのは重要で、
実際の引越し後も妙にすっきりしないとか、
部屋探しの段階でこれというのがどうしても決まらないなんて時には「問題を外部化し過ぎ」な心理が隠れている場合もあるのです。
心理学の面白いところは、表層にある自意識（デスクトップ）と深層心理（脳ローカルの全体）の構造そのものが「認識速度が速くて認知レベルが高い理由」として構造上も意味を持っているところで、逆さに言えば「間取りが語る」「レイアウトが語る」ように必ずしも言語化されていない自分の傾向というか構造的ロジックの諧調のようなものがあるのは確かで（心理学的に言えば人格傾向といったもの→心理学的には巷で言う”性格”なる概念は存在しない）、そんな一面は無意識で知られるように自意識レベルの認知では気がつかない（無意識ってぐらいなので）もので、
この「気がつかない感」が転じて「問題が外部にあるのじゃないかフラグ」を刺激する事があるワケです。

09年春の賃貸相場から短期観測（２）

やはり景気動向で大きく変化出るのは事業物件ですね、
事業ができなくなる場合もありますし、
規模縮小で大幅に安いところへって部分もありますから全体としての事業物件の総床面積が減少する方向は住居と違って変化率が大きいですから、
事務所は相当安くなっていると感じます。
問い合わせの件数も（業界用語で言う”反響”）思うようにいかないと。

しかし住居と違って景気観測はまだまだ悪化の余地（って言い方もあれなんですが）はありますから、ここも条件のいい高め募集の物件は夏にかけてもっと下がるんじゃないかと思います。住居と反対に最初から募集が十分底値の物件は（不景気な分）着実に成約となっていくので、とにかく好条件で格安なタイプは住居と同じく「今から十分探し時」に思います。
事業物件の方がわかりやすく（決算的に）春にどどーっと変動も多いので、選択肢も今時分の方が多いかなって感触もないじゃありません。

特に事業所のケースだと、住所であるとか”ちょっと相場的無理か”な地域でもダメ元で探してみる価値ありますね。（住居の場合と同じで非木造建築：事業ビルは都市計画上都心部の方が多い）
但し住居に比べて事業物件は保証金含めて初期費用も大きいので、トータルで電卓はじかないといけないのは確かなので（堅い業種ならともかく事業物件の保証金は本気で保証金なので大幅に下がると折り込むのは難しい）、不景気でも着実に経営できている会社にとってチャンスであるのは確かです。
そしてあまりメディアにも重視されてませんが、経済学的に社会資本の再配分として景気の悪い時の移動はとても重要です。
経済学的には成長力が落ちて赤字計上している法人が退場する事で、新興成長産業に資本の移転が行われるプロセスは景気循環で必須のポイントです。
話を簡単にすれば、「万年赤字でお役所仕事の赤字法人が日本全土の土地を持って日本全土の資本金と言う資本金を独占したら、そりゃ大変だ」って話です、
※金融危機の時の不良債権の問題も似たようなものです（銀行の融資枠の大半が焦げ付き債権になることで市場に流れるべきキャッシュフローが止まってしまう話：小泉氏の郵政民営化論議にもこの側面あった）。

つまり”不景気でも着実に経営できている会社”には、経済の摂理と同時に社会的責任と言う意味でも有利な条件の不動産へ事業移転するべきで、業績悪化規模がほどほどで今事務所移転しても（初期費用から逆算すると）それほどコスト削減にならなくても社会資本の適正化のためには賃料の安い事務所に移転して職務上有利な事務所を賃貸市場に開放するのが社会的責任になるってことです。
「黒字倒産」なんて事は経済運営としてあっちゃいけない部分で、
構造的に成長抑制かかって、あるべきはずの職場が拡大しないのも大問題になりますから、事業物件は賃貸住居とは別の側面あるって事ですね。


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09年春の賃貸相場から短期観測（１）

政局がらみの難しい話は又今度（おそらく長期戦になります）として今年の春相場から占う今年の賃貸相場短期予測といきましょう。
人口の関係で住居の需給関係はそれほど急激な変化ありませんから、景気がどうこうって言ってもパイは限られていますから、可処分所得の変動があっても住居は急激な相場変化は起きませんが（そもそも不景気で引越し事態が先送りされるケースが多い）、それでも”春相場の喪失”みたいな形で変化を感じます。
つまり「春なのに賃料の高騰が見られない」「夏相場と変わらないのじゃないか」な感触確かにありますし、同時に「募集が最初から底値だ」な感じもしています。
（引越しが先送りされている体感も強いですね）

かなり割安感があるのは確かです。
人気の街だから的な強気動向も随分後退しましたね、
しかし格安のお部屋は当然人気ですから底割れするって事ではありません。
むしろ大幅に困っているのはやはり新築系の投資物件と思われる”フルスペックで最初から高い部屋”ですね、こっちは相当困っているようです（春でも募集後期で大幅値下げとかの事例ありますね）。

単純に割安感の大きな部屋はどうなの？って部分で言えば
「最初からこれは無茶だ」な賃料の部屋が大幅に割安みたいな事情なので、それでもまだ割高な気がするのが正直なところで、
住居に関しては王道として希望条件をアバウトにして選択肢を多目に確認するのがベストでしょう。
それこそ十分底値ですよな部屋を見つけるのも容易じゃないかと思います。夏相場を当て込んで最初から6月以降等と引越し我慢している人は「今からでも十分いけます」、
景気動向から言っても、今の段階でもこれ以上下げるのも厳しい募集になってますから比較的探しやすいのじゃないかと。

不動産屋さんって案外諦めも早いので（笑、どうせ不景気だから五月の連休は”大連休にしよう”な会社も多そうですから、内見複数になる場合には連休ははずした方がいいでしょう。

景気対策があったとしても（効果あっても）10兆程度の補正予算なら年末賞与を支えきれるかって規模ですから秋までベタで底値じゃないかなって思います。
ある意味自分のペースで都合のいい時期に引越し考えるのがいいでしょう、
現在の賃料相場の性格からいって、残業も減っているので「今より安い部屋を」的な部屋探しも大アリに思います。

＜つづく＞


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政治と暮らし（３）

大手メディアを考える場合＝広告であって、ちょっと関連は違うんですが（それこそ国策捜査関連）なかなか面白い記事があったので紹介します。
　↓
マスコミによる洗脳の危険性に絶えず警戒を　−森田実氏の講演から
不動産業界においては「とにかく広告費の多い業界」という認識は鉄板で、
それこそエンドユーザーからすれば「そんな莫大広告費使うぐらいなら、マンションの価格をその分安くしてくれ」と思うところでしょう。
（その意味でも中古マンションや賃貸住居における流通ネットワークの方が遥かに効率的）
大手メディアにおいてもインターネットにおいても、とにかく大手開発会社の広告は多いです。メディアにとって収入源として見逃す事はできない存在です、
（それこそ小沢氏の献金がどうこうって報道している側がどんだけ民間企業から献金どころか営利目的のお金を貰っているのかと考えれば話が早い）

消費者にとっても正確で詳しい情報はお金を支払っても価値のあるものですから、社会的合理性の中で、どんな形の広報や広告が適正なのかって判断も当然あると思うんです。
現在の状況はって言えば「報道番組風のワイドショーなのかワイドショーが報道やっているのか」よくわからない状況で（少なくとも製作が報道部なのかなどわかるようにしてもらえないものか）、誤報や偏向報道の問題が最近妙に多くないだろうか？
それだけじゃなく、
実はワイドショーも馬鹿にしちゃいけないところで、芸能ニュースの花形だった芸能評論家（ジャーナリズムとは言えないけれども週刊誌報道記者的報道意識はあった）が仕事を失う状況にあるはあるんですが、かの有名な梨元氏は「番組編成の偏向」に強く批判的で自分からTVに出るの辞めた部分もあるほどで「いったいTVはどうなっちゃったのか」な状況はどうにもならないところにきていると見て間違い無いでしょう。
話は戻りますが、リンクで引用した森田氏の記事に出てくる海外マスコミの反応
「中川のような人間を批判しないで守ってきたのはマスコミではないか」との論評もあり、『ニューズウィーク日本版』3月11日号は「世界が呆れる」「ポンコツ政治」と書いている。
この部分の意味は新聞報道における”取材対象との癒着や記者クラブの体質”を意図したものであるのは皆さんご存知のとおり、
（ホントか嘘かはともかく中川氏の指名で美形女性記者を飲み会に派遣したって噂まで出てきちゃどうにもならないでしょう）
大臣と同席した「読売美人記者」　プロフィール削除などで波紋広がる
外国人記者は昔から日本の報道における”護送船団”に批判的だったので上記の話が出てきたんでしょう。

この状況はデジタルデバイドなんて話を超えて、『情報デバイド』みたいな感じで世論の分化（格差）を促進していて、情報取得の部分でマスメディアに情報を頼りそこにリテラシーが無いと（あえてマスコミが多用する差別表現使えば）「情報弱者」が意図的に生み出されてしまうのであって、
皮肉な事に放送デジタル化で「どこか飛びそう」な話はこの問題を考える好機になっている。
特に暮らしや部屋探しや分譲と賃貸なんてテーマは一般市民にとって専門性がある筈も無く、なんとなくマスメディアの情報に振り回される部分大きくなります、
心理学的に言えば一般的人格タイプの常識論や道徳意識は『共同幻想』との関係性で機能しますから（先進国化によりこの『共同幻想』は現在”個性化”のベクトル上で崩壊過程）、多数決的正当性幻想が”マスメディア”には強いのであって（実は公取委的にもどうかと思える寡占市場であり護送船団の既得権益化している）、そのマスメディアが「どうかしちゃっているかも？」なのは社会心理的に大問題です。

政治と暮らし（２）

福祉政策を経済政策的に「潜在需要」と評価した場合、
社会資本の再配分をそれこそ経済原則の足を引っ張らないように政策化するとすれば、各個人の自立性をどれだけ政治が担保できるのかにかかってきます。
新保守主義がドジってしまったのは、市場原理を金融工学的に歪めてしまったためで（投資資金が流動性のファンダメンタルを越えて拡大しちゃう等）、随分批判されていますが発想的には無い話じゃないのです。
わかりやすい話をすると
「将来に不安があるので貯金した（潜在需要が抑圧された）」
ここ福祉政策的に将来に不安が無い場合「本来の需要が拡大する」って事で、この需要の発現が抵抗無く機能しないと、同じように市場原理は歪んでしまいます。

不動産の事例で言えば「高齢化すると賃貸住居を借りる事も難しくなるので今のうちに分譲を」なんて話さえあるぐらいで（これじゃ強迫需要でしょう）、
いかに個人の消費行動を心理的に妨げない施策を打っていくのかがポイントになります、
（単純に考えれば上記の動機で購入してしまうと、社会の高齢化＝高齢者が介護住宅への転居や死亡等で一気に売却してしまうため潜在的資産デフレの要因にもなってしまう）
経済の先進国化は高寿命化や晩婚化少子化の社会現象となり、ひとりぐらしの述べ年次は年々拡大しているのであって、社会効率を考えれば「シングル系の住居を購入する方がファミリー型住居の購入よりは合理性が高い」となる筈で、
政策的にファミリー型の賃貸住居の賃料支払いに補助をすれば（それこそ高齢化と晩婚化で財政的圧迫度も少ない）、消費行動は需要原則にスムーズに連動する事になります。
同時に相続税を緩和して無用な資産デフレの要因を回避するべきで（不動産資産に対する相続課税は問題が多い）憲法における個人の資産を守るという視点からも整合性あるでしょう。

となるとですよ
一時常識的な判断で通用した「シングル住居は若い人向け」な発想では潜在需要とギャップがあって、現代社会のシングル住居に求められる内容や性能は別物。
思うに同じ１R３点ユニットでも水周りの設計で暮らしの内容は天と地ほど違う、２DKをモデファイしたシングル系住居（１LDK改装）は相当広い年齢層まで高水準の内容を提供できるし、二人入居までなら広さでストレスを感じる事も無いでしょう、
車なんかにおける発想も同じで、先進国における販売戦略に「若い人向け・男性向け・女性向け・大人向け・ファミリー向け」のようなラインナップがあれば時代遅れも甚だしい話で、先進国化のベースは「大人の個人（性別や世代では無く）」であることがベースで、個性化する選択に応じた「車種固有のキャラクター（誰がどう使うじゃなくて）」が時代に即した形で提供されないと過剰在庫を生むだけになる。

政治と暮らし（１）

「政治とカネ」なんて言葉は頻繁に耳にしますが、政治の本質が暮らしであるのは言うまでもありません。特に先進国化が成熟期に到達しつつある日本等の場合政策の方向性が立ち遅れると社会構造や意識の変化に対応できずに足を引っ張る事にもなるからです。

昨今公共事業や独立行政法人などのムダについて各所で論議がありますが、誰が悪いとか財政のムダであるとか国家の赤字体質云々って見方だけでは問題を正確に認識できません。
何故なら経済学的見方としての本当の意味の市場原理は、政治で言えば民主主義の事で（投票と同様に無数の取引が多数決の場を市場相場として形成する）、市場がそうであるように生産性の低い投資先から、生産性の高い方向（潜在需要の高さ＝民主主義で言うところの民意）へ社会資本が半ば自動的にシフトする事で”公正さ”と”合理性”が同時に担保されなくては先進国じゃないワケです（笑

つまるとこと、市場原理のような民主主義が十分機能して「社会資本の投資先をあるべき方向に誘導するシステム」を社会構造に成立させる部分も先進国の要件となります。
報道に対するリテラシーもそうですし、
市場原理の公正さを保つ意味でも大手メディアの独占（最後の護送船団）等をひっくるめての構造改革が、それこそほんとの構造改革であって、
官僚主導政治を含めて、まだまだ日本は「ハードの面では先進国でもソフトが弱い」のは確かなのです。
これまでの状況から予測するなら、日本の二大政党は
「保守自民」と「リベラル民主」
この形で鉄板でしょう、
新保守主義の面々が自民にも民主にも分散している状況があるので、少々わかりにくい一面ありますが、概ねこの線で収斂されると思われます。
ある意味官僚主導で政策立案能力にこれまで随分と疑問のあった自民党も長期間の野党暮らしがあれば役所との依存関係も変化しますから、
「その方が自民のためにも望ましい」ところで、どちらにしても今の状況は少々不安があっても民主党への政権後退が筋論的に合理的な状況です。
※実際は選挙になってみないとわからないですが（笑

現在の政策上の論点が何かと言えば保守党でもリベラル政党でも今後の政策テーマは少子高齢化含めての『福祉政策』となります。
（投資効果的にも公共土木工事より福祉へ予算配分したほうが成長率は上昇すると言われています→前段の論議で言えば生産性の高い企業に資本がシフトする）
この『福祉政策』は先進国の場合『経済政策』と同義で、「どんな福祉ビジネスのモデルを提案できるのか」が政党における政策となります。
選挙はその政策企画のプレゼンテーションの場となって事ですね、

通勤がきつい（２）

「徒歩15分＋電車で10分」と「徒歩10分＋電車で15分」これどっちが楽なのか。
この悩ましい話が今回のテーマです、
通勤に関しては裏技的に上り下り的「逆方向に乗るルートを探す」って高等乗り換え技術を駆使してってマニアックな手法も無いじゃ無いと思うんですが、コレをやるといつも話してきた”街選び”がどうしても二の次になっちゃいますから（特に高等技術も必要ないベタな方法論的には「渋谷通勤」作戦として吉祥寺よりよっぽどマンションなんかが探しやすい荻窪で部屋を借り、出勤は中央総武緩行下りで吉祥寺まで→井の頭始発駅を利用して並んでも座って渋谷行き急行に乗る。帰りは井の頭高井戸で降り荻窪行きが頻繁なバスルートで荻窪帰還とか）、
ここは純粋に「歩くか電車か」でいきましょう。
話をわかりやすくする上で想定を単純化してみましょう
「勤務先が渋谷で、池尻大橋から電車に乗るべきかいっそ徒歩で通勤するか」
ここはアイテムとして当然自転車もアリとして考えれば『徒歩の方が楽』です、
事務所が宮益坂とか六本木方向じゃなければ十分いけるでしょう
同様事例で”歩く方が一般的かも”な事例もあります。
「都庁前よりにある初台徒歩の住居（新宿まで歩いちゃう人少なくない）」
「井の頭線神泉（古い地元の人も神泉駅はあまり使わない→渋谷徒歩）」
これ新宿御苑とか三丁目でも新宿駅新南口まで歩いちゃうとか複数パターンあると思います。
心理学的にここ考えてみるとですよ
結論：始発ターミナル駅や混む電車を一本飛ばしてダイレクトに狙った駅（極端に言えば会社）にいける場合徒歩15分以上もアリだ。
つまり一番最初の命題だとちょっとパラドックス入っているんだと思います。

通勤がきつい（１）

国策捜査に関しては、流石に知見が広まってきたのかネット社会では公然と語られるようになってきているので（それこそライブドア捜査の時には検察人事やその背後までかなり突っ込んだ論議があったけれど世論がどうこうってレベルまではなかなか広がりみせなかった）、ちょっと雲行き違ってきたかな一面あるので、このテーマは暫く様子見て改めて書く予定です。

さて住まいのブログなんですから（笑
話を暮らしや住まいに戻します。
（といっても政治は暮らしや住まいにとってメインテーマのひとつでもあるので今後とも書きますが）

賃貸で言えば供給過剰状態を背景に都心でもかなりリーズナブルな方向になっていて、一時は「郊外も都心もほとんど変わらないのじゃないの」な状況でもあったので（後追いの格好で郊外の賃料も更に下がっていますが）、
通勤ってテーマから考えるなら
「思い切って山手線の内側で探す」
が切り札に違いありません。
しかし前述のとおり郊外の賃料下落も追いついてきた部分もあるので、
通勤をベースに「どんな駅を狙うのか」ここ戦術論はあります。

一般的には急行や快速停車駅であるとか、始発駅を考えてみるのが鉄板ではありますが、急行や快速の場合「いざその電車が混んでしまうと、確かに目的地まで乗車時間は短いが駅間の無停止状態運転区間が長く心理的にストレスになる」場合もあります。
合理性から考えれば確かに矛盾するんですが、各駅利用であれば停車駅で”微妙に混雑状況の変化に期待”が織り込まれるのと、密閉状態よりドアが開くことはそれだけでも開放感にも繋がるので混雑における身体的疲労度は各駅の方が高くても意外と楽って場合も確かにあります。（又一般的に各駅の方が空いている）

ですから、法則性として考えてみると
『乗降者数の多い各駅停車駅』をポイントに考えればいいことになります。
（コレが又極端に乗降者数の少ない駅だと、乗る時に社内からの冷たい視線も無いじゃなく、完全に無視されて誰も動いてくれない等乗降そのものがストレスになっちゃう場合もある）
ある意味急行や快速停車駅であれば、乗降者数が多いのは当たり前なので狙い目としては
「乗降者数が意外と多いのに、各駅しか止まらない駅」であるとか
「急行や快速停車駅だけれど、通勤には各駅にしか乗らない」であるとかの作戦が有効。
逆さまに言えば、

引越し時

さて、そんなものがあるんでしょうか。
分譲住宅の世界にはちょっと考え難いことかもしれませんが賃貸の場合だと『在る』と言えますね。ここ様々な要因があって同時に賃貸と分譲の違いを考える上でもわりかし参考になるテーマだと思います。

賃貸の場合家主さんのルーチンリフォームって3年とか4年で退出なら汚損破損以外となると、そろそろ壁紙取り替えるかってぐらいになりますが（畳の表替えはどの段階でもルーチンリフォームの範囲、交換単価もとても安いんですよ）、基本設備周りはまだままだいけると判断されるケース大半でしょう。

又結構大事なことですが、近隣相場と比較して「最近どうなの」な状況もそれほど大きく違わないでしょうから前回募集賃料と最近の相場比較で「この辺かしら」と次の募集賃料も決まります。
勘のいい人ならここまでの話で気がつきませんか？

そうなんですよ6年から10年経過していると家主さんとしても「基本設備も減価償却したというかそろそろ交換考えないと」でもありますし、単純計算なんですが『投資利回り』的評価として一段落するところで（10年も貸せば残った資産評価との間で実質利回りでどれだけ収益があったのかも計りやすい→分譲賃貸なら売却考えるオーナーも出てくるでしょう）、
当然時代も変わってますから「最近どうなの」な部分に
「最近の人はどんな部屋が好みかしら」が入ってきます

「店舗を借りるには」（３）

前回のお話で事務所の保証金額の話には触れたところなので今回は、個人で初めて店舗を借りようって時「飲食可店舗」の話を中心に進めましょう、
切り口は「事務所」「店舗物販」「店舗軽飲食可」「店舗飲食可」の違いです。

事務所の場合は
>賃料を支払う実業は、その事務所と関係なく所得証明可能になりますから、住居契約に近いキャラクターになります。
>ここは一般的な住居で改装がほぼ100％NGであるのと同じような話で、
事務所であれば改装の必要も無いし、不特定多数の人の出入りもそれほど考えられないため…
と、ここまで前回説明済みです
店舗の場合には賃料を支払う事業が「これから借りる店舗の採算性に依存」してしまいますから審査でいればその対象となる所得が「当初から未知数です」と言っているのと同等になってしまうので、複数店舗で業務実績のある店舗事業者では無い素人からの独立店舗は審査的に最初から厳しくなります。
又、仮に審査通過しても店舗の場合少なからず「改装が必須」です（その意味で店舗で募集する場合最初から”スケルトン”で募集する場合も増えている）。
原状回復特約付きの契約で、事業に失敗した場合「この改装して原状回復の費用は大丈夫か」と考えなくてはいけません。
一般に事業物件の場合滞納から解約の交渉で退出まで半年かかったりする（一般住居だと３ヶ月）、これ即ち賃料未払いで穴が開く可能性を意味します、そこに＋内装の原状回復と、
なので事務所が一般的に保証金６ヶ月であるのに対し、店舗となると６ヶ月以上１０ヶ月前後がベースになるんです。

※店舗可事務所審査の場合”この立地じゃ採算が無理ですよ＝その業種だと路面からお一見客が必要なのでこのタイプの店舗だと滞納の可能性高い”的に店舗可の審査がNGになる場合もある。
ある意味趣味性ベースの個人店舗の場合「現在ついている仕事を辞めずに、現行年収を審査の所得として申請可能か」ここ重要になります。
（仕事を辞めてしまっている等だと、賃料支払いを担保するものが何も無い）

この保証金額のベースが「店舗物販」「店舗軽飲食可」「店舗飲食可」の順で上昇する訳です。普遍的な法則はありませんが「６ヶ月以上」「１０ヶ月前後」「１２ヶ月」みたいな感じです、

契約金予算的にも審査的にも、趣味性の高い個人の店舗を借りる場合、「飲食可店舗で１階路面店集客性の高い保証金１２ヶ月のタイプ」は構造的にもミスマッチしちゃうんです。
審査の部分を考えれば現行収入でもその所得審査を通過しそうな”賃料額”でなければならないし（㎡数か場所か階層かで賃料の安い店舗の可能性を引き出す）、改装以後の原状回復費用も高額にはしたくないし（㎡数を抑えるか”現状渡し的”回復とする対象造作の無い物件）、バリバリの飲食可店舗で最近多い”ド・スケルトン（完全なコンクリートのセルでトイレ造作も無い）だと、今度は改装費用的に追いつかない、

「店舗を借りるには」（２）

専門用語じゃありませんが、考え方として「勝ち身」とか「勝ち目」ってありますよね。
所謂ひとつの”勝算”です。
「店舗の開店＝自営業＝代表者として事業のリスクをとる」って事ですから、仮に出資を募って事業を始めるとした場合に”どんなプレゼンをするのか”って部分の話です。
ここで「こーーんな素敵な店舗を借りるので成功します」ってどうにも無理筋ですよね、
しかし「こーーんな意外な活用法でこの企画を生かします」ってパターンはある、
典型例が昨今すっかり典型事例のひとつになった『民家改装型』だったりしますが、これは物件的に”劇レアケース”であるのと（住居で募集されている部屋が店舗用途可になる事は100％無い）、仮に事業物件として珍しく元住居一戸建てが募集されていても通常「事務所可」であってcafe相談可かと言えば全く違うワケです。

今回は事業物件のイロイロって話を進めてみましょう、
先ず重要なところとしては
同じ事業物件でも
「事務所」「店舗物販」「店舗軽飲食可」「店舗飲食可」
これらは全く別物だと考えてください。極端に言えば天と地ほど違うのです、
貸す側の心理から考えれば実に簡単な話で、
事務所事業所（SOHO含む）であれば賃料を支払う実業は、その事務所と関係なく所得証明可能になりますから、住居契約に近いキャラクターになります。
ですから一般の住居用マンション等で
「事務所相談（敷金+一ヶ月）、事務所用途の場合賃料には消費税がかかります」
なケースが多く見られるのです。
ですから、上記事例だと（仮に礼敷2/2だとすると）トータルで5ヶ月になりますね、
一般的な事務所の場合の保証金6ヶ月に近い数字です。
なのでうっかり住居系の物件でも店舗も可じゃないかと勘違いされる場合もあるんですが、これはまず無理な話です。
ここは一般的な住居で改装がほぼ100％NGであるのと同じような話で、
事務所であれば改装の必要も無いし、不特定多数の人の出入りもそれほど考えられないため”業種によっては相談可”となるもので、承諾の得られる範囲が全く違うのです。
※retourのブログで住居でも改装可のレポートのあるものは、事務所も店舗も可であるケースが大半で、改装可と店舗可は共通するキャラクターと考えていい事になります。

「店舗を借りるには」（１）

今回は全く未経験な人が店舗を借りる場合の話なので、非常にベーシックなところから話を進めてみたいと思います。
事業物件の場合「事務所→物販店舗→飲食可店舗」この順で賃料も上昇します。特に商店街内の１階店舗なんかになると一般住居に比べて想像できないぐらい賃料が高くなる事もありますが、理由は簡単です。
事務所と違い店舗はその集客性が＝事業に直結しますから（商店街内の１階店舗になれば出店しているだけで広告費も織り込み済みと同等）、そこは市場原理で「その値段なら借りたい人は山ほどいる」なことになるわけで、当然賃料は高くなります。

特にいくつも店舗経営をしていて、事業慣れしている人ほど「駅近の１階店舗」を希望しますが、これは特定の事業性を意味しているのです。
■ここかなり重要なので、少々詳しく説明します
どういうことかって言いますと、
複数の店舗で多角化みたいな事業を成功させている事業者は、既に業態として一定の収益性を保持している（収益計算も容易）のと、同時に系列店舗は”同様のスタンス”で営業されるので、一見さん含む路面からの集客が”必要”で（極端に趣味性が高い店舗と正反対）「収益計算の範囲に入る計算できる店舗を求めている」事になります。

確かにこの店舗の探し方がメジャーには違いないのですが、これは上記のような営業姿勢を持っているビジネスモデルに一致する場合の話しで、未経験の方がある程度の趣味性の高さを出店動機に開業するのと『方向そのものが違っている』事になるので、店舗の探し方の定番であってもそれを模倣しても”ほとんど失敗”します。
ここの理由も簡単です、
人通りの確保された１階路面店は前段説明のように、賃料相場も高いので貸主から見たリスクも高い賃貸物件になります（なので不動産投資的には安定利回りなのが収益性は低くても住居になる）、そして店舗はその店自体が借主の収益（支払い能力）に直結しますから、保障金額も大きくなります。
簡単に言えば「路面からの集客性が高い店舗ほど保証金額も大きくなる」ぐらいに考えた方が簡単。そしてベースとなる賃料自体も高いのですから、契約金額はかなり莫大な資金を必要とします、有利な点は相場が高い分フロア面積を大きくできない分改装費用が安く済むぐらいの話です。
　↓
はい、なんて事無いように思える最後の一行にも意味があるんです。
事業性高い店舗は「フロア面積を大きくできない分改装費用が安く済むぐらいの話」、趣味性から考えたら『どんな改装をするか』もその動機の一部なんですから、その部分が後退しては論理矛盾になりますよね、

商店街のある街

東京ビギナーの方が一番驚くのがここだと思うんですが、
東京は地元商店街がやたら強いのです、
小さな小売店の人気は高くて、賑やかなアーケード商店街が生きている街は多いですし八百屋さんや肉屋さん魚屋さんと小規模スーパーが並んで盛況って「日常の風景」になっています。昔からのお菓子屋さんや、定食屋さん喫茶店も強く街の潤いのひとつになってます。

実際賃貸住宅探す時の街選びでも重要視される部分で（駅徒歩の体感距離も心理的に随分違います）、商店街の中にはシャッター商店街化を防ぐために「後継者がいない場合には店舗は温存して賃貸に出す事」を地元商店街の規約にしている街もあります。
（一般にアーケード的な商店は旧法借地権で店舗上の住居と込みで商店主が店舗戸建オーナーである場合が多いので、廃業するとそのまま店だけシャッター下ろして閉店してALL住居になってしまう事も多い→かといって事業物件にして旧法借地権だとなかなか売却も難しいため賃貸でも売買でも募集がかからずシャッター商店街化が進む）
昨今の不景気と高齢化で、古くからの商店の閉店も多くなっていて（これが安易に”飲み屋化”してしまうケースが目立っているのが心配）、地域の生活含めた環境として「いかに商店街を守るのか」ここ東京の生命線のひとつと言ってもいいでしょう。

部屋探し暴論・下

果たして『圧倒的優先順位』の成立は一般的か？
ここ考えてみると「個性派なあなた」であれば、それは自明の事だし無かったら個性派とは言えない。確かに個性派の時代ですけどそんな個性派が圧倒的多数かと聞かれれば決してそうではないでしょう。
しかし民主主義社会がようやく形になり始めている現代、
結果としての個性化（＝投票行動の自立性や個別性）は構造的に希求されるているものだし、民主主義がプロセスとして「時間のかかるもの」であるように、個性の確立にも「時間や経験」という高いコストを必要とするので（よって先進国化の先に発現する）、社会学的には”晩婚化”や”超寿命化”はその方向性に一致している話です。

で、
個々人にとっての経験や時間の概念も大きな個人差を伴うものだから（それこそ個性なんだし）、一概には言えないけれど、事部屋探しなる行為で考えていくと、

「ひとりぐらしビギナークラス」にはステレオタイプな総花的（優先順の差異がさほどない）希望条件が成立する（この場合”優先順位が→コンサバ”仮想になるので）、
ところが、ここにやっかいな問題が関係するんです。
個性化が「時間や経験」というコストを必要とするなら（これ古い言葉で言えば”苦労は借金しても何とやら”です）、その経験がステレオタイプだと得られる経験値の幅に枷がはまってしまう事になります。
（思うに文部省の個性化教育が順調とは言えないのは、個性化教育を”ステレオタイプ”に指導したからでしょう）

ここ部屋探しから離れて普遍的な方向に戻ってみると
”晩婚化”までの時間経過中の生活が「ステレオタイプじゃない方が得られる糧も大きい」事になります。
じゃ〜”アンチステレオタイプ”って何でしょう？
心理学的に一番勘違いしちゃいけないのは
「人も驚くエキサイティングな経験だと思ってしまう事」です。
それこそ波乱万丈な人生だから個性化が促進されるなんてーな事は全く無いのです。
『戦争映画は常に小津安的日常性の映画より面白い』
こんな法則あったら大変ですから（笑
『カレーライスやラーメン食べている経験は、コース料理を食べた経験に比べれば無意味だ』なんて法則も無茶くちゃな話です、

心理学的な”アンチステレオタイプ”って
「意味不明でも馬鹿馬鹿しい事でも、自分で考えた何かである（自己責任の取れる選択として）：そこに個別のアイデアが成立している（アイデア自体は平易でも何てことないものでもいい）」とか、そういう意味になります。

こんな言葉がありますよね
「なんてこと無い○○だと思うでしょ。でもねここに注目、誰も気がつかないかもしれないけれどここの○○がポイントなんですよ〜」

部屋探し暴論・上

あえて暴論で問題提起してみようと、
こんなテーマです。
心理学的に言えば『カウンター論』みたいなものなんですが、話を意図的に極端（乱暴）にしてみると、大きな流れが見えやすいって”一種の証明法”みたいな話です。

「心理学・日本の不動産賃貸の文化的特徴（基本的に即入居の内容設備が保障される）」これを合わせて考えると、部屋探しにおける希望の優先順位ってのは
『圧倒的な○○と枝葉末節のナントカかんとか』ではなかろうかと、
こう思うわけです。

ひとつテーマを絞って話を進めてみましょう
「ペット可」
えー即ち「実際ペットが飼えなきゃ意味無い」ですよね、
誰が考えてもそうでしょう。
このケースでは圧倒的優先順位が成立しますよね
（既にペットを飼う時点で部屋探し的選択肢が”ペット可”に限定されるトレードオフは自己決定として選択済みになる）
トレードオフ参考：http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/04/post-eccb.html
そんな「圧倒的優先順位」に僅かにキャラクター付与してみると、
「あなたが”愛○家を自称するなら”ペットの希望が第一でわ？」な論理も成り立つ。
こう考えると「圧倒的な優先順位以下のナントカかんとかを理由に部屋探しの判断を行ったとすると行為そのものが矛盾している事になる」ワケです。

韻を踏むように考える現象

ってラッパーの話じゃないですから。。

心理学用語にはなってませんが、メンタルな話題を話すときに言語論的な意味でも「韻を踏む」って部分はわりかし頻繁に出てきます。強迫心理が関係する場合、何かを考えるときの前提の部分（つまり事実認定）の与件化されている”とっかかり”に無意識に特定の意味が投影される事は”典型的な強迫”になるので、現象的には「その言葉の暗韻は」とか「そこで無意識に暗韻が踏まれて」な状況になります。

韻を踏む現象と呼ばすに「抽象概念が主語になる」とか「キャッチコピー論」とか（意図している現象は同じ）いろんな語り口があるんですが、
陰陽師的に言えば「呪（しゅ）」
言語論的に言えば「メタファー（暗喩）」、
（サブカル的に言えば「フェチシズム」も微妙に被っているかも）

人の心理は不思議なもので「考えが代行されている」といえばいいでしょうか（あるいは思考の一部が”慣用句”的処理で省略されている）。
プログラム的に言うと「あるif文のサブルーチンがあるんだけれど中身忘れちゃった」みたいな、自我には必ずこういう合理化とか象徴化のプロセスがあるんです。
「メタファー」的に言えば
「あーそれは僕にとって目の前にカレーを出されたようなものだ」
えーここでその人物にとって『カレー』が代替とか交換できない個人的且つ特有の意味を構成しているのはわかりますよね？

『春』部屋探しのポイント

来月あたりからそろそろ春相場が始まろうかってところなので、いくつかポイントを抑えておきましょう。
心理的なところから言えば特に独り暮らしビギナーな人に要注意なのは「あたり一面素人の風評」になってしまうところです。
卒業して就職なんてな環境にあると、相談相手も全員「独り暮らしビギナー」だったりするので、素人考え（このほとんどが営業店やTVCMの影響を受けている”営業トーク”がベース）が常識化して、下手すると「不動産屋さんもそこまで言わない」みたいな話まで”あたかも知っておきたい知識”みたいな話になってしまって（ここに一戸建て生活30年選手の実家の両親が介入すると”モアビギナー”に増長）、部屋探しを始める前から「あり得ない状況」になっている事が多いので要注意です。

えーここ、そんな”独り暮らしビギナーな人”の行動が結果相場まで動かしてしまうと、独り暮らしもベテランで「偶然春に引越しになっちゃった人」も迷惑しますから、ここ社会的な意味でも注意が必要な部分です。
風評敵にちょっと勘弁してくださいな誤解の代表例をいくつかあげていくと
「３月には部屋が無くなる」
※無くなったら大変です”東京パニックになります”（笑
（さすがに２月後半から３月のピークになると動きが早いので、そこに合わせて自分も早く動かないとな部分ありますが）
「私鉄沿線じゃないと暮らせない」
※山手線圏内は想像するより高くありません（勤務先が決まって無い場合等こっちの方が便利かも）
「聞いたことあるだけで一度も行った事の無い街を希望している」
※可能であれば是非偵察してください（通勤時間帯の混み具合も）。聞いた事があるといっても広告的に名前が知れているだけで→相場も高い上に地元住民的には「○○は無いだろ」な街もありますから、偵察の余裕が無ければ「友達とかじゃなく不動産屋さんに聞いた方がいい」です。
（といってもCMなんかでお馴染みの営業会社じゃ情報自体怪しいですが、、）
「電気キッチンは使えない」
※最近はIHクッキングヒーターが１万以下で買えます、料理をするのでガスキッチン２口希望とかじゃなければ工夫の範囲でどうにでもなります（電子レンジの利用であるとか、お湯沸かすだけなら電気ポットの方が楽だし）。電気キッチン（ミニシステムキッチン）の部屋は賃料もかなり安くなるので「事務所っぽいスカッとした１Rマンションもいいな」な場合には「電気キッチン大歓迎」な方がコストパフォーマンスの高く広い部屋がみつかる。

来年の部屋探し観測

相変わらず国際的にも国内的にも経済が直近の問題になっていますが、この辺は年末に特集書こうと思っています。
さて、今回は今年の経済状況踏まえて「ボーナス支給額が厳しい」ケースも珍しくなかったと思います、そんな意味で年末引越し見送った人もかなりいるのじゃないと思い、来年の部屋探し観測をレポートします。

元来東京の住宅が供給過剰であるのはこれまで何度か触れてきましたが、賃貸住宅における賃料は市場に比例して上下することはできません。商品じゃありませんからね労働法制における給与と同じく、最低ラインの基礎部分は一定額無いと設備そのものが維持できなくなってしまったりするためです。
数年前であれば「礼敷０システム（礼敷2/2だと賃料15％割引という２本立てが多い）」の流行なんかがありましたが、ある意味「礼敷2/2の意味」が長期割引契約時”プリペイド”に相当する（礼敷０システムだと賃料が15％上がる）事も随分周知されてきて”大流行”には至りませんでした。

結果としてここ数年来「往年の人気の街」的な有力駅が小田急線・京王線等から構造的空室に苦しむ状況が続いていて（西武新宿線等にも顕著）、同じパターンの空室環境が昨年度あたりには田園都市線等かなり人気の堅かった東急沿線にも拡大している感触があります。
築年数や建物構造等同列には比較できませんが”ほとんど似たようなスペック”の住居が港区等の都心と「賃料差1万円以内」みたいな状況が散見されているので、
ここは投資目的での分譲賃貸が多い都心部の方が市場と賃料との比例関連性が高く、又基礎的相場の底が堅いため”引き下げ感”も強く、トータルな割安感に繋がっている側面もあると思います。

再び平米数で部屋を考えてみる

なんといっても平米（㎡）数がモノを言うのは確かです。
何って、図面の見方として「○帖」なる帖数は”江戸間換算”だったり”団地サイズ”だったりとまったくあてにならないので、㎡数を見てサイズを想定する方が確実。
方法も実に簡単で「広めの６帖は10㎡だ」と思っておけばいいのです、
変則的な間取りじゃない限り間取りの基本は四角形ですから、20㎡の部屋であれば「半分が居室になっていれば”きっちり６帖あるな”」と確認できます。
※いちおう業界団体的規約としては”江戸間”に近いサイズを標準にしてはいるんですが実効性としては「あくまで自主規制程度の範囲」→そもそも図面資料の精度は注記にある「現況優先」により見て判断してよって事なので、

広さの見方はここまでにして、
間取り図をいろんな角度から見てもらえるとわかると思うんですが
「絵的に頭でっかちだとか、絵的に居室部分が大きく見えるとか」
なんでしょうね八頭身とか六頭身とかみたいに見るんです、
そうすると『設計が違うだけで実効床面積は同じか』とか、それとは反対に『違う平米数の図面なのに”絵のバランスが同じだぞ”（居室は狭い）』等事前に現況の内容を想定可能なのです。
図面資料の絵的バランスに”八頭身”のような呼称が無いのが残念です（あれば随分問い合わせも楽と思われ）、人で言えば体形ですからそりゃー”部屋の相”はこの”部屋体形”に一番顕著に現れます。
「図面資料の絵的バランスに”八頭身”のような呼称が無い」ために、”足長の部屋希望”とか”頭でっかちの部屋希望”のようなイメージが概念として存在していないため、ひょっとすると希望の部屋タイプをですよ

「自分の中で勘違いしちゃっている」可能性あるんですよ。

先日契約立会い時に隣の席から（その店舗の）お客さんの問い合わせの話が聞こえてきました。随分距離が近かったものだから、そのつもりがなくても職業柄耳に入ってしまいます（契約の説明聞きつつなので聖徳太子状態）。
「えーっと、寝室と料理の場所は分けたいので１Rタイプ以外で。予算はあまりないですがマンション2階以上希望です」

これだとズバリDKしか方法は無いのですが、

こういった作りで格安のマンションは”設計上存在しない”のはみなさんご存知のとおりです。何故って（鉄骨造ならあるけど）RCマンションの場合「配管（PS）」が設計の”キモ”となるので、DK構造に配管取り回すのは得策じゃ無い→排水経路は隣室の３点ユニット背後にパターンで間取り設計は１Kになる（キッチン玄関に対して縦）。
ここで（四角形の横幅は変化しないので）バストイレ別にすると縦方向の長さ延びますよね？ってことは対抗面のキッチンは自動的に二口になり、合わせて洗濯機置き場室内にするともっと縦が伸びるのでキッチン横の冷蔵庫置き場にも余裕ができる。
DKじゃないですが、かなり余裕の１Kマンションです、

さーてみなさん問題です

経済と暮らし

現実問題不動産仲介調査で部屋探し等していると、よっぽど「所得と賃料の”関連性の無さ”」を痛感します。
部屋に幾ら使うのかって尺度は非常に大きな幅の中にあるので（何かマニアックな趣味をお持ちの方ならこのへんよく実感できると思うけれど）、景気との連動って意味で言えば初期費用のかかる引越し需要が低下するぐらいなんだろうと思うワケです、

特に賃貸の場合誰しも「最初に契約した時」思えばぐっと安い賃料でもアルと言えばアル、逆さまにまだまだ高い賃料でも可能っていえば可能なる局面誰しも経験ある筈です。
昭和のステレオタイプであった「月額所得の３分の１法則」なんて雛形があったのも、主観的にはかなりの幅が検討対象であった証明で、
日本の住居は慣習的にも格安でも一定の水準の内容を保っているので、余計に個性化の現代社会では「さ〜自分はどういったバランスで賃料の希望を考えるのか？」ここかなり幅がある。

コンパクトな格安のマンションを”ミニマルコンパクト”として選択するのは、ひとつのスタイルとしてコンセプトが明快なら「むしろカッコいい」のですし、
反対に、外食嗜好が無く帰宅時間が早いとか或いは持ち帰りで自宅SOHO状態だとかな状況では、その分のコストを賃料に回すほうがコストパフォーマンスが高いのも事実です（私みたいに極端にモバイル化して”銀座ルノアール各店が事務所だ”な勢いになると、この費用を賃料換算すると幾らなんだなんてな状況なのも確かなのです）。

”大掃除”

果たして「掃除」等という行為に全く縁の無い私が何を話そうというのかって部分はあるんですが、あるんですが、、
みなさんどうでしょう”大掃除”より日常の”掃除”の方が大事な気がしませんか？
何故って
「年に数回あるかないかの大掃除」
これ既に現象として、それ以外のかなりの長期間は大掃除の必要な状態ってことになりゃしませんか。
それは普段手が届かないところもって意識あるでしょうが、昨今家財の汚れに対する耐性はご存知のように強くて（汚れが取れやすいとかつきにくい素材が選ばれている）、時間規模的に『大事になっているので大掃除』って要素も交代してきています。

この辺「片付ける」って概念もよく似たところがあって、
「時々きちっと片付けない事には気がすまない」のだとすると、それ以外のかなりの長期間は散らかり放題って事になりゃしませんか。

何でしょうか、
商品にたとえるとわかりやすいかもしれません。
綺麗に梱包されたプレゼントなんかは、それはそれはきっちりとした感じします、
しかし包装紙をビリビリと破いて箱を開けて中のものを出して、
既に大騒ぎな状態ですよね。
そんな関係で日用品なんかになると『過剰包装』が別問題になっている。

『内見効果現象』

新しい物理の法則じゃないですよ、
えー言葉としては「店頭効果」ってのが一種の販売用語として存在していて陳列術とか製品の目立ち方とかそういう類の販促効果みたいな代物です。
これは賃貸住居における内見にも同様現象あるなと思い、造語として使っている言葉が『内見効果』です。

意味はそのままで”賃貸における販促”みたいな、
つまり実際の内容とは別に内見時特有の”見栄え”とか”錯覚”で、これも販促用語である抽象概念としての”いい部屋（何がいいのか具体性が無い）”があたかも実存しているような”幻覚”があるんだと、こういった話です。

微妙に違っちゃいるんですが典型的な事例で言えば「モデルルームのディスプレイ」にも見て取れます。賃貸の場合なんかだと家具付きの室内画像があったり、新築物件で一部の部屋を（全室までは未完成状態なので）代表内見できるようにディスプレイする場合ありますが、「不思議とベッドが無かったり（笑」無茶な設定を時々見かけます。
ここで比較対照しないといけないのは「ホテル系の広告」ですよ、
何故って、家具付き状態のデフォルトが実存するホテルの場合広告用に室内画像の絵を作る時にまさか「退出後みたいな空っぽの部屋」を写したってしょうがないワケで（笑
こっちのばやいはインテリアなんかも含めて”売り”になりますよね、だからデフォルトの状態で撮らなくちゃいけない。
じゃ賃貸の場合はhttp://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2006/10/post-2680.html？

『探せる部屋・探せない部屋（３）』

心理学的に『探せる部屋』にとって重要なキーワードが「シンプルに探す」って事じゃなかろうかと、ここまで話が進んできました。
今回のテーマは「シンプルに探す」です、

探すって行為そのものは既に戦術になるので、希望のコンセプトは戦略です。
自分自身の暮らしについてのコンセプトは＝基本戦略となります、
ここ当然「適当に」でも可なのであって、「拘り」と「執着や依存」は違いますからここを勘違いしないのがポイントになります。
「希望の部屋」がそんなに肩肘張った執念のような世界じゃ「その世界は最初から疲れる」んですからね（笑

忘れてはいけないのは、希望がシンプルであればあるほど「物件概要に固有名で記載されないキャラクター」である可能性が高くなりますから（その”雰囲気のようなもの”から物件概要的な具体性を判断するのが不動産業の専門性やコンサルの力になります）、シンプルな世界を求める場合には「一度賃料以外の条件を白紙にして考える」のがお勧めです。

方法論的には「○万〜○万の部屋を全室一度候補にしてみる」という手法です。
条件無しにすると出るわ出るわ○㎡ランクの部屋から倍の広さもあろうかという部屋、木造アパートからオートロックのマンションや一戸建てまで、そのヴァリエーションは区単位で考えれば100件越える事もあります。
そうなんです100人いれば100様ですよ、100室それぞれに別の暮らしがあるのであって、心理学的に考えると「自分の暮らしにおける可能性（選択枝）は現実世界に100通りある」。
これ就職で考えるなら100社ですよ、
※しかも就職に比べて部屋探しの実現性（審査）は希望賃料の枠さえあれば比較にならないぐらい高い確率です
選択師から考える時には、そりゃ給与含めて労働条件も大事でしょうけれど、相性として自分自身の仕事量的パフォーマンスもあるし、そもそも仕事って世界に対する考え方も皆さん違いますよね。ましてや一番重要なのは”職種”でしょう。
「職種は何系」→どこから考えてもシンプルな希望になります、
同時に自分の選択枝以外の職種キャラクターを（暴力団でもない限り）”悪い職種”とは呼ばないでしょう、仮にそうなっちゃうとその業界の人間全体をヘイトしている事ですから（ケースによってはありえるかもですが）。
独立して起業しようと考えれば尚更です「自分はこうしたい」、
主語の部分が圧倒的に重要で、肝心要のところは「ここだけは」のようにシンプルになり自動的にそれ以外との優先順位も明快（トレードオフの成立）になるでしょう。

部屋探しで一番やっかいな言葉のひとつである「（主語抜き）いい部屋みつかる」なるいかにもイケイケ営業店的な抽象概念キャッチコピーを鵜呑み状態で刷り込まれれてしまうと「それ以外は悪い部屋なのか」が深層心理で成立してしまいます（まったく無意識に自分がネガティブな評価をした部屋で暮している人達を蔑視している構造になっている→その反動としての”分譲勝ち組み幻想”でもある。→って誤解の無いように更に捕捉しますがこれ”コンセプトの無い分譲選択”の場合ですよ）。
心理学的に一番やっかいなのは「無意識に自分のネガティブがヘイトに繋がる構造」が成立してしまうことで、ちょっとした不満を残した選択が”敗残者”のように誇大な不快感に肥大してしまうことです（希望就職先以外に就職した事に被害者意識が成立みたいな話と同じ→本質的には就職できた事は単体として喜ばしい事と評価して妥当な話ですよね）。
部屋探しで言えば「NG出しまくり」（部屋探しをNG出しと勘違いしてしまう）、

『探せる部屋・探せない部屋（２）』

「いらっしゃい、何をお探しですか〜」
「コップです。って、グラスかな」
さてこの時、みなさんどう考えますか、
”コップ”何か飲むのかな？
微妙にそれだけじゃない複線ありますよね、
ひょっとしたら観賞用かもしれない、花をさして飾るのかしら、簡単なコップじゃなくて特定のお酒を飲むためのグラスって意味かもしれない。

そうなんです、「まだわからない」んですよ。
”住居や部屋”たしかにそこに住むことが一義的な目的として特化しているように思いますが、”住居や部屋”だって同じ”いれもの”であって、何をどういれるのか、その目的やコンセプトは何か、「まだわからない」んですよ。

つまり”ごろ寝”こそ暮らしにおける象徴的姿勢である人もいるし、
”デスクで仕事”こそ暮らしにおける象徴的イメージである人もいるし、
”キッチンで料理”この暮らしにおけるメインな人もいるし、
ダイニングで食事派・いやいや食事はリビングで・むしろ自分の部屋で食事の方がお気楽・・これ際限無くバリエーションあります。
”その部屋”あなたにとって何をする場所ですか？

ここで再び前回の人材論でありパートナー論でありって線上で考えてみると、
”その人材”御社にとって何の仕事やパフォーマンスを求めてですか？
”その異性”はあなとにとってどんな関係ですか（”結婚”等の慣用句禁止200文字以上口語調で記載）？

以外や以外「考えた事無い人もいる筈」なんですよ。
キャッチコピーのような慣用句を無意識に鵜呑みにしているだけで、
あたかも無意識に引かれて”なんとはなしに”みたいな、
ここも誤解の無いように説明してみると”なんとはなしに”が如何にも自然であるなら探しものは”そこに自然に在る”ので、探す必要が無いんです（笑
「探すって能動性」には自意識の遊びだとか、趣味性とか”何が何”って在るんですよ。
それは”何”か考えた事も無いんだと、ステレオタイプに個性を探すようなもので「ぴったりくるものが構造的に見つけられなくなる」ですね、

『探せる部屋・探せない部屋（１）』

以前のエントリーで「人材探しと部屋探しは似ている」みたいな話もしましたが
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2008/07/post-95dd.html
そこをちょっと拡大ヴァージョン的に広げて心理学的に考えてみようと思います。
正に今回のテーマは心理学です、

もっともわかりやすいたとえ話で言うと、
これ男女関係における「いい人」と「いい部屋」って抽象概念がほとんど相似であることがわかります。
「なかなかいい人いないのよね」
「なかなかいい部屋って無いんですね」
この台詞の共通項は「何が”いい”のか」が実は総花的で散漫だったり抽象的で具体性が無かったりするところです。
一番やっかいなのは、その曖昧さの”内容”で、
「主語抜け」していると最大にその「曖昧さ」は拡大し、強迫心理が仮にあるとした場合その「曖昧さ」は論理矛盾が∞に拡大する温床（投影先）になってしまう怖さもあります。

「主語抜け」って何か？

運は呼べるものだろうか

呼べるものなら『縁』なのかも知れません。
「縁組」なんて言葉もありますからね、
となると、これは”組み合わせの妙味”って事になります。
化学反応じゃないですが、ある組み合わせで予想外のパフォーマンスに到達する状況を”運”と認識する状況は可能性としてあるのじゃないでしょうか。

何故ならその予想外の状況は”組み合わせに寄る”もので、単独行動だけで獲得したワケでは無いので自分自身では「運がいい」と体感されるからです。

運の全部が全部じゃないでしょうが、そんな世界の幾分かはそんな”組み合わせの妙味”なのかもしれません。
単純に住居における組み合わせを考えてみると、、
「分譲マンションと○」
「木造アパートと○」
「デザイナーズマンションと○」
「分譲キラーと○」
「レトロマンション都心の○」
「東京東側の○（南側の○・西側の○等々）」
「西武線の平屋一戸建てに暮す○」
これを絵柄で考えてみるのも面白いものです。
何が面白いのかと言うと、ここまでのストーリーから考えた場合「予想外のパフォーマンス」に達すると運がいいとなるのですから、、

てことは？

平米数で住居を考えてみる

１Rなんかの間取を見た後の質問で「部屋の広さは何帖ですか？」わりとよくあります。
畳の広さは「団地サイズ〜江戸間・京間（東京には滅多に無い）」まで随分と違うので（協会的には表示のガイドラインがあるんですけど賃貸における帖数表示は資料に㎡数が表示されている事もあって結構アバウト）、僕らの感覚としては帖数表示で判断する事は無いのです。

10㎡で”いい線の6帖”の広さとなるので、
20㎡の図面資料なら、居室が間取図の半分以上なら「6帖超えているな」と考えるワケです。
確かに図面資料の表示自体それほど厳密じゃないですが、各パーツの広さは図面作成ソフトなんかの関係で縦横比的にある程度管理されているから、無理に表示させると他の辻褄が合わなくなる（笑
なものだから、
間取の図柄と㎡数から図面上から”体感上の広さ”を想定可能になります。
これは「希望の間取り探しに使える」手法で、
自分なりにパーツを組み上げて見ると「何㎡必要なのかも逆算可能」。
浴室やらキッチンやらを6帖間（10㎡）と比較して”何㎡ぐらいかな？”と自室の状況からある程度推定できますからね。

一番困るケースは「確かに㎡数的にはその賃料でも可能ですけれど、その希望の間取は”その㎡数じゃ構造的に不可能ですよ”」であって、
相場を確認する意味でも、自分の希望する間取が「これ何㎡になるんだろ」の基礎的部分は部屋探しの前に抑えておく方が得になるんです。
実はこの発想が身に付いていると、普段ならネガティブな評価となるポイントが「何だ効率的でこの手法設計的には高性能じゃん」のように逆転して見える事もあるんです。

住居の性能（２）

賃貸ってジャンルは幅広くて、その社会的機能性は思うに分譲を上回るんだと思います。
理由は簡単で、
どうにもこうにも現代は文明社会なのであって、変遷や流動性や弾力性なる部分との親和性はそのまま機能性を意味していたりするので、ここが拘束・硬直してしまうと思想的に保守でなければそれを維持するのはやはり難しくなってしまいます。

心理学的に漠然とした印象で言えば「分譲保守」「賃貸リベラル」みたいな（笑
統計資料は無いですが（そんな調査する機関も無いと思うけれど）、投票行動における浮動票は明らかに都市部に多く、「持ち家率が最も低いのは東京都（約4割）」「単身者は賃貸がメインで（約8割）」「東京は単身者が中心だし（晩婚化や非婚）」「東京都の建築は7割近くが共同住宅である」各統計から間接的にそういう部分は証明されているのじゃないかと思います。

ですから余計に高齢化社会（高寿命社会）における賃貸住居の確保は（単身者も多くなるので）重要で、都市における住居は賃貸ベースに考える方が都市計画的にも自然になります。
裏読みしていくと、政府が考える持ち家政策であるとかそういう側面には「世帯の政治的保守化」も背理として間接的に関連しているだろうと。
※ここは『家幻想』関連

そんなファンダメンタルから考える時に、
『賃貸の住居性能』ここにはいかなる見方があるのかって事になります。
場合によってはミニマルコンパクト的イメージで狭く効率のいいコンパクトな設計も概念としては高性能と呼べますし、
広々ゆったりと考えれば１R１Kストゥディオが最強なので間取重視にもなります。
しかしストゥデイォはリビング系なので屋外感も強いですから室内感重視ならここは和室が最強である。

ここキャラクターに応じて必要とされる性能が違ってくるんですよね。
特徴的に言えるのは、あまりに常識的に考えすぎると”イレギュラーなお宝”を見落としてしまいますから、注意が必要で、
　↓（みたいな）
http://retour.seesaa.net/article/45638505.html

各部屋のタイプに応じた必須性能をいくつか参考にまとめてみます、
暮らす人の適応も付記して、賃貸って事で代表としてシングルのケースで考えています（二人入居以上の場合参加各人の最大公約数で）。

住居の性能（１）

不動産の不動産足る所以は「土地本位制的評価」であって、事実上耐久消費財的側面の強い”上物”は性能表示的に考える方がわかりやすい。
一番間違えやすいのは「重要事項的な意味のの設備」と「住居（上物）の性能表示」を混同してしまうところにある。

初回は「分譲マンション」をテーマにします

分譲マンションの性能評価として重用なのは”コスト計算がわかりにくい”ところ（資産評価）がやはりあらゆる方面のコアとなります。
どういう事かと言いますと、
いちばんわかりやすい部分で見ていくと
「豪華水周りは高性能か？」
これは微妙で、床構造をどう設計するのか大問題で、スキップフロアで設計しない限り床全体がコンパネ木造で造作されている事になり（コンクリートシェルの中に木造アパートみたいな）特に熱伝導率が問題なマンションの場合、木造建築と比較にならないほど配管周りの結露も心配であると→メンテナンス考えても水周りの効率的設計が望ましい。
しかし、何から何まで”レストルーム形式”なバス・トイレ”同室”がベストにもなり難く（やはりファミリーは一戸建的棲み分けがあるべき姿なのかもしれません）、かといって30㎡を超えるシングル向きの部屋が３点ユニット（パイプスペース至近で配管最短距離）の方が、メンテ性能的に上だったりするのもマンションの場合事実でもあります。

この辺賃貸であれば、メンテナンスは家主のリスクですから比較的気軽に選択できますが、分譲の場合には「あらバス・トイレ別でキッチンもこーーんな離れてリビングでカウンター付きよかったわね〜」と、こう簡単な論議にはならないって話です。
ここ床材にも言えますね。
高級リアルウッドのフローリングがリビングでは一見最強ですが、西洋建築的に考えるとフローリングは土足レベルの高いゾーンになるので、屋外に近い位置も意味しますから（cafeで言えばオープンな感じ→屋外感の強い店舗や事務所はフローリングだが、屋内感の強いホテルの床はカーペットがデフォ）、ライフスタイル的に誰も彼もがフローリング希望という方がむしろ異例になります（高級床材ならメンテナンスも大変）。
居室や廊下はカーペットであるのが高級物件になれば自然ですから（しかも張り替えコストがフローリングより安い）、ここもライフスタイルに応じて性能評価は変化します。
中古の分譲を買う場合にも、カーペットへの張替えなんかも”想定内”にしておく方が賢い探し方でもある。

こんな風に分譲をテーマにすると、わかりやすいのですよ。
何故って、資産としての維持管理全体のコストから性能を考える事ができますからね、
その分固定観念やら風評、広告的キャッチコピーの影響から一歩離れたところで考える事もできます。
又資産的に見ていけば、昨今のサブプライムの論議で注目された「債券化」的発想の延長にマンションにおける土地所有権は被っているのであって、経済学的に考えても不動産の相場としての安定感でいえば流動的なのであって、分譲マンションの場合資産保全的安定感は”最初から弱い”と考えて、セーフティーネット的に普遍的に相場下落のリスクの少ない千代田区で探す等、住居の性能は目に見えない部分にも存在します。

現実「手頃な値段で新築希望だから郊外で」ここが強烈に落ち込んでいる。
みなさんなんとなく気が付き始めているのでしょう、
ここ市場的にも。
文明論的にも、郊外なら一戸建てやテラスの方がわかりいいですものね、
用途指定ギリギリの郊外の中高層分譲は、地元住民からも歓迎されていなかったりなど問題も多い（金融的価格PKOがなければ供給過剰を背景にもっと格安で一戸建てが供給可能の筈）。

暮らしのスパンを考えてみる（２）

さて、具体的にどんな状況が「引越しマター」なのでしょうか。
前回の話を引き継ぐと「それが４年単位の暮らしのスパンに関わる事例である場合」となります。
えらい至近な事例で考えてみると
「異性関係で親しい人がいます、二人入居も考えているところ」
さーこの場合どう考えればいいのか？
ここまでの流れを考えていただければ答えは簡単ですよね
「この関係４年続くものだろうか」（笑
意外とここ考えない人多いと思うんですよね、
それこそ店頭効果みたいな心理的”関係ハイ”が優先しても不思議じゃありません。
ですけれど、マジに引越ししてしまと後が大変だったりします、
（関係悪化で別居が決まっても、両者足並み揃えて新しい部屋を探さなければ二重家賃をどちらかが被る事になっちゃうし、二人入居を契機に揃えた家財も「それぞれ1個ずつ足りない」ので、この取り分も話し合わなくちゃいけません）

ここはですね分譲に纏わる「結婚契約の担保論」に被る論議なんですよ
昨今離婚の可能性は統計上も50％前後の数値（ここ統計学的に様々な意見あるところですが少なくとも25％以上はある筈です）が珍しくない昨今、
心理的効果としては「分譲ローンの年数が長ければ長いほど心理的担保価値が高い」事になっておりまして、（心理的には「25年ローン＝25年間の婚姻の誓い」みたいな）こういう局面で喜ぶのは金融業界だけですから、ここはやはりですね冷静であるべきところは冷静でなくちゃいけませんっ

暮らしのスパンを考えてみる（１）

賃貸住居で考えれば一般にベースは２年
分譲住宅で考えれば理想的なローン期間は10年〜15年（投資向けの回収目標も10年）
賃貸住居で賃料が格安になる（7掛けとか）取り壊し予定の定期借家なんかで「2年限定」だと、その期間がボトルネックになる事は結構多く（借主から見ても2年だと初期費用が割りに合わないって話も多いです）、通常であれば『4年以上10年以下辺り』であるのがわかります。

なので短期の可能性がある場合には、引越しコストから家財のコストを抑える意味でもミニマルコンパクト系１Rに合理性があり、本格的引越しとは構えそのものが異なるものになります。学生さんなんかが広い住居で「そりゃ贅沢ってもんだ」なる話を聞くことが多いのも、就職やUターン等その後引越しを予定しているので、ここが余計に贅沢に見えるのであって、
実感としてもいかがですか？
「高校生活３年」
「専門学校時代２年」
「短大生活２年」
「大学生活４年」
「新入社員として入社２年目」
「転勤ぐらしで２年で引越し」
「FA宣言して複数年契約２年」
ここやはり４年以下のスパンだと、暮らしの実感として『暮したな』なる心理的な体感はやはり短いですよね。

このスパンは様々なところに関係していて、
至近な事例だと、
自宅にワークステーション張りのバリバリのデスクトップマシンを導入するか、小回りの聞くモバイルノートPCとするか、ここも暮らしのベースによって大きく変わっちゃいます。
「夫婦生活４年そろそろ分譲」等考えている世帯であっても、引越し前提になっちゃうから今の部屋にジャストサイズの高価な家財は「今はちょっと」となりますよね、これ、

何の話をしているのかって（笑
皆さんあれですよ、腰を据えて生活関連に投資（家財なのか住居そのものなのか習い事等の会員登録なのか内容は様々）するには一定期間のベースは必要になります。
ここ事業者のみなさんなら一番ピンとくる表現使えば「減価償却期間」です、

バルコニーや日当たり良好について（補完）

ここまでマンションに特化して連載してきましたが、
補完的に”南北論”についてもう少し考えておおうと思います。

南北論に関しては一戸建てで想定する方がわかりやすい部分あるので、一戸建てのケースで考えてみましょう。
風水的な鬼門がどうこうって話じゃありませんが、元来方位は「風の流れ」であるとか建造物自体が呼吸していたり、そもそも普段の暮らしから窓を開ける機会の多い風通しがいい木造住宅を想定しているもので（ここは気密性能重視のマンションと正反対となる）、南側の地面の温度が上昇してとかなんとか、そういう流れもあっての話になるのです。

木造住居の場合の”日のあたる場所”は『スバリ縁側でしょう』し、
その延長は庭になります。
つまりメインに日照を当てたい対象は「庭」であって、「縁側・廊下」という居室と屋外を結ぶ緩衝地帯まで日照が入ってもよい場所となり、居室は障子で仕切られているので「室内には柔らかな反射光が入り（カーテンはどこにも介在しない）」ってーな形になります。
その障子を開けると「パーッと眼前に”日の当たる場所”が見える」のが理想、

しかしこの環境は敷地の広い一戸建てや木造アパートなんかの話で、
木造アパートの”ひさし”は奥行きショートなもので二階の部屋なんかだと腰高窓にしないと日照が入り過ぎるため（割とどこにでも窓の開口を開けられる木造の特性をいかして）、「横に伸びる方向で（このへんコルビュジエ風かっ）」窓が設置される例が多い、又入居者戸数も限られるので２DK以上のファミリータイプなんかだと角部屋率が高く二面採光以上となる確率も高くなるので”日当たりのいい部屋”という記号に表現される開放感はマンションに比べてはるかに上回る。
※これ”木造”アパートの事例なので、軽量鉄骨は違いますよ（設計のコンセプトがそもそも違ってくる）。

バルコニーや日当たり良好について（２）

ここ「そもそもバルコニーって何」から話を進めてみよう
バルコニー（balcony）：バルコン。（オペラなんかの）劇場の二階席、
注）室外に張り出した屋根のない台という意味もあり、建物の外に設けられた縁として屋根（ひさし）のあるものがベランダとなる。

ここ当然軍艦のバルコンは機関砲銃座だったりする、
お城だったら高貴なお方が手を振る場所だったり、
間違っても「洗濯物干し場」ではない（これは一戸建て木造住居なんかの屋根の上に造作された二階の窓なんから出いりするやぐらみたいな奴）。
てことはマンションで上階のバルコニーが下階のひさしになっちゃっている構造は正式にはバルコニーとは言えない（この場合ひさしの無いルーフバルコニーがバルコニーか）、

つまり構造からするとひさしを前提とする『ベランダ』と考える方が自然、
（ま、かたっくるしく言えばですが）
だとすっと「ひさしがある」→ひさしって何？日傘みたいなものとなり→日当たり重視であれば「ベランダ（バルコニー）の無いマンション希望」となっていなければ話がこんがらがってしまう。しかしベランダ（バルコニー）は昨今のマンションでは一般的なので、そもそも”ひさしがあって日照をコントロールしているのがマンションです”って定義になり、
日本で一般的なマンションは＝日当たりを抑える建物となる。

なのでここが南向きナンセンス論と被って＋αカーテン設置してしまうと室内真っ暗なのであって、北東向きでレースのカーテンやカーテン無しでもいける部屋の方が「採光による室内の明るさは実生活では上位だったりする事もある」ワケです。
（喫茶なんかの店舗で言えば窓至近まで有効座席数が増えるかんじ）

ところが分譲キラーなんかの高級建築になると「意図的に奥行き深いバルコニーで設計（ルーフほどじゃないけれどかなり深い）」して十分にバルコニーのテラス部分に直射日光を入れ（＝奥行き深いバルコニーなのでひさしも深い事になるので直射日光は室内には入らない）、その反射光を採光する事例のこのタイプの部屋で「日当たり悪い」なる評を聞いた事が無いのです。
つまり「日当たり重視」の希望条件は『マジに室内に直射日光を入れたい』のではなく、自然採光により明るい部屋を希望しているんですよ。
”日当たり良好な（室外）テラスがある部屋”の方が具体的希望に近い
（なので北東二面採光の部屋などを「南向き希望なので」とNGにすると希望条件から逆に離れちゃったりする）

この辺をひっくるめて「自然採光により明るい部屋」とデ・コードして考えると希望にあったお部屋が見つかるって事です。
手法としては反射光をふんだんに取り入れられる「取り付け位置の高い窓＋奥行き深めのバルコニー」であったり、腰高窓（ベランダバルコニー無し＝ひさしが無い）系の採光窓のある部屋（事実上二面採光とかじゃないと難しい）等、
■簡単に言えば「採光目的の開口率の高い部屋」となります。


さーここで間取を思い描いてみてください。
「マンションでは典型的な縦長の間取」
「滅多に無い居室正方形や横長の間取」
窓の開口面積に圧倒的に差がつく、
１LDKなんかの場合でも、築浅専用設計より、２DKや３DKリノベ（縦長の部屋を２室くっつけて横長居室化したもの→元が２DKなら１Rストゥディオ、元が３DKなら１LDK）の方が自然採光による明るさは上位になります。

バルコニーや日当たり良好について（１）

「バルコニーや」とくっついているぐらいなので、今回テーマの中心はマンションになります。ここにも心理的要素が大きく関わっていて、
不動産の問い合わせでアパート希望や一戸建て希望の時にはほとんど「日当たりのいい部屋希望」の注釈はつかない。

さてここから話を進めてみましょう
※そもそも『日当たりの誤解』って部分はこの辺のエントリー参照ください
・『日当たりのいい部屋』って何だろう？
・湿気の心理学
・「初台特集番外編と予告編」
・風通しと気密性
・『分譲キラー』に思うこと

本題に入りますが、設計上のマンションとアパートの大きな差は（全部が全部じゃ無いですが）特に木造アパートの場合：
「腰高窓で花台程度はってもベランダバルコニー構造は無い」ケースが大半で、
マンションの場合：
「履きだし窓だが”一部秀和シリーズを除き”その大半はベランダバルコニー構造があり”外壁構造”を持つケースが大半である」となります。

構造図を想像してみてください、
マンションの場合ベランダバルコニー構造があるのは自分の部屋だけじゃなく自動的に上階のベランダバルコニーは庇（ひさし）を兼ねるって事になります。
これって窓の外に日傘さしているのと同じ、
しかも窓の前方には日光を遮る遮蔽壁がある。
又体感上も「日当たりの良さ」って言葉と「風通し」には近似性があって（開放的で気持ちがいい）マンションはその気密性（特徴的な性能）において構造として「風通しが悪い部屋」です。

心理面を含めて考えても「マンションは最初からアパートに比べて日当たりの悪い構造をしている」と断定してもいい。
そもそもここは設計上も”意図したもの”です。
理由は他のエントリーにも記載ありますが、日本の場合（梅雨があるため）外断熱工法は一般的ではないので、コンクリートの熱伝導率の高さから”外気温度や日照により室内温度が激しく上下します”→その緩衝部分としての機能がベランダバルコニーに当初から求められている。
つまり「東京ひとり暮らしを始めて常にマンションにしか暮した事が無い」場合、オフィースビルにおける”バリバリの日照”の部屋に暮した経験は無い筈なんです。

部屋探しの戦術論（３）

『妥協の戦術性』
ここは以前のエントリーでさらっと取り上げたテーマで、
参照：「妥協」は「妥協か？」
もうちょっと詰めて考えると、妥協する結果他の評価部分浮上するところが重要ってだけじゃないのです。「戦術的妥協」こそアイデェンティティーに深く関わる話なんです。
何故かって「暮らしは部屋と人が相互補完の関係にある」からです、

目的は「自分らしい暮らしの満足度」であってレベルが高いに越したことはありませんわね、最も単純なケースで考えれば「賃料を安く抑えれば可処分所得が増える」部屋に求める戦術的妥協のポイントは”何を妥協したらどこまで賃料を抑えられるのか”がテーマになります。できるところなら是非とも妥協したいところですよね、そしてそのポイントは「自分の得意分野だ」って話になりますからアイデェンティーに関わる要素になる筈です。

必ずしも部屋探しに限定されるところじゃありませんが、「料理が得意なので食費が月２万だ（これ昔実話として聞いた事のある金額です）」こういう相関関係です。
つまり
「どんな戦術的妥協が可能か？」＝「得意な事や特技はありますか？」
これ同義なんですよ。
虚弱体質でワシントン条約で保護されている希少動物のように、様々な環境を整備（エアコン・独立洗面・オールフローリング・オートロックのバストイレ別・洗濯機置場室内の築浅マンション上階で徒歩5分しか歩けないとか）しないと”生きていけない”所謂『賃貸弱者』であれば”戦術的妥協をする力が無い”事になるので、それはコストがかかってもやむを得ないところですが、
いくら都市文明で人類が虚弱体質になってきたからといって、『個性化の時代』なんですから誰にも得意分野はある筈です。

部屋探しの戦術論（２）

さていざ内見、
業者サイドの戦術には「本命は最後に」なーんてジンクスみたいな話もあります。しかし馬鹿にならないもので、これ心理学的なものでもあるんです。内見は結構大変な作業で駅からの道のりや周辺環境、外観から室内確認憶えておかなければいけない”印象数”は結構多いものでここはやはり”得て不得手”ってあるんですよね。デジカメ画像を残すのもひとつ方法ですが画像と印象を一致させるにもやはり”得て不得手”が関わってきます。
『直観像の天才』ならいざ知らず（この辺のイメージ認識は絵が得意とかイラストが書けるとかの能力に関わっているので一種の才能と言っていいでしょう）常識的には「多くても内見数が4件超えると最初の方に見た印象がところてん方式で欠落していきます（笑

候補が多い時には不安感から沢山見たいと思ってしまう気持ちもわからないじゃ無いのですが、5件6件って内見には無理があります。疲労度も重なって”輪をかけて印象欠落が多くなる”んですね。
ある意味不動産業者の「本命は最後に」は申込を促す涙ぐましい営業努力のひとつなんですが（私個人的には「内見は道順で（笑」です）、果たしてその根拠は「最後の物件の印象が最も強い＝印象欠落の逆算」となるんですが、ここは部屋探しをしているサイドにも使える手法になります。

内見する時の事前のこころ構えとしてテーマを決めておけばいいのです。
「１件目：どんなもんか」
「２件目：どっちが上か」
「３件目：確認の意味で」
その都度ひとつの結論を出して先に進むのです、
えーつまり全部憶えておかなくてもいいようにする→全ての内見が終了したところで「本命/対抗の２件だけしっかり憶えておいてそれ以外は忘れる」的方法ですね。

ここから内見候補を選定する戦術も見えてきます。
「スタンダード」「ユニーク」「エコノミー」等々予め決めたテーマにはまる代表者を選んでいけばいいのです。
これはですね、業者でも慣れたベテランじゃないと図面資料を見ただけで現実の部屋のイメージが想定できないためで一般素人の皆さんだと無難な選択に偏ってしまったり、エコノミーばかりで内見のギャンブル性高杉になってしまったり「これを見逃すとは惜しい」部屋なんかがない見候補から漏れてしまう事もあるからなんです。
（といってもこれは調査時の空室母数が３室以上ある話ですけれど、、）
心理的には「以外や以外、ちょっと見てみたい的な想定外の部屋が潜在意識の希望条件を”浮き上がらせた”」なーんて事もあるのです。

部屋探しの戦術論（１）

戦略といえば大局に立った判断となるので、ここでいう戦術とは現場における技術的なノウハウになります。
「どう考えて判断していけば有利か」みたいな話です。
単純に畳の部屋をもっと評価するべき等かなり周知の話も含まれてくると思うんですが、抑えておくべきところは抑えておくべきと、

管理会社も重要なんてところから話を進めていきましょう、
忘れてはいけないのは「管理会社が家主を選ぶ事もある」と、「問題の多い家主さんほど問題の多い管理会社と媒介契約してしまう」な部分です。ここは引きあうって言えば変な感じがするかもしれませんがやっぱりあるのです。
管理委託業務だって規模や内容によっては赤字すれすれになります、
修繕やら掃除等（これは委託内容でケースバイケース）家主さんに積極性が見られなければ入居者から不満も出ますし、結果として管理会社の方も莫大な損失に至る事もあるんです。
しかし、入居者から少々不満があっても強引な営業力があれば”目立たない”と言いますか、短期的利益なら家主さんは困らない事になり（将来的には資産価値の下落で困るんですが、、）そういうことならと、物件管理をほとんどやらない営業会社と媒介契約してしまうという流れです。

ついつい図面資料や内見効果で、スペック偏重の部屋を”いい部屋”的に誤解しがちですが、実生活を考えれば「荷物が入って”自分の部屋”になれば内見効果的演出は消える」ワケですから、戦術論としてそういった陽動に揺れない注意も必要。
ここの見方としてはやはり「公正に情報公開されている物件」が望ましく、「非公開で自社だけで取り扱ってます」な部屋にはリスクがある（5万円以下等別の意味で事実上仲介不可が増えてしまうケースは例外です）。戦術的に考えて見ると「自社物件の多そうじゃない店舗」や「飾り気無く地元で長そうな店舗」を選択するのも大いにアリでしょう。
※「仲介調査専門で」な業者はやはり少ないです一般的には”熱心”と解釈してください。
ここがわかりやすい事例で考えると、”強引な営業力があれば”から逆算する方法もあります。広告性の強い情報に頼らないって事です。
ポータルサイトにおけるネットの利用に関しても「ある程度割り引いて考える」「通信販売同様ネットの情報は指名買い的に利用する」点でそもそもネット情報の利便性は、ネットだけで探せる利便性と引き換えに全ての空室は当然掌握できるワケではないなる”バランスとしての合理性”です、
それでも仲介に積極的ではない店頭を利用するより情報量は多いのですから、ポータルサイトの利用としては「即内見希望一発申込」ぐらいの利用を自己決定として引き受ける（十分その利便性はその消費行動で受領している）”賭け”の要素です。
判断基準として「電話で問い合わせたとき（これは戦術的に必ず電話してください）”ありますよ”といったのに来店したら無くなっている場合一発アウト」とする。
又そういう事例が頻繁にあればそのポータルサイトそのものを評価してもいいでしょう。
最近は各ポータルサイトも不正掲載にかなり敏感に注意しているので、以前に比べれば不正掲載は減っていますが、少なくとも内見希望であれば来店前に終わっている事が連絡可能な筈ですからね。
そこから見てもポータルサイトにおけるネットの利用は「即内見希望一発申込」ぐらいのスタンスで利用して有効性が発揮されます。

部屋探しを”行為”として心理学してみる（３）

やっかいなのは「個人的思考と強迫的な思い込みの違いが見分け難い」ってとこです。
果たして心理学的に「個人的思考」と「思い込み（強迫的）」はどう違うのでしょう？

ここ『部屋探し』って”行為”をベースに考えてみます。
かなりコアな心理学の話になっちゃいますが、

個人的思考の成立のためには一義的に自分を取り巻く”現実（環境じゃないとろがポイント）”を肯定していなくちゃ話始まりません。
簡単に言ってしまえば「現状このように考えます」なる見解を肯定し尊重できなければ、初っ端から個性化を否定している事になってしまいますから（笑

ここほんの少し広げて考えると話が早いのです
この世には「”その時”できる事とできない事」がありますが、この『その時』なる時制として現在を確認する時に、「これは変えないと」のように懸案事項となっている項目以外は、そのものズバリ自分自身のアイデェンティファイに属するので「肯定してナンボの世界」なのです。自意識の仕事としては、その「肯定してナンボ」の部分をどれだけ理論武装伴って肯定できるのかって”取り組みや企て”が自立性や能動性のコアとなります。

簡単な事例で考えると「たとえば現在の収入」です。
心理学的には、それはそのまま”自分の収入なる現実”として「1個のキャラクターとして」肯定してしかるべきポイントになります。（”増えるに越した事は無い”なる希望がくっつくのは全然アリで別問題→現状の否定にはならない）
現実問題「世の中で収入競争」のゲームをやっているワケじゃないのですし（単純な話「収入の高い人は低い人よりエライ」なんて無茶な話が通ったらその社会は民度を疑われますよ）、
その現実を踏まえて「さーなにをはじめるか」と考えられるもので（現実の肯定が前提）、その流れがあってこそ「あれこれ思考する事そのものが楽しいとか面白い」と認知されます。

部屋探しを”行為”として心理学してみる（２）

標準化と個性化
確かに日本人のキャラクターとして”右に倣え”があったのは事実で、「自ら望んで”総中流世帯化”を目指した」のも確かでしょう。ここの源流を辿れば明治以前のムラ社会があるのは明らかだけれど（共産主義顔負けの栄農協力型自治社会があった）、各村同士の間には強い個性化があった。それが「一億総」なるキャッチコピーの登場を生んでいくのは明治以降の近代化の中で、この国の共同幻想はムラ社会的発想をステレオタイプに還元する事で適応してきた部分があるためで、
本来が我の強い兵（つわもの）が集うぐらいでちょうどいい都市文明とは初っ端から構造上のギャップがあった（これが昭和に軍国主義化したのも別段不思議ではないのです、その当時のステレオタイプが”軍国主義”だったんですから）、

心理学的に見ていくと、今現在日本の共同幻想の崩壊速度が「ちょっとヤバイんじゃないの」な勢いに加速しえいるように見えて、本来これを補完するために徐々に個性化していけばバランス取れた部分もあったかと思うんだけれど崩壊速度が速いもので、個性化の方もノンビリできない状況にあると見ていいと思う。

関係していないようで関係しているのがこの部分
就職後3年で3割離職 大学生「青田買い」のせいなのか
ある意味社会的生存圏的発想として、共同幻想に強い連想性を持つ”ステレオタイプな発想”はそれ自体現代社会にとって（メンタルな意味だけでなく）リスク要因になっている。

部屋探しを”行為”として心理学してみる（１）

そもそも心理学的に部屋探しってものがどのような”行為”となっているのでしょうか、

何の話か「？」な人もいるかしらと思うんですが、狙いはですね「実際どんな行為なのかイメージと実情にズレがあるのじゃないか」と思うことが多々あるので、様々な角度からここを考えてみたいって話です。

※『部屋探し』なるものの”背景”はどのようなものだろうか、
そんな頻繁に引越しする人もいなければ、そんな頻繁に一戸建てを建築する人もいない。二桁乗ったらかなりのベテランでしょう、
これに比べて仲介業者（特にウチは異例なんですが）は、一年に数え切れないほどの部屋を見て、実際に「多数の組み合わせの引越し事例」に遭遇する（って仕事なんだけれど）。
ここの数値的な差は「100対１とかおそらく1000対１」ほど極端な格差があるので、それを業務としている立場から見ればここ余計に「各個人にとっての部屋探し」なる”行為”が”行為”として特別なものであることがわかります。

近代以前で考えれば（ここは又家幻想みたいな話になるけれど）”苗字が変わる”とか”分家する”とか”独立する”が＝引越しでもあった。
それほど頻度や経験って部分からもそうそう頻繁なものじゃないので、
部屋探しのコンセプトから実際の内見選択まで全部風評や広告なんかの勢いで決めるって、こういう事は、「まったく未経験なまま自宅の設計図を自分で書いた」ぐらいの現実とのズレがある。
それこそリフォームして即入居の概念乏しい欧米の場合（ここは土足文化的ワイルドさがそこを補完している）なら、「雨風しのげるんだから立派な住居」をベースに考えれば事足りる（それこそ即入居の賃貸がホテルと言う名の下宿だったりする）、家具や改装で自分の部屋を造ればいいとも言える。
日本の場合法律上も『即入居の部屋である（住居として使用可能な状態でなければ契約できない）』となるので、ほとんどの選択肢には一定のオクリティーが保たれているので、その選択は、内容としての比重は賃料等の賃貸条件にあって、自分のなる個別性は部屋のキャラクターになる。
そんな意味で日本の部屋探しを考えると、
「部屋探しは”行為”として人探しと同じだ」と言える部分が大きい。
何をする人を探しているのかと言えば、事業物件なら仕事のパートナーかも知れないし、住居でいれば伴侶であったり、シングルであれば自己の肖像であったりする（映画におけるシナリオで考えてもらばわかる、登場人物の住居の設定は配役のアイデェンティティーに大きく関係する）。

つまり
「見栄えがよくて、若くて、背が高くて、資格を持っていて高収入、大手勤務で結婚希望者」
「タイル張りで、築浅、2階以上、オートロックで高級な、○○建築の分譲マンション」
みたいなですね（このたとえは極論ですが必ずしも女性に限定された話じゃないですよ〜）、
注目なのは「見栄えがよくて、若くて・・・」の段ですよ、
これ事実上「冗談」ですよね、「なんてね」みたいな。
何故こういう候補がツラーっと並んでしまってそれが冗談みたいな話になるのかっていうと、心理学的にその理由は実に簡単なものなんです。

ヒトが多い

都会と言えば”ヒトが多い”
東京と言えば”都会”
故に「東京はヒトが多い」ですよね。異論を挟む余地の無いロジックです、

始めて渋谷の駅前交差点の人数を見て驚かない人はいませんが、20年も暮して慣れてくるとその驚きもいつか霞んで「竹薮歩いているかも」な状況になってたりしますが、ヒトが減ったワケじゃありません。終電で「乗り杉１本飛ばそう」なんて思う日々も日常です、

さてそんな都会で生き抜くノウハウとして
利用駅の入口から乗車車両のホームまで「何分で到達できるか」等という要素もバカにならなくなってきます。通勤ラッシュで車内が混むってのも勿論ですが、特に新宿駅なんかの乗換えだと「駆け込み乗車はおやめ下さい」と言われなくてもサクッと移動する事自体制限あったりする（京王線から脱出するのもしんどいですよね）。
某吉祥寺なんかでも井の頭線利用者にとっては「駅の南側に住んでいる人と北側の人じゃ大違い」であって、この辺交通アクセス的には5分の前後幅ぐらい差がつくんじゃないだろうかと思うほどです。

モノが多い

現代社会では生活必需品も”旧世代”と”新世代”と混合しているものがすっかり多くなってしまい「ちょっとモノが多いよ」なる方増えているんじゃ無いでしょうか。
書籍も電子BOOKがようやく本格化しようとしていますが、
それこそ音楽媒体だと「レコード・CD・DVD・ダウンロード」とこれまた重複が多くて一気に整理とはなかなかいかないものです（アナログからそのまんまデジタル化するとファイル容量もかなりのもの→といって圧縮させて音質劣化をまねくのも悩ましいところです）。

動画関連も「VHS・DVD・ブルーレイ・HDD録画機・ダウンロード（ここにβとレーザーディスクもあったら表彰されていいぐらいです）」、
便利になっているのやら、重複する分再生機材からメディアの保管まで逆に煩雑になっているのやらですが、現在社会は「何かとモノの多い文明」なのかもしれません。
キッチンにおいても、ガスコンロに電子レンジ・オーブン（オーブンレンジなら一体ですが）、ホッとプレート等数多数、
洗濯周りも「先に乾燥機を単体で買ってしまった」人は勿体無いですから容易に洗濯乾燥機に買い換えも難しいでしょう。
空調関係も「エアコン・扇風機・サーキュレーター・ガスストーブやオイルヒーター・ホットカーペット」とこれまた多数、ゲーム機に関しては説明の必要無いでしょう。
エコロジーの時代に次から次へのモノを処分するのも考えものですし、ほとんどが廃棄するにも有料になりましたからついモノが多くなりがちです。一時有効な手段だったネットオークションなる方法も昨今トラブルも多いと聞きますし「さてどうしたものか」と、
このモノですが、
収納もそれは重要な戦術になりますが、戦略的にはどう考えればいいのでしょう？
引越しをきっかけに（それこそ景気指標となるぐらい買い替え需要が発生する）スッキリさせたいと考える戦略はアルにはあるんですが（この場合あえてミニマルコンパクト的バジェットハイファイなる作戦が有効）、しかし引越し契機じゃ”捨てるのと同じか”と、、

賃料の幅論議（２）

そこで、今回はシングルにおける選択肢で考えてみましょう。
なんと言っても重要なのは前回の二人入居ケースに比べて水周りの共有が無くなる分（逆に言うと個人占有となる分）占有面積も大きくなるため30㎡〜の二人入居の部屋と同格タイプになるには18㎡〜が必要になるので、一人あたりの賃料で考えれば「余裕を見込む」のは難しくなってきます。
ベースラインで考えると7万ちょいってところでしょう、
（ここを利用駅によって前後させる）

賃料の幅がそのまま所得の幅を暗示しやすい部分は高くなりますが、忘れてはいけないのは「自分の希望する個人の部屋としての広さ」には"個人差"もあるので（14㎡〜18㎡のミニマルコンパクトが好きな人がいるのも事実）、物件キャラクター的な視点で道が分かれます。

床面積の広さで言えば木造アパートが断然有利に”見えます”が、
この背景には水周りの設計（配管）が自由自在なので、割と余裕を持ってDK部分を取ってバストイレ等をレイアウトするケースも多いので、結果としてバストイレ別の部屋は木造アパートに多く（この背景には木造アパートに和風建築が多いという部分もある→西洋建築だとレストルーム系でバストイレは同一じゃなくて同室なのがデフォ→ホテル建築の派生として３点ユニットの登場）、人によっては「無駄に広い」場合も出てきます。
つまり「居室は6帖で同じだ」みたいに、
ところがここで忘れちゃいけないのは「帖数表示ではなく㎡数表示で判断すること」です、
何故なら古いアパートの畳はほとんど江戸間（団地サイズより広い）なので、6帖でもマンションなんかの8帖に匹敵する事が多いからです。

となると、
広さ志向である場合には”古築アパート選択が有利”となります。当然必ずしも賃料は高くありません。
でですね、相場的な要素を付け加えると、
古築アパートに関しては土地相場との相関関係が非常に弱いんですよ。
この辺は都心部で古築アパートが残存している状況そのものが権利関係等諸事情で開発計画に乗りにくい背景がある等「既にレアケース」であるためです。
同時に古築マンションも都内には多いです、
この古築マンションも昨今全面リフォーム時にシングル向けに改装されるパターンが多いので、都内のシングル向け古築賃貸は思いのほか安かったりします。

賃料の幅論議（１）

「賃料は幾らであるべきか」等と言う普遍的な法則が存在しないのはご存知のとおりで、
しかし実際「賃料幅にはどんな世界があるのかって話は個別に成立するのじゃまいか」とこう考えます。
論議的にはシングルと2人入居とは大きく違ってくるので、まずここから始めてみましょう。
ベースラインとして2人入居10万円（30㎡〜45㎡）を想定すると10万÷２で一人あたり5万円になります。
5万円といえばお風呂付のシングル住居と考えると東京の場合ボトムに近い線となりますから相場的には十分お金が浮く計算になります。
この”浮いたお金の使い道”がその後の選択肢の広がりを決定つけていると考える事もできます。「遊んでしまう（＝他の支払いがある）」「資産投入が他にある（車や家財・趣味）」「貯金（→分譲）」「各人貯金（独立再三）」等々、

一見「これじゃー収入格差がまるで反映されていない」な批判もありそうですが、
ここは居住地域でいくらでも前後可能なのでそこで担保されていると考えてください。
つまり”通勤時間生産性評価”みたいなものですよ
相場に違いがある典型事例は「田園都市線：半蔵門線」あたりでしょう、「鷺沼なら２DKで9万円〜ありますが、表参道なら２DK18万〜」となるので通勤時間（各駅で約27分）辺りの生産性は時給評価でえらくデカイのであって（この通勤時間生産性時給と現在の自分の時給を比較して通勤時間生産性評価の方が上位であれば”郊外の勝ち”となる）、このケースだと時給8千円超えるのであって（そりゃ物件キャラも資産評価も違うけれど）『現在の勤務における時給評価が低い場合むしろスローワークにして通勤時間生産性評価を利用して”実質的な生活の豊かさを取り返す”』的戦術もあると、
東京って街はそんな意味でも面白いワケです。

なのでガチで”得な路線は何処か！”に拘るなら「賃料相場の差額のデカイ路線を探せ」な話にもなります（笑
ま、そこまで極端に考えなくてもいいんですが、、

てなワケで話を戻します。
この”浮いたお金の使い道”が部屋探しの基本コンセプトのひとつになるのは間違い在りませんから「何故○万なのか？」が引越しプランのレーゾンテートルみたいなもんです。
なので”浮いたお金の使い道”が「今の居住性」であれば審査ギリギリでも高い賃料で広い部屋を探しても全然アリでしょうし、逆に「所得に余裕はあるが、全額趣味に投入」であれば住居は安ければ安いほどよい事になり通勤時間生産性評価を最大限活用したいところになります。
※「面白い部屋はやはり都心部」ってのは別枠で。

行動半径と縄張り論

「ネコの縄張りは半径500m」とかって言いますが、
同じように人間にだって”行動半径”って奴があります。
各人使用する足が違うので（車の人・バイクの人・自転車の人・電車好きな人・地下鉄一筋な人・徒歩の人・電動車椅子の人・コミュニティバスな人・ウォーカーな人・走る人・一輪車の人・送り迎え車両のある人等々）一概に「生態としての人間の行動半径」なるものは定義できませんが、『立ち回り先』って言葉に代表される「行動範囲の認知」や「移動パターン」をなんとなく各人もっているものです。
心理学的にこのへん突っ込んでみるとですね、、

野生の生き物にも「縄張りを守る」的な習性もありますが、街のネコのように「縄張り＝自給自足経済圏とは限らない（個体が生存に必要な食料がヒトに依存する等）」となってくると、生物的な縄張り意識は500ｍでも、生存環境的には「もっと人口密度が高くてもよい」状況となるため「縄張りをオーバーラップさせる形の擬似的社会性（本来ネコ科はライオンを除き単独行動型で社会を持たない）」を保持します。”ネコの集会”って奴です、

人類ヒト科は確かにサルに違いないので種として社会性があっても不思議じゃないですが実体として”自ら生み出した環境によりその習性は破壊されている”タイプの進化をしているので（動物園のサル山ではワイルド種におけるサル社会のルールが破壊されたりする）、生物学的群れとか考え難く、派生としては”ネコの集会”とまー似たような組成であると言ってもいい（ネコは単独行動から擬似社会・人類は群れ社会から擬似社会）。

「JRの車窓から」

山手線の某駅に、
立地や利便性もいいのに駅のホームから見る風景がどうしても金融系の”何な看板”が多い等「○○○大学のシマだろうに学生諸君ひとつ考えてみないかっ（人が街を作る的な論議からみればゆゆしき問題）」な駅があります。
相場も安いので、本来ならもっと注目されてもいい駅なんですが、、

ふと移動中の車窓から眺めると
違った意味で

ビルに”滝”

山手線にナイアガラかっ
いんですよ、アイデア的にも意匠としてもアリの世界です（ちょっと南米の遺跡的なデザインも意欲的です）、
ただJRの車窓からナイアガラが見えるって世界は（しかもほとんど車窓からしか見えない）、、
いえいえ東京サブカル自慢的にはやっぱアリでしょうっっ

高さのある絵

チベットかっ

いえいえ、某曇ったある日のご存じ高島屋方面からの新宿です。
天候のいたずらとはいえ、こう雲の上までビルが伸びているように見える様は”大都会”というよりは動物である人間の建てたものですから、各地の遺跡同様に自然の一部には違いないって再確認させられるものです。

随分前から告知していた『新副都心線』も巷のニュースではかなり盛んに報道されていますが（読みどおり）方向性は「渋谷からも人が池袋に流れる可能性」に着目されているようですね。改めて東京メトロの路線図を見ると
バッチリ有楽町線駅まで含まれていて、部屋探し的には「おっ氷川台とか小竹向原渋谷直だ」な印象はより高まっているのは間違いありません（東武東上線ときわ台辺りの評価もドーンと上昇する可能性アリ）。東池袋（ここは池袋苦手な人でもアリですよ）や雑司ヶ谷（目白）だけでなく、通勤的に相当東京西側の通勤路には変化が起きるでしょう。個人的には”これで山手線が空いてくれると助かる”と期待しているところなんですが、

地下鉄といっても地中に穴掘っていると、ここに違いは無いワケで
高層からジオフロント（安藤忠雄氏設計の渋谷駅には地下高層ジオフロント住居スペースも設計したら面白かったんですが）まで人の居住スペースはエライ立体的になってますが、何処まで行くのやら。
昔の都市計画やらは平面図的な設計でしたが、今後は三次元で都市計画しないと絵が見えてこない時代になるのでしょうねぇ。

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引越しと”縁起”

部屋探しで立地を考える上で、「墓地の近くはちょっと」な方もいるかと思いますが、東京の場合には「墓地が見えると縁起がいい」なんてー感じが当たり前になっています。
この辺以前のレポートの千駄ヶ谷の話なんかでもそうなんですが、東京の場合”一等地に墓地がある”のは一般的な景色で街に神社仏閣欠かせませんから（それはさぞかし高価な墓地だとおもいますが）、生活行動半径の中に墓地が無いとか神社仏閣を見かけないなんて事は皆無です。
むしろ郊外（というか地方）に行けばいくほど農地転用の宅地造成なんてな都市計画になるので（神社仏閣の分布もスケールに応じて拡散する）、都心部の”イイトコ”に暮しているといえば「神社仏閣も近い」事を同時に意味していたりします。

現実半ば公園緑地に近い存在でもあって、都心部の環境を考えても欠かせないものです。「墓地が見えると縁起がいい」てな話もそんなところからきているのかも知れません、

実際の話

このなんと申しましょうか何処から見ても「のどかな公園」の風景

こちらで暮しているこちらのお方もかなりご機嫌にのんびりされていますっ

そんな”ここは何処”と言えば『青山墓地』なんですね、
外苑前から5分ほど、青山１丁目から12分ほどの場所なんですが「ここだけゆっくりと時間が流れている」かのような（墓地としての歴史を考えれば確かに都心のうつろいと離れたゆるやかな時間が流れているのも確かです）”和み”すら感じます。

東京の部屋探し的に考えれば「神社仏閣の近く希望」これはアリなんですよ、
難しい事考えずに場所取り的にそんな探し方するのも”部屋探しの近道”かもしれませんよっ


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・見えたら嬉しい？浅草寺

”市場”が求めるもの

誤解もあると思うんですが、経済学的に考えると「市場は公正で中立」となります。
簡単に言えば第三者であって”市場のプレーヤー”に思惑があったとしても、市場そのものは利益的な思惑は無い。
市場が求めるのは『最適化原則の機能（ゲームの法則）』となるので、需給バランスを背景に取引価格が適正化されているかってところがポイントになる。

なんだけれど、事不動産に至っては（故に”不動産”でもある）本来市場原則がどこまで介在するべきかってところから論議があってもいい話なので（公共財と考える部分も大きい）、ここでは「いったい不動産の市場ってどのように存在しているのか」なところから見ていく方がいいでしょう。
最もここで重要な存在は『国土交通省の不動産流通DATAベース（業者には仲介会社への流通情報の公開とともに、その登録義務がある）』だ。
各業者が民間DATAベースや所属団体DATAベース等と合わせてどんな風に利用しているのかと言えば、

新たに賃貸の空室が出る時や不動産売却の依頼がある時に、国土交通省DATAベース（REINS）からサンプルDATAを収集して”同様タイプの居室の流通動向を調べ”これを家主や売主に答申する。この情報をベースにして新規募集賃料や売買価格（REINSだと交渉後の実成約価格も調査できる）を決める。賃貸の場合には家主さんの希望に応じて様々なパターンがあるので「答申された市場賃料そのままで空室募集が行われる事は無い（大枠は市場の範囲ですよっ）」
ここ何かと言いますと、
長い経験のある地域の大家さんの場合「この部屋は幾らぐらいで運用してきた部屋だから」とか「賃料は安く審査は厳しく（賃貸契約はほとんど信用取引なので）」とか「部屋の特性に応じて・リフォーム内容に応じて」等様々なパラメーターから賃料が決定してくる。
実際不動産業者のサンプルDATAは内見して確認しているものじゃないので、なんだかんだいって『物件構造』『平米単価』と『築年数』が判断基準になるため、答申される市場動向そのものが一面に過ぎないのも事実。
（なので”築年数が古いがリフォーム内容がいい部屋”を選ぶと見違えるぐらい広い部屋が借りられたりする）
ここを考えてみると、不動産は各室「一点もの」の市場になるので”類似する物件”と価格を公正するため初っ端統計的にも”見込み”によって”ある程度の”範囲で市場性が成立している事になるのでその特性を見極めると有利に部屋探しを展開する事ができる。
まーここは就職の時の会社選びと同じですよ（笑
資本金や売上高、創業年数に従業員数だけで会社を選ぶ人はいない。
入居申込書は”限りなく履歴書に近い”ものなので（個人事業主が企業と取り交わす雇用契約に似ている）、自分の個人情報の管理って意味でも契約するべき対象（家主さんの動向も大事だけれども専門的に言えば”媒介契約の内容”と”管理会社の内容”の方が重要）も誰でもいいって事にはならない。
つまりそんなビヘイビアも賃料に含まれているのだから、時折地元だけに流通している非公開物件（採算性から仲介の難しい5万円以下の部屋は例外だけれど、概ね格安って事も無いし管理内容も微妙だし非公開とする姿勢自体に法令遵守的なリスクがある）を”掘り出し物”的に捉えるのは大きな間違い。
市場の大事な機能として「公開されている事によって公正さも担保される」部分は重視すべきです（管理に問題のある会社ほど情報非公開事例が多い）。できれば部屋の調査も仲介中心に依頼したいところで（仲介会社が管理会社の内容を審査する事になるので、管理会社も法令遵守を意識する）、業態的には「小売（仲介）」と「卸し（管理会社）」がきちっと別れる事の無い部分は確かに将来的には整理された方がユーザーにもわかりやすいと思う。

部屋”が”求めるもの

そこで『暮らしの”場”』なるものを考えてみると、
ついうっかりですね、家幻想的な構造主義みたいに勘違いしてしまう事があるんです。
何の話かといえば、
家族で暮していた当時の「集団生活の中で”ここは私の部屋”」みたいな地位や（年齢）階層順位（兄弟であるとか世帯の一人っ子である等）に応じて「それ相応に”与えられるべきだ”」という錯覚です。
既に世帯として独立していれば、そんなビヘイビアは存在しないんですが、社会構造的に（随分と旧来の日本社会はその延長にあったのであって→年功序列や”課長になったら一戸建て”等）「自分に相応しい部屋」みたいなものが”探す：選ぶ”のではなくて”当然の権利として与えられる”的認知です。

こうなるとプライドって言うと微妙に違うんですが、後者の認知を主体に部屋探しを考えてしまうと「物件を階層で認知して、そこで自分は少しでも高い階層ランクに存在すると”いい気分だ”」のような（実体の無い空想です）雲を掴むような潜在意識が成立してしまう事もあります。
ここ”キャッチコピー”に頻繁に使われる『いい部屋』って抽象概念の正体です。
部屋にいいも悪いも無いのであって「○○にとって”いい”」とか「○○の観点で見ると（私の場合）こちらが”いい”」等本来それは相対的なもので普遍的な階層序列は存在しません。
ここ不動産業やっていると嫌ってほどよくわかります。
「年収に応じて賃料が並ぶなんてケースが無いから」ですよ、
そりゃ支払えない賃料の部屋には暮せないし、審査も通らないから限界はあるけれども全ての人が支払える上限一杯の賃料の部屋を志向しているなんて論議自体ナンセンスなので、限界論にもたいした意味は無いし、部屋にはそれぞれ個性があって
「入居者が高所得だと部屋が喜ぶのか」と考えれば決してそうじゃない、

相性ってそういうものですよ、
部屋の方だってあれこれ悪態つかれながら暮して欲しくないのであって、
ここ社会構造的に見ていくと「隣室で暮している人を蔑視している」のに非常に近い行為になります。
「こんな○○の部屋で、なんとか○○なんてほんと嫌だ」
この声が隣に筒抜けだとしましょうか、
その隣で「あーやっと○○があって、うわぁ○な部屋幸せだなぁ」と思っている私は「何ですか、隣室のあなたと比べてランクの低い人間だとでも？」
構造上はそうなってもおかしくないんです。
この現象が最も強烈に出るのが内見後の「なんかこんな○○な部屋は嫌です」なる台詞です、
その同じ共同住宅で幸せに暮している人もいるんですよ？
あたかもその言葉は「こんな貧民街嫌」のような言葉が同時に差別的な認知である事に気が付かないと似て、これやるとですね「そりゃそもそもそんな考えじゃ”縁起”が悪い」と、
縁起が悪いって言外に「そういう考えじゃいいこと無いでしょう”あなたに”」って意味ですよ。
ほんと『ひとこと足りないだけの差』なんです、

部屋に求めるもの

それは「”場”である」のじゃないか、
『職場』や『戦場』や『正念場』や『磁場』や『発展場』やら『漁場』『草刈場』やらとえーこの世には”場の定義”ってのがあります。
不動産で言えばともすれば所有権等の概念みたいに「それが空間に定義される”場”と考えるより、自分の部屋的（”自分の居場所”となると若干その定義は社会的になる）イメージとなる事も多い」

同じようでも、その心理的な意味は微妙に違っているのじゃないか、
「”部屋”探しの心理学」なーんてカテゴリーになっていますが、言葉で言うと（これも業界用語かしらと思いますが）「どんな”お部屋”をお探しですか」とですね、「お部屋」なる言葉になると部屋にも独立する1個の人格のような（部屋格）というか「個別の存在」があるワケですよ、それを前提に（業者はどんな「個別の場所」があるのか事前に想定がある）「（○○から○○やあー○○やまであるけれどその中で）どんな”部屋が希望ですか”」と聞いている事になります（ノウガキ長いって、、）。

『暮らしの”場”』として何を求めるのか？
これって微妙〜っな空間認知ですよね、

これまた微妙〜っに何を言っているのかわかり難い話ですが、心理学的にはどえらく大事な話です。

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暮らしをチューンアップする（心理編）

「デフォな暮らし」心理的には保守性とか社会協調型になります。
この傾向からあまりに御仕着せ的に暮らしてしまうと、既存設備依存の傾向が強くなって小さい不満でも賃料の高い部屋へ引っ越したい的発想に流れがちになります。
今回の話でこの”デフォ・タイプ”に関しては一貫してこの部分に触れいているところですが、チューンアップ＝使いこなす→『部屋のパフォーマンスが始めてそのまま発揮される』事になるので考え様によっては「デフォな暮らし」こそ物件に対する知識等頭脳労働的準備が必要になるもので（それこそ保守・強調って世界です）、住居は「タクシー」とは違いますから自分が世帯主（運転手）である事を忘れちゃいけません。
これ賃貸であっても、契約中は設備の保守義務（破損した場合の修繕義務は貸主）も借主にあるのであって自分の物として使えないと意味がない事になります。

「十分デフォでも暮せる設備が充実している」なるカテゴリーになるので、豪華設備の場合なら”ナビ付きで4輪駆動にして4輪操舵的足回りにアンチスキッド・ブレーキ付きオートマチック、防犯ブザー装備4枚ドア（１Lなら2枚ドア）”の車を運転しようって話なのであって、なんのための性能なのか等掌握していないと「カタログの謳い文句だけの機能」になってしまいます。
それこそオートマチック車事故の典型
「アクセルとブレーキ間違えコンビ二突っ込み」
のようにオートロック盗難の典型
「2階ベランダ施錠忘れの窓から泥棒侵入」
みたいな話になる。

なので「なんかこの車は楽って感じじゃないわね」と言って、乗っている車が高級GTカーだったなんて話が最もナンセンスになりますから、その設備装備はどういう代物でそこでどうやって暮らす（強調・適応）のが「デフォなのか」ここ考えて希望条件選んでいかないと”賃料が高いだけでド・ナンセンスだ”なんて事が『相性問題』として常に起り得ます。
※ここ当然”そこを不動産会社のプロにコンサル求める”ってのもアリ。間違っちゃいけないのは「根拠も無く先輩の話を鵜呑みにする」とか「イケイケ営業マンのセールストークで”上機嫌になってしまう”」とこです。

車のたとえで話すのが好都合なので、ここ引っ張りますが（笑
荷物が多いからといって常に１ボックスのワゴンや多目的RV車を求めても宅急便じゃないんですから普段の暮らしとして、その姿がこれどうなんだろうと考えておかないと不自然な場合もあるんだと、
「家族が3人以上だからワゴン車（２DK以上）で」と考えるならスムーズなんであって、「デフォな部屋でもイロイロある」って部分を忘れちゃいけません。デフォだけに”普遍的にデフォか”と言えばそれは違うんですから。

話のコアと言えば”デフォでも暮せる設備が充実している”ここの「暮らしの設備」です。
「自分にとっての暮らしの設備は何ぞや」なる部分を考える事無く賃料と広さの選択だけでズラーっと並べてしまうと「紹介された図面資料は全部ワゴン車だ」みたいな事にもなりかねない。
「いやー僕は無駄にノーズが長くても車高の低い優雅なセダンがいい」だったとすると”同じデフォでもデフォ違い”になってしまいます。

実際「デフォ＝高級」は間違いです。
庶民的デフォ（十分に設備の揃った格安木造アパート）ってものもあるのであって、自分のデフォルトを考えておかないと『御仕着せ状態の悪循環』に陥る場合があります。
よく似た話としては「自分で選んで就職したのも忘れて、会社の事情に合わせている現状を”被害だと誤解する”」みたいな話ですよ。
デフォがあんまし幸せそうじゃないですよね（笑

この悪循環にハマルと「なんかいい部屋無いわね」のような愚痴ばかり多くなって、現状を肯定的に評価（幸せを体感するパフォーマンス）が初期状態から落ちてしまうので、どんどん賃料があがるばかりで（極端に言えば賃料上げの連想がエスカレートして”分譲を買えば解決すると誤解する”）、「なんにも変わらない」なんて事にもなります。

暮らしをチューンアップする（２）

「デフォな暮らし」は、そのまんままなので特に説明の必要は無いかと、
重要なのは基本設備が提示している実体（前回レポート『オートロックの実像』のような話）を考えてそのパフォーマンスを十分引き出すように暮せばいいのであって、ここはやはり論議のテーマは「オリジナルな暮らし」に属する”暮らしのチューンナップ”の方になるでしょう。それを踏まえて「反対側の暮らしだとしたら自分は何を選ぶだろう？」を考えていけばいいことになります

学生時代における「蛍光灯のヒモを延長して”寝たままつけたり消したり”できる発明」であったり、「万年床」なんかも発明のひとつじゃないかと（笑
それが輝度調整付きのダウンライトにベッドの暮らしにななんかに変化するのですから、すっかり学生時代の”チューンナップ魂”みたいなものは忘れがちだったりします。
設備が充実すると、チューンナップのしどころは消えて無くなるのでしょうか？
そんな事はありません、車社会における頂点であるF１なんかチューニング無しに走れないぐらいなもので、工夫や操作における独創的なアイデア無しに”使いこなし”は広がりませんよ。

洗濯周りからいきましょうか、
例えば「浴室乾燥機能が無い時の”扇風機（サーキュレーターの方が効果的かも）”」
洗濯ものは専ら「温度ではなく風で乾く」のはご存知のとおりで、扇風機の補助があれば立派な浴室乾燥機能になります。
設備充実で、浴室換装機能が実装されている時は？
ここも一工夫です、今度は物干し用のハンガーポールの利用方を自分の衣類の組み合わせに応じて考えてみたり、洗濯乾燥機とツインで使う場合のDATA取りしてみるのも面白いところです。

どうしても紫外線による殺菌行程に拘る場合、
ま、実際にはそこまで洗濯物を太陽に当てなくちゃいけない道理は無いんですが、気分的に日光に当てたい人も多い筈です。この干し方って奴にも工夫の余地があります。
昔「男性の下着をこれ見よがしに干すと防犯になる」なんて話がありましたね、
確かに一面ここはあたりで、洗濯物を外から見えるように干してしまう事はいろんな面で防犯上よろしく無いのです、雨が降っているのに洗濯物が残っているだけでも「留守ですよ」と言っておるようなものです（デザイナーズ系だと意匠的にも物干し禁止の場合も多い）。
それを見越して最初からバルコニーの下にポールの設置部材がある場合も多いのもご存じのとおりで、
実際自室の物干しが「外から干しているが見える」場合、腰高の物干し器具を設置して外から見えないように注意するのもカスタマイズのひとつ。


室内洗濯機置場が無い場合、これマンションで十分床強度があれば「洗濯機置き台」を別途購入して（retourの方にリンクもありますが5千円ぐらいですよ）排水は浴室とする事で、場所さえあれば洗濯機は室内に設置可能です（騒音面で木造アパートの場合には安易にこの手は使わないで下さい）。
下着泥棒なんかは「洗濯終了洗濯機から取りこみ前」を狙う人物もいるので、1階で洗濯機玄関前なんかの場合には”対人感知センサーライト”の設置が有効。

調理関係で言えば、香取線香型の電熱コンロの弱火に苦労しているなら『圧力釜』という対抗策もありますし、最近はIHクッキングヒーターが1万以下になっているのでそんまんま上に設置してIHを使えば火力の問題は解決です（ユニットキッチンの換装は随分と高額になるので、賢い大家さんになると香取線香型の電熱コンロだけを撤去してサクッと市販のIHを”置いて”ます）。
特にキッチンが狭い場合には、シンク下の収納（使えるようで不便な面もある）をあっさり諦めてシンクの高さに合わせたキッチンワゴンや収納ボックスをシンクに直付けに置いててしまい、キッチンをコックピットのように凹型にしてしまうって手もあります。
ガスコンロが一口で困っている場合には、この延長方で上にIHを置けばいい（排煙ダクトから少々ズレルので油を使用する方は備え付けのコンロを使用してください）、

又「冷蔵庫を意地でもキッチン脇に置かなくてはいけない」なんて法律ありませんから、冷蔵庫を居室に置いてしまうって手もあります。
よーく考えてみてください”冷蔵庫の扉を開ける頻度”、調理の時に比べて居室で寛いでいる時に飲み物を出す等で冷蔵庫を空ける回数が多いなら生活上の効率として居室に冷蔵庫がある方が楽かもしれないのです（冷蔵庫の状態によっては騒音が大きいものもあるので、この音が気になる人にはお勧めできません）。

暮らしをチューンアップする（１）

世の中には家電メーカーの販促シールまでそのままに『デフォで使って新品温存型』で”使う”って人もいれば、買ったその日から『分解していまでカスタマイズ型』でチューンナップして”使う”って人もいます。
これ当然暮らしにも当てはまるもので、「デフォな暮らし」と「オリジナルな暮らし」とでも言えばいいでしょうか。ここ明らかにライフスタイルは違ってきます。

心理学的に言えば自我構造における共同幻想の強弱って事になりますが、簡単に説明すると「前例（判例：経験）主義的な反復保守性を優先するか、新規開拓（ベンチャー：インディ系）型の個性を優先するのか」なタイプの違いに帰属（アイデェンティファイ）するものです。
なのでここにはいいも悪いも無いのであって、『タイプに応じて暮し方は違う』事になります。部屋探しなんかにおいてもここのタイプの違いによって適合性のある物件は180度違うキャラクターにもなるので「自分はどっちのタイプか」考えてみると後が楽です。

いざ考えてみると「深層心理は正反対じゃないか？」な一面は誰にでもその可能性あるのですし（人の自我は意識的に選択しない限りそれほど統一性が強いものでもない）、改めてその選択をその時の自分の環境の中で「今度はこっち、次回はこっち」と切り替えていくパターンもあり得るし、物件に応じて「引き出し」として「この作戦（オプション）も使える」なんてーな感じでシミュレートしておくと”暮らしも部屋探しも選択肢が倍近く増える”事になります。

この話は典型的な自己診断みたいなもので、
たとえて言えば
「勤続15年、職場にこれといった不満もなく自分の仕事にも満足している」な人物は
「仮に今会社が倒産したら私はどういう手段で生き残る方法を考えるだろう？」な事を滅多に考えないワケです。
同じように
「夫婦生活15年、子供も手かかからなくなって自由な時間もできるようになった。私は幸せな中流家庭の暮らしに満足している」な人物は
「仮に配偶者に愛人ができて、ある日突然離婚となった時、自分だったらどうするだろう？」な事を滅多に考えないワケです。

何か「余計な事を考えてあられもない世界に誘われるように道を踏み外し、階段を転げ落ちるように」なーんて心配は小説やドラマの話であって（それが発生するには恒常的に強度のストレスがある等前段部分の”満足している”や”私は幸せ”なる部分に一抹の疑問がある場合になる）、「今の現実は必ずしも自分で明解に選択してきたものでもない」場合には自分の適合性ってどんなものだろうなる話を”うっかり一度も考えた事が無い”なんてケースもあるワケですよ。
そういう意味ではパフォーマンスチェック的に「今と正反対の”状況”に自分が在るとしたら、自分はどんな行動を選ぶだろう」な想像はなかなか面白いものです。
現実問題「どっちであっても”自分は自分”」なのですから、
なんでしょうね〜「奥行きが深くなる」というかセルフイメージもより鮮明になります。

てな感じにですね、ここを暮しにおいて考えてみましょう。

＜つづく＞
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街と暮らし

ちょうど先日retourの方の取材で渋谷の名曲喫茶ライオンいってきました。
実は前から一度入ろうと思っていながら、何か機会があればと思っている間に20数年たってしまっていて（あまりに長杉）、「まだ残っているかしら」と思い行ってみると、
あるじゃないですか立派に”あの頃と何も変わらずに”。
レポートはこちら

当時私はJAZZ喫茶の人だったので毎日のように吉祥寺のA&F（通称AF）に通って、閉店までかれこれ18年通ったのです。そんなこんなで名曲喫茶に行く余裕というか機会が無かったのです、
えーそこから考えると「そろそろ行ってみたいなあの店」となっていたのは実質4年前ぐらいからとこういう事でありますっ（笑

クラッシック系の趣味の人なら知らない人はいないこのお店ですが、
AFのスピーカーはJBLの4520バックロードホーン（左右で38cm4発の強烈な奴でした）で、
ライオンの特注SP（左右非対称なのが特徴）の構造はタンノイ系の”バックロードか大口径バスレフ”なんだと思う。どっちにしろ正面開口にはホーンロードのかかっているもので”その音が”懐かしかった。
音楽的にはクラッシックの人じゃないのだけれど（正直”コイツでウェインショーター鳴らしたら”と思う）、バックロード系スピーカーの音は生の音に近く独特で、『店頭効果的現実にはあり得ない低域デフォルメ』なれした耳には”ドスドス鳴らなくて迫力がない”なんて勘違いされる事もある。
店頭効果的な鳴りってのは無茶なぐらいM0の重いSPコーン（低能率）をAMPで補正しているだけだったり、バスレフ共振がボンついてる音（もたついて遅れる分”ドス”っと聞こえる）で、この加工音に耳が慣れてしまうと、辛いもの好きの人のカレーがどんどん辛くなる現象のような聴感のズレが起きて「妙なドスドスいう鳴り（録音には入っていない）」を”いい音”と感じる事がある。

※確かに”（抽象概念）いい音”の認知があるのだから幸せでは？とも言えるのだけれど、それを強調するジャンルや音源に趣味が固定されてしまったり（潜在的欲求不満）、その食い足りなさ（限定性）から目先のポイントだけがエスカートしたり→短期的にしか効果が無いので恒常的な”不足感”に繋がる事があるんです。
オーディオファン的に言えば「どんどん音量上げないと不満な人」のように、不満のポイントがズレてしまって解決策を見失うって話です。
（体感上の認知や満足と心理的要素には深い関連がある）
それに比べてバックロード系＝高能率SP特有の高速な低域の鳴りってものはちょっと他では表現できないもので（同等なのは強固な大型エンクロージュアの大口径バスレフだけ）、レスポンスが早くダイナミックレンジ（最小音と最大音の差）が広く、ハイスピードに鳴る。
「自然な音してんなぁ」とノスタルジックな心境になったワケです。

ブログ書いていると早死にするらしい。

同感ですねぇ（笑

この話は以下のニュースの中の”その又引用”に登場するお話です。
『ブログ閲覧の鍵は「習慣」：読者の行動様式に関する調査結果』
（一部抜粋）
カリフォルニア大学アーバイン校の研究者たちは先頃、15のブログの読者を対象にした調査報告書を完成させた。彼らがどのようにコンテンツを消費し、ブログ、さらには不健康きわまりない生活を送るその作者たち[リンク先の記事によると、ブログ・ジャーナリストは高ストレスで早死にする傾向があるという]と交流しているかを明らかにしたものだ。
（WIRED NEWS 2008/04/11）
ここで引用されているリンク先の記事（英文）は末尾に置いてありまーす

実際の上記ニュース記事の要旨的には「ブログって何だろうねぇよくわからない」な話で記事中で引用されているNYタイムズの記事も「何やっているんだろう、まだそれで広告収入のある人はちょっとは動機がわかるけど・・・（海外の方がブログメディアをビジネスと関連付けたがる）」な内容です。

でですよ、ブログ大国たる日本でこの「不健康きわまりない生活を送るその作者たち」はバタバタと死んでいるんでしょうかと？こうなるワケです。
「日本ってブログ大国？」
って、みなさんこの辺のレポートは割と有名な話です
　↓
英語を超えた日本語ブログの投稿数，その理由は？
ブログ検索サービスを提供する米テクノラティが4月5日に発表した調査結果によると，2006年第4四半期は投稿数で日本語ブログが世界最多だった（参考リンク：「The State of the Live Web」，図）。実に世界のブログ投稿数の37％が日本語によるもので，事実上の世界標準語である英語や，母語人口で世界最多の中国語を抑えての1位である。世界的にはもちろん，インターネット人口の点から見ても日本語がマイナー言語であることを考えると，これは快挙と言えるのではないだろうか。
（ITpro 2007/04/16）

少なくとも私はまだまだ元気にやっておりますが（ブログは2004年の3月からなので、書き始めてからかれこれ5年ちょっとか）、ブログ3本書いていて（掲示板のテキスト検索用管理用に立てているの入れれば4本）

「いっぱいいっぱいです」

SPAMメール関連続報、

いやいや驚きました。
本日とんでもない事がおきました（ってもう昨日かっ）、
ここのとこの対策が項を奏して非常に地道なSPAM撲滅対策は成功していたところだったので今回のは度肝抜かれました。
（ココとか）
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2008/02/spam-2b83.html
（ココの話とか）
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2008/03/spam-8e19.html

こういう事を書いているのが又いかんのかなと思いましたが、いえいえそういう簡単なものじゃないのです。
書いても良さそうな経緯のみさらっと書いていきますと。
発生したアカウントは、ブログやHPに堂々と顔を出している代表メールじゃないのです。
ここがポイントだったのかも、
あるフォームメールに使用しているアカウントで、特定の要望に備えてHTMLにフォームメールのくせにmailto：の表記もあったのです。当然これはクローラー方式でアドレスサルベージしているSPAM名簿系にひっかかりかなり迷惑メールも着ていたのですが、ディレクトリの階層が深いせいか「ま、それほどでも」な感じであったのでここ放置していたんですね。

しかし、上記の「対策週間から強化月間へ移行だ」とばかりサーバにあるフィルターの設定操作できる方はそのフォルターを○○しつつ、同時に前からメンテナンス時にはなんとかしようと思っていた上記のmailto：をHTMLからサクッと削除したワケです。
このとき若干迷いがあって「ついでにアカウント毎削除して新規に作成したアカウントに差し替えよっかな〜」と、、
思った。
思ったんですが（笑
なにせ根性が不精なもので「それは又今度にするか」とそこで問題解決と考えていました。
当然表記が消えた事によるSPAM総数の減少を期待して数日後。

『現実の部屋探し（完結編）』

本筋の”非公開故に個人的志向を最大に押し出す”なる本格派の「拘りの部屋探し」を考えてみましょう。
今回のテーマの初稿でちょこっと触れているんですが、
心理学的に言うと「リアリティーとリアルは大きく違う」のです。
そりゃ言葉としても違いますし、意味も違いますから違うんですが（笑
なんか似ているので、同じような事かと勘違いされるケースがあるので、「リアリティーとリアル」から話を進めてみます。

リアリティーは”ティー”なんですから現実的の”的”ですよね。
「○っぽい」の「ぽい」で、「○らしい」の「らしい」も近い。
つまり厳密に言えば『フェイク』なんですよ。
「素晴らしい演技だね、リアリティーがあるよ」
ここ現実世界では歩留まり的認知というか『無難』を意図してリアリティーが使われる事もありますし、「実現可能性」を「実現する様子が想像つく（アリアリティーがある）部分から→実現可能性の高さの度合い」として使われる場合もあります。
しかし底流に流れているコアな要素は「容易に想像が付く無難さ」になるでしょう、
リアリティーと言う言葉には意外性やハプニングの要素はありません。

演技の話から考えても、本気で”リアル”だと
「その神気迫る演技はリアリティーを”超えて”」と表現されます。

言葉ってものはホントに面白いもので、
「事実は小説より奇なり」「野球は筋書きの無いドラマ」
これはリアル（現実）ってものの”予測不可能性”という特徴を語ったものです。
困った事に「リアルってものはリアリティーな世界には存在しない」とも言える。
リアリティーは作為されたり想定される企みであり、
リアルは「えーなんでっ」「それもアリ？」な現実の話です。

現実は実現可能性の想定されない世界にある事になるので（笑
（不確定な未来の方角向いているからとも言えます）
やどかりが、カラを変えるように「変化した現実に予測不能部分を折りこんだ賭けをする」のが現実って事になります。
一番わかりやすい例だと
「思うに商店街好きの僕としては、○○町に住むことによりほぼ100％外食になるなこりゃ」
ここの『現実の部屋探し』とは？

『現実の部屋探し（拘り編）』

部屋を探しているだけと思ったら大間違いなんですよ。
選択しているのは、セルフイメージそのものなんだって事です。

「へー○○君の部屋ってこういうところなんだ」
バレバレですよね、

どんな部屋を選択するのか？
ここには「そもそも部屋探し等頓着しない」って選択も含まれるんであって、時計や車やバッグ等のデザインの自由度も高く趣味性優先でも機能的にかなり幅のあるものとは違って、理屈抜きの生活重視って意味では余計にその人なりも想像できるとも言えます。

■ここで間違っちゃいけないのは、フロイド象徴化の行き過ぎた解釈です。
まさか人類普遍の象徴化パターン等の分類がある筈無くて（そもそも連想性自体に個人差があるんですから）、統計学的な過信は典型事例のモデルを提示するだけで、
「あっ君は和室１DKだから君の結婚観は○○なんだね！」なーんて話はありません（笑

「それじゃセルフイメージがバレバレとは言えないだろう」なご意見も聞こえてきそうですが、忘れちゃいけないのは”各人に与件化されている世間体”ってものですよ。
自分の個人的考えと、社会的雛型は「違っているんだろうな〜」や「まさに私の選択は常識的典型でわ」等この部分が意識下に入らない事はありません。

誰しもが無意識に”バレバレ”である事を意識しているんですよ。
だから「へぇ君の部屋はフローリングなんだね」と投げかければ「うんなんでかって言うと」なる選択の理由をまー圧倒的多数の人が語ります。
具体的にセルフイメージがわかるのじゃ無いんですよ、セルフイメージがバレバレじゃないかって意識にかなりの普遍性があるって事です。
言訳とは微妙に違うんですが、大概何か語りますって、
「洗濯機置場がベランダなんだね」
ここからが心理学の真骨頂なんですが、
『靴を脱ぐ暮らし』のエントリーでここ説明しましたが
日本人の家屋に対する与件として『プライベートな空間意識の強さ』ってものがあります、思うほど自宅に不特定多数の友人を招く事は想定されていません。
「誰ひとり自室には入れたかないもんだ」なケースがあってもおかしくないでしょう。

『拘りの部屋探し』って言葉が意図する部分には”非公開故に個人的志向を最大に押し出す”って意味もあり、ここに同時に罠もあるんです、
それが心理的な世界から言うところの「内向化」です。

思うに、人の印象ってのは意外と淡白だったりして「本人やたらと気にしている事」は、実のところ周辺の人物誰一人「何とも思ってない」なーんて話はよくありますよね、
こんな形の内向的不安からくる暴走が起きがちなんですよ。
ある意味日本人の家意識における”弱点”かもしれません、
「給料も○○万なんだし、○万円ぐらいの部屋に暮していなくちゃ変じゃないかな？」
「女性なんだから、オートロックそのものには防犯性は無いのは知っているけれど身だしなみとしてやっぱオートロックであるべきじゃないのかな？」
ここ結論には全く意味無いんです。
「所得とバランス取れる住居を僕は求めるよ」や「私はオートロックがデフォであると思っています」ならバッチリOKってものです。

『現実の部屋探し』

ズバリ抽象概念ですが、いったいどんな意味なんでしょうか（笑
自分で言ってちゃしょーがないですが、まーお付き合いください。こんな感じの言葉が結構多いんですよ。
「理想の部屋探し」
「都会の部屋探し」
「郊外のお部屋探し」
「ラクラクお部屋探し」
そんなキャッチコピーを思いつくままに、あみ出してみると、
「望郷のお部屋探し」
「切ないお部屋探し」
「冒険野郎の部屋探し」
「ハードボイルドな部屋探し」
「フェミニンなお部屋探し」
「ロハスなお部屋探し」
「優柔不断なお部屋探し」
「さすらいのお部屋探し」
「お部屋探しが永劫回帰」

な感じの仲間と比較してさぁどうでしょう
『現実の部屋探し』なんかイメージ湧いてきませんか。
心理学的には、内向化傾向のように場合によっては過去を探すかのような現象（後ろ向きって言葉とは若干ニュアンスが違う）の対比として「今そこにある」とか「今のあなたの実存そのもの」であったり「妄想の反対」等の意味合いで”現実”って言葉は大きな意味をもちます。
「現実的：リアリティ」じゃなく「現実：リアル」であるところがポイントです、
（心理的にはリアルとリアリティーはどえらく違う現象なので）
俯瞰から見れば”現実＝自己を肯定するイメージ”と関連つけても大きく間違いじゃありません。現実の否定は必ず自分自身の尊厳も同時に毀損してしまうものです、

そんな前提を踏まえて考える『現実の部屋探し』とは何か？

ズバリ「自分が何座か選べる星占い」のような状況の事です。
そりゃ前提条件として、物件概要周りの知識に誤りや広告誘導のナンセンスがあっちゃいけませんが、幾分かはこれもやむを得ないところでしょう（そうなっちゃっているのも”自分”の現実ですからね（笑、）。
さて、僕が暮せる部屋は”今現在どれだけの選択肢”があるのだろう？
そして、想定される格部屋に住んでいる自分のイメージはどんな人だろう？

「更新するべきか」（３）

ここまでの話をまとめてみるとですね、
・更新は借主の権利であって「更新できる部屋探し」こそ王道である
・部屋の評価はなんといっても希少性評価となる
・希少性評価とは言うならば「自分らしい部屋か」と言い換えられる
そもそも賃貸なのに改装希望（ほとんど無理）が多かったりするのは、この「自分らしい部屋」なる部分の潜在需要が大きい証明でしょう。

となってですね「自分らしい部屋探し」ってものを考えてみようとこうなっております。
希望条件の優先順位（トレードオフ）を明解にできるように物件概要的に考えてみようと、ここが今回の話のテーマです。


心理的に見ると「自分らしい」なる抽象概念は「その根拠が自分の個人的な要素に関係しているか」的な関係性で見ればいい事になります。
■『最寄駅の選択』
ここは「通勤に便利である」より「個人的に好きな街である」の方が”自分らしさ度は高い”と考える事ができます。
そもそも労働力が流動化している昨今、特に東京では「退職や転職するかもしれない」んですから、その時にも引越しする必要の無い街と考えれば更新率も高く同時に「退職や転職を考えるハードルも低くなる」のであって、人生の選択含めてその自由度を高めてくれますから、あまりに”今の職場”への通勤に拘りすぎるのも如何なものかと思います。
（※転職した場合には管理会社さんに勤務先の変更届けを忘れずに）
以外や以外都心部でも十分部屋って探せるので、ここも忘れちゃいけません。

「更新するべきか」（２）

前回の話を受けてここを”ステレオタイプ”に考えれば「礼金２なら更新タイプの部屋」「礼金１や無しなら更新も”考えて”な部屋」となる。
だけれど、当然礼金１の根拠は様々で、本来礼金２のところを入居優先のキャンペーンとして礼金１に下げるケースも多いし（募集図面で礼金の部分が手書きで修正されていたり）、地域によっては激しい駅前店の競争の結果「礼金敷金1/1がデフォルト」な地域もあるから一概に語れるものではないところ、

そもそも本人その部屋が気に入っていれば更新すべきなのですから（笑
まず「気に入っているか」が”大前提”です、

さて、そうなると「自分の部屋は長期割引率の高い部屋だろうか」な部分も気になりますが、
見分けるには「設備や内容の割に賃料が安く礼敷2/2の部屋や審査のきっちりしている部屋（専任媒介であるとか、提出書類が多い等信用評価が高い→リスク部分が予め割引されている）」と考えてみるのも一計。

しかし最も重要なのは価値論の原型である”希少性”となるでしょう。
『更新する』＝『代え難い』
こう考えれば簡単です、
かといってあれですよ、その希少性を物件単体に求めるのは間違いなんです。
その物件の希少性評価って、そこで暮している人の価値意識に大いに関わる事になるからです。
「高層階好きな人の14階の部屋」
「低層階好きな人の14階の部屋」
同じ高層階のお部屋でも、暮す人によって部屋の希少性評価は代わります。

「更新するべきか」（１）

先ず更新時のコストが地域によって随分と違うので、一律には語れない部分もあるんだけれど、一般に更新コストの高い地域（関西等）は入居時の保証金も高かったりするので、構造的には東京ベースで話を進めても大きくズレる話にはならないと思う。

礼金０の物件も無いじゃないんだけれども、現在東京における礼金は『長期契約時の契約金』の意味合いで既に家主の収益計算のベースになっているので、礼金０方式になれば賃料が高くなるのは言うまでもない（そういう二本立ての契約が可能な大手管理会社もある）。
携帯なんかの契約のコースのように考えてもらえば一番簡単。
携帯やモバイル通信でも長期契約の保証（必ず解約時違約金の規定がある）があって、形は部屋で考えたら住居契約時の敷金償却に近いけれど、ほぼ同じような規定となる。
（携帯の場合長期契約年月満額となれば解約時違約金は支払う必要の無いケースが中心となるけれど、新規契約時に長期契約を保証する形式を持っているのは事実）

長期契約でなければ、礼金に相当する部分は無くてもいいワケで（契約毎の収益計算ではなくホテル等のように空室期間も織り込んだ年間の回転率から”レンタル料”を起算すればいいので）＝『マンスリー契約』となり、ご存知のようにマンスリーは一般賃貸に比べて格段に料金が高い。

管理上のコスト計算としては、礼金額を＝「長期割引率」と見るので、簡単に言えば「礼金０の部屋と礼金２の部屋がある場合、礼金２の部屋は実質賃料が５％〜１０％高い部屋と考えるので、礼金２の部屋で入居する方が”得られる割引率は高い”ことになる」、
ここは、各部屋家主が違っていたりするから（同じ家主さんの部屋ならこの傾向ははっきりするんだけれど）、収益のベースが違うので「実際は内見して確認しないとわからない部分もある」。
とはいえ経験上「礼金２はNGです」という問い合わせは＝「部屋の内容問わず」なら探せない事も無いけれど内容のいい部屋のほとんどを捨てる事には違いがない。

IBM 使いつづけて はやいくとせ（キーパーツと暮らし）

実を言うと私のPC歴はそんな長くは無いのです、
記憶は定かじゃないのだけれど、最初に個人用のPC買った時には30越していた筈ですよ。つまり10年あるかないかってところなのです。
仕事と言えば不動産の前はGSI系の地図屋だったので、歴史的には大型汎用の時代からPCの移行期にも立ち会ってきたけれど、個人でPCを買ったのはそれこそインターネット時代の到来に合わせてって部分が大きかった（そもそも発端は精神分析のサイトを立ち上げるため）。

で、定住型ライフスタルというより移動型のライフスタイルなので最初から候補はモバイルノートになる。IBMレスペクトモデルにして当事注目のCASIOのFIVA20系に始まる（どうやらチャンドラの再来を意識していたきらいもある）、当時の仕事である公共測量の当事から「DATAを現地調査の時にも持ち歩けないか」（なんせあがってくるDATAも役所の書類にもエラーがやたら多くて、DATA＆図面屋でも現地調査無しで仕事する等不可能だった）な欲求は大きかったし、持ち歩く事による記憶の外部化なるパフォーマンスの強化的意識は高かったから他の選択肢は無かったのも事実（なので当然モバイル通信環境も実装）。
※この時の競争相手はパナじゃなくてlibrettoと高嶺の花IBMのS30、SONYは仕事に使えるのか疑問だった。

そんなCASIOのFIVA（20系）には致命的な弱点があって、ラフに扱ったり充電の管理の関係で発熱大きくなったりすると「CPUが剥離する事もある・・」というギョエーな問題で（FIVA使いには半田も溶かすドライアーのデッカイ奴使って貼り付け直す荒行の達人もいた）、実際FIVAに関してはヤドカリ作戦（HDDを救出して速攻アキバに中古モデルを探し現場でHDDを換装する作戦）で一体何台のFIVAを所有していたのか正確に覚えていないぐらいなのです（笑
（その間にFIVA10系もバックアップで数台所有してたこともあります）

使えますよモバイルPC、
一度持ち歩くと手放せなくなります。
生活様式すら変えるほどの力があるので、環境を見直すと希望の間取も変わるぐらいの破壊力あります。
私の場合はそれがPCだった事になりますが、こういう暮らしにまつわるキーパーツやキーアイテムってみなさん各様にある筈で、そこをガチっと梃入れすると部屋探しの方向性すら変わります。

勤務先より馴染みのお店（キー店舗）の近くで探してしまうとか（そもそもそれがきっかけて転職するかもしれないのだし）、オーディオで「スピーカーを大型にしたら高能率で音離れがいいので、結果的に小音量でもよくなり近接視聴重視の狭い部屋の方が楽になった」な逆転の発想もあり得るんです。
特にオーディオの場合、部屋が狭いからと極端なコンパクトスピーカーを購入すると今度はよほど高価なローインピーダンスアンプじゃないと小音量だと寂しい鳴りになるのでドンドン音量が大きくなって遮音性の高い広い部屋に引っ越したくなる事もあります（実はSPの選択を変えれば解決する）。中途半端なソファーが部屋を狭くしてしまう最大の要因であるように（ここはしっかりした椅子の方が好適だったり）、
『キーパーツを本格化させると、住居に求める要素が楽になる』これは確かです。
一番簡単な例だと事務所で社内で利用するPCを全部ノートにするだけで必要な有効面積変わりますからね（これ同時に節電にもなる）「我が社のノートの画面を何inにするのか」って話は昔の”省エネ時代”なんかに「我が社のデフォの用紙はA４限定」なんかの論議と同じものでしょう。

そんなこんなで、その後FIVAから業務上情報の管理を考えてIBMに乗換え、
※FIVAのこの問題はCASIOにとっても痛かったのか、惜しまれつつCASIOのPC事業本部は解体で、FIVAも絶版となったのでした。
高嶺の花だったS30は既に生産終了で後続モデルが存在しなかったので（ここを惜しむ人多いですね）、これを中古で購入してHDDを新品に換装（IBMはリファビッシュとかクリーニングと調整したマシンを再流通させるメーカーなのです）、IBM時代がはじまります。
当初は順調で、充電時の発熱の関係なのかリチウムイオンバッテリーの寿命もFIVAより長い感じ、重量的にはちょっと重いんですが気になるほどじゃありません。
ところがS30には液晶のコンバーター・フレキシブルケーブルの接点に致命的な弱点が（笑
今度は突然画面真っ暗になるんですなーー
当初はここでもヤドカリ作戦です、
結果S30も数台（結局3台買ったのか）、この辺でIBMの便利さがわかってきました。IBMには丁寧な分解マニュアルがあって、補修パーツも直接購入できるのです（流石ビジネスモデル）。「なんだコンバータとフレキをパーツ購入すればいいのか」と、この辺からIBMへの信頼は絶大になります。

やはりドル暴落始まりましたね

以前から「いつかは起きる」と思っていたので驚くことじゃないけれど、
・昨今の経済動向と暮らしの行方
これ「オバマはどうする（笑」

って大統領に決まっているワケじゃないが、メディアのシナリオだと彼が勝つ事を前提に”既に物語りは始まっている”と思う。変な話だけれど、ヒラリーが候補になってしまうとその瞬間余計ドルは下落すんじゃないか？（ここは全く根拠無し）
実質ドルと連動する形の通過体制になっている中東諸国はマジでドル離れを起こしかねない。
単純にドル安というより、ここが中東を巡る安全保障に関係するのだから余計に「オバマはどうする」って話にもなる。

これで輸入部材や、一般消費財関連は安くなるので又デフレになるのかな懸念も無いじゃないけれど例の原油の高騰を円高が吸収しているとも言えるのでトントンか、
実際日本経済の主力みたいに見られがちの輸出産業にとっては痛いのかも知れないけれども、ここのところ景気を引っ張っていたこの辺の関連企業はさっぱり所得分配率が高く無いので、GDPの数字は良くてもさっぱり体感上の景気観測に影響しないから、どうでもいいといえばどうでもいい話（そもそも途方も無い外貨準備があるので国際収支を心配する必要は無い）、

「SPAMメールから世界の”世相”を読む」

SPAMだからって馬鹿にしちゃいけませんよ（笑
前回のエントリーにも書きましたが
「SPAMメール対策強化週間」
えー私、かなりコツコツとSPAMメールをフィルター形成のために見つけ続けてきているのです。そんなweb管理業務の延長にも見える世界があるんですよー
しかもそこから「今の東京」を再発見もできると、こういう話です。

みなさんご存知ですか？SPAMの世界に存在する
「バイ○グラ10段活用」（誰も知らないって、、）
なんでこんな妙な事をするのかと言えば「Subjectのフィルター1発削除」をくぐり抜けててですね「意地でもあなたのメーラーにお届けしようと」こういう輩が考えた事らしく、
もうこうなると、自ら激しく「SPAMでつが何か」と言ってのけているようなもんなんですが、ここが心理学なんでしょうねぇ
彼らがそこまでやるって事は「それでも見ちゃう人がいる」と、
こーーいう事なんでしょうなぁ。

みなさんご存知のように日本におけるSPAM＝迷惑メールと言えば「ズバリエロ系」に他なりませんよね。そんな関係で携帯には子供に持たせられるようにフィルター機能を実装するようになりました。
最近は流石に日本語のSPAMは減って（というか初段のフィルター作成時にほぼ駆逐したのかもなんだけれど）、同時にそもそも送信IPが日本のプロバイダって事はほとんど無くなってきたので（各社セキュリティー機能が向上している）「踏まれるだけでも送信IPは海外から」が常識だしに日本語のエロメールならそれこそ「Subjectのフィルター1発削除」でかなりザクッと減らす事もできるます。

地下鉄新副都心線を使う

使うって、まだ開業していないけれど（笑
えー開業予定は6月14日です。
『地下鉄副都心線サイトはココ』
なんとこの副都心線2012年には「東横線乗り入れ」します、
開通してから部屋探ししてたら、既に新相場が形成された後なんて事にもなりますから、探すなら今ですよ（ってか春の相場が落ち着く4月以降がGOでしょう）。

経路は「有楽町（東武東上）線接続→池袋から目白雑司が谷コーナー回ってJR新宿内側を通過して渋谷→東横を結ぶ新バイパス」となります。
これで山手線池袋渋谷間が少し空くかと、そんな単純な話じゃありませんよー
裏・井の頭線とでも言うようなバイパス経路となって、練馬区豊島区と渋谷区を直結させる人の流れは「東急圏で暮している友達と東武圏で暮している友達を結ぶのと同然」で、埼玉から練馬系の大量の商圏を”受ける街”として伸びてきた『池袋』を変質させる事も間違い無いでしょう。

ただここには東京の地下鉄のジンクスも関わってきます「南北に伸びる経路は空いている」、皆さんご存知の「南北線・都営三田線」ですよ、知名度だけでなく人の流れ的に南北移動のコースが少ないからでしょうね、
今回は東京西部をぐるっと結ぶ（小丸の内二番線みたいに）事になるので、若干イメージ違うと思いますが、そういった意味での快適な通勤を想定できる（あくまでも予測ですけどね、外れたらゴメンなさい）上に『相場の安い地域が渋谷に直結する』という重要なポイントがあります。
池袋をキーに（徒歩圏にも含まれる地域もあります）「東池袋・新大塚・早稲田地区」という山手線の内側では賃料相場の安い地域として有力な地域が渋谷に”ほぼ直結する”のはエライ事です。当然この波及効果は知名度から内容以上の相場を形成している東横相場を落ち着かせるでしょうし、都市計画上マンション空室供給地とは言えない東急圏へ賃料の安い都心を結ぶって部分も大きい。

MSがWindows他Officeのオープンソース化に踏み切った、

とんでもないビッグニュースです、
実は違う話の原稿書いていたところに、このビッグニュースが飛び込んできたのでアップの記事を早速差し替えです。これ書かないワケにはいかんでしょう。
マイクロソフト、Windows Vistaほか新製品群のAPIや技術文書を公開
米マイクロソフトは21日（米国時間）、同社製品の相互運用性の強化を図る原則と施策を発表した。これは主要なマイクロソフト製品に対して自由に接続できる環境などを提供するというもの。
この発表では大きく次の4つの原則が明示されている。1．オープンな接続の保証、2．データの可搬性の向上、3．業界標準のサポート強化、4．お客様ならびにオープンソースコミュニティを含む業界内組織とのオープンな関係の構築。
この発表に基づき、マイクロソフトは同社のホームページ内で、Windows Vista、Windows Server 2008、Office 2007、Exchange Server 2007のAPIや通信プロトコルを公開する。まずは従来ライセンスが必要だったWindowsやWindows Serverに関する3万ページにわたる技術文書を開発者向けサイトMSDNで公開する。今後最新版についても同様に公開する方針。
（ソフトバンクビジネス+IT 2008/2/22）

ついにキターーーーー！

前からこれ噂になってたんですよね、
Vista開発時の混乱と、パッケージ販売の限界（Vistaにいたっては”XPへのダウングレードサービス”が特典になっちゃっている）、ネットの世界そのものがオープンソース的在り方に普遍的に相性がいい事。
その線上でMSを静かにひっくり返しかねないgoogle_OSの噂、
MSが開発中の時期OSのカーネルがドエラク軽いという情報等、Vista発売前から課金というか販売戦略自体を「機能別に有料バージョンのアップデートサービスをダウンロードできる形」を模索始めたって話はあったんですよ、
（新しいOS出る毎にシステム入れ替えしていたら仕事にならんし）
そして、そんなアップデートの個別有料化（選択によっては無料）ダウンロード型の販売のコアになりそうな”形”が同時進行しています
　↓（ココ）
http://get.live.com/mail/options
そしてこのサービスは見逃せない

『自宅SOHO（在宅勤務）』は進むのか、

って進んでいるし。2006年のニュースでも既に
米国のサラリーマンは在宅勤務より自動車通勤を好む
米国労働者の25％が在宅勤務を許可されている職場あるいは職務であるにもかかわらず，実行に移しているのは11％にとどまることがわかった。
（ITpro2006/07/14）

なんてニュースもあった、
ここ日本はと言えば
松下、３万人に在宅勤務・希望者週１、２回も
松下電器産業は４月１日から、国内最大規模となる約３万人を対象に在宅勤務制度を導入する。システム技術者だけでなく営業、企画、人事などホワイトカラーのほぼ全社員が利用できるようになる。
（NIKKEI NET]2007/3/28）

さすがモバイルPCの大御所
　↓その後
松下の在宅勤務制度、半年で８００人超が利用
松下電器産業が今年度本格導入した在宅勤務制度の利用者が、半年間で８００人を超えたことが２９日、明らかになった。申請は現在も続き、試行期間の年間約１０００人を上回るペースだ。政府は平成２２年までに時間や場所にとらわれない在宅勤務などの「テレワーク」を就業人口の２０％以上にする目標を掲げており、国内企業で最大規模である松下電器の制度運用が注目されていた。
内閣府の調査報告によると、在宅勤務制度は１３年から始めた日本アイ・ビー・エムの利用者が社員の１２％にあたる約２０００人に増えているという。日産自動車は育児と介護の必要な従業員を対象にした在宅勤務制度を昨年７月に開始し、利用者は少しずつ増えて約２０人に達した。
松下電器は２２年までに対象となる従業員全員が必要時にいつでも制度を利用できる職場環境を整えることにしている。
（iza2007/10/29）

そして既に削除されたニュースなのでキャッシュからのコピーだけれど
米の在宅勤務１２４０万人に
２００４年、週に最低１日自宅勤務をした人は７６０万人。それが０６年には１２４０万人になった。契約社員を含めると２８７０万人になる。
自宅勤務が増えた背景には長い通勤時間の解消、それによる温暖化ガス防止への貢献意識、企業のテロ対策の一環などの事情があるが、最大の推進役は高速化したＩＣＴ（情報通信技術）だ。
（引用USATODAY2006/8かな）

「SPAMメール対策強化週間」

みなさんもご苦労されているのじゃないかと思いますが、『SPAM対策』どんな対策されてますでしょうかー
世の中じゃこんなニュースや
迷惑メール、罰金３０倍の３千万円に　総務省が法改正案
あんなニュースも飛び交ってますが
迷惑メール"22億通"送信した男を逮捕 - 手数料2,000万円荒稼ぎ
"ボットネット"による汚染が深刻化、ロシア発のスパム急増 - ソフォス調査
（多いっすよほんと、ロシア）

会社含めて個人で立ち上げているサイト管理を複数やっているので、これが又頭の痛い問題で、HPやブログで代表アドレスを非公開にしちゃ信用上問題だし、クローラー型のアドレス取得ソフトなんかで簡単にアドレスもサルベージされちゃうワケです。
メジャーなドメインで利用しているアドレスは当然IDランダム作成ソフトみたいなので逆算されてしまい（来る来る”Toのアドレス違う”メール）、非公開でも「妙に長いID」でもしないと阻止できない。

webの管理やっている立場とすると「代表アドレスは代表アドレス」みたいに割り切って運用しなくちゃいけない部分もあるし、フォームメール系の奴はSPAM系のソフトでサルベージされないように注意も必要になってきます。

対策は『学習型SPAM判定ソフト（メーラーの設定で自動的にゴミ箱行き）』とメーラーに実装されているフィルターになる（別途ファイヤウォール+メール専門のセキュリティーは常識として実装済）。
判定はほぼ完璧だし、メーラーも直接ゴミ箱に入ったメールは新着表示しないように設定しているので、ほぼ問題無しと言えば問題無しなのだけれど、
フィルターの運用上ちょっと複合的にシステム利用していたので、某webメールの迷惑メールフォルダを週に1回2000件近く目視してから削除しなくちゃいけなかったり（拒否設定など満額でパンクしていても）、確かにここでストップかけるのでシステム上の負担は軽くなるんだけれど、転送かけている元のメールBOXにはSPAMが溜まってしまうのも困ると（時々こっちも着信メンテナンスするのだけれども1000通単位となるとこれまたシステムへの負担にもなる）。

実は対策はそれだけじゃなくて（セキュリティー上公開できないけれども）、使っているメーラー（これは職務上有料のPROヴァージョン）に実装されている『強烈なSPAM削除・振り分けフィルター』も利用している、
SPAM阻止しなくちゃいけないのは、ほとんど上記のメジャードメイン系と代表アドレスの管理となるので相当思い切って阻止防壁を構築してもいいのであって（微妙な表現でしか説明できないけれども、運用上当然SPAMが1件もこないnon削除フィルターで管理しているアドレスもある）、「こうなったらIP制限も止む無し」と、マルチアカウント管理が強力な優れもののメーラにボッコンボッコン独自に削除フィルターも構築していて、削除項目（件名、送信元、送信先、送信IP関連）が1800件ほどになっていたのを先日メンテナンスした。
何をしたかっていうと、削除実績件数が表示されるので「こっちはあっちで削除にかかって、こっちはあっちで削除になってる」とかの重複する部分を削除したワケだ、
（この当時阻止の筆頭は「中国・中国・中国・韓国・韓国・韓国」）
ちょうどこの「フィルタ大杉」削除件数が800件ほどになり、フィルタ自体も1000件と軽くなったところで、『全てのSPAM削除処理を基本的に一元化作戦実行』、

地域格差とデジタルデバイドから見る都会の風景

「地域格差」んていうとすっかり経済政策の論議で登場するキーワードになってますが、事インターネットの利用って側面にこそ地域格差があるんです。
これはなかなかそういったニュースや世論調査のDATAが無いので、ついニュースの社会面に登場する地方の携帯サイトがらみの事件から「最近は地方でものどかで平和なイメージが、、」とかなんとかな話からすっかりインターネットの利用は地方でもどんどん促進中にも思われがちですが、実際事実上ネット系の仕事している立場からの様々な経験やいろんな人の話を総合すると「携帯はともかくPCでのインターネットの利用には明らかに地域格差がある」という感触が非常に強い。

参考例に通信エリア都心や各地域の都市部のみで開業した『イーモバイル』（実質上PCモバイル通信専業）が、通信エリアの狭さを全くハンデとせずに契約者を伸ばしているという実例があります。
ここは上記の感触と一致するんですよ。
思うにですね『PC＝パーソナル』ですよね、
当然個人主義的なライフスタイルそのものが都市部中心になるのは予想されるのであって、「パーソナルって概念そのものが都市部と地方では違っているのじゃないか？」という話ですよ。地方の場合パーソナルな枠として「携帯はありだが、PCでインターネットの利用となるとライフスタル的になかなか定着し難い」な部分あるんじゃないでしょうかね。
家庭内のLANで各室にPCあれば何ですけれど、リビング近くにPC１台だとこれ「何かと遠慮しがちで利用しにくい」っすよね、しかもPC使ってネット見ていると家人と話を共有できないし話し掛けられても困ったりする。
かといって、リビングのメインモニター使ってファミリーでweb見るなんて僕らでもちょっとリアリティー無いですもの。
ブラウザの利用そのものが”個人用途”の色彩が濃い
ったって、パーソナルコンピューターなんだし、

googleとMSの戦いが本格化しておりますな

Googleの本当の狙いはMicrosoftの妨害？
MSを走らせたのはGoogleとYahoo!の“Outlook対抗馬”？
このブログでは、住まい以前にそもそもブログ含めてメディアそのものの在り方を時々書いているんだけれども（そんなレポートの関係でサイドバーのブログ内検索機能もMSとgoogle二頭立てになっております）。

こりゃ大変な戦いですよ。日本における『IT業界VS放送局』のスケールじゃない（こっちは広告代理店の寡占状況含めた戦いなので意味合いが違っている部分ある）。
飛び交う金額は米国の株安尻目にとんでも無い額になるでしょう。
元々googleが「ブラウザささえ起動すればOSは必要無いのでは無いか」的な方向に舵を切って依頼MSとの戦いは半端なものじゃなくなっている。
実際WindowsVistaなんぞを使う気も無いし、IE7ですら問題多い等MSの周辺では「大丈夫なのちょっと」な状況が拡大中でブラウザひとつとっても（SleipnirやらFirefoxやらOperaの方が安心感がある）、IE使うってのもなぁな状況にある。

ここで、webにおける広告市場の拡大と今後予想されるOS代替的サービス（モバイル通信の進化で現在マシンがオフラインで動作する事は考え難い状況にある）の拡大、企業内のセキュリティーレベルの上昇に伴う「家庭PCの必要性への疑問」と「スマートフォンの拡大」これねぇ、MSが感じている危機感が相当な状況にあるのは間違い無く、Yahoo!買収を機にこれまでも”重くなるばかりが取り得のOS開発”それを見直してくれれば大助かりなんだが、
（当然今後企業が内部書類持ち出し管理上社内からgmailに対するアクセス規制にかかる可能性もあるのでgoogleにとっては企業内メール管理クライアントの設計とgmailとの連携はビジネス上の鍵にもなる）
見逃しちゃいけないのは「検索サイトとしての存在を超え始めているgoogleの存在」でしょう。webの広告性をサイドバーの『広告』として表示するのは結構だし、アドワーズのような展開も合理的な話だと思う。
しかし、多機能化が進んで特定のサイトの表示が（原因不明に（笑、、）上下する等の問題を抱えてしまうとそもそも「検索サイトとしての信用性に話が及ぶ」ここって、重くて使えないOSと同じ論議じゃないのか、

単純にwebの世界では、HPの表示ひとつとっても重過ぎるフラッシュも迷惑だし（これブラウザのキャッシュに溜まりだすとキャュシュクリアしないとブラウザの動きまでおかしくなる）、とかく”重い”ってのが普遍的に倦厭される世界。
ここIT業界でもサーバールームの発熱や電力使用量が又問題となっていて、PC系サーバからメインフレームへの代替が始まるかもしれないと言われている昨今、一部では「そもそもPCの時代が大丈夫なんか」とまで言われ始めている。

そんなビヘイビアから見ていると「いやーMSもgoogleもさぞかし大変でしょう」と、
戦い疲れた先に「PCが危うい」だったらどーするんだろ。
事東京の住まいで考えるなら、「PC買うにしてもノートかな」が実情だし（その時点でなかなかPCデスクを置くってのは難しくなる）ゲーム機がネット化しブラウザ実装するに至ると閲覧するだけなら自宅の場合TVモニターの方が楽かって方向性も無いじゃ無い。

郊外の賃貸住居の賃料がかなり下がってきている

以前に人口動向の記事書いたことあるんだけれども、
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2006/07/post-a4e2.html
いよいよ連動して郊外の賃貸住居の賃料が下がり始めている。
実際こうなってくると以前のレポートの反対意見も是非自分で言ってみたい（笑

ヴァリエーション豊かになりつつある都心の住宅事情を背景に（ペット可を探すにも間違い無く選択枝は都心部の方が多い）、郊外の賃料の下げはかなり急速に進行中で（それでも部屋の内容を保持する意味でもいたずらに賃料を下げるとスラム化等の危険があるのでここには限界もある）、契約金込みで考えても「住み替えた方が得なのじゃないか？」な傾向が見え始めた。

ここも誤解の無いように認識して欲しいんだけれど、
「更新」ってのがありますね。
そして全ての契約書では「更新時に賃料が変わる事があります→貸主借主合意の上」な一文読み上げられた記憶があるのじゃないかと思います。
重要なのは「貸主借主合意の上」ってところで、どうにも自分の契約内容だと相場からみて引越した方が得ではと決断し、ほぼ解約の意志が明確であれば、この点を管理会社さんに相談可能なのです。
ある意味「解約が前提」となっているんですから、そこで条件面的に折り合いがつかない場合には解約して部屋探しを開始すればいいのであってここは電卓片手にどっちが得かよく考えて妥当な線（他の部屋に引っ越す方が当然礼金部分や引越しの手間等コスト造になる）で「更新時に賃料交渉的打診をする事も可能なのです」。

これ全部が全部じゃないですよ、
（そういう意味でも専任媒介の物件の方が何かと話し易い）
現状退出が出て、新規募集すると「相場的にかなり厳しい」可能性があるので、上記の計算から新規募集した場合の賃下げ額のちょっと上ぐらいの”いい線”で打診すれば若干賃料値下げで更新可能かもしれないのです。
ここは欲張らずに、是非「新規募集した場合よりちょっと高い線で打診」するのがいいでしょう。実際自分で新しい部屋に新規契約すれば、契約金的にはコスト造であるのは間違い無いのだし、無理な数字を出して話が流れてしまえば勿体無い話です（何か山師的な駆け引きするところじゃないですから、あくまでも賃貸住居はある意味信用取引です＝目先１ヶ月の賃料を巡る契約で2年間の居住権と更新権を取引している→保証人不要会社なんかが引き当てる金額は賃料の24ヶ月分だったりします＝審査の形でリスクを取っているのは家主さんの側です）。

※又次の部屋を申込してから今の部屋の賃料交渉を行う等、そういうモラルの欠ける交渉は絶対しないでください（許されないタイミングでキャンセル等すると「取引停止客」そのお店で取引停止客となるばかりでなく、悪い癖のようにどこの業者さんからも信用されなくなる可能性もあります）。そういう事をすると必ず後で”ツケ”が回ってくるものです、住居は非常に縁と深い関係があるので、双方円満な形を前提とする事が結果的に自分自身の利益になりますからね。

と話は戻りますが、それは引越しせずに条件面を相場環境に合わせて賃下げ更新に成功すればコスト的にも一番楽ですし、住み慣れた部屋を離れる事もありませんからベストに違いありません。
この辺、更新料を巡る誤解も随分あるようなので、説明しておきますが、通常更新料は媒介業者と家主さんの間で任意に取り決めされるもので「更新料を貰うのは家主か管理会社か特に決まっていない」んです。
実際在るべきスタンダードは「更新料は管理会社が全額貰う」となります。
あまり知られていませんが、一般的な不動産会社の場合契約後に家主さんから管理委託としての管理費を貰う事は『ほとんど無く』（物件概要上の管理費というのは契約金を低く抑えるための配慮であって実際の賃料は賃料管理費合計）、媒介業者としてのアフターサービス的な要素が大きいのです。

『分譲キラー』に思うこと

『分譲キラー』
この言葉は私が作った造語で分譲超える賃貸マンションを指す言葉です。
実際”分譲賃貸”（各室のオーナーが投資目的でこれを賃貸として運用しいる部屋）という言葉は一般的ですよね。実際賃貸仲介調査の仕事をしていると、この”分譲賃貸”非常に多く紹介する事になります。何故なら分譲オーナーの場合アパート1棟所有されているオーナーのように管理室数の数で空室のリスクヘッジはできませんから、「投資利回りを欲張らずに安くお部屋を貸すケースが多い」からです。
一見根っから賃貸の部屋より分譲の方が高級な筈なのに分譲の方が賃料が安い？
全然不思議な事じゃありません。
僕ら現場の感覚だと「分譲の方が高級」とは思っていないし、事実と違うからです。
手馴れた大家さんが管理している賃貸物件は想像以上に細かいところまで管理されていて、常にリフォームされていますから私達の感覚からすると、一般の賃貸のお部屋に比べて”分譲賃貸の内見はギャンブル性が高い”んです。

内装状態が、各オーナーによってそれはそれは随分違うので（オリジナルのままの方が珍しい）「行って見なければわからないのが分譲賃貸」となります。
一般の賃貸のお部屋の場合、僕ら業者には大家さんと管理会社との媒介契約の内容がわかるので（一概には言えませんが：内容の堅さは「貸主代理→専任→一般媒介→情報非公開」の順になる）、内見前からかなり物件内容は補足できます。
というか、仲介調査の場合自社管理しているワケではないので、自分自身内見するまで室内の状態はわからないんですが、これま全く心配無いのです。何年か仲介調査をしていれば（元付け業者さんの数十倍か数百倍の部屋を見てきている）図面資料と記載事項等から内見前から内容は「既にわかっている」からです。
が、しかし”分譲賃貸”だけはわからない。

ここまでの話で、「オヤ？そもそも分譲マンションの方が賃貸アパートより当然高級な筈だ」なる基本的な話にもなりますわね、そりゃ。
しかし、部屋探しをしている人の大半（分譲を検討している人も）が、ここの判断間違っているケースが多いんです。
「そりゃ分譲マンションは高級ですよ。固定資産税見ればわかります」
つまり耐用年数含めた、資産価値が高いんですよ。
実際”言葉”ってところからいえば、本来ヨーロッパにおけるマンションっていやぁあなた”高級大邸宅”なる意味なのであってこの言葉の使い方が誤用であるのはみなさんもご存知のとおりです。
マンションなんかの名前で「シャトー○○」みたいな看板ってか宣伝文句の延長ですっかり呼称がマンションになってしまった（現在は公正取引委員的に”非木造共同住宅の呼称”になっている）んであって、本来『マンションもアパートも全部アパートメント』なんですよ。
日本においてこの非木造住居が大注目されたのは、関東大震災であり東京大空襲です。
震災も最も被害が大きいのは火災なので、耐震性というより防火性能（これは一面火の海と化し屋外にいるだけでも”自然発火”したあの”東京大空襲”という人道的に許されない民間人だけを狙った戦争犯罪によって最も強く印象付けられたのもご存知のとおりです）であり、つまるところ”耐用年数的な資産価値”にあります。

しかし極端な災害でもない限り日本の伝統建築の神社仏閣やお城が何百年もその姿を残しているように、木造なので耐久性が無いって意味じゃありません。
この当時（戦前）の賃貸住居は長屋住まい等、現在のアパートとは比べようも無いほど建築としてのグレードに差があったし（これまた一概には言えないのです、名物になる長屋商店街の建築はみごとだったりするので何事もケースバイケースって意味です）、戦後の復興事業として『文化住宅』に取組んだ関係で、

昨今の経済動向と暮らしの行方

サブプライムに関しては以前かなり詳しく書いたので、大きく触れないけれども、
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/09/post-1506.html
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/11/9-bb96.html
一つ側面として重要な部分を付け加えるなら『経済政策的な誘導』を考えておかなくちゃいけない。政府の内部においては「高度経済成長時や戦後復興」などで、民間住宅着工的な大規模開発の経済効果を”経済指標のひとつ”として確立しているケースが多い。
当然景気対策とは、この指標の改善を年頭に置くのだから（税制改正による誘導やら）これずーっと長いこと繰返していると、「着工数が減ると何かマズイ事でもあったかのような誤解」にもなる。

よく似た経済指標のひとつが”企業の設備投資”だ、
これも新規住宅着工数と概念は同じで、始まりは「高度経済成長時や戦後復興」になる。
つまりこれ、国家経済が重工業化を始める先進国の一歩手前の政策指標であって、国内経済に締める第三次産業の割合が5割を超える先進国の場合、指標的にもほとんど意味を失っている事になる。
何故なら重視しなくちゃいけない政策的ポイントは「実質的な内需」となるからだ。
日本の場合、完全に先進国化に到達して政策的な方向転換を迫られた時期って「1985年中曽根内閣の時の前川レポート」の時。

この時、政府内部の誘導はともかく市場が暴走する形で、バブルを生み出してしまう。
これは前川レポートが原因というより「プラザ合意（アメリカ合衆国の対外不均衡解消を名目とした協調介入への合意：対日貿易赤字の是正を狙い円高ドル安政策を誘導）」に関連する”当時から既に世界的な問題になっている米国のドル余り”（赤字体質）が根本にあったのだから、今回のサブプライムローンの破綻に関しても
余ったドルが金融投機資金として世界経済の不安定要因となる→投資資金の国内市場の誘導として金融サイドには高収益の金融商品が期待されていた→国内金融マーケットに流入し→国内経済における”インフレ”が起きるのではなく→債券市場の暴騰となり→破綻した（ドル安の正体を露呈）、な構造があるのだから、元をただせば「同じような事をしでかした」って事になる。

こういった馬鹿馬鹿しい話に、都市銀行並びに知的エリート自認している金融関係者がこうもたやすくひっかかるというのは（そこで又公的資金：税金投入なんて事になるとほんとにかなわない。銀行員のやったパチンコの負債を税金で保証しているようなものだもの）、どうにも『経済指標』として至極当たり前であるかのような発想に構造的な問題があるからでしょう。

計画性の無い供給過剰を生み出す乱開発には「現場の不動産業者も迷惑する」んであって（何の問題も無いのに築浅信仰の影響もあって、管理している内容のいい部屋に空室が出たりする）、ぬか喜びするのは経済的知識が無いのか、金融サイドと連動して動いているからか、詐欺的販売業者ぐらいなもので、常識的な現場の業者なら「こりゃ困った」事になる。
現場の不動産業者が一番期待しているのは「国内の可処分所得の増大」等の所得分配率であって（生活レベルの向上で転居事例が起きる事は管理物件の総額を潜在的に押し上げる事になる）、GNPやらGDPって話じゃない。
企業や金融市場に余剰マネーがあるのなら、これを各世帯に分配してもらう経済政策を期待しているワケだ。
企業に労働所得や株主配当の形で分配する力が無いのなら、法人所得税率を上げて福祉政策で再分配すればいいだけの話で（景気が後退して法人税収が落ちれば国債を発行すればいい：その弾力性を維持するために早期に経済の均衡が必要なのも事実）、労組の組織率が下落している現在、高福祉化政策は決して左翼的な発想じゃない。

『女性差別史観におけるコマーシャリズム』（後編）

前回の特集「部屋探しの方法論（後編）」に登場する「イケイケ営業系」における話から始めるのが手っ取り早いでしょう。
上記レポートでもちょっと触れていますが、女性客がある場合それは「上客」と判断します。接客手法も簡単で、しかも営業的にも「いいカモ」だからです、
『マンション築浅（不動産の玄人筋なら築15年以内で十分築浅ですがこの場合5年以内を指す）・2階以上・洗濯機室内・ガスキッチン・オートロック・バストイレ別』賃料は希望額より高くても成約。注意が必要なのは「もっと安いのが無いか」な状況になる事で（条件的にナンセンスなら「お帰りください」）、築年数の古い広い部屋や賃料の安い部屋の図面資料なんかを接客で出そうものなら下手すると上司に指導されてしまいます。
賃料的に厳しい場合には「○○（一部で有名な某区等）へいっちゃった〜作戦」、車でささーっと便理なんですよと希望地域の外まで誘導する方法も彼らの得意技です（実例として麻布の町目指定で探している筈のお客さんが、ふらっと問い合わせしてしまったイケイケ営業店で港区から直線距離で90Km以上、限りなく100Km遠方の”その”某区のマンションに申込んでしまったという話もあります）。

ところが、この状況は必ずしも不評なのかと言えばあながちそうでも無いのです。
どちらかと言えば独立系の問い合わせが半数以上のretourの場合でも、時折お友達の紹介等で会社のキャラクターを知らずに、普通の不動産業者だと思って問い合わせとなるお客さんの場合に稀に「こういう古い物件は希望じゃありません、一般的なオートロックに防犯性が無い話はわかりますがオートロック希望と言った筈ですが」的に、送付資料の内容が不快であるとの返信になる事もあるんですよね、
私も「あらゆる人格をシミュレートしてその人になったつもりで部屋を探す（本職カウンセラーですから）」タイプなので、築浅オートロック系で探す事も当然ありますし可能です、
しかし深層心理の本音が”広さ重視”である場合等はこれを優先させる事もありますし、事前にコンサルするケースもあります（それが不動産仲介の仕事ですから）。

そもそも不動産の知識に誤りや偏りがあるなら、私はそこを説明します、

しかし、上記のように不快に感じるタイプの人は、知識の誤りを丁寧に説明しても「その話はわかりますが、私の希望は変わりません」と、希望する理由となる知識に誤りがある事を認識しても尚希望内容に変更が無い現象が実際起きるんです。
※強迫性の介在を判断する方法は簡単です”トレードオフが成立しているか？”です。

つまり「明らかに強迫性認知があって、その希望は様々な偏向（偏見）や憶測からくる余談であって、その特定キーワードが強迫的な”投影”になってしまっている」と言わざるを得ない。社会心理学的にはこれと非常に似た現象があるんです、
地方の援助交際等の現場です、
「どうしてそんなにお金がいるの？」→「ブランド物が欲しいから」
確かにここに女性誌やマスコミ含めた『女性差別史観におけるコマーシャリズム』の介在を否定できないでしょう。バラエティ番組等で面白がって伝えるのも構いませんが、歴史的背景や文明における意味ここを考えなくちゃいけない。
芸能人の結婚式を皇室報道みたいに伝える意味不明の番組も同じです、

結婚願望的強迫性には、心理学的に分譲マンション等の関係が深い事も疑いようの無い事実で（”家幻想”の購入による代償満足→昔の日活映画時代なんかで愛人がマンションを購入されて満足するシーンは定番中の定番じゃないですかっ）、所得に余裕のある高額所得階層の趣味性による購入や、確信犯的一戸建て購入等の「自由気ままに住み倒してやる」的自意識表明である事はそれは大いにお勧めですが、
「なんとなくマンションが欲しい」や「分譲を買えずに賃貸で暮している事があたかも何か”不足”な社会行動であるかのような偏向（不動産の玄人筋から言えば最高級である”ホテル暮らし”を頂点に賃貸って世界の幅は分譲より上位にまで及んでいるのが疑いようの無い現実→分譲：特に住宅ローンが介在する場合→審査に通る→保守的勤務内容→共同幻想型保守人格の雛型とも言える堅い暮らしであり、あくまでも暮らしの選択というフェーズが違っているのであってそもそも同列に論議するものではない）」を問題意識も無く常識であるかのように伝えてしまう事に、

不動産に従事する人間としてどうしても一言いいたい

『女性差別史観におけるコマーシャリズム』（前編）

或いはマーケティング、

何処の業界でもそうでしょう、消費動向や販売促進を考える上でもっとも重要視させるのが『女性の動向』です。特に「女性シングル30代を制するものは世界を制す」みたいな話も耳にするところです。
ここは防犯性の論議をする場合にも出てくる話で、「いかにも女性シングルが多そうな築浅オートロック」が最も狙われやすいのも同じで「可処分所得が多い」事がその背景にあるのは言うまでもありません。
男性の場合には、むしろレジャーや飲食という世界になるので（物販の場合にも購入先が決まっていたり）、物販からスクール関係から同世代の主婦世代への影響力（その友人であり知識層としてアドバイスする側にある場合も多い）そしてその女性の嗜好に特に敏感な男性への間接的な影響力、とかくこの国の消費動向を探る上で最も重要な階層とも言えるでしょう。
電車の広告にも「主婦の立場でアドバイス」なーんてコンサル系の法人を目にする事もあります。確かに、個々人の満足度を考える時の代表として目利きの人物の分散度が最も多い「女性シングル30代の目に適うものを」を目標にするのは大いにアリですが、
広告やメディアにおける現実には疑問を感じる事も少なくありません。

事不動産の世界ではどうでしょう。
以前取り上げた”家幻想”の時にもここに若干触れましたが、
「こうでなくちゃいけない設問型」のニーズがあるのは確かで、心理学的に考えるならそこには明らかな強迫性が介在します。

昭和のように性差のはっきりした時代であれば、男性は出世を含む社会的成功に強迫性がかかり、女性は幸せな結婚に対して強迫性がかかった。その後男性の強迫性は大きく二分化して、一部の突出する反動形成を原型とする過剰な成功欲求（ベンチャー系の中に例外的に散見される途方も無い成功欲求）と、多数派を形成しつつあるスローワーク的な自分らしい暮らしを追求する方向への構造に大きくシフトしたと言えるでしょう（新卒社員の利離職率にもここが関わっている）。
この現象が団塊世代（出世強迫真っ盛り世代）には「勝ち組み負け組み」的分化に見え、可処分所得的のリアルな統計DATA以上の強い印象で「勝ち組み負け組み」論争の空回りに至っているのもご存知のとおりです。
男性の場合「大企業に勤務して高所得である」だけでは何らタイトルにもならなくなった。むしろ自分で選んだ仕事を”生業（なりわい）にしているか”的な暮らし全体のパフォーマンスで人生を考える層が拡大しているところです。

比べて、女性はつい最近まで社会的にも差別的な地域を強いられてきましたから（雇用期間均等法なんて最近の話ですよ）、強迫的な世界からのテイクオフも男性以上に高いハードルであるのが文化人類学的にも事実です。
「女性は４大に進学するのはナンセンス、有利に一般職で優良企業の採用を考えるなら有名短大の方が現実的」であったのもそう遠くない昔（昭和）の話です。
この文化的なビヘイビアの背景が「結婚して寿退社」→「女性は結婚して子供を産めばいい」的な差別意識でもあり、働きながら結婚出産を考えるのが常識になったのは最近の話です。
しかし、今でも「結婚願望」のような強迫性が「差別的概念である」との社会的認知が十分浸透しているとは言えないでしょう。


現実「結婚しようがしまいが私の勝手」であり、「働きながら結婚しようが結婚しまいが私の勝手」であり、「子供を産むのか産まないのかも各夫婦の勝手」なのであって、こういう話はそもそも”プライヴァシー”として保護されなくちゃいけない事です。
しかしTV番組や、芸能人の記者会見でも公明正大に「何歳までに結婚したいですか」等と見識を疑うような露骨な質問（これは明快なセクシャルハラスメントでしょう）が、至極当たり前であるかのように飛び交ってます。

虎穴に入らずんば虎子を得ず

ほとんどretourの年末特集プレリリースみたいな話なんですが、
何の話かといいますと、狭山にとんでもない賃貸マンションがあるんです。
前衛もここまでくると前衛杉で、これを住居と呼んでいいのかぐらいの前衛さ。
意匠デザインあっての話なんですが、この業界と申しましょうか建築関係に明るい人なら皆さんご存知と思いますが意匠デザイナーに任せるのは「非常に怖いんだ」と、
これは一種のギャンブルでして『デザイナーズ風』なる『所謂デザイナーズ』ってものなら打ちッぱの外観に洒落たシンクと洗面なるイメージが誰しも思う浮かぶでしょうしこれも（いい悪いの論議は別にして）ひとつの定番のカテゴリーになってます。
ジーンズで言えば「ユーズド仕上げの新品」みたいな感じです、

そんなワケで「文字どおりのデザイナーズを意匠デザイナーに発注するのは怖い」これ何故かといいますと、当然その”作品”は意匠デザイナーの作品であって（建築によってはオーナが外観の改装を企画した時に、私の作品に傷をつける的訴えで訴訟になった事例があり、建築が芸術と認められて意匠デザイナーが勝訴した実例もあります）、意匠デザイナーの名誉に関わるそれは”作品”なんですね。
この造作デザインの部分は住居であるとか居住性を上回るひとつの独立した”側面”となります。
な事もあって、そのデザイナーの選択の時には随分オーナーも考えるところと思いますが、一度任せるとおおおそ妥協であるとか、意匠自体に注文をつけるとかって事も大変難しくなります。芸術家が絵画を書いている時に「ここはもうちょっと青いよねぇ」なんて言う人って、中世の貴族ぐらいなものです。

何気にあるのが一戸建て賃貸

部屋探しの法則っていうと変だけれど、賃料相場として考えれば「問い合わせの数が多そうなところは高い」と単純に言えばそうなります。
これほとんど心理的な話で、
これがどうしてそうなっちゃうのと言いますと、ここには通常の不動産業者の営業形態が関わってくるんですね。

何の話なんだと（笑

つまりこういうことです、本来は不動産業者は専門家なのですから「こんな部屋ありますか〜」な問い合わせに的確にですね「それはこういう事ですよん」と、意図している内容を現実の世界から探すとこういう意味になります的なアドバイスやコンサルができなければなりません。それが仲介調査の手数料に含まれているんですからね。
ところがですね、「問い合わせまんま」というケースが激しく多いんです。

＠「希望条件はどうなりますか？」→そのまんまで適応する部屋を紹介する

なんか一見真面目な営業さんに見えますよね、
そう思っているユーザーも多いんじゃないでしょうか。ところがこれは大間違いなんです、骨董品や一点もののオートクチュールにも似た市場である不動産って世界で、お客さんが専門家並みの知識を持っているって事は絶対あり得ないんですよ。
ショーウインドウに並んで大量に在庫のある一般の商品と違って
「軽く手にとってみた」「日常的に週末何処かの部屋を内見している」
「試着した」「時々1日だけ別の空室に住んでみた」
「似たような商品を頻繁に購入する」「毎月マンションを購入している」
「カタログや専門誌をよく読む」「国土交通省の業者サイトを閲覧するのが趣味だ」
「お気に入りのブランドがある」「三井・東急ブランド以外決して住まない」
（最後のはあるかもですが、、）
つまり「こんな商品が欲しい」的な知識がお客さんに集約されている筈が無いんですよ。
いくら引越しオタクだとしても、自分の年齢以上の『見知らぬ部屋体験』は無いのであって、どこに幾らの価格や賃料の部屋があるのかって部分も、信用性のはなはだ怪しい（確度50％も無いでしょう）一般ユーザー向けネットのポータル情報ぐらいでしょう、

間取論争「DKは必要か」

現代ストゥディオなんかだと１Rの室内にキッチンがあります。
有効床面積に余裕があればカウンターキッチン形式にする等表示上は１Kになる場合もありますが、設計やデザインに無理があると「１Rの室内が全部キッチンに見えてしまう」なんてケースも起きないじゃありません。

しかし、これシンクをカウンターキッチン形式で隠すのがベストって事も無いんですよ。
私が以前文京区で見たデザイナーズ（管理不動産会社自体がデザイン事務所だった）のリノベマンションは１Rの室内の4分の1ぐらいがスキップフロアの上段になっていて、そこの中心に巨大なテーブル兼用のステンレスシンクがドーンとあって、それは素晴らしい出来栄えでした。
実際部屋に居ながらにして”前後どちらからでもキッチンとして利用可能な機能性”は「カウンター式越えているな」と、思わせるもので思い切りデザインの中心に据えるって方向もアリなんです。

そこから考えるとDKも部屋としても使える内容があれば「まだまだ高い評価もできる」となりますが、特に最近のマンションの場合キッチンには窓が無いので部屋的な使い勝手から見ても「やはりDKは無駄に広いだけか」な意見が多くなるかなと思います。
アパートの場合は逆にオープンな出入り口側にあるので光は入るが部屋として見ると落ち着かないと、
”家幻想”的に見ていけば実家のキッチン並にと考えてしまうのもわからない話じゃないですが、東京シングルに5人家族用の冷蔵庫や大型の食器棚は必要無いですし、ダイニングテーブルを置いて食事をするって事も二人入居以上の世界でしょう。
それもあって、最近２DKのリノベだとDKと一部屋繋げて→１LDKにするってのが法則みたいになってます。
じゃあ早速１DKも１Rストゥデイオみたいに「間仕切りフルオープンで使ってみるか」と言ってもそう簡単じゃありません（笑

住居におけるリラックス

「玄関空けたら室内丸見えは落ち着かない」とかに代表される奴ですね。
椅子に座るとリラックスできない人も多いでしょうし、
手直にコーヒーやお茶が飲めると飲めないじゃ大違いな人もいるでしょう、

となるといくつかパターンがある事になります。
『玄関と室内をセパレートする』当然室内は狭くなりますね、設計上も偶然小さなスペースで室内扉があればいいですが、一般的にはKやDKと居室との間にドアが設計されます。今度はキッチンに立つとき空調が効かないとか暮し難さもでてきます、
このケースだと最も有効なのは横玄関（玄関からの視界に室内は入らない）や玄関部分に廊下のある部屋になるので、室内が見通せるのが気になるからって「仕切る扉が無いとNG」と決め付けるとひょっとしたらあるかもしれない横玄関や廊下式が発見できなくなるので、これ要注意です。

『やっぱり椅子に座ると落ち着かない』ここでの作戦は「ちゃんとしたソファー（本来は立ち座りが楽なもの）を買ったことが無い」な可能性が結構高いので、ソファーを置けるスペースが確保できるのかそれほど広い部屋を求めてないのかをまず確認です。前者であれば引越しでは無くインテリアショップに行くべきでしょうし、後者であれば「ズバリ和室」でしょう。和室における「いかにも室内感」は絶大で、その個室感から江戸間6帖もあれば十分な広さ感を感じさせるので、相場的にあまり床面積を稼げない時には迷わず和室の部屋がいいでしょう。間違い無く収納も広くなるので、何かと便利、平米数の少ないマンションにも和室って以外と無いじゃ無いので、安易にフローリング希望はしない事です。

『生活導線重視→あんまし歩かない方が楽』な場合には、ストゥディオ１Rの方が楽です。予算が無い場合には昔の「通称１R分譲タイプ」も意外と居住性いいものです。キッチンでの本格的調理には不向きですが、ここをばっさり諦めれば飲み物だけは手直になるので、これは慣れてしまうとなかなか手放せない性能になります。
残念なことに予算に余裕がある時（笑
卓袱台（ちゃぶだい）の発想を思い出しましょう。
いきなり洋室に卓袱台買ってもどうしようもないので、これつまりですね「卓袱台の上に置くものをそろえる」のがコツ、室内のテーブルをちょっと大き目のものに置き換えて、「ポットやコーヒーメーカだけは室内置き」とするんです。こっちの方が賢いかも、

防犯性を根本的に考えてみる（心理編）

前回触れた「防犯性めぐる最も顕著な矛盾」は、”いかにもシングル女性が住んでそうな築浅オートロック”の事例に代表される事になるでしょう、
今の都心部では最も狙われやすいこの築浅オートロックですがざっとまとめると
・誰でも容易に中に入れる→一人入って手引きすれば後続何人でも入れる
・管理人不在が多い
・かえって審査が甘いケースがある→風俗系のニーズも高い→室内に貴金属が多い予測
・一度マンションに侵入すると棟内の人の出入りが著しく少ない（人目につきにくい）
・玄関の施錠忘れが多い
・容易に警察も中に入れない
・シングル向けだと圧倒的に女性入居者が多い→平日日中はほとんど棟自体無人
　偶然入居者と出くわしても相手は女性
・賃料も高いので室内に高価なものも多そう
等で、上階が狙われやすいのは「エレベーターでも上にいくほど人の数が減る→人目につきにくく最上階が最も賃料が高い→高所得」であるからで、
ある意味プロの泥棒にとって開けられない鍵は無いのですが、「開ける難易度が高い（犯行時間が長い→発見されやすい）」等そのレベルを上げることで低スキルの泥棒には仕事できなかったり、犯行時間の延長は彼らの命取りですから防犯効果も高いのですが、オートロックマンション特有の「内部は人目につきにくい」という部分で、むしろ彼等に有利となっているのです。

防犯性を根本的に考えてみる（統計編）

まず最近あった事件から
2007/10/27-00:12 財務省係長も容疑認める＝「謝りたい、制裁を覚悟」−集団婦女暴行・警視庁（時事通信）

やれニュースでは主計局は財務省でもノンキャリだとかって話になったりですが、不動産って見地から言えば間違い無く「審査１発通過の堅いお客さん」となるワケです、
合わせて防犯性って見地からしても「審査の厳しいところ」となるかと思いますが、まー隣が財務省だからって安心できない世の中です。
これも当たり前と言えば、当たり前の話で、教師が性犯罪する時代ですから、
心理学的にも保守的社会では、その職能と共同幻想的縛り（道徳）は密接に関連していると言えるけれど、文明化によって共同社会的保守性は必ずしも正義とはなりませんから、ストレス社会と相まって堅い職業だから犯罪者はいないなんて事もありません。

ところがよくよくこのニュースを考えていくと、防犯性を語る上で重要な鍵がみつかります。
犯行に及んだ主計官付係長は「ＪＲ中野駅前で帰宅途中の女性を誘い、同４時ごろまで居酒屋で一緒に酒を飲んだ。その後、近藤容疑者が「始発の時間まで休憩させて」と言い、３人で女性の自宅マンションに上がり込んだ」という、
強姦等の重犯罪の場合犯行に及ぶ人間は当然”捕まりたくない”のだから自宅で隣人を巻き込むような事は無い（隣人が巻き込まれるといったケースは迷惑防止条令とかの話になるので意味合いが別）。
住居の防犯性というけれど、実際に自宅で”重犯罪”に巻き込まれる危険性はとても少ない。
階数等含めて、この辺はHPのコンテンツにまとめてあるので詳細は→

メディアリテラシー：Googleは大丈夫か「続報！」こりゃ大変ですよ。

現在ネットじゃ「Google大失態」→「MSゲイツGJ」
ブラウザでIE使っている人には表示されない場合があるので、その時にはF5キー押すと一瞬表示される。operaとか使っている人ならまんま表示されます。
何が表示されるのかというと、MSNな人は粋だってのか、この騒動の空気を見事に呼んで現在MSNのトップページを表示させると右端上に「Live Searchで初音ミクを画像検索！」とドーンと表示されていて、今大問題になりつつあるGoogleイメージ検索に差をつけるLive Searchイメージ検索結果を見せ付けています！
http://jp.msn.com/
http://www.itmedia.co.jp/news/articles/0710/22/news088.html

Googleのイメージ検索の結果がグズグズな点に関しても、様々な意見が飛び交っていて（海外Googleだと検索結果が正常表示されるらしい）「それは日本Googleだけの問題で本社が憂慮している」とか出所不明の噂まで立ってます。
今回の始まりは、亀田TBS問題に始まるTBSの報道関係が正常にGoogleで検索されないって処から始まっていて（YouTubeの亀田反則動画が次々と削除される連携と相まって→YouTubeは現在Google傘下）、偶然TBSの番組におけるDTMソフトの偏向報道（オタクソフト的な「印象操作報道」）の後日談として始まった。

メディアリテラシー：Googleは大丈夫か

前にもポータル含めて広告収入を前提とした”表現の偏向”をテーマにした事あるんだけれど、ちょっと看過できない噂が今ネットに流れている。
『Google八分』の域を越えている噂だ
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「初音ミク」画像がネットから“消えた”？
「初音ミク」で画像を検索してもヒットしない──こんな現象がネットで話題になっている。Google、Yahoo！などで画像検索しても、肝心の初音ミクのイラストが出てこなかったり、「見つかりませんでした」となる。Web検索では通常通り検索結果が返ってくることから、ユーザーが不思議がっている
（中略）
「さすがはGoogle、巧妙に避けている」と変に感心されるほど。
（ITmedia2007年10月18日）
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この話題が厄介なのは一ソフトの流通に関わる話じゃなくて、もうちょっと大きな広告会社の介在が噂の中心になっているところで、法令遵守の延長で語られる『Google八分』とは完全に別個の話で、
Googleにおいても、雑誌媒体や新聞TVメディア同様「CMやPRと本スジ」を分けて表示する。その意味は「こっちには広告収入がらみのベクトルかかってますよ」と切り分ける事が表現者としての倫理に関わるところで、そりゃ提灯記事やら偏向報道もあるけれどある程度読み取る知識ってのも昨今自己責任（これもこれで大問題だけれど、、特にTV）って部分がある。

宮崎駿が昨今の不動産開発に一石

私は特別宮崎駿映画のファンって事は無いですが、彼が日本を代表する映画監督でその作風は政治的思想というより”環境”寄りの人である事は間違いありません。むしろ過剰な平和主義的演出を嫌ってさえいる感じも受け取れます。そんなリアリストの一面を持つ宮崎氏が昨今の不動産開発に一石を投じました。

アニメ映画界の巨匠・宮崎駿監督「トトロの森」守った！
宮崎監督が保全を訴えている東京都東村山市の雑木林について、同市は９日、買収費用約７３００万円を計上した平成１９年度補正予算案を市議会に提出した。うち２５００万円は、宮崎監督らが全国から集めた寄付金を充てる。可決されれば来月中にも公有地化が実現する。
雑木林は民有地で、埼玉県所沢市と東村山市にまたがる「淵（ふち）の森」（約４６００平方メートル）の、柳瀬川を挟んで対岸にある約１９００平方メートルの緑地。「淵の森」は、宮崎監督が映画「となりのトトロ」（昭和６３年）の構想を練った場所として知られ、地元では「トトロの森」と呼ばれている。
（中略）
宮崎監督は１０年前に「淵の森」宅地化計画が持ち上がった際には私財など３億円を提供し、所沢、東村山両市が公有地化した。
（サンスポ.COM10月10日）

そりゃ不動産開発も「住居の数が不足している」とか「都民が劣悪な住環境に苦しんでいる」ってのならその正当性に疑いはありませんが、ウサギ小屋とも呼ばれた占有床面積も拡大を続け現在日本の住宅の占有床面積はヨーロッパとの比較であれば遜色ない広さを確保しているワケです。
そして同時に世帯数で言えば「供給過剰」だと。
現在も”再開発”であれば、住居におけるリノベーションと同じく「都市再生」であるとか「新しいコンセプトの都市計画の実現」等意味を持ちますが（それでも供給過剰を背景とした計画性の問題は残る）、新たに宅地造成してなんて地方で大問題になっている状況下で現代社会で最も重要なテーマになりつつある環境を守るって活動から見れば今回の宮崎氏の行動は賞賛に値すべき事でしょう。
ヒートアイランドにしても昨今の都市環境には「危機」とも呼べる不確定要素を内包していて、開発コンセプトの見直は”デザイン”としても求められているところです。

確かに映画のヒットもあって宮崎氏は資産家かもしれないし、最新ニュースの雑木林の件では寄付によるNPO的活動によってなので”私財を投げ打って”な程の活動では無いかもしれませんが、「数億のもマンションをポンと買う」なんて消費活動に比べてお金の使い方って部分から見ればどれほどマシな使い方なんでしょうか、
誰しも政治の世界や官僚や業界先行で行われる開発に市民は無力だと思いがちですが、個人が政治を動かす事もできるんだって事です。
それこそ資産家のみなさんこういう事にお金使わなくっちゃ、
そんな緑の片隅で木造平屋の一戸建てなんかに暮らすほうがどんなに豊かなのか。日本はまだまだ民主主義という名の自己責任意識が低い国ですから、こういう”突出する個人”には大賛成です。


そんな”突出する個人”のひとりで、このブログでも中銀カプセル等で紹介してきた建築家の黒川紀章氏がお亡くなりになりました。彼のデザインには賛否両論あったかと思いますが、彼も宮崎氏同様現代社会における著名人の責任ってものを感じていた人だったように思います。

ご冥福をお祈りいたします。

日常と非日常

心理学的に”日常”と言えば無意識的な適応を含む（同時に予定された安心）恒常的なストレスを意味していて、”非日常”と言えば自意識による自由の行使によるストレス開放を意味しているのだから日常には仕事も含まれるし当然その通勤も日常、非日常はもっぱら休日の暮らしと考える見方が多く、経済行動で表すと「労働が日常、消費が非日常」な感じで区分けされる。
といっても、これは類型的なロジックで必ずそうだとかって事も無いし”日常のような非日常”もあるのだしその逆もある。簡単に言えばそうはっきりと区分けされるものでも無い。予め予定されていて快感とは言えない消費行動もあるのだし、現実その消費によって所得の目減りを意識した瞬間は日常性の認識でもある。単体に切り離される消費行動は一種の抽象概念って事でもある。面白おかしい労働だってあるし、窮屈でかなわない消費もあるって事、
現実世界では、常に日常がつまらなくて非日常が面白いなんて短絡的なものでもないので、あくまでこれはライフスタイルの選択って意味にもなると思う。

てなワケで、むしろ日常と非日常はキャラクター分類するテーマのように考える方がむしろ自然なのだろう。
むしろ日常や非日常ってキャラは住居の分類で使うほうがわかりやすい。
わかりやすいだけでなく、上記の心理学的意味合いも実にはっきりと反映される。
『日常的住居』典型例としては京王線辺りの低層マンションであったり、郊外のCP比の高い住居って事でしょう、
『非日常的住居』典型例としてはいかにも知名度の高い街にあるデザイナーズとかあえてCP比の低い住居って事でしょう、
と、典型例で考えると「だからどうした」って話になりますが、その『典型例の背景』をざっと見ていくと、郊外のCP比の高い住居は経済原則にも適応しているし、身の程サイズといっては何だけれどいかにも小市民的な社会適応イメージを提供してくれる。後者の場合消費を意味する低いCP比とその選択の自由（非合理な事も選択する事由の存在＝自意識選択の介在）を確認させてくれる。

体感上の広さ

これretourのブログレポートでよく使う表現で、開放感と捉えてもらっても間違いではない。本当の有効床面積も重要だけれども、広さ感として感じられる体感上の広さは部屋での心理的なくつろぎに関わる部分なので効率的な事を考えるなら「本来の床面積より体感上の広さが広い」方が断然CP比が上昇する事になる。

わかりやすいところでは、「横向き6帖は縦向きより広く感じる」とか「マンションのクローゼットが横向き目だと体感上の広さが低下する」等、
単純に使い勝手の差もあるのだろうけど、ここには心理的事情も関わってくる。
開けているってイメージが「玄関を背にして感じる水平（横）方向の視界」である事が多いからで（なので玄関入り口が横向いていても同じ現象が起きる）実際上の㎡数に変化が無くても体感上の広さは随分と違ってくる。
２DKの間取りでも、本来なら非完全振り分けの（実質12帖）方が爆発的に広いのだけれど、完全振り分けの人気でこのタイプ（だいたい片方の部屋は和室）は減少傾向で考えようによっては勿体無い話。

ここ1階論にも関わる部分で、
「水平方向の視野にグラウンドレベルの延長がある方が体感上の広さは拡大する」
マンション上階で”ルーフバルコニー付き”が人気なのもどちらかと言えばバルコニーでお茶でも飲もうなんんてのじゃ無くて、リビングの広さ感が爆発的に広がるからだ。
ここにはもひとつ考えなくちゃいけないところがある、
本気で室内の床面積が”広くて広い”事の是非で、広さの希望が「モノが多いからだ」とするなら結局その家具で室内は狭くなるのだからこの場合開放感を求めている事にはならない（むしろマルチルームの方が便利な場合もある）、となると開放感を求めての広さの希望である場合そこには有効床面積を求めているのではなく、感覚的な広さを求めている事になる。当然マジに広いと光熱費もかかるし、掃除ひとつとっても大変だ。
実際例で「50㎡１Rの格安な部屋の退出情報を聞いて、運良く引っ越したがいいが、光熱費が想像以上で困ってしまった」という話もある。

シングルライフの心理学

はてさて、ヒトはそもそも何故に”ひとり暮らし”をするのか？
ここ高齢化時代を例にとっても、福祉先進国だな北欧なんかでは『一人暮らしをする権利』なるものが人間の尊厳や人権レベルで論議される。
心理学的にいっても、「相席・自由席・共同部屋」に比して「個室・指定席・自分専用の部屋」の方が快感原則的にも快であるのは、これ動物的本能レベルだといってもいい話。
草食動物や社会性を武器に狩をする狼にしたって、好きで群れているのじゃないし、魚群にしてもその群れが群れであるところは捕食魚に対抗する一面や、渡りを行う鳥と同様に生存競争があるからで、個体で飼われるペットの寿命がワイルドに比して倍近い伸びを示す事からも”できれば一人暮らしで”な世界が快に属する項目であるのは間違い無い。

人間の場合、その”ひとり暮らし”はもっぱら独立や自立ってキーワードに関連付けられるんだけれどもこれも子供の多い時代の連想に過ぎなくて、現代高齢化社会から考えれば”ひとり暮らし”は単純な独立志向だけでイメージするものでもなくなっている。
福祉や年金問題含めて、ここには社会的ネットワークの中での在り方をより先取りして論議されてもおかしくないのだし、現実若い人にとって”ひとり暮らし”が自立を意味するのは確かだけれども、賃貸住居って社会のファンダメンタル無しにこれを論議する事もこれまたナンセンスなのだから現代社会で見ていくなら「そこには何らかのネットワークとの関連」を意図したものと考えてもいい。
そもそも自立する上での就労ってその大半が、就職してって形だしね。ここでも”自営で”って剛の者はそうそう多くないし、それを最初から志向するにも無理あるでしょう。
事実”自営”だとするなら、取引相手含めての社会との関係性（必ずしも社会適応を意味する必然性は無い）は、重要になる。

『家幻想』

心理学のサイト運営管理者となってかれこれ６年目
ある意味よく続いていると思う（笑
公開掲示板のログ総数も（削除したエロSPAMを除けば）700近い件数にもなり（ほとんど管理人との間の一問一答形式なので自分の書いたレスだけで350件か）、その辺の臨床心理関係の研修で扱うサンプルのうん十倍になるのだろうけれども、長い事やればやるほど『家幻想』って奴がやっかいなものであるって意識は確信に近くなりつつある。

その『家幻想』も、性差にもよるから随分と幅がある論議だと思うんだけれども、
特に共同幻想への帰順をIDとする”一般社会人”なる属性カテゴリーにおいてその残存率は高くて、本来確信犯的独立志向であるべき様相がその反動として人格の強迫傾向に転じた場合もその構造のサンプルは『ステレオタイプな常識論からの引用』でしかないので、この場合も”やたらとベタな共同幻想的思考”となる。
なので、随分とここの共同幻想的在り方（本来先進国の場合、共同幻想はその発展に応じて徐々に解体される→ゲマインシャフトからゲゼルシャフトへの移行）に、家という概念は偏向して妙な観念になっているところがある。
http://kagewari.seesaa.net/article/44728340.html


その偏向を『家幻想』と呼ぶのだとしたら、そこに部屋探しってもののくくりはどんな方向で関わっているのだろうか。
個性的な部屋探し的キャラで通っているretourなんかの場合、問い合わせのお客さんの職業比率ってその半数近くが「専門職系・独立系（外資含む）・フリーランス・独立事業主・ベンチャーIT系・広告メディア関係」で、所謂一般社会人の問い合わせは半数あるか無いかぐらいの頻度になる。
ここで職業的分類でザックリと人格傾向を論じるのは乱暴なのだけれど、わかりやすくする意味で「こんな傾向ありますね」ぐらい踏み込んでみると、
問い合わせの大半は「築年数無制限の都心部」ってところだと思う。
希望条件で言えば、それこそ6万〜50万ってやたらと幅の広いゾーン（事業物件もあるから）にどこに集中する事も無く分散している。所謂インディ系な人たちの生活が、縁や運に応じて分散しているからで（実際仕事が面白いとかって事の方が意義があったりするジャンルだし）、特にマーケティング的な意味でターゲットとなる価格帯なんてものは存在しない。
ある意味、その希望内容も総体として自由気ままなのであって、通常は何か気にかかる偏向（『家幻想』）を感じる事も無い。

『政治と住宅』

ソーラー発電等にあるように、政策的な方向性で大きく住宅環境が方向を変えるのは事実、
建築基準も、都市計画も政治なのだし東京ルールの条令も政治、賃貸でも売買でも自分らしい住居と政治は不可分の関係でしょう。
最近の地方自治体の動きには、高齢者住居への取り組み等住居そのものに行政が関わるケースも増えていくだろうし、共同住宅のテナントの一部を行政が購入する事を前提とした建築計画や、ファンドによる建築計画へその債券の一部を行政が購入する形で（投資的関与）関わる事例もある。
新規住宅を行政が”誘致”に近い形で建築に関わる事もできるわけで、政治的にも一極集中から地方自治重視への政策的方向性も間違い無い中で、政策判断と住宅にはかなりダイレクトな関係ができつつある。

これまでも、民間の開発に地域住民が反対運動を起こす等、政治と住宅という論議にはもっと市民が参加できる形が望まれる。
全て市議会選挙や区議会選挙だけで意思表示するのは限界があるのだし、公開ヒヤリング等より積極的な再開発への市民参加が求めらていると思う。

都市のデザイン

確かに計画されて造られる街や建造物があるのも確かなのだけれど、街には多数の偶然ってものも在る。
この絵は白金付近の高速の裏の絵、

まるでエイリアンのH.Rギーガーのデザインみたいじゃないですかー

実際暮らしていると、気がつかないところにも面白いデザインってあるもので、マンションなんかの場合でも特に意匠デザイナーのいない設計でも造りっぱなしの良さがある場合もあります。一見都市生活の外面は小奇麗で清潔感があって、なイメージである事は事実なんですが、その都市の裏には必ずホームレスな暮らしもあるんであって、あまりに表面的なデザインが過ぎると悪い冗談に見える事もあります。
むしろ都市の正体とでもいうものから目をそむける事無く、一種そのグロテスクな一面もデザインなんだと考えるとこういう”高速道路の裏側”にこそ交通戦争じゃないですが毎日事故死というものを避けられない都市のモータリゼーションの正体のような生命感すら感じるんですよね〜

計画されたショッピングモールより、”闇市あがりだ”みたいな古い商店街の方が歩いていても気楽だし、規格から外れもいい自由さっていうか都市文明のダイナミズムなんだと思うんです。不動産の立場から見ても整備された街には必然的に財務体質もいい大手のチェーン店なんかが中核になりやすいし自由な選択肢は失われる傾向にある。
不動産的な正論じゃないと思うんだけれど、ある程度賃料なんかの安い商業物件が流通していないことには新規参入だって難しいんであって、なにからなにまで表面的に綺麗にしてしまう事は（或いは評価の上昇）必ずしもそこに暮らす事のメリットばかりではないと、
防火対策や防犯性とか基礎的部分は別個の問題として、表面上綺麗に見えないものも時としてアートなデザインに”なっちゃう”事もあるのだし都市のデザインってものはそこに暮らす人々の自由な営みで流れていくものなのじゃないかと思う。
特に日本の場合、欧米的な保守的デザインの制約も無く極端に言えば「なんでもありかよ」ぐらい自由な国なわけでその特殊性を意図的小奇麗さにまとめてしうと”嘘っぽく”見えるのかもしれない。

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部屋を貸す側の心理

このブログを読んでいる人の大半は「部屋探し」の見地からの借りる側なのだろうと思うけれど、この借りる側から貸す側（大家さん）へのイメージは随分と現実から離れている事が多い。それが結果的に部屋探しの失敗や場合によっては賃貸における紛争となる場合もあるから、このテーマは借りる側にこそ重要かもしれない。

まさか現代社会に「大家さんはブルジョアで、大家業＝不労所得」みたいなプロレタリアート思考の人は皆無だと思うけれども、それに近い線で誤解をしている人は随分と多い。
日本は固定資産税だけでなく、相続税があるのでたとえ単世代が大規模な資産を持ったとしても、これを次の世代へという時に維持するのは困難で、その資産は売却されたり税務署へ物納だったりとオーナーチェンジされる事や収益を拡大するために莫大な借金をして高層建築へ建替え等といった事例も多く（契約時重要事項の説明の時に抵当権が設定されている事の方が多いぐらいなのはそれが原因）、不動産所得は収益率的な計算の上に立っている。退出後のリフォームの内容と投資金額に関しても、経営センスがなければ赤字になってしまう事さえあるのだから、リスクも高く簡単に儲かるなんて職業ではない。

歴史的には「信用貸し」で、賃料を安く（長期入居が常識だった事もあって）を背景にした慣習法的な特約契約という形は変わっていないから、入居に関しては一にも二にも審査が重要になる。これも（面接等の）制度で担保できるものじゃないので、相対的に見れば現在大家さんの側は有利か不利かと聞かれれば、バランス的には不利な立場であると言ってもいい。
「即入居の意味は本来は契約即賃料発生」なのだけれど昨今は入居日交渉が常識になっていて、「２年契約も２年は退出する事は無いでしょうと信用しての話（そこから逆算しての礼敷と賃料のコンビネーション）」だけれど短期解約は増えていて、「敷金返却の誤解で、汚損破損やら短期退出の人ほど（この時点で当初予定の採算割れ）紛争になりやすく」、「特約契約なので、法的での争いになれば最初から勝ち目は薄く（公正証書契約は一部の定期借家契約のみ）」信用して慣習法的契約にしているのを逆手に取られ、「部屋の内装設備等ほんのちょっとした計算違いで、長期空室になる事もある」し、一般の人が考える以上に「賃料の未払いや遅れは多い」。

雨の日にはよく眠れる

夏が近づいているのはご存知のとおりで、
そりゃ梅雨って事なんだろうけれど、梅雨といえば「寝苦しい」。
ジメっとしているだけでも体力奪われ倦怠感で、寝つきも悪いなんてーなイメージがあるけれど（エアコン使いの人も外気のイメージは変わる事無いでしょう）、
不思議と「雨の音が聞こえるとよく眠れる」
それは気化熱で涼しいってのにはどことなしに湿気を帯びた冷たさを感じるからか、或いはモチベーティヴな状況で想像する息苦しさは疲労感に繋がっても、雨じゃどこにもいけないやって諦めが動機形成そのものを沈静化して体内温度的にも涼しくなるからか、雨音のリズムが催眠術よろしく眠りを誘うのか、
ともかく、「なんだ雨か」って時に否が応でも外出しなければならないって事が無ければ寝ちまうのが一番快適なのかもしれない。

環境とか性能ってレベルで考えると、マンションの窓を締め切ってしまう時の雨音とアパートの頼りない窓越しに聞こえる雨音は違っている。
エアコン回していれば騒音もあるんであって、雨が降っているなんて時にはオンボロアパートの方が風情があっていいかもしれない（最近はアパートでもほぼ100％エアコン実装しているけどね）、
「雨が降っているので今日はえーとっ、あ〜あっ」なやる気の失せる流れってのは、自然と折り合いつけて生きる的なリズムから言えば時には心地いいもので、この風情を感じる流れってものを情報と考えるなら、住居には「高性能でありながら、外界の情報を伝える内容」は不可欠なんだろうと思う。

そんなメンタル的な機能を考えていくと、オンボロアパートではあんまし気にする心配は無いけれど、マンションの場合はよりシビア〜なんじゃないかとも思う。
外の世界の情報もきちんとひろいつつ不快な部分はこれを整理して遮断するって内容は、車の性能評価にも似る。
車の性能評価なんかでよく聞く話は「ロードノイズも振動もよく抑えられて挙動も穏やかだけれど、ステアリングにはきっちり路面の状況が伝わってくる」なんて表現でそんな話がされる事が多い。
それをマンションに例えるならどんな性能になるんだろうか、
『自然の動きを拾う性能』、鍵はカーテンかな？と思う。

可能ならカーテンなんてものは無い方がいんだし、マンションは密閉性が高い分アパートや一戸建てに比べて、開放感はどうしても落ちるので厚手のカーテン無しでも暮らせるような居住性があれば閉塞感もかなり改善されるのじゃないか。最近のマンションは（いい悪いは別にして）バルコニーの設計上塀型になっていて室内の半分は外から見えないようになっているのだし、構造上も角部屋（複数面採光）の頻度はアパートより確率的に少ない。つまり窓の効用があるようで少ない（これは立った状況で確認される内見の時にはあまり気がつかない）、熱伝導率の高さって部分を考えても「日当り」の解釈によっては、せっかくのマンションの基本性能を失ってしまう（厚手のカーテンで閉塞感が倍増）ケースがあると思う。
欧米の非木造住居は外断熱工法が多くて（日本の場合梅雨に対してどんな工法が適切なのかまだ明快な答えが出ていないのとコストの関係で外断熱工法は少ない）、フランスの熱波のニュースの時にあったようにエアコンの実装率が少ないほど→都市計画の関係もあって「非木造でも窓を開ける暮らし」が、自然だったりする。
エアコン実装率が100％近い日本とは、ファンダメンタルからして違っている。
言葉で言うところの「日当り」とは”あたり”なんであって”日差し”ではない。
つまり「日当りのいい部屋」は「日差しがギラギラと」って意味では無い。

居住性と都市計画

ここ正に心理学にある論議の、集団心理と個人心理学の話に近いものがある。
「社会学と個人心理学はどうよ」みたいな話でもあるけれど、
経済学で考えると一番わかりやすいかもしれない。
ミクロもマクロも経済学であって、これは相互に関係ある（両方の関係性を意識できないと意味がない）。
ことほど左様に、本来住居の機能性や考え方と都市計画に関連性が無いのはむしろ不自然で、自分の住居ってコンセプトのバックグラウンドに都市計画が関わらないなんて事になれば、その個別の自分の住居なるイメージは随分と”中途半端”だって事になる。

「そんな都市計画なんて考えネーよ」と、反論多数かと思いますが（笑

あれですよ、住居で言えば”街選び”の事ですよー
そこで都市計画って言葉にならんのは、それは政治によってしか実現しないからです。
時々このブログやretourのブログで「住居と街の有機的関係」なんて言葉を使うのもそんな意味で、そもそも「東京で暮らしたい」「大阪で暮らしたい」「沖縄か北海道に引越ししたい」なんてーな拠点選びから”それ”始まっているのですから、ここはどえらく重要な論議です。
チェーン店型ドラッグストアが進出しやすい商店街整備が行われれば、確かに利便性は高くなるけれども生活感あり過ぎって人もいるでしょう。
同時にマンション希望で、比較的高層化可能な都市計画のある地域ともなればそれは同時に繁華街も近隣って意味になるので閑静な住宅街を想定すれば外れを引く、
それでもマンション希望なら低層の物件が数多くある都内中心部で探す方が（母数が多くなるので）むしろコストパフォーマンスも上がるし、あまり選択基準になりにくい事だけれど大家さん自体が非木造住宅のルーチン管理に慣れているって安心感もある。
静かにのんびりと開放感のある部屋（風通し）と考えれば本来アパートの独壇場であって、ここは迷わず郊外の住宅地（低層指定でマンションは少ない）で探せば内容のいい部屋が探せます。
コンビネーションが悪いと「都市計画的に存在しない物件」をやみくもに探す事にもなるので、郊外なのに意外と賃料が高いとか、築年数の割には部屋のクオリティーが低いってケースが多くなる（郊外築浅より都心部の古築マンションの方が室内の管理は上）。

暮らしの時間を考える

『お金の”価値”』の続編ですね、今回は時間を軸に考えてみたいと思います。
暮らしに関わる時間は山ほどあります。
「カップラーメンの暮らし3分」「コーヒーを豆を挽くとこから淹れる人」「スポーツ観戦重視の人（液晶モニター嫌い）」「洗濯の頻度」「仕事が忙しくて帰宅→直行ベッドで気絶」「自宅ではほとんどインターネットだ（高速回線）」「音楽はアナログレコードに限る（約30分でお皿を逆転）」「毎日のようにDVDで映画を観る（2時間の着席）」「電話なんかで友人との会話時間が長い」「筋力トレーニングのマシンがある」「朝はジョグが日課だ」「ペットの暮らしがメインだ（自分が同居人）」「フロアライフが長い（畳が有効）」「毎月残業が100時間越える」「アロマテラピーに凝っている」「お風呂で1時間は過ごす」「トイレで本を読む習慣がある」「ビーフシチューを作る」「休日は寝たきりだ」「部屋で過ごす時間は驚くほど少ない（外食派）」「交代制の仕事で時々朝昼が逆転する」「子供がTVゲームに夢中だ」「SOHOで事務所の時間が長い」「バランス釜の追焚き時間」「ユニットバスでお湯が溜まる時間」「調理では電子レンジが大活躍だ」等々他にも沢山あるでしょう。

その中でも自分の中で大事にしている時間に合わせた部屋を選びたいところです。
極端な例で言うなら「掃除が苦手で滅多にやらない」な不精な人ならいっそ風呂無しアパートって選択も所得と関係なくあってもいいのだし、「３点ユニット優先」の可能性もあります。
ライフタイムに住居のキャラを合わせてみようって話です。
仕事の関係で異様に早起きだなんて時には”東向きの窓”が必須でしょうし

『お金の”価値”』

賃料とかCP（コストパフォーマンス）を考える時に、ついついお金の価値が額面どおりの均一なものと考えがちだけれども、それは経済学的な意味で心理学的な価値は意味合いが随分違ってくる。
経済学の分野でもケインズ辺りから『効用』という抽象概念が登場する背景には、「賃金の高い方」という表現では十分説明できないインセンティヴを説明するために必要だったのであって、心理的な側面だけの話でも無い。

文化的にも『粋』に代表されるお金の使い方なる在り方の美意識や、
「節約」と「ケチ」が経済行為としてはほとんど区別が難しい概念であるのもみなさんご存知のとおり。
つまり、同じ金額でもその対価として得られる価値が違ったり、体感上の損得勘定は一律に金額に比例しないって部分は経験的にも誰しもが感じている部分でもある。
この話は住居に関して言うならその典型例のひとつが”かなり怪しめな分譲物件の広告キャッチコピー”に見られる「毎月の支払額は家賃より少ない額で購入できます」でしょう。これも単純なパラドックスで、毎月支払うのだから当然キャッシュで買うのではないし、賃貸とは一定期間の使い放題のネット接続料のようなもので、これと25年間の年間契約を比較して云々する前提自体が非現実的で、同じ現象を別のキャッチコピーで言い換えるなら「銀行からお金を借りれば、貯金の少ないあなたも数千万円の貯金が！しかしこれを貯金するのでは勿体無いですね、今ここで全額使いましょう！」と、言っているのと意味は同じだが、こちらのキャッチコピーで販売促進に繋がる事はそう滅多にないだろう。しかも全額使い切るこの金額は全額銀行から借りた借金であって、その違いは「住宅を借りたのか？お金を借りたのか？」の違いでしかない。
損得勘定も何もそりゃ「携帯の25年間契約」なんてものがこの世に存在したなら当然「年間割引」よりさぞかし割引率も高いだろうと誰しもが考える。つまり至極当然の話で、それが”得”だと考えるようなレベルじゃないでしょう（笑

貧乏ですが何か？（所得と家賃）

実際不動産仲介の仕事は儲からない。
勤務時間等あって無いようなものだし、果たして何時間働いているのか計算もできないのけれど、ひとつの案件で一週間丸がかりってケースも無いじゃ無いから、逆算すると利益率は急速に落ちる。自分の人件費なんてものマジに計算に入れると大変な事に（笑
現実問題数週間かかった案件のお客さんから突然音信普通って事も無い話じゃないし、
そういう意味では、盛んに家主営業して自社管理物件を増やし、来店客に「推薦物件」として単純に利益率の高い自社管理物件を強引に案内する会社の気持ちもわかるって言えばわからないじゃない、
だけれど、しがらみ無しで全ての管理会社の空室物件を公平に紹介するって立場は、やはり面白いワケで、この探偵みたいな仕事の性格って、仲介系特有のグルーブ感というかスイング感というか心地いい物がある。
それこそ富の概念じゃないけれども「貨幣化されない利益を享受している」と言えば僕は高額所得なんでしょうか（笑

5億の案件も取り扱うし、賃料30万オーヴァーの高級物件の案内も珍しくは無いので「うーん20万超えてこの内容だと厳しいですね」と易々と答えているんだけれど、そこには高額だから世界が変わるって事があるのかって言えば「無い」と断言できる。
所得のある人には、所得のある人なりの暮らしがあるのに違いないけれども、求める暮らしの内容って6万円のアパートと30万円のマンション、そこに乖離を感じた事が無い。
これ人物像も同じ、
同じ人間なのだから違う方がおかしいでしょう、
それこそ自宅でインターネットのブラウザ画面を見ている時に、その部屋が何万円のお部屋なんて世界は視野に入らない。6万円のお部屋でハイエンド・カスタムノートを開いている人と20万円のお部屋でコンシューマー用のデフォのPC画面を見ているのとでは、感じる環境はハイエンド・カスタムノートの方が上なのかもしれないのだし、

暖色系の間接照明

デザイナーズなんかの設備には「ダウンライト設置」よく見かけますよね。
これは蛍光灯のそっけない明かりだとちょっと部屋のイメージが淡白になってしまう部分からの提案で（確かに昨今蛍光管を暖色系に変える方多いですから）、随分とこの方向は証明設置アリの場合の定番になりつつあります。
実際ご自身でもスタンド型の間接照明をインテリアとして持っていても、思い切り事務所仕様の蛍光灯をワザワザ消しててもの又なんだかな〜な一面ありますからね（笑
かくいうこの日本も伝統的には行灯（あんどん）を使用していたのですから間接照明の伝統がある事には違いありません。
文明化によって室内が明るくなる蛍光灯が登場した事は画期的な発明の筈でしたから、皮肉なものです。
そんなこんなで最近の室内照明が間接照明型優勢である事には間違い無いですね。

ここもですね、必ずしも洋室でなければならないって事も無いのです。上記のとおり昔は和室も間接証明だったのですから。和室に間接照明も風雅なものに違いありません。
この方向性には、「自宅ではリラックスしたい」な心理があるのは間違い無いでしょ。仕事持ち帰りでも書斎に”バンカーズライト”なスタイルの方が、仕事もはかどりそうですからね。機能性から考えても蛍光灯でバリバリ明るいって傾向は減少していくのじゃないかと思います。
同時に、昨今は落ち着いてきましたが一時やたらと流行ったデザイナーズに対する需要の鍵となっていたのも意外とこの”間接照明の雰囲気”にあったのかも知れません。

ここで発想の転換です。
これだけのニーズの心理的背景を考えると、思い浮かぶのが「夜の内容重視」に他ならなくて、店頭効果的な日当り重視との兼ね合いって部分を考えてしまうところです。「部屋探し時のキャッチとしては重要」に違いないのですが、実質的な機能性はひょっとすると夜間の内容に比重が大きいのじゃないか？
特に女性の場合、防犯面であるとか夜道の明るさって重要な部分だったりしますからこの判断基準が日当り内容と肩を並べるぐらいのものだって、これ間違い無いでしょう。
街の風景だって、日中と夜間では違いますし（商店街が閉店の早い地域だと体感上の『夜度』も違う）、お部屋の夜間性能ってあまり語られていませんがかなり重要な部分です。なんたって一日の半分は夜なんですからね、

『分譲か賃貸か？』（心理学的補足）

本文は前回のメディアの話に予告したとおりretourの方に記事書いたところです。
http://retour.seesaa.net/article/44096200.html
http://retour.seesaa.net/article/44274960.html

ここスマッチでは編集後記的に『分譲か賃貸か？』その心理的側面を補完しておこうと、こういうワケです。
とかく分譲を巡る問題なんかを考える場合には、女性心理が欠かせません。
確かに現代社会の「共同幻想崩壊過程」の中において性差によらない自立ってテーマがそのまま現代民主主義の前提となりつつある中、性差による解釈がそうそう鉄板では無い論議なのは承知の上なんですが、男性における社会的階層へのコンプレックスと同様、未だに女性における『家幻想』を背景にした嗜好性はそれが残滓であってもまだ強く残っているのは事実であって、これを無視して論議する事は難しいのです。

以前にもこの点はさらっと触れた事があるんですが、幼児期の行動としても男の子はヒーロー物を中心にした遊びに傾斜する傾向がありますし、女の子は母親のマネや子供を持つ母親への同一化の延長にある人形やぬいぐるみへの傾斜傾向があります。
（リカちゃん人形にも「家」が登場します）
現実巷でも『結婚願望』と言えば、それは女性における論議であって（本来男性の結婚願望なんて話もあっていい筈なんですが）、その象徴に『家』が関わってくることは不可分の連想にもなっています。
一時流行したキャリア志向の女性がシングル向けマンションを購入するという現象にも、社会的成功と同時に”結婚”という一種の強迫的思考を代償満足的に解決する側面があったのは事実です。

実際問題高度経済成長時代のそれのように「一国一城の主（或いは一石一城の主）」的に男性が女性を妻に迎えるにあたって、それ（一戸建て）が目標として掲げられるほどの強さが無くなった事は確かですが、夫は新幹線で勤務先に通ってでも一戸建てを購入する事が一家挙げての目標だなどの時代が存在したのは事実です。
ここも一見男性がこれに執着したようにも見えるんですが、心理学的には男性には一般に社会的属性への不安が「女性に対する性的不安」と重なる部分が多いのです。
男性は一般に幼児期に感じた父親の権威性の強さを「偉い」と解釈しがちで（これは後に無意識化して「権威」のモデルとなり現実の父親像から分離する）結果的に母親を妻とする事のできる力として「偉い」からの連想「社会的成功」のような属性が必要なのではないかと無意識で感じているケースが多く、これが結果的に「出世願望」や「成功への欲求」等の反動形成に繋がりやすい一面あるんですが、その成功の形として「一戸建ての獲得」も強迫化しやすいと言えます。
これってつまり「喜ばれるから」を根拠とするので、男性の深層心理が意識しているのは女性の志向であって、当時の男性にはそれが「女性が喜ぶ事である＝自分の女性に対する不安も解消する」と常識化していたことになります。

住まいのメディア論（後編）

とても意欲的だった編集者の方から丁寧なお詫びのメールとともに、この『ボツ』の報告がありましてですね（笑
この編集者の方ははとてもいい人で「原稿料の方はお支払いします」と（最終的にはポータルより「非掲載となったとの事で当初の依頼の半額」となったのはこちらも納得です）、
彼が締め切りに追われていたのも知っていたので、「なんか悪い事しちゃったかな」な思いもありつつーーの、「やっぱ最初に確認したところがポイントだったかしら」なやりとりとともにこの話は終わったのでした。
はい、確かに私の文章力の点もあったのでしょう。
そして、確かに私の表現がちょっと「遠まわし（だって一般的なんとやらとか表現のリミットつけたの向こうだし〜）」だった事もあったでしょう。ここがなんていいましょうか、そーんな雰囲気というか、専門にそのコーナーまかされている編集者の立場の辛さみたいなところにもポータルのスタンスを『どうなのかな〜？』と感じたのは事実なのです。

ここにはオチがあって、なんせ私が書いた記事は「今新築分譲買うのはやはり問題」な論調でありまして、背景として「現在の金融と、広告や不動産環境による消費者の誘導が結果として特定市場を形成している不透明感がある」のような話になっていて（中古マンションについては問題なんて言ってないスから「全てが問題なんて言ってませんよーだ」なんですが、、）、どうでんぐりがえしてもポータルに広告出している大手にとっては好ましくない記事なワケで。。
自分ながら「やっぱ無理だわなこりゃ」と思ったのです。

住まいのメディア論（前編）

話せる事と、これが又話せない事もあるんですが、又ここには話しておかなければならない事もあるうだなと（笑
何言っているのかワケがわからない方も多いかと思いますが、、、
へぇ〜っと、、今回はそんなメディア論のお話です。

そう極端な暴露話じゃないんですが、先日ちょっと面白い話がありました。
先日週刊誌のSPAに私のマヌケ面した写真とともに小さな記事が掲載されていたいのをご覧になった方もいらっしゃるかと思いますが、以前のDIMEの記事もそうですが”不動産特集記事以外”の企画流れの話だと（SPAはretourのコンテンツ『間違いだらけの部屋探し』経由の取材で、DIMEは地下特集がテーマ）なんらベクトルのかかった話にはならないのですが、所謂ひとつの「なんちゃら不動産」てなポータルサイトになるとこうはいかないのです。

※はい、このブログは住まいを考えるな専門ブログポータルですが、記事の検閲や内容に関しての規制とかベクトルは一切かかっておりません。完全に自由投稿の形で運営されております〜。サイト管理の関係で時々個人的には設定していないはずのコンテンツがサイドバーに突然登場しますが、これも管理上の話ですので（これは新ツールができるとサーバ運営側でまとめてサイドバーにアップされてしまうもので致し方ないところ）、意図的なものではありませんよー。

つい先日そんな「なんちゃら不動産」的ポータルサイトから原稿の依頼がありまして、ええ正直私が書いているブログは「御社のサイトのスポンサーを結果的に批判しているケース多いよ」と、ちょっとその依頼に驚いたワケです。
ところがそんな話を編集者に確認したところ（TV番組と同じでポータルサイトの各コンテンツは下請の製作会社に投げられている事が多い）「ええ、ブログを拝見してこれは面白いと、是非そのスタンスでお願いします」との話だったので（この編集者の人はとても感じのいい人で誠実な対応でした）、それでも尚依頼を受けたテーマがテーマだったので（分譲系の話）「うーん下手するとって言うか僕が現在の分譲に懐疑的なのは、ブログ読んでいる方ならご存知と思うけれど「ぶっちゃけ買うのは問題だって話になってもいいのかしら？」と更に確認したのです。
ここで製作会社はポータルサイドにこの点確認して「一般論的にこういったタイプの内容の募集は避けた方がいい的な表現なら・・」と回答もらい、説を曲げるわけでは無いのだからそこは微妙〜な表現でやってみようかと話に乗ったのです。

住まいの構造論多種多様（３）

前回の床上生活文化的”楽さ”の延長で室内空間を考えてみよう

室内空間デザインの構造論から言うと、「狭い空間だからこそ完結する楽さもある」となる。この感覚は和室に限った話ではなくて、
最近流行のストゥディオ１Rにも床上生活文化的楽さの追求はあり得る。
心理学的に言えば重要なのは「空間認知」だ、
人の視線や視界ってところから言えば、喫茶店のボックスシートですら十分プライベートな空間認知を感じる事もできる。だとするとインテリアを駆使してレイアウトされるストゥディオには「無限のマルチルームの可能性」があると考えてもいい。
使えるパーツは「グリーン（シンボルツリー）」や「マルチラック」「屏風型パーテション」等多数。
実はストディオの「だだっぴろく四角い空間」と、和室における「押し入れ締めたらあっさりしすぎるほど簡素な四角い空間」な部分に共通項がある。特定キャラが無いのは自由にどうとでも使える機能性の一部だと考えてもいい。
（この文化の先進を行く和室文化にはプライベートな感覚認知を設定するインテリアパーツが多い：そのほとんどが可動式）

この延長でミニマルコンパクトに挑戦するのも面白い。
それこそここだけの話だけれども、例の中銀カプセル取材の時に体験用のモデルルームに入らせてもらったたのだけれど、この時の個人的感想は「居住性内容が想像以上に良い」だった。あの10㎡しかない空間は想定6畳一間に相当する完結性で「狭いから近い」の典型例とも言える、そこから逆算すると昨今の潜在需要30㎡のシングルルームストゥディオならそこに3部屋のパーソナルエリアをデザインできる計算にもなる。実はこの話がストゥディオにおける機能性の証明で、マルチルームの場合の40㎡相当の内容（２K〜２DK）を、より少ない㎡数でデザイン可能な事になる。これって最近では２DKより１LDKの方が人気がある理由とも重なる、１LDKの需要の高さは「パーソナルエリアの数は多いが利用者の人数は少ないので本気で部屋が分かれていると使いずらい」という理由に解釈するとわかりやすいからだ（特に３DKの設計だと一部屋が玄関ドア方向に孤立するデザインが多い）。
『一部屋にワンキャラ』なら部屋は6帖あれば十分なのだ、
無限の空間をデザインする事を目標にした『茶室』の潔さって在り方もヒントになる。

住まいの構造論多種多様（２）

このテーマで一度都市構造的な話をした事があるんだけれど、今回は室内環境の構造論を考えてみたい。特に日本での暮らしと言えば「床上生活文化」を抜きに考える事はできない。
不思議なもので、日本でも「ホテルの一室でも床上生活だ」な人はいないだろう。つまりこの床上生活連想の心理的鍵は「室内で靴を脱ぐ」という習慣からきている、
その居室が洋室であってもたとえフローリングであっても、この床上生活文化への志向には変化が無く、薄型TV登場前のちょっとお洒落な洋室におけるインテリアのシンボルもソニーのスタジオモニターを床に直置き（それ専用の足も販売されていた）だし、昨今のベッド設置ではなくベッドに使用されているマットをそのまま床に置いてローボードベッドレイアウトにする方向性もこの床上生活文化の延長だと考える事も出来る。ホットカーペットや床暖房の需要もしかり、

この文化や志向は、潜在意識的にもかなり深いもので、オーディオで２ウエィの高級コンパクトスピーカーが流行した時にもヨーロッパでは常識である専用スピーカースタンドがこの国ではそれほど売れない（本来スピーカーに負けないぐらい高価なスタンドを使用しないとコンパクトスピーカーは本領を発揮しないのに）。
それ以前のトレンドだった大型3ウェイブックシェルスピーカー（高さ60cm前後）ですらコンクリーロブロックを改造したかなり低めのセッテイングが中心だったからだ。
つまり、ヨーロッパで販売されているスピーカースタンドは日本には「高さが高すぎた」のだ。
その背景は「床上生活文化」そのもので、ソファーにおいても「サクッと立ちやすい人間工学的に優れたソファー」の登場は最近の話で、昭和なんて時代には通してソファーを背もたれに”床に座る”なんて暮らしは珍しくなかった。

アパートのポテンシャル

いきなりですが「アパートっていいんですよ」。
選択肢の幅的にも安い方にとても広いので、このデフレ期以降の個人の自由を考える時代にも、新卒採用初任給低目設定な堅気の方にも欠かせないパーツのひとつと言えるのじゃないでしょうか。

ここのとこretourで内容のいい格安アパートが続いたせいもありますが、実際に今マンション暮らしであっても「木造アパートっていいもんだな」って気持ちを忘れないでいる事は人生選択の自由度にも関わる事ですから重要な事だと思います。
本来高級アパート（内容はマンション以上）がより沢山あればいいのですが、残念な事にアパート＝格安イメージが強いため、結果的に12万を超えるアパートはとても少ないのです。
実例としても16万〜19万の幅で50㎡前後のお部屋をお探しのカップルの方が、17万円の２×４高級アパートしかも１階（クオリティは完全一戸建て）に一発で申込みになった事あります。決め手は「部屋の匂い」でした、

この東京にはマンションにしか暮らした事の無い人も随分いらっしゃるんじゃないかと思いますが、とにかくマンションは気密性能が高いので退出クリーニング直後などかなりお部屋に匂いが残ります。
それこそマンションの内見こそ「先ず窓を開けて」なのです、
比べて木造住居で気になる匂いがする事はほとんど無く、和室のお部屋なんかでは新しい畳の香りなんかがしてとてもリラックスできます。この『普通の感じ』は木造住居で無いとどうにも難しいところで、極端に言えばマンションを選択する方が「気密性能で体感上の広さが後退する」ほどです。

『部屋探し』から離れてしまう瞬間：後編

確かにレインズは広告系のDATAベースではないから専門的知識や経験が無いと、ちょっと使いこなせない代物で特定条件を探すのは困難な場合もあるけれど、条件が厳しければ厳しいほど調査自体は「簡単」と言っていい。
不動産市場の公開情報は、基本的にはエクセルと同様なファイル形式でダウンロード可能で、賃料や㎡数で500件まで空室DATAをダウンロードしてソートして調査可能だしおおまかな項目はDATA化されている。
重要な事は新規の空室がある時、不動産業者はこのレインズで相場を見て賃料を家主さんと相談して決めるところだ。国土交通省の指導で基本的には家主さんと媒介契約を結び空室募集をするときには情報の公開と（一般消費者の利益としても）円滑な不動産市場の形成が義務付けられている。
ただ不動産の情報には個人情報も含まれてくるから、正規の業者間で閲覧するレインズの一般公開はほとんど不可能だし、一般公開したとしても専門的知識がないと空室を絞り込む事ができない＝一般ユーザが閲覧して問い合わせしてしまうと猛烈な空反響が発生して登録業者にはこれを物理的に処理できない。
つまりレインズは『業者間の問屋DATA』であって、1戸だけの取引を前提とした消費者向けのDATAではない。
※本来健全な仲介調査会社（流通経路としては消費者寄りの専門店）が不動産業界で増える事で初めて意味を持つシステムとも言える。

と、レインズの説明はこの辺までにして話を物件探しに戻してみよう。

そんなわけで不動産市場は公開市場と言えるので、単純な話『人気のあるスペックの部屋や供給の少ないタイプの部屋は高値になる』つまり市場を作っているのは一般消費者の動向に比例しているんであって、ステレオタイプな問い合わせになればなるほど「人気のある高値の部屋を指名している」事にもなり、重要な事はこの”人気”なるものが実質的な人気だけでは無い部分だ。
■どういう意味かと言うと、不動産業者や家主にも心理的不安というのがあって、「全く問い合わせが無い」とか「内見者すらいない」という”動向”に大きな影響を受ける。

つまり

不動産市場ってのは、空反響を含む消費者動向に影響を受ける稀な市場だって事です。ここには「基本的に一点もので在庫からの供給がある消費財では無い」という背景が大きく関与していて、つまり「野菜の形を市場に合わせて揃えるように」→「極端なオールフローリング化が助長されたり」等の現象が起きる。
「高値市場に合わせる」とでも言えばいいか？
皮肉な事に家主の側からも「一点ものの自分の部屋が、どの市場に所属しているのか自信が無い」からだ。
内見における”雰囲気”が最終的な決定要因であるように、本来その部屋の価値を決定つけるのは「数値ではない」のに、
そして本当に契約する意志の無い問い合わせによって『風評相場』が形成され、同時に同じ風評が『いい部屋なる抽象概念の根拠になる』という意味不明の悪循環が生まれる。

■この市場の背景が部屋探しにとんでも無い影響を与えている。
本気で引越しする意志の無い人の風評については『たとえば「引っ越さない」選択』のエントリーで書いたとおりで、
さて、みなさんわけのわからないはなしが余計わからない世界に踏み込んでいますっ
話全体を最初からぐる〜〜っと俯瞰で読んでみてください。
何が見えますか？

『部屋探し』から離れてしまう瞬間：前編

一見不動産の価格（賃料や売買価格）って1戸1戸オリジナルに決まっていると思われる事も多いんだけれど、
家主さんの指値っていうか、不慣れな家主業ビギナーの大家さんに時々「募集賃料設定の提示が一番高い不動産業者と媒介契約する」って勘違いが稀にあるけれど、基本的には募集額は公開情報を元に市場調査をしてから家主と相談して募集賃料をコンサルするので「”一般に”市場から離れる物件は無い」。

しかしここにはいろんな角度の見方があるので、部屋探しする時の戦術としその辺の事情を知っておく事に損は無い。不動産ってものは大量生産される消費財と違って共通の在庫がいつでも供給できるものが無いので基本的には『全て一点モノ』だ、だから市場を形成するにも何らかの共通項によってそこを評価しなくちゃいかんのであって、その共通項がポイントになる。
順位的には「占有面積：㎡数」「地域」「立地：駅徒歩」「設備：主に水周り」「構造：木造非木造」「築年数」等数値化しやすい項目によって市場調査が行われ賃料や分譲価格が決まる（分譲の場合には「所有権や借地権」等の項目が加わる）。

この辺から話がややこやしくなります。。。
部屋探しをする時に、希望条件として確認されるポイントってのはざっくばらんに言えば「特定の空室を指名しているのと同じ」事になる、
ところが部屋選択の決定的要因は、内見によって確認される”雰囲気”なるものが大きく、流れ的には「ではご指名のお部屋を実際見てみましょう」＝「申込みの部屋を選択しましょう」が内見の意味となる。部屋探しの本番は内見だと言ってもいい、

長い滞在

特に東京在住で賃貸や分譲マンションに暮らしている人達は圧倒的に地方出身者だと考えていい。そして東京に暮らす大半の人も地方出身者である（笑
私も北海道から東京に来て多分24年ぐらい経過している。
保守的なくくりで定住と言えば「先祖の土地を相続して」＝実家を継ぐのがやはり筋論だろう。近代以降文明化によって、東京出身の人達でも20歳になった若者が独立し一人暮らしを志向する事はむしろ当たり前でもある、
この独立階層にしても、保守的くくりから見ていくと純粋な定住とは言えなくなっているのだから「ここ東京って街の定住っていかなる方向にあるのだろうか」とも考えしまう。

これは実際に起きている事だけれど、そもそも江戸時代じゃないが封建社会当時の都会への人口移動は「長男に家を譲る」部分が大きく、先祖の土地（借地権や商業権を含む）の継承は一人から一人に対して行われ分割して相続なんて〜な現代の法律的な位置付けではない。
そもそも現代の相続税のあり方は、「左翼的な発想から資本家の一世代のみの解体」を目論んだ部分もあるので、ある意味現代資本主義の中心である東京において財産の世襲的な意味をビヘイビアにした定住という概念は既に崩壊している。
極端に言えば昨今流行の資産運用やら投資なるものは、節税と言う名の限りなく脱税の工夫でもしないことには結局一世代の政に過ぎない。
ここには決定的な矛盾があって、自分が何時死ぬのかを予知できる人物がいないのと同じで「溜めた資産の使い果たし時」を知る事は誰にもできないので、本来貯蓄や資産から消費へマネーフローがあれば民民ベースで経済循環する筈の資本が、一度最も効率の悪い国へ徴税されてしまう非効率を生んでいる。
投資効果の高い分野に行われる消費は健全な経済成長に貢献し、成長によって税収増になる方が本来効率がいい。生産性の低い投資がどうしても増えてしまう相続税の増加に過度な財政再建政策が組み合わせられてしまうと、それは国の借金を支払うだけの結果となり効率的な投資のできない銀行に又金が戻るだけになる。
つまり『相続税の徴収→銀行から税務署→緊縮財政による国債の償還→同じ銀行に金が戻る』この循環の間に「何回消費行動による経済循環が起きるのか？」って部分が本来経済成長の可能性になるのだけれど（結果的には相続税以上の税収が国庫に入り＝極端な緊縮財政によらなくても国家財政破綻の心配は無い）、世の中そうはなっていない。

続・男の部屋探し

「東京男20〜30代シングルライフ」そのものから考えてみましょう。
前回の流れからは男と言えば鉄板の「古い木造アパート」以外から考える事にしているので、ここは非木造住居の多い都心部という街のキャラをヒントにしてみます。

20〜30代まで独身なら、男の場合（この辺は女性への就職差別も手伝って）それなりの可処分所得があると考えていい。だとすると趣味志向にかけるお金も相当額に達していると推定できる＝ある程度の広さが欲しい。
現在シングルの人の潜在的な希望㎡数は「おおよそ30㎡（実情は20㎡〜）」なので、そこを基準に見ていくと間取りの選択肢は「１Rストゥディオ」「１DK」「コンパクト型２K」「ギリギリ２DK（4帖半含む）」となる。
部屋がマルチになっても寝室と居室を完全に分けて使う必要は無いので、男の部屋的には、間仕切りが取り外し自由な『非完全振り分け』の部屋の方が使いやすい。
となると→「和室系乃至元和室改装型」
本来秀和シリーズにあるような、ベランダバルコニーから一段奥まったところに開放系の寝室がある（来客がいないときには開けて使用）なんかがいいかんじなんだけれど、この辺は１LDK40㎡型になってしまうので少々オーバースペックです（所得に余裕がある人にはお勧め）。
キッチンは有用でも、ダイニングテーブルを置く事はシングルライフだと考えにくいですから、狙いは２Kです（或いはギリギリ２DKもアリでしょう）。

男の部屋探し

性別だけの意味じゃなくって、属性キーワードとして考えてみたい。
随分とここのブログでも昨今の住宅設計が”女性をターゲット”として行われている話をしてきたかと思うんですが、さて「そしたら男の部屋探しってのはどうなるんだろう」と考えてみようとこういうワケです。

元々若い男性の中には「彼女にも評判のいい部屋に」的な解釈で（これ往々にして行き過ぎや誤解が多い）洒落たフローロングでってある意味「”女性をターゲット”的にデザインしている昨今の設計」とここで被るので、ひょっとすると男性の希望条件の方が所謂その筋が考える女性像のイメージより女性的って現象が起きているのも事実。
男性の希望条件で「オートロック2階以上洗濯機置き場室内」がマストであるのも昨今珍しくなくて、昔のアパートなんかにあった「2階は女性専用」つまり「＝男性は1階でもいいですもんね」が通用しないケースも増えている。
それこそ、これ『男』なる記号が単純に性差である男性を意味しないと考えれば、一概に性別でその希望条件を語るのもどうかと思うんだけれど（逆差別みたいな話になってしまうし）、傾向を知る上でそんな流れがあるのは見逃せない。

ここの背景には、女性向きの部屋なるイメージは確からしいのかもしれないが、『男の部屋』なるイメージは（市場原則もあって）後回しにされがちって部分あるのじゃないいかとも思う。
賃貸募集の図面にも「女性にお勧めのお部屋です」なるキャッチコピーはよく見かけるけれども「渋い男にピッタリ」なキャッチコピーをこれまでの人生で見た事が無い。
ま、殊更お部屋に女性も男も無いという意見も多いかもだけれども、ちょっと面白いテーマでもあるので考えてみたい。

住まいの構造論多種多様

何って、職場があって「住まいは乗り換えなし30分以内」てパターンは画一的に過ぎると。他の可能性をあれこれと考えてみようってワケです、
①歴史的に見れば一番最初の独創的なアイデアは、『土地付き一戸建て拘り時代』に登場した「超郊外に一戸建てを購入ご主人は新幹線で通勤」という離れ業ですが、そもそも終身雇用の崩壊によってこの作戦は現実味を失いました。
②次に登場するのはSOHOって事業運営の形態の事で、大量の独立事業主で溢れる東京都の場合かなりメジャーでもありますが条件があります。「独立していなくちゃダメ」安定的な職場をバシッと退職するのも東京のトレンドではありますが（違うって、、）これには冒険も必要です。
③「独立都市八王子辺りで一戸建て」これもかなりメジャーな作戦で、オレンジ中央線の朝の通勤ラッシュに貢献しています。今でも有効な作戦で堅い作戦狙いで保守的家族を企画運営している方にはお勧め、
④`現在一般的なのはこちら「ニューファミリー型マンション生活」。昨今都心部のマンションにも可能性があるとの事で分譲でもアリなスタイルです。

他に作戦は無いのでしょうか？

何せ東京は事務所の移転も多いですし、自分の仕事自体転職となる確立も高いですから住居にはマルチな機能性を持たせたいところです。
新手のジャンルとしては「狭くてもド・都心シングル作戦」「レトロ物件狙いの趣味性と内容両立作戦」「分譲される可能性がほとんど無い都心部借家賃貸」「都心部にセカンドルーム」「どちらかと言えばSOHO系なので賃料相場の安いので有名な地域一発狙い賃料2万下げ」「防音性重視でビル事務所系を探す」等数々あるはあるんですがもう一段発想の飛躍があってもいいのじゃないかと。

以前からあるパターンに「マンション・アパート隣の部屋も借りる作戦」というのがあります。
完全SOHOな環境の人で実際『同じマンションの別室を借りている』って事例が実際にあるんです。コスト的には光熱費から賃料から損な事ばかりなんですが、明快にキャラクターの違う部屋を確保するって意味ではこれほど強力な方法ありません。
ここにあるタイプの部屋探し希望が被ってきます、ルームシェアにおける「完全振り分け希望（カンブリ）」です、
これも「そこまで振り分け希望なら別々にお部屋を探したら？」なご意見もあると思うんですよね〜、実際一人暮らしを満喫するためのシングルライフ：シングルルームなコピーでもあるのであって、
整理して考えてみるのなら、上記の”カンブリ”希望のルームシェアな人って、予算的に問題なければ本当は別々に部屋探ししたいのであって『個室性には普遍的な価値がある』証明だと。

たとえば「引っ越さない」選択（２）

「なんか引越し止めちゃおうかな〜」っと、
これが意外と大事なアイデアなんだと。
その瞬間外野席は失望に覆われて、お祭り騒ぎ的盛り上がりも急速に萎えていきます。
『そんな様子がイメージしやすい』ところがもっとも重要なのです。
知らない間に自分なりの考えすら拘束される場の雰囲気なるものの正体は、元々自分の発想の中になる社会意識のイメージ（精神分析では「共同幻想」と呼びます）であって、これを中間点に還元させるのも自分自身のイメージだからです。

明日突然大金持ちと知り合いになって余っている部屋をタダ同然で借りるなんて想像も、何かの間違いで極端に相場から離れた格安のお部屋が自分に”当たる”とか、その部屋の要求するインテリアの持ち合わせが無いのに”貯金全額”で引っ越すことを考えてしまったり、
◎「きっと今より”いいとこ”に引っ越すのだろう」的与件化
これはいろんな形になって、現実世界の部屋探しに影響してきます（笑
「7万円台で」なはじまりだったのに契約書の賃料は「8万4千円」なんて失敗は少なくとも一度「なんか引越し止めちゃおうかな〜」っと、思うと未然に防げます。

「本当は7万台じゃないと結構きついのに、どうしても8万5千円ランクの内容に」というコンセプトで「8万5千円でこれは無いでしょう→うんうん、この部屋なら→千円まけて」な結果の「8万4千円」とでは結果が同じでも”結果が違いすぎます”っ
この辺の論議は、賃貸より分譲のほうがブレーキが効き難い（一括キャッシュ支払いではないので）ですから、分譲マンション探している時の方がより重要な発想じゃないかとも思います。「せっかく買うんですから〜」なセールストークに流されてはいかんでしょう、ええ、ここは。
それこそ立て板に水の敏腕営業さんも「なんかそんな話になるなら引越し止めちゃおうかな〜」の一言で凍りつくこと請け合いです。
つまり、同じように自分自身の頭の中にいる敏腕営業さんもさーっと冷えるって意味です。

たとえば「引っ越さない」選択（１）

部屋探しにおける結論のひとつ「引っ越さない」。
これ、どんな時の選択なのだろうか？
引越しの動機って転職や勤務地の移動、部屋のグレードアップやダウンとなるが、通勤時間30分以内の変化ぐらいだとちと動機としては弱い。昇給があったにしても、賃料の上昇で可処分所得が減るのは考え難いから（部屋のランクアップが消費を意味するなら別だけど）30代になってから的スケールの違いが発生してからが妥当な線。
「引越ししたいな〜」って声はよく聞きますが、「同僚の一人は常に部屋を探している」なんて話は聞いたことがありません（笑

潜在的な引越し願望の結論としてその圧倒的大多数は「引っ越さない」であると、これ間違い無いでしょう。

妙〜な矛盾を感じませんか。
世間の人はそんな引越しもできない腰抜けばかりなのでしょうか？、そーんな筈ありません。つまり「引越ししたいな〜」と言ったとしてもそれは決して本気では無いのです、
これって、現状と理想との間のギャップを表現しているだけで、単に住居がその象徴に選ばれやすいって構造にあるだけ、
ここは社会心理的重大問題です。『実際に引越ししようと部屋を探している人が、圧倒的多数の本気では引越しするつもりの無い多数による風説の流布に影響を受けないでいられる筈が無い』。
この不作為のデマゴーグにどんな風に対抗したらいいのでしょうかーー
しかも本気で引越しするつもりの無い人の風評はデフォルメ（或いは反動）ついているから、決して現実を意図していないのに。

これはですね、ええ、大袈裟なようで大袈裟な話じゃないのです。
話を「引越ししたいな〜願望の心理」と「本当は引越ししない圧倒的大多数の人に振り回される本当に引越しする人」の二つに分けて考えてみましょう。

住まい探しと時間

部屋探しの仕事をしていると、時々不思議な現象に出会う。一番驚くのは時間だ、
時間の何に驚くって、通常部屋の調査は「当該週での内見、選択肢があればそのまま申込み」を前提にするのだけれど理由は「せっかく探した空室が無くならないように」だ。
現実内見候補を絞って、内見前日アポイントの段階で「申込みが入って募集終了です」って事が少なくないからだ。通常内見の候補は3件ぐらいだから、1件見られなくなるだけだったりするんだけれど、それが本命候補だと痛い。そんな事もあって内見候補の選択から実際の内見まではあまりタイムラグが発生しないようにする。
これだけタイミングっていうか時間には気を使うのだけれど、それでもいろんな事が起きる。


中には内見候補を絞るたびに（特にペット可みたいに最初から候補が少ない時に限って）最終空室確認で「いやー実は昨日申込みが入りました」が連発してしまって内見すらままならない場合もある。ところがその同じ人物のある特定の部屋だけ「実は申し込むべきか悩んでいるんですよ〜」な候補となっているその部屋が数週間に渡って空室のまま残っていたり。これその部屋が待っているとしか言いようが無い現象が、


そんな事例から、経験上「この人にはこの部屋が本命じゃないか」な部屋は「そう簡単には無くならない＝その人が暮らす部屋は必ず見つかる」と思うようになった。

てかむしろ「本命かしらって部屋を実際探している当人が認めてくれるだろうか？」と、
何を言っているのかよくわからないかもなので、くだけて話すと、、

本来その人が引っ越すべき部屋は予め決まっていて、部屋の方もそれを待っているんだけれども果たしてこの当人が『その部屋を自分の部屋だと気が付けるのか？』が試されているような感覚といってもいいかも知れない。
なんて言うか”縁と偶然と必然が混じったような感じ”の事で、

心理学的に掘り下げてみると「部屋探しと自分探しはどこか同義」ってポイントが浮かび上がってくる。
そもそも自分探しなる言葉は言葉として論理矛盾だけど、意味合いとしては思春期の自立に重なっている。詰まるところ「大人の人生としての自分（或いは夫婦）の将来像の選択」ってなところで、これが「なんとなく」なのか「自覚的なのか」には差があるのであって後者の現象を説明する上で「自分探し」なんて抽象表現が生まれた。
そこのとこを部屋探しに当てはめると、「自覚的選択」ってところが被っているワケだ。つまり部屋探しはどうにもこうにも自分自身（或いは夫婦）の将来像を選択する事に触れる作業なんであって、

反対に言えば「なんとなく引越しするのはなかなか難しい」のだ、
社会学とか構造主義哲学なんてーな考え方をベースにすっと、これ人物の自我は『現在』という構造に関連していて且つそこに拘束もされるが故に実存する、とも言い換えられる。平たく言えば、自分の存在は”現在”に実存するのだからその人の部屋も同時に最初から予定されているって考え方をしてもそうそう強引じゃないでしょう（笑、
、、かなり強引か、、、。

東京の土地柄と暮らし

ご存知のように東京って街は、日本の中央集権的発展の中心で昨今の地方分権的見方からすれば鬼子のようなとこもある。その辺は東京ネイティヴな人も似た思いがあると思われで、東京古いどころか東京で生まれた人から見れば、一部の地方都市が地方で人気でそこにビギナーが集中する傾向は「棲み分け的に」歓迎されている向きもある。
「あ、あそこ地方の人の街ね」ってのは、皮肉にも都心近くの近郊都市であって、近隣の埼玉千葉神奈川ネイティブな人から見れば、そこがが東京と見えるのかも知れない。

ある意味、その地方に知名度のある街こそコスモポリタン的な”東京”の本性でもあって、さて東京のアイデェンテイィーってか都市デザイン（その地方の中心的在り方が生み出している富）それ自体は、むしろ「地方の人の街東京」の方が真実だろうし、日曜日に賑わう大都会はその新東京人が行き交っている。
富の集まり方がコマーシャルって広告性だとすると、そりゃ当然街の知名度ってのも同じ商業性に乗っかっているのだから確かに代表的な街としてはそちらが望ましい。
『東京の表の顔は”地方の人の街東京”』であって嘘じゃないし、そんな新規参入の人々のパワーで東京の文化も絶えず変化している。

しかし心理学じゃないけれども、表には必ず裏（無意識）があってこの両者は互いのバランスを均衡させることで安定的な”全体”を構成する。
このバランスの局面に緊張関係があれば、そこに歪が生まれて地震のマグマ（心理学ならリビドー）じゃないけれどもどこかに無理がかかる。
つまり、華やかなりし東京の無意識はそれと同等の深いアンダーグラウンドなサブカルによってバランスしていることになる。
簡単に言えば「あの表参道ヒルズの裏はなんだろう」みたいな話、
そもそも同潤会が無くなってなんて時にも、一時その均衡が不安定になった感覚って誰しもが思ったのじゃないか？
その当時私は、行っても新宿ってぐらいですっかりちゅうおう線なB型人間だったワケで、最近みたいにやれ青山だやれ西麻布だついでに入谷だ蒲田だって行動半径無いんであって現実としての実感こそ無かったけれども、その均衡が崩れる感覚っていうのかな雰囲気ってのはちゅうおうせんにも波及していた。
ある意味、後の吉祥寺の大破壊（再開発とも言うが）、や高円寺のお洒落化（絶対に無理がある）なんて事をそれは予感させたのであって、その延長に秋葉原の再開発も見えてくる。

事務所店舗の部屋探しから住居を連想してみよう

事務所店舗物件と言えば「事業向け」とか「事業用」とか（売買の時の投資向け物件を指す場合もあるけど）と呼ばれる。
賃貸住居との違いで言えば、一般賃貸が礼敷2/2が一般的であるのと比べて、事業用の場合保証金6ヶ月〜12ヶ月（駅前一等地店舗ともなれば20ヶ月）と条件も随分と違う。
住居の場合の賃貸条件を保証金的に考えて「2ヶ月〜4ヶ月」として考えてみると、これ随分と違うと同時に住居の時の条件は得なのだとも思う。
これは事業物件の場合、どうしてもその運用が不安定であるのと同時に高額であるのも理由のひとつ。

何故って住居の場合なら『保証人制度』や『保証会社の利用』によって、滞納リスクがある程度担保可能だしそこに暮らそうって話だから、そうそう簡単に退出する心配も無い。だから破格の条件で割引率も設定して安い賃料で運用するのが『住居用途』となる。
同時に賃料も安いので、滞納があった場合の保証は（通常不動産会社は「滞納期間：敷金+1ヶ月」で注意から解約も含めた整理作業を開始する）、これを保証人に請求する事でこれを担保できる。
しかし、事業系の場合には保証人が代表取締役（ある意味自分自身）であるケースも多くなるし高額になればその賃料の滞納を保証するだけの収入といえば相当高額所得者でなければならないので、もっぱら会社に対する信用貸しの側面が強くなる。それが店舗の場合なら、そこで営業される事業がコケれば即賃料の滞納に繋がるので「事務所の場合保証金6ヶ月・店舗の場合保証金12ヶ月」である例も多い。
ここを住居の場合に当てはめてもらえるとわかると思うんだけれども、住居における審査とは専ら金融的信用度の審査であって、入居申込書の中では契約者の収入や所得より保証人の内容が重視される事が多いのはそれが理由。

それだけ長期契約っていうのは貸す側にとってもリスクが高いのだ。
長期未納なんて事が起きてしまうと（家主にマンションやアパートの建築ローンが残っている場合も少なくない）その金額も大きく、一泊幾らのような貸し方はできないしホテルがそうであるように一泊幾らとなると、宿泊料は跳ね上がる（保証部分も込みの金額となるので）。
事業物件の特徴には「保証金の内容のヴァリエーションの多さ」ってのがある。
これは賃貸住居を借りる場合にも大いに参考になるので、ちょっと説明してみたい。
事業物件の賃貸条件の表示で保証金の少ない物件は大半が「現状貸し（退出まんまでリフォーム無し）」で、駅前等で条件の有利な場所の保証金が跳ね上がるのは会社内容重視である場合が多く「誰でも貸すワケではありません」を意味していたりする。特にテナントビルなんかだと、相性の悪い業種の入居によって既存の店舗のイメージダウンになったりすると大変なので（ある意味家主は契約者の利益を守る事が自分の利益にもあるので）意図的に保証金金額を高く設定するケースもある。
つまり、部屋の内容が良かったり利便性が高い場合の保証金は本来高額なもの、
ところが一般住居の場合には『あまりにも礼敷2/2が一般的』なので、幅があるにしても概ね最大2/2だ（特別にグレードに比較して家賃が安い場合敷金3ヶ月の例もある）、礼金の取れない公庫物件にしても敷金3ヶ月。事業物件で言う「誰にで貸すワケではありません」は原則非公開の審査の厳しさって事になるので図面表示の情報からはわからない。

『安全な分譲引越し計画』

先ず「何が安全なのか？」考えなくちゃいけません。
資産なのか、価格なのか、或いはローンの支払い方法なのか、建造物の基本性能にあるのか、そして求められる間取りのスタンダードが心配なのか。これ全部”各論”です、
何をしようとしているのかと言えば『引越し』なんですから、「分譲（を購入して）に引っ越す事は安全な計画は無いだろうか」って話です。

この設問自体がポイントでもあります。
引越しするのが目的なのであって、最初に考えるべきは「賃貸にするのか分譲なのか」であって『先ず分譲ありき』って発想は既に安全じゃ無いでしょう（笑
そりゃそうです、何千万もの買い物を（年収100億なら別ですけど）するって話が「安全」である筈がありません。その時点で失敗した場合のリスクは激しく高いので決して冗談半分では買えません。
賃貸ならたとえに耐久消費税でもいいのですが、今回の話は分譲なので貴金属で考えてみましょう。こちらも不動産と同じく資産価値を維持し続ける財産です。
「絶対に3千万のダイヤを”1個だけ買おう”そんなチャンスは一生に一度しかない。」
既に危ない話ですよね、
これ相談されたら誰しもが「いや〜、君にそういう気持ちがあるのは十分わかったが早まっちゃいけないよ」と感じるでしょう。
一生に一回のチャンスの高額商品を”1個しか買わない”んですよっ
しかも流通に乗りやすい地金じゃありません、加工されデザインされたダイヤです。
投資顧問なら迷わずリスクヘッジのため「複数のタイプで20品目ぐらいに分割しましょう」と迷わず答えるでしょう。

地政学的不動産雑感

地政学ってのは風水じゃないですよー
Geopolitics：「なんちゃら地域を制するものは何ちゃら大陸を制す」みたいなこれ本来ヘゲモニー的保守政治とか軍事的学問だったりするのだけれども、まぶっちゃけ『地域の風通し』のように考えると結構使えるアイデア。
街の流れというか（幹線道路の話じゃー無いです）、気風と言えばいんでしょうか。
中野のブロードウェイ付近が妙に問題ある感覚を引き起こしてしまうとか、中目黒の山手通りに「あれ、これは目黒の方がいい風なのじゃないか」的感覚とか（笑
ちょっと表現は難しいのだけれど、街の流れってものは大事なんだと思う。
かの吉祥寺で言えばダイヤ街の裏のオンボロ商店街は断固守らないといけないし、便利な筈の両国がどうも住居には暮らし難い地域だったり等各地にポイントのようなものがある。
（両国なんかあの本所警察署が気ままなスーパーなら随分とイメージ違うと思う）
六本木がドン○出店で一発でアレっ？てなったのもそれこそ地政学そのものじゃないですかー

そんな感じでみていくと、千駄ヶ谷のイメージがいいのは原宿の裏って立地と恵比寿同様アパレルやデザイン系のクリエイター系事務所が元々多い事も手伝っているし、白金高輪近隣も住居選びをする時には徒歩何分だけじゃ計れない何がある（非常にキャラクターに違いがある）。
それぞれの街にはそれぞれの街の流れがあって、春日後楽園飯田橋方面もそうだし、伝統的な商店街のある地域には土地そのものにこれまた生命力と言うか力を感じる事もある。
「そこにこの物件があるから」な周辺事態ってのは、相場だけじゃ計れない事も多くて、自分自身の命運もろともなちゃらな〜な結果になる事もあれば、”転がる石”じゃないが「おーっ何で」な方向を示唆する結果もあるでしょう。

実は部屋探しの「希望条件」には、そんな無意識ってか潜在意識のニーズが必ず隠れているもので（実にやっかいなもので自意識には自覚が無いことも多いので本人それを好感するとは限らない）、それは「一瞬将来を見た瞬間」でもあるし「将来の選択を示唆した」とも言える。スペック思考が木を見て森を見ずっぽい視野狭窄に陥ってしまって、何かを見失いがちであるもの自意識の出張り過ぎ（潜在意識のアイデアをサルベージする自主性の強さが自我にあれば別だけれど）だろうし、それはおそらく将来への縛とした不安感が呼び覚ますものなんだろうとも思う。

住居の多様性を考えてみる

ザックリ見ていくと、今東京の賃貸は「ビギナークラスで6万〜8万」「シングルベテランで6万〜10万」「二人入居〜ベーシックで10万〜14万」「中級〜高級ランクが15万〜20万」な棲み分けがある。風呂無しには希望駅で降りて飛び込み一発申込って世界観があった。

確かに個性化の流れのなかで随分とその選択は多様化してきているんだけれど、その選択が固定観念に縛られているって感覚を感じる事も多い。
特にビギナークラスのオートロックの幻想は強く「現実防犯性よりグレードとしての設備でです」とコンサルしても「やっぱりオートロックで」等のケースも多い。
この誤解は犯罪実態を知らない地方の方が多い感じは否めない（共同住宅より一戸建てが多いのでなかなか内情がわからない）。実際にはオートロックで事実上女性専用化しているマンションほど狙われやすい傾向にあるし、ここを又突っ込んで考えると住居内での身体の危険に及ぶ犯罪遭遇の確率は宝くじ並の確率なので＝実は東京の治安はそうそう悪くないので、それこそ『グレードとしての設備』であることは間違いない（オートロックの住居が極端に危険とも言えないって事）。
犯罪発生率だけから言えば一番は一戸建てになるが、一戸建てのお住まいの方が犯罪への恐怖に身をすくめ不安な毎日を送っているとかの実態は、そりゃ無いですよ。
いたずら防止で、センサー付きライトを玄関近くに設置する（これは効果的です）実情がそれをよく表している。

それとは反対にこちらが驚かされる部屋探しもある。
それこそ立派な一戸建てにお住まいのご家族の方が「セカンドルームに」等の場合5万以下の静かな和室を求められる事も多く、昨今大学生の仕送り高騰もあって大学生ビギナーが6万台に暮らす中、5万以下の住居には若い人ばかりってイメージは随分と変わっている。
それこそ若い人が少々音量等がうるさいって話の中心は今や7万ランク洋室に一番多いのじゃないか。

不動産屋ってヤクザな稼業か？

なんせ売買かんかが絡んでくると「不動産屋はヤクザ同然」なーんて話もよく聞きます。ですけど実際のところは悪徳弁護士なんて存在がいるのと同じで、そもそもが不動産業が免許制でしかも宅建主任者って法的資格を必要とする（主任者一人に対し社員5名）ってところからきている話です。
それこそ「ヤクザ同然な不動産屋はヤクザが不動産屋をしている」のであって、不動産屋がヤクザじゃないと（笑、
昨今では不動産業＝金融業的な意味合いも多くなってきているので、その筋金融的な不動産業もあるには在るのだけれど、こちらは「どちらかと言えば証券マン」で、昔のヤクザな不動産屋さんってイメージは昨今風化しつつある。
そんな昭和なイメージをキャッチコピーにした有名なブログ『悪徳不動産屋の独り言（書籍化されています）』もあって、このブログは私も大好きです。

あまり知られていませんが、実は不動産の世界ってものほど面白いものは無くて、アマチュア野球とプロ野球と球団フロントが「ごっちゃに試合している」ようなものなのです。
本来のヤクザな不動産屋さんって、昔メジャーだった不動産屋さんのタイプ『プロ野球選手型の腕利きの営業さん』からきたイメージで、さすらいのFA選手みたいな生き方が余計にヤクザなイメージに合いました。
彼らは、「3割20本」とかの数字で慣らして頻繁に会社を移籍して渡り歩いたりするのですがまるで本当のプロ野球選手のように不調になると、ある日突然自由契約になったりその人生は「奔放」ととうか「明日をも知れぬ」というか最後には落ちるとこまで落ちていったりと、人間くさい生き様があったりします。
そのイメージとは裏腹に、自分自身のプライドがかかっているので仕事の腕は確かで、巡りあえたお客さんはラッキーなのです。渡り歩く分物件知識や裏の裏の知識が豊富で、ここでは話せない話も沢山聞きました（笑

春のシーズンって

春って決して引越しにお勧めのシーズンでは無い、ズバリ相場が高いからだ。
不動産って仕事をしている立場から言えば「動きが早いので仕事そのものが難しい」って部分もある。ここいら辺にはかなり誤解もあるようなのでさら〜と説明すると、
春の場合内見当日に「申込入っちゃたんですよね〜」な話も多くなるので、絞った候補が必ず当日まで空室って保証がとても難しくなる。
私は決して「さあどうしますかっ、どのお部屋に申込でしょうかー」のような申込の追い込みみたいな話は決してしないので、内見後の申込検討期間も「他のイケイケ営業店舗から、横から申込が入っちゃわないか」と不安になる事も多い。
なんせretourの内見と言えば現地集合”現地解散”が基本になるので（笑

そもそも引越し（解約）する人が多いのだから、「選択肢が増えるのじゃないか？」的発想もあるのだけれどもこれ実質有り得ない。
数学的な話になるけれど、1ヶ月に12室の空室が基本ベースにあるとして、これが春に36室になったとしても需要も連動して3倍となるので「部屋探しをしようって時の自分自身に対するネット（実）空室数は同じ」になる。
せわしなくなる分かえってのんびり探している余裕は春には無く、同時に昨今目立つ『解約予告無しに次の部屋を探す』ってタイプの人が非常に増えた結果「解約による空室リリースが1ヶ月遅れる」ので、結果的に”供給がおっつかない”。
つまり、グロス（見かけ）の需要が倍になるかのような現象を引き起こすので、現実問題部屋を探しても春には基本ベースが4室だったり6室になったりする。
その市場原理の結果＝春は賃料相場が高く＝夏にかけてタイムラグのついた供給が増えるので＝夏相場として賃料が安くなる、ってな循環になっている。
つまり「絶対供給量見込みが多いので春は多くの選択肢が増える」これは”幻想”。

PC環境と住まい

「どんなPCを選択するのか？」ちょっと考えただけでも数限りない選択肢があるだろう。同時にその用途も専ら使用するソフトも違う、
個々人の選択やライフスタイルって断面から見ると、それと同じだけ住居に求める内容は違っていて自然でしょうにと思う。心理学的には「同じ”箱”だし」とも見る事ができる、ちらっとその辺当てはめて考えてみよう。

「メーカー製のA４ワイド画面ノート使用、ソフトも専らバンドルされたものをそのまま使い買い替え時はマイクロソフトのOSが変わった時」、いかにもありそうなパターン且つPC使いの人達から「そりゃ無いよね」と揶揄されたりする典型的パターン。
何故ってバンドルされているソフトってのは大概『重く』、同時に売りっぱなし状態のマシンのメモリ搭載量は少ないので、動作はもたつくし（店頭で何のソフトも動かしていない時には快調だが）、なにせ”値段が高い”。
結果的にはたいした用途に使える状態ではないので、PCをゴリゴリ使おうってユーザーには発展する可能性も少なくなったりする、
中には「リソース不足だっちゅうのに」をインターネットの回線速度と勘違いして、ポータルサイトからの広告まんまに光回線まで契約していまい・・・
でも（マイクロソフトの思惑通りにハードの環境が厳しくなっているのは事実だし）、そんな消費行動がレアか？っていうと違う。メジャーとは言いけれないと思うけれども一般的であるのは間違いないだろう。
ここに『住居におけるスペック偏重』が重なる。
「自分で選択している”気分”」はあるんだけれども、流れ的には経済原則の”言いなり”になっていて、しかもそのままでは実は使い難い（使えるようにするにはより費用がかかる）。

『ヴァーチャル不動産』やっぱ実現していましたね

実は石原知事が「カジノ・カジノ」って騒いでた時に、GSIのシステムに乗せる形で”アンダーグラウンド都市東京”ってなシュミレーションできないものかって随分考えたものです。マジに企画書作成して都知事宛てで送ろうかって（笑
後日ネット関係のヴェンチャー企業の社長とそんな話で盛り上がった事もあるのだけれど、企画のネタは、ヴァーチャルな都市東京に各人HNのキャラを立てるんだけれども、それには戸籍があってヴァーチャルな家族がいたり、ヴァーチャルな生活もある。都知事推奨のカジノで流通する通貨で買い物すら可能、
当然商店街は『リアル』で、ECサイトとして稼動。
住所や街並みは国土地理院のDATA使ってマジにGSIとして作成ってアイデアだった、
ここの通貨を東京都が握るんだから、石原知事としても相当面白い話だろうと踏んだ、
通貨のレートを握るってのは国家を牛耳るのと同じだから
その街でヴァーチャルなまま仕事を見つけることができたりすれば、全く差別の無い世界が実現すると思ったものです
誰でも同じ事考えるんですね〜

昨今のリノベブームに思う、

賃貸ではリノベって言葉が定着する以前から、定期的な室内の全面改装は当たり前の話だった。10年〜15年もすれば退出管理以上にメンテナンスとして室内造作の見直しが必要になるし「和式トイレから洋式トイレ」のように日本の習俗の変遷に合わせていくことが賃貸住居では自然な事だからだ。
なので”当たり前”なので特別な言葉で表現する事はなかった。
なので、未だに賃貸の場合のリノベと言えば『室内全面リフォーム』とかって表現が用いられる場合が多い。
リノベと言えば専ら分譲物件のキャッチコピーとして一般化したといってもいい。
さて、そんなリノベなんだけれどもいろいろ背景事情がある。

本来全面改装を行ってから新たに「室内新品」として売却するのであれば購入者の希望を聞いて注文を受けて改装するのが合理的なのだけれども、そうそう簡単にはいかない。銀行の住宅ローンの審査の事も考えなくてはいけないので、通常売主が自分のセンスでリノベしてから売り出す事になる。
素材買いとして中古の室内造作耐用年数の過ぎた格安マンションを購入してから自分で改装すれば事足りるのだけれど、これまた購入後にその改装費用のローンが希望どおり組めるのかもやってみなければわからないし、そもそも実際工事に入る段階で改装見積もりが予定額を上回る事もあるだろう。
そんなこんなで、分譲リノベーション物件は専ら売主がこれを行い完成後販売される。

昨今のリノベブームの背景には環境問題やリサイクルの思想もあって、いかにも「社会的にも期待される美しい在り方」的なイメージがあるのだけれど、業界内部の見方は違う。デザインセンスがあってリノベブランドとして定着しているような業者にとっては「儲かる話」だからだ。
確かに、購入者が直接自分でデザインする力が無ければ購入後に意匠デザインをデザイン事務所に頼む事になるのだから結果は同じにも見えるけれども、簡単に言えば一般家庭の銀行審査とデザイン事務所の法人としての事業資金の融資とは最初からスケールが違うのだから法人なら用意に”素材買い”をしてリノベ用のマンションを仕入れる事が可能であって結果的にデベロッパーによる専業としてリノベーション販売って形が成立する。
ここの市場にローン審査を背景に一般世帯は参入できないの事になるのだから「その市場は”金融的な制度上の権益”的に間接的に保護されている」と考えていい。
実際古築マンションを売却する個人オーナーにしても「金融権益的に保護されている市場」を背景に本来あるべき価格より安く売却する事になる。
この時、この物件にローンが残っているとする場合安く早期売却を推し進めているのは金融サイドって事にもなるんであって、果たして一般世帯にとって現在のマンションの市場は「安く売却し、高く買わなければならない」のであり、同時に「それは全て金融サイドの利益を保証する結果となる」状況だ。

冬だからこそ狭い住居の居住性を考える

根拠というか話の出所は、かの有名なオーディオ評論家の故：長岡鉄のコラムなんだけれども「心理学的に人が安心する部屋の広さは4畳半（江戸間でしょう）」って説がある。長岡って人の博識は有名なので、根拠は確かな筈（笑
そして、実際戦後文化住宅の設計していた時にも人権的な論議から「部屋の広さ」が政府部内でも論議され、当時最小単位の広さとしてポピュラーだった”3畳間”に問題アリとされた（その後4畳半が最小単位として一般的になる）、
つまりシングルの居住スペースの標準は江戸間4畳半である。これを平米数で表示すると『7㎡（首都圏不動産公正取引協議会基準だと7.29㎡）』になる。
水周りとキッチン部分をアパート相当で考えるとこれも約7㎡といったところ。
（そんな意味で一番コンパクトな投資向け分譲タイプの１Rは14㎡〜）
昨今家具が無いってライフスタイルはほとんど考えられないので、実質的な広さはやはり江戸間6畳必要だろう。だとすると、
『9.24㎡（首都圏不動産公正取引協議会基準だと9.72㎡）』になる。
上記と同等に水周りを7㎡と概算すると、「１Rの部屋で16㎡〜」「１DKアパートで20㎡〜」ってとこがスタンダードな最小単位か、

そこで話をわかりやすくする意味で「１R16㎡の部屋」の居住性を考えてみよう。
メリットは『自分の部屋的”個室感”』と『光熱費の効率性』『立ち回りが楽』ってところか。当然友人等が頻繁に部屋に遊びにくるようだと狭く感じてしまうので、モデルケースはシングルルームとしてどうかってとこになる。
※ちなみにビジネスホテルなんかのシングルルームも最小単位はおおよそ「15㎡〜」

心理学的に考えていくと、意外と『立ち回りが楽』って部分が一番重要になる。
そもそも広い部屋で、二人入居とかだと「ついでに私のコーヒーもお願い」と”頼む”事ができるので「何をするのにも立って歩かなければならない」という状況が絶対ではない上に日本古来からある「居住空間と寝室の共有化」が寝室の拡大によって最初から事実上意味を失うので（話を単純化すると２DKになり「一室は寝室専用化する」）ライフスタイルそのものが違ってくるからだ。
つまり、その反対にシングルで必要とする基本的な広さは20㎡以下でもちょうどいい事になる。
昨今の30㎡ストゥディオのニーズは、ベッドを利用して「シングルでも別途にリビングを室内にデザインしたい」という部分から来ているので、このタイプでも”コアルーム”が約20㎡である事には違いが無い（+αの10㎡がリビングスペース）。

引越しと『縁起』の関係

インターネットの世界で言うなら『ドメインどうすっか』って事でもある。
単に住居としての機能性だけで引越しを考える事は”木を見て森を見ず”な結果になりかねないし、環境といっても通常語られるのは「コンビニ・幹線道路・商店街・駅徒歩」ぐらいなところでこれも一見具体的に見えて果たして現実的かというとこれまた違っている。
なにゃかにゃと人には形にならない志向ってのもがあって、それこそ自分自身のアイデェンティティーだったりするのだから、たとえば「通勤ルートに４軒コンビニがあるとする」となんとなくその中の１店がお気に入りになったりする。
幹線道路にしても「246と甲州街道はNGだが山手通りや目黒通りはOKだ」みたいに現実は違っていたり、実際「京王線の商店街・小田急の商店街・中央線の商店街・東急系の商店街（東急の中でも随分とキャラが細分化されている）は雰囲気が違う」。

かといって、どえらく何もかにも調査前から具体的だとこれまたナンセンス。
理由は簡単「そこまで地域の事情を知り尽くしている事は稀」だからだ、
知った街から探すのなら「希望の駅指名」で、十分その条件を満たしている事にもなる。

て、ことは「希望の駅を一駅指名」って内容を考えると、反対側に在るべき希望条件も見えてくるってこと。
「希望の駅を一駅指名」と、思いついた時点で選択肢が限られる事も折込済みだろうし街にプライオリティーがあるのだから、物件詳細への希望条件もかなりアバウトになる事も予定される。
ここまでの話で妙な事に気がつくはずだ。
環境も含めて希望条件に具体性を持たせると、スペックとしての希望条件は弾力的なものになり「希望の部屋を探す」ほどの候補も出てこない。
調査する側も、スペック的な希望条件がアバウトになるのでとにかく地域を優先して幅を持った調査を行う事になる（国土交通省のレインズだと住所検索ができる）。
ちょうどこの部分は昔のエントリー『妥協は妥協か？』の話に被ってくる、
つまり「優先順位が明快だとトレードオフとして妥協可能なポイントは増える」＝総花的なスペック志向の部屋探し自体『偏った希望条件といえる』という結論だ。

街の再開発を考える

『経済原則』って言葉があるけれど、小泉改革じゃないが新保守主義的な考え方するにしてもそこには公正な市場原則が前提になる。「なんだか何所で決まっているんだかわからないぞ」な計画には経済原則ってものも存在しないんだと思う。
昔はそりゃ街並みってものがあって、商店街には商店街の合いデェンティティーもあったから文化として慣習法の日本に倣ってそこは「なんとなくこうじゃなきゃ」な雰囲気ってものがあってそれはその街の街柄にもなった。

都市計画じゃないけれども、実質風俗業の許認可官庁みたいな機能になっている所轄警察が「ここは風俗街じゃネーぜ」みたいな取り締まりをやってなんとなく文化として風俗の許されている街、許されない街なんかも安定的に推移してきたように思う。
ところが昨今行政が大方針を決めて（これはNYジュリアーニ的発想の影響かも知れないけれど）、過去風俗街がアリな街から忽然と風俗店が消えたり随分昔の浄化作戦で一部職種の風俗についてかなり厳しい街として知られていた吉祥寺に露骨な風俗店が増えていたり、都市計画流行の昨今の方が街が乱れているように感じるのは私だけなんだろうか。
駅前大規模開発に関しても、裏でどんな話があってどーなっているのなんて暮らしている住民にはほとんど寝耳に水で（そりゃ国会中継見ても市議会の論議なんて商工会の人ぐらいしか興味ないだろうし）、
「あら知らないの？駅ビルになるからここ一帯のお店は全部なくなっちゃうのよ」
「ほんと、どうなっちゃうのかしら」
「なんでもあなたこのへんはずーっとあの西友まで歩道橋になって、自転車じゃ不便でどこもいけやしないじゃないわよね〜」
なんて事になっている。有権者なんだけれどね（笑

価格帯別の物件キャラについて

「立地が違えば比較にならんでしょ」という声もあるかと思うのですが、それはそれその価格帯なりの何といいますか雰囲気みたいなものは共通する所があるのです。
例えば原宿の18㎡１R10万なんて代物は郊外の25㎡10万デザイナーズより攻撃的なシングル向け住居だったりするのですが、恐らく入居される方は『似たタイプ』なんですよね、これが。
何故って、部屋の広さ狭さなんてかなり自分自身の「どうにかする具合」でどうにかなるもので重要なのは「どの街でどんな暮らしを」って戦略部分になるのであって、実際どんな部屋が希望賃料で空室なんだろうという結果以降は、その人なりの暮らし方（戦術論）になるので”どうにかなる部分”と考えてもいいワケで。

「6万円台の部屋を借りる人と10〜12万台の部屋をシングルで借りる人は良く似ている」。簡単に言えば借りる人物の所得は倍ほど違ったりするのですが、人物像や雰囲気は「あ、同じ人かな」と思う時がある。
『独立系』ってキャラはここにあるようで、実際どんな会社でどんな仕事をなんて部分は「縁や運」だったりするのだから、結果的に6万円のお部屋に暮らす人と12万円の部屋に暮らす人が「ほとんど同じ人物」であっても不思議じゃない。
そこに見え隠れするのは”合理性”じゃないだろうか。
シングルの部屋なんていうと世間相場では7万台ってところだろうけれども、どうもその価格帯が「中途半端に高い」。そして”いかにも一般的”なので独立系のタイプの人にはピントこないのじゃないだろうか、
部屋にしても「6万台ギリギリだ」な部屋探しはそれは難航するのだけれど実際探してみると結構面白いアパートが見つかるもので、共通している雰囲気は「いかにも1人住まいな落ち着き」、このタイプは「いっても7万5千円以下7万2千円ぐらいまでが面白いとこじゃないか」とも思う。
この同タイプが都心寄りの古築マンション30㎡ランク（10万〜）とイメージが被ってくる。モノも増えてちょっと広い方がいいなんて時になると25㎡ランク中心になる8万台の広さじゃこれまた中途半端なんであって、
なんか調子良く収入が増えたなんて時には「6万⇒10万」ぐらいでおおよそ狙いは一致する。
同じ法則が高額系上位の18万〜シングルや、上記10万〜12万帯の方の二人入居である18万〜のファミリーにもある。
ここのゾーンだと分譲を視野に”入れない”ケースも多くなり（所有権が絡むと名義も含めてこれ何かと二人の関係の自由度も後退するワケでして、、）破天荒な部屋もアリアリとなり個性的な部屋の方が相性がいい、ここもやはり独立系となる。

『１階論』

「２階以上でお願いします」
不動産賃貸仲介調査の場でほぼ定番になりつつある台詞。

性別に見られる、、の時にも触れているけれども、昨今男性の問合せでも「２階以上限定」が多数を占める。イメージとしては”最上階”から連想されるグレードのひとつとして「２階以上」って言葉が象徴化している側面が大きいのだけれども、部屋探しにおいて内容であるとか構造に主体的な拘りが薄い人ほど２階以上の条件を頑として譲らない傾向がある。
確かに１階特有のキャラというものがあるので、２階以上でなければ実現しない”内容”も同時に存在するのだけれど現在の所この辺の認識が中立的とは言えない状況なのでちょっと整理しておこうと思う。

■この論議ではお部屋探しの時の「優先順位の枠」との関わりが重要になってくる。
「２階以上限定でお願いします」
この瞬間「調査段階で１階の部屋は全部パラメーターから外れる」ので、捨てDATAになり日の目を見る事すらない。
つまり、図面資料すら見る事が無いのだからまさか内見される可能性は100％存在しないし当然契約の可能性も100％無い。

つまり問合せの構造上「最優先項目のひとつ」になっていると考えていい。
それだけ大事なポイントなのだから、非常に明解な理由があるのかと思うと、
「精神的に心配」「友達に湿気の話を聞いた」「日当たりが心配だ」等意外と根拠は希薄で『最優先項目にあげるほどの致命的な要素』では無かったりする、
やはりここには心理的な象徴化が介在していると考えるのが自然で、
「賃料19万円のペアシティー１Fは、7万5千円のアパート2階より劣悪な環境でしょうか」と確認すると、「それは別です」。
「２階以上でお願いします」には一見拘り（最優先項目の存在）の条件の存在があるようで、実は優先順位のの構造が壊れてしまっている。
結果的にせっかくの調査依頼に完全な形で答えることができない矛盾が起きる。
確かに「同じアパートなら２階がいい」という意図を始まりとする考えは合理的なものだけれど多数の物件調査を仕事としてやっていると、同価格帯のアパートでも内容やキャラクターは驚くほど違うので、A棟の２階と隣駅のS棟の１階では比較にならないほどS棟の方が内容がいいケースは頻繁にあるので勿体ないのだ。

性別に見られる住居への嗜好性（２）

男性の選択は基本的に淡白（住居以外の消費性向が高いので）であって、仲介で調査を依頼するケースも少ないし、無頼なタイプの人は学生時代と変わらない住居にそのまま暮らしていたり「駅前の小規模店舗来店一発申込それでいいです」型の部屋探しも多くなる。なものだから、仲介調査会社に集まる男性の引越動機DATAは、決して男性の多数を表現するものではない。

■『男性の引越動機』とは元来男性の引越需要自体そう多くは無いので、ルームシェアや婚約者との同居等の住宅事情や（不動産用語で恋人関係は「婚約者」となる）所得の上昇による住み替えの事例が中心となる。前者のパターンだと最終判断は女性側だったりするので、男性の嗜好性を考えるテーマとしては後者が中心になる。
そんな事情から、自己実現型の部屋探しってニーズは男性の場合元々少ない（その部分は趣味や車って分野に反映する）。結果的に選択は淡白でスペック重視へ、

選択の特徴は社会的協調タイプの女性以上に「設備な築年数等の表面的な内容を気にする傾向」が強く、事例としては本質的価値や雰囲気といったものより「ところで築年数は何年なの」な数字に拘るケースも多い。
極端な例になると問合わせ段階から、間取りを無視して「僕は今回40㎡以下の部屋に引っ越すつもりはない」と断言されるケースもあったり、「果たしてお部屋の内容評価としてどうなの？」って違和感を感じる事は男性の方が多い。
＠ゆえに、男性の引越動機は「社会的に説明しやすい部屋のランクアップ」と考えられる。

ところが売買等、それが資産価値として登場したり利回りがどうこうとビジネスマターな側面になると突然本気になる傾向もあるのであって一概には淡白とは言えない面もあるのだけれど、これも「部屋自体の雰囲気や在り方、トータルなキャラクターに対しての主体的評価ではない」。心理的には、車や時計なんかに見られるスペック志向が商品価値に直結しやすい購入動機の延長にあるとも言えて、なかなか数値化しにくい部屋の雰囲気やキャラクターを主体的に判断する状況になると、結果的に動機形成が淡白に”見える”のかもしれない。

性別に見られる住居への嗜好性（１）

男女同権の昨今、性別って切り口で物事を語るのもどうかと思うのだけれど「女性専用」住居とは別の意味で昨今の傾向を考えてみたい。
現実性差による住宅への志向には統計的にも違いがあるのは事実。
ざっと大きく振り分けると『女性の方が無頼な志向の幅が広く』『男性の方が神経質なスペック志向に寄っている』傾向がある。
実際この結果には事情があって、男性の無頼漢は「滅多に引越しないので、不動産賃貸のDATAに残らない（笑、」からだ。
そりゃ「俺さ学生時代からここに住んでるし」な人はそもそも（結婚や勤務地が変更しない限り）引っ越し動機が無いのであって、前提を踏まえて『引越動機そのものを考える』ってとこから進めてみよう。

■『女性の引越動機』、女性解放闘争や男女雇用機会均等法後を経たと言っても社会全体に男女平等が行き渡ってはいない。目立つ所だと「飲み屋の存在」がある、
この飲み屋ってものは未だ圧倒的に男性向けなのであって、男性には浪費傾向がどうしても強くなる。そして躾の性差の弊害（差がある事を弊害と見たらの話だから、、）で一般的に女性は男性より料理に”慣れ”ているので食事においても外食傾向が男性より低い。つまり、可処分所得や貯蓄といった面で女性は男性を上回るパフォーマンスがあるので（海外旅行や留学などの志向も強い）、可処分所得の使い道は「日常の浪費」よりも「社会的にも価値信用の高いものへ」となる。
ここいらへんが、一般に給与所得の割に女性が男性より高い賃料の部屋に暮らす事を「ワリが合う」と考える理由にもなっている。

晩婚化と部屋探しの関係

都市には特有の文化的ビエイビアーがある。
「東京：江戸エリア」にとって晩婚化って流れは別段珍しい事ではない。元来江戸の街では圧倒的に男の人口が多くて、そもそも結婚等という話は一般的でも無かったしエグザイルが集まる街でもあったのであって（長男は田舎の実家を継ぐのが本旨だし）、サブカル天国って位置付けで発展しても良かったワケだ。
※そんな意味で吉原があったり「宵越しの銭は持たネーよっ」って”粋文化”も生まれる。

それが明治維新以降、「官僚・大学・本店は東京に」そんな都会化の流れの中で東京の人は結婚しないなーんて必ずしも言えなくなるんであって（と言っても昔は４大に進学する女子学生は少なかった）、今になって晩婚化だと驚いているような話ではない。
少子化が社会問題なもんだから、なんとなくクローズアップもされるのだろうけれど、本質的に晩婚化と少子化にはダイレクトなリンクは無い（結婚前に出産したっていいのだから、ここは「福祉によるシングルマザーの援護射撃」って側面を考えるのがスジじゃないのか）。

ともかく、そんなこんなで、
今東京の適齢期って30越してからじゃないの？な勢いにある。そうなると社会的にもそれなりの所得水準に達しているから、将来のために貯金をって考えも根強いのかもしれないけれど今は「収入があるのだから、自分のために使う方が自然じゃないのか」って方が優勢になりつつある。ここいら辺には民主党・自民党含めて「将来的には年金は一元化・同時に消費税の福祉目的税化」って方向性がほとんど堅いって雰囲気を微妙に感じ取っている面もあるだろうけれど、結婚資金ってカテゴリーそのものが形骸化しているって側面が一番大きいだろう（結婚前から二人入居という流れも結構多いし。
なわけで、人生の中でも一番バリバリいける20代後半から30代中盤って部分を、自分らしく生きたいってニーズは高まっている。

『店舗物件と商店街』現代インディ系の心理

住居との違いは「駅近１F路面店」なんてな条件が多くなるってところだろうか。
ここいら辺も住居と同じ様に一律に好条件と言えない背景がある、
特に昨今は「いかにも利益重視って出店ばかりが自営業の形ではない」って流れがあるので、その『一律とは言えない』て部分がより重要なポイント。

フランチャイズチェーン店なんかの場合なら「ロイヤリティ」なんかで、元々収益をあげないと首が回らないって業態もあるけれど「当初からバチッと儲けが出たらそりゃラッキーだが、実際の狙いは”自分のお店”って形で食っていくことにある」なケースになると「いかにも収益が欲しいお店です」な構えはかえって想定している客筋とのマッチングが悪くなる。
どういう意味かって言うと
単純に喫茶店の場合「店内がぎゅうぎゅうでやっとこカウンター席が開いている状況と、ボックス席にも余裕がありゆったりした感じのお店のどちらを選択するのか？」そりゃ後者だけれども、そんな空いたお店が駅近１Fにある筈も無い。ドトールやスタバの場合にはここを逆手に取って「駅近１Fにしかない、狭いが安い。チェーン店で利用頻度が高いので馴染みになりやすい」によって成功している（ここはファーストフードチェーンも同じ）。
実際の話、個人営業で大規模資本のチェーンに対抗するようなコストダウンは難しいし面と向かって挑戦する事自体ナンセンスでもある。

私鉄沿線に集約される心理

「家が遠いから帰るのが大変だ」とか
「朝の通勤ラッシュが大変で」とかって台詞を良く聞く。
だけれども、”郊外の住宅だから”という理由が意図する世界には実体があるのだと思う。それは欧米で言うところの郊外の高級住宅街のそれとは違う、
日本の場合文化とも言える賃貸住宅のシステムによって都心部が荒れたり、人口爆発によって極端な低所得者層が生まれてしまうような経済格差も無いし、所謂「街のスラム化による郊外住宅の発達」という現象は起きていない。

東京って街が世界的にも稀に見る内容を誇るのは、江戸（歴史的にも有数のエコロジカルな都市）以来の文化的なバックボーンがあったからだろう。城下町だからその中心にも住居指定地域が残り、商業地域として開発された近隣にも内容のいい住宅街と”伝統的地元商店街”が残っている。
※ここが地方の「道路開発による旧商店街の消滅」と正反対の結果である。
借地権も入り乱れているので、容易に再開発も出来ない部分も「結果無理のある再開発を抑制」に貢献している（東京大空襲によって灰燼と化した地域の再開発は、どこか地方都市の荒廃に似た「何か」を感じる）。結果として、港区文京区等有力な住宅街があり、文京区に至っては私鉄沿線相場と大きな違いが無い。しかし、住居は「私鉄沿線で」って心理もある。
昨今人口は都心部へ大移動中なんだけれども、ここで改めて私鉄沿線ってものを考えてみたい。

TVやメディアの話

何から何まで話ちゃうのも『掟破り』かとも思うので何から何までは話せないけれども、部屋ってものを考える時のイメージにはTV番組は相当に影響力を持っていて（CMも含めて）、それが必ずしも正確な情報ではないって業界事情をちょっと話してみよう。

実際TVなんかの住宅特集と言えば、かなり有名で打ち切りに残念な声も多かった“某リフォーム番組”がある。この番組登場する意匠デザイナーの「報酬」が一切公開されない（笑
なものだから、実際レストラン関係のリフォームでかなりの実績のあるデザイナーさん（この人専門誌でも作品が紹介されている）と話した時には、
「僕なんか自分で言うのもなんだけどかな〜り良心的、意匠15%（総工費）とかでも仕事するんですよ」
「あれですよね〜著名なところだと」
「そりゃ30%は当たり前でしょう。それを15%でも、もうちょっと下げろって多いんですヨ〜」
「ほら例の番組なんかの影響で、実際の工務店さんの工賃だけでリノベができると思っちゃっている人も多いじゃないですか」
「困っちゃうんだよねほんと。それだけの仕事してても評価され無い事ありますよ」
な、話をウチのスタッフで一級建築士の山下女史に振ると
「15%っ！羨ましいですね・・・」と、かなり切ない表情

冷蔵庫のある暮らしと『コンビニ』の相関図

シングルビギナー向けの格安物件になると、ユニットミニキッチンが造作されている事が多い。これは賃料を下げるためにはそうそう㎡数を取れないからで、限られた広さの中で居室6帖を確保する設計としてしばしば見受けられる。
就職後、このビギナー向けのお部屋から引っ越す時なんかには、これまでの狭いキッチンからの脱出やミニキッチン内蔵型の小型冷蔵庫からの脱出が時折象徴化される。

「２口ガスキッチン必須＝ユニットミニキッチンNG」
ここ随分と目立つところなので象徴化されやすい部分ではあるんだけれども、ここにも心理学的言えば「象徴化特有の根拠の曖昧さと、強い固着現象」という特徴があるのであって、極端に過ぎると「内容のいい部屋を」って本題そのものがマスキングされる事も多い。
つまりあらゆる条件に「２口ガスキッチンは絶対に優先するのだ」というスローガンみたいになってしまって、それ以外のアイデアが思考停止してしまい何がなんだかわからなくなってしまう現象だ（笑
ルサンチマンとでも言うようなその部屋探しの動機に埋没して、ちょっときさくな暮らし方のアイデアなんかを発見しそこなってしまう。

『受動と能動』は心理学的にも重要なテーマで、この切り口でミニキッチンを考えてみる。
①「本来もっと賃料の高い部屋＝グレードの高い部屋に暮らしたかった＝自分はそれに相応しい人間だ」の関係が成立していると「ミニキッチンの部屋に暮らすはめに合った」という被害感情に繋がる。
②「なんたって収入ギリギリで安い部屋で広さが6帖なんて大助かりだ＝想像以上に居室の広い部屋に暮らせた＝自分ぴったりの部屋がみつかった」の関係が成立していると「ミニキッチンってアイデアは素晴らしい」という能動的評価に繋がる。

部屋の評価についての心理的環境

「何故部屋の選択における個人差」をわかりやすくしてみよう
ここは売買で言うところの資産論にも被るので、ひとつの見方として考えてみたい。

さて、実際部屋の評価って個々人で天と地ほど差がある。
和室がNGな人もいれば、フローリングがNGのペットを飼っている人まで評価は様々で、簡単に言えば「部屋の価値は個人的且つ主観的なもので普遍的なものでは無い」。課税する際の資産評価といったものは故買商の買取相場のようなもので、オークションにおけるコレクター評価とは全く別物だからだ。
実際売買なんかにおける売出し価格にしても「時間との兼ね合い」がある。
つまり「違う評価をする人も対象とする事で早期に買い手がつく」からであって、自分と同じ評価をする人を待つってスタンスがあれば個性的な部屋は単体で希少価値を維持する事ができる。

ものの評価は『複数存在する』。言い換えるなら「積極的に価値の評価ができる人には、世界全体の総価値は一般的相場を上回る」事になる。
「積極的に価値を評価できる考え方」そのものがダイレクトに豊かさを生むのであって、価値のある“モノ”から豊かさが生まれることはない。
“モノ”には質量保存の法則があるだけだ。
ここは「妥協は妥協ではない」の話と被るんだけれど、
「良さがわかる人」って言葉がある。
それって、モノが持つキャラクターを能動性に置き換えて考えられる思考の事で、詰まるところ創造性が豊かさのコアだって話、

「状態のいい60年代のアストンマーチン」は、良さがわかる人には無限の価値さえ持つが、これの能動性に興味の無い人には「単なるエンジンのかかり難い中古車」に過ぎない。

リビング系と寝室系

シングル向け住居：居室数１の場合、この居室を「リビング系」と認知するか「寝室系」と認知するのかで大きな差がある。
簡単に言えば、リビング系なら１Rストゥデイオでマンションが最適だし、寝室系なら１DKの和室アパートが最適。
さて、この認知はどんな心理を背景に分かれるのか？

実際床面積の有効利用から考えれば「和室6帖」が圧倒的に有利なんだけれども、昨今洋室マンションの需要が多くなっている。
和室6帖は「自分の部屋」認知が強く、洋室10帖（１DKと同等の床面積で3点ユニットだと居室の広さは10帖に相当する）は「独立した自分の部屋」認知が強い。
ここいら辺には微妙なところがあって、和室6帖には別の一面がある
「自分の部屋」だと「リビングは実家」的連続性であるのが一般的だが、メタポリズム的認知だと「リビングは喫茶店」な都市的連続性でもありうる（洋室だと狭い部屋ホテル型が相当する）ので、

「自分の部屋」認知・「独立した自分の部屋」認知・「自分の部屋」で都市的認知、といった具合にざっと三種類ある事になる。
ここで注目なのは「狭い部屋」じゃないか？
元祖メタポリズムとしては黒川紀章氏の中銀カプセルタワーがある。
ここでエポックなのは「狭い方がいいって性能評価のモデルもある」って事で、極端な表現だけれども「流行の１BOX多目的RV車の需要もあるが、FIATの500を中古で探して異様に狭い小型車を趣味性が高いと評価する事もある」って話、
実際retourブログ上でも黒川紀章氏の中銀カプセルタワーレポートは様々な論議を生んで、「同様の部屋は無いのか」とか多数の問い合わせがあった。
これは模型にも通じる話、
模型だと1/25スケールより1/8スケールの方がリアルとされて価格も高いんだけれども、必ずしも個人的趣味からいって「デカけりゃイイ」ってものじゃない。

「妥協」は「妥協か？」

“希望条件満額”
そもそもそんな事があるんだろうか？
答えは「有る」
現実的ってそういう事だし、「ここがこうでここがこう」って思考がステレオタイプであればほど、希望条件満額の可能性は高くなる。
妙にわかりにくい話なんだけれども（笑
『デザイナー』って職業がある。その仕事は創造だ、つまり「前例の無い創造性」
ニュアンスが違ってくるけれど、これは「現実的ではない選択」を指す。
現実的とは「的＝それらしい」だから「いかにも有りそうな可能性」であったり「実現可能な合理性」を指す。当然この『的』の前提となる現実の用例は当事者の「事実に対する記憶量や、実行可能な可能性の構想力」に依存するので、
つまり“現実的”とは「その人なりの無難な選択」を意味する場合が多い。
だとすると、平板な意味合いにおける「希望条件満額」って「どってことない」と同義になる。

『部屋』と『家』

このブログのテーマに「東京」とあるのは、社会現象の先端であるからで、様々な心理学的なテーマを考える意味でも東京は都合がいいからだ。
部屋探しでも、部屋の購入でもその心理のバックがラウンドには『家』がある。
日本の近代における『家』の意味合いには社会構造的な側面がある事は皆さんご存知のとおり。
「家を守る」とは伝統文化地域に連続する意味合いもあったし、長男主義のようなクラスの概念もあった（女子は親の決めた嫁ぎ先に、次男以降は長男を立てる意味でも見栄えのいい成功者になってはいけない）。
特に日本の場合、この文化的な『枷（かせ）』は『家族』という言葉に象徴化され、現代社会においては一種の強迫性を伴ってその概念のコアとなることすらある。

例えば、それは女性における結婚願望であり、男性にとっての一国一条の主型一戸建て購入願望（⇒後にベンチャー主義へ連続）にもなった。
家族内の属性から見れば「受験戦争」を招き、或いは「女性にとっての過度なダイエット等の心理的強迫」これが後の「育児不安」や「リストラを発端とする鬱」、家幻想の連続性の先にあった終身雇用型経済の崩壊の延長にある市場経済社会（新自由主義）下における所得の二極分化と急性鬱による自殺者の増加として表出した。

そんな中エポックな現象のひとつに「マンションの購入」という概念が登場する。
とりもなおさずこの概念は“一種のカウンターカルチャー”であり、ここは建築って世界から覗くなら「メタポリズム的解釈」も必要になってくるだろう。
つまり、分譲マンションの登場は「文化住宅以降、文明化の延長における『家文化』のオルタナティヴ」であって、その代用ではなかった。
単純な話だが、田舎でマンションって選択肢は現実的ではない。
何故ってマンションは大手デベロッパーが開発し、これを分譲するもので容易に一戸建てを購入できる地方にとってそもそも現実味の無い話だからだ。
一時、この分譲マンションは「土地バブル＝不動産の崩壊＝不動産市場のキャピタルゲインという矛盾」という歪んだ経済の末路としてどんどんその本質的意味を失った。
『転売目的の投資用マンション』なんてなキーワードは、マンションの文明的な意味を形骸化させただけでもあった。

都心に暮らす（３）「選択肢」

そうそう、そんなワケで都心に暮らすってアイデアが最初から無い人って意外と多い。
なので、大崎から目黒が安いとか、白金ってある意味賃料の安い地域だとか知るチャンスも無い。
いざ都心に暮らすって思い立っても「さてどこにしようか」って話になる、
よく聞く「広尾や恵比寿は高そうだし、新宿渋谷に住める筈ないしどうしようか」なんて、

ところが、新宿にも渋谷にも住めます（笑
実際御苑近くもそんなに賃料高くないし（住居の供給量が多い）、渋谷って言っても神泉〜池尻方面は賃料が安い。代官山はそりゃ高いけれども、事務所って事なら渋谷道玄坂方面で十分探せる（実は代官山徒歩圏）、
目黒なんか元々安いし、六本木で8万円のマンション探す事も難しくない。
実際探し始めると、文京区が安い（私鉄沿線とそう違わない）事も発見できるし、考えもしなかった「地下鉄通勤」がでるので、選択肢が驚くほど増え事がわかってくる。

都心に暮らす（２）「時間」

住居と仕事を含めた活動地域が近いことは、何と言っても時間短縮に繋がる。
時給計算で「都心に暮らすと特」なんてな話じゃいかにもベタだろうから、ちょっと角度を変えて考えてみよう。

「スケジュールが決まっている」
これだけで、心理的なストレスになる
次に考えるのは「家からいくと何時に出ればいいんだ？」とか「何時に起きれば」とかって事になる。
実は最近の私鉄関係の郊外は「急行」やら「通勤快速」やらが充実していて、単純に通勤時間で考えるとちょっとぐらい都心に近づいてもあんま時間短縮にならない。
むしろ、『９to５』な暮らしには「地方の主要駅（できれば始発のある）」の駅近に住居がある方が楽と言えば楽、
ところが今度は「その快速は何時だ」となる、当然終電も早いので、下手するとタクシー代で郊外の相場の安さは相殺されてしまう（なので郊外って『９to５』な暮らしの人にお勧めの地域になる）。

都心に暮らす（１）「インターネットの環境とか」

都心部（特に山手線の内側）に暮らすって世界を考えてみると、すぐに思い浮かぶのは「職場が近くなるので、賃料がいくらか割高でもトータルでペイする」って部分だけれども、それ以外にもメリットがある。
ここ上手く使うと都心部に引っ越したので「暮らしのコストが下がった」って可能性もある。
重要なポイントはインターネットの環境だ。

あまり知られていないけれども、都心部には無線LANの基地局が増えている。
ライブドアやYOZANに代表される無線LAN方式の高速モバイル通信だ、
両者ともに月額500円ほどの利用料金になる。
当然使用可能範囲は都心部に限られているし、PHSや３G携帯ほど広範囲にカヴァーするものではないから、モバイルといっても「準モバイル」に近い。
だけれども、これも使い様で、都心部に暮らしていて「自室でも通信可能だったら？」
これはインターネットの回線コストが大幅に下がることになり、複合的な利便性（住居の近隣喫茶店でも使用可かもしれない）に繋がるかも知れない。
（後続ではアイピーモバイルも登場する）

昨今見られる『改装』希望

改装というより「リノベーション」と語られる事が多いこの言葉の意味は、築年数の古い物件をスケルトンから全面改装するもので、RCマンションなんかを念頭に置くケースが多い。
用法としては、デザイン事務所と不動産会社（同一の場合もある）が企画を立ち上げて中古マンションを買いこれをリノベーションする事で「内部は新築同様ながら価格はは中古マンションのゾーン」しかも「意匠デザインを含めた個性的な内容への改装」という『価値の創造と再生』というところから生まれたもので、
既にリノベ物件の売買で知名度の高い業者が数社誕生している

リノベーションはデザイン雑誌などでも紹介され、「自分だけの個性的なスペースを低コストで」な流れで紹介される。
同時にレトロマンション特有の味も「新築を上回る内容」として評価され、新しいジャンルとして認知されている。
素材となる中古マンションを安く購入して、自分でデザイン事務所と相談しながらリノベーションすれば、想像以上の価値を生む事は間違いない。完成品を購入するより遥かにカスタマイズされた住居を手にできるし改装コストも自分自身でコントロールできる。デザイン事務所や意匠デザイナーを紹介できる不動産会社に売買の調査・仲介を依頼すれば総合的なコストを購入時から計算する事も可能、

ここに海外の賃貸事情が妙に重なり、賃貸でも「改装可能な物件は無いだろうか」という問い合わせが増えている。
※海外のコンドミニアムは退出したままの現状渡しが多く、内装リフォームのルーチン管理がされていないケースが多い。内装の管理となると「家具付きのホテル＝ほとんんど下宿」になるので、日本的な入退出管理された礼敷方式（賃料の一部プリペイドによる長期契約割引）の賃貸住居は日本独特のものなので、改装可能な賃貸というのは基本的に日本では有り得ない。
あったとしても、退出管理をしていない状態の内見による契約の時に改装の希望を添えるとか、元々ペンキ塗り仕上げの部屋を「退出時に経年変化として塗りなおすので、何色に塗っても別に構わない」であるとか、「原状回復を基本に保証金を積んで承諾を取り付ける」等の特異なケースに限定される。

都心部の人口が増えている

「05年までの5年間で東京23区のすべてで人口が増加し、特に千代田、中央、港の都心3区は15％を超える高い伸び」国土交通省調べ
「30代中心に「職住接近」の動き」読売新聞

web_retour立ち上げ以来のテーマのひとつが「都心で暮らそう」だったので、その流れが都市文明的なファンダメンタルと一致していた事を裏付ける事になったのだけれど、どうやら上記のニュースで話題の中心になっているのは「新築分譲開発」のようだ。
（他地域からの転入転出の動きをみると、人口増に繋がる転入の内容は「持ち家共同住宅（分譲）」の割合が「民間借家共同住宅（賃貸）」の倍以上である）
確かに伸び率NO1の中央区（35%増）と言えば、もんじゃ焼きで有名な月島辺りにボッコンボッコン新築マンションが建築されていて「ちょっとどうなんだろう」な景観になりつつある。
元々「風呂無しの長屋」なんてーのが沢山有った地域なんだけれども、今は高級マンションと二極分化しているような趣で、「築年数の古いマンション」みたいな賃貸は意外と少ない（中央区は「借家一戸建て」の空室が無い地域としても有名）。

分譲か賃貸か「イントロダクション」

retour&Retourって不動産関係のブログでも何度かこのテーマについても書いてきた。とても複雑なテーマになるので、一律にこうって解答は無い。
言い換えると『分譲か賃貸か』ってテーマは不動産コンサルの介在無しに安易に決めるものでは無いと思うし、それが結論でもある、
その根拠となる課題を心理学的解釈を含めて何点か説明してみたいと思う。
まだ不動産関係の相談をするほど差し迫っていない人の「参考」にでもなってくれたら、結構意味あるんじゃないかとも思う。

第一に背景事情を整理しなくちゃいけない、
「不動産の価値をどういう定義で認定するのか」だ。
株と同じで、不動産の価値を「担保価値（簡単に言っちゃうと銀行が幾ら融資するのか）」から考える見方もあるだろうし、経済動向によって大きく価値の変動する通貨や債権に比べて変動が少ない（この認識はバブルとデフレによって崩壊：後述）という安定感から見る見方もあるだろう。
事業性から評価するなら、生産性も大事だろうし収益率も大事になる、
事業物件になると「㎡単価の安さが＝評価が高い」を意味しない、㎡単価の高い土地には『高い収益性』もあるので、不動産の評価は「事業の内容」によって変化もするし、その不動産を担保に銀行から新規資金需要をまかなう事を計算に入れる経営もある。これは売買に限った事では無く、個人業主が賃貸で事務所を借りる場合にもクライアントに対する仕事の見積り額が「住む場所や物件の内容によって変動」する事もあるので、高額賃貸を借りる方が結果的に収入増に繋がるって事例があるのは確か、
この事業性に関しての評価は、個人の住宅に対しても適応できる。立地と通勤時間の関連性は生産性でもあるし、担保価値は住宅ローンの支払いが破綻した時のリスクヘッジでもある。
固定資産税を含む、維持コストとなるとこれまた様々。
流行のタワー型マンションは、果たして将来メンテナンスに幾らかかるのか設計者にもわからない例も多く（修繕積み立て金は「必ずその金額で修繕できる」を保証するものではない）、資産として見るなら相続税の事も考えなければならない。
つまり、
不動産に対する価値意識は個人個人の判断によるのであって、普遍的な定義は無い。
むしろ心理的に「持ち家」であるとか「借りているより自分の家」的な満足感の方が大きく、価値論的な詰めの論議を十分に尽くして決めていない例が多いのでは無いだろうか？

「㎡数が広い」に拘る心理

■26㎡１DKと24㎡２K
居室の広さって事になると、それは後者になる。
キッチンも6帖を越えるとDKでも「広さ」は感じるけれどもここをリビングにするのは難しい。特にDKタイプの間取りの場合シンクが大型である場合が多くなるので「そこにソファーと大型TV」ってのはどうにも無理がある。
DKの広さは台所用品のワゴンや大型冷蔵庫を置くとか、それこそダイニングテーブル（シングルだとほとんど調理台）のための広さになるので「居室的な広さ」を意図したものではなく機能性のためで、キッチンの使い方や個人で所有している設備内容に応じて広さが決まっている。
（実際ダイニングテーブルを置かない場合、DKではなくカウンターキッチン型のKの方が調理における機能性は高くなる）
つまり居室の広さは同じ２DKなら36㎡でも45㎡でも体感上の内容には大きな違いが無い。間取り内容がいいとされている「完全振り分け」になる方が結果的には体感上の広さが後退するため、「完全振り分け」の時にはその体感上の狭さを補うために「DKを広めにしないと圧迫感がある」とも言えるかも知れない。

これはどう考えたらいいのか？
ストゥディオに造作されたK（キッチン）が十分にその機能を満たしている場合、広めのDKが必要とする9㎡前後は少なくなっても「実行床面積は十分に足りている」事になる。
■45㎡２DK＝36㎡ストゥディオ
体感上の広さはストゥディオが上回る（この例はその代替性の話で、満足度が上がるという意味では無い）。
ストゥディオは広めのバスルームを備えるケースが多いため（高級デザイナーズ系の典型的な間取りなので）、上記を現実的な数字にデフレートして考え直すと『45㎡２DK＝40㎡ストゥディオ』辺りがいい線か、
これ、何の話をしているのかと言うと通常不動産は占有面積に応じて相場が決まってくるので部屋のグレードを上げようとすると一般的には「賃料が上がる」と考えるのが自然なんだけれども、他にも考え方があるって話。

『１RストゥディオVS２DK〜』部屋数論争

それは東京の賃貸と言えば、ある程度の可処分所得がある年齢層のシングルルームがメインになる。前回の『解約届なし』でも触れたところだけれども、晩婚化によるシングル世代の増加は、将来予想される高齢化時代の団塊シングルライフの前哨戦とも言える。
シングル向け住居が、今住居の基本になってきた。
ここをベースラインに入居者数に応じて部屋が増える勘定だ、
一昔前は、一戸建て住居（＝実家モデル）の核家族ヴァージョンとして捕らえられてきた住居イメージ（これがシングル向けだと１DK）は、東京を先端に大幅に様変わりしている。
ついこの前までは、シングルの場合ので「所得も増えたのでちょっと贅沢して２DKを」って話もアリだったが、昨今は１LDKであったりデザイナーズ系のストゥディオのニーズが増えている。
家主さんサイドのリノベの方向性も「一室辺りの占有面積の拡大」であって、マンションなんかだと壁抜きで「２DK⇒１LDK」なんて改装が一般的なトレンドにある。
それはともっかく、この「居室の広さ」ってものは心理的にどういった効果があるのだろうか？

高度成長期の著しく居住環境の悪かった時代には（当時の一番コンパクトなユニットは3帖間だった）、心理的なストレスを考えると「一部屋は最低4帖半であるべき」なんて答申によって文化住宅の間取りが見直されたりした時代がある。
そんなこんなで現在「一番コンパクトな部屋のユニットは4帖半」なんだけれども、困った事に１帖の広さが一律じゃなかった（笑
京間　　　1.82㎡　約190cm×95cm 10.92㎡（東京にはありません）
江戸間 　1.54㎡　約176cm×88cm　9.24㎡（アパートなんかはだいたいこれ）
団地サイズ1.29㎡　約160cm×80cm　7.74㎡（築浅マンションなんかこれ）

なんだかんだと、今のところ東京地区の場合標準を『江戸間』で考えるといいと思う。単純に考えると「約9㎡で6帖だな」って感じ、
なので物件表示の何帖とかではなく、基本的な㎡数の表示と間取り図を頭の中でイメージするとなんとなく広さがわかるようになってくる。
オーディオ評論家の話からの引用の引用なので調査の出所は不明なんだけれど、「人が安心する広さは4帖半」って話がある。
文化住宅の「4帖半論」と合わせて、これには一定の根拠があると思う。昔の暮らしって家具収納型（布団は押し入れ、ちゃぶ台は折りたたみ）だったので、正方形のこの空間はそのまんま何も無い状態でその広さを体感できた。
茶道における茶室も同様にコンパクトな空間で全宇宙を表現する、

最近多くなった『解約届無し』の部屋探し（３）

『解約届無し』の部屋探しが賃貸相場自体を動かしちゃっているのは事実、
実はこれ簡単な話で、解約届け無しで部屋を探している人が申し込み契約すると、この人は「少なくとも一ヶ月間二部屋を占有する」ので、退出予定の部屋はリリースされないから、その部屋の空室募集までタイムラグが発生する。
この現象は、部屋探しをする人が多ければ多いほど激しくなるので（倍倍ゲームで見かけ上の空室が無くなる）、春の引越しシーズンには単純計算でも、見かけ上『需要が倍』になってしまうのと同じ。ここに新規参入組みが加わると、、

なものだから、すっかり春の引越しシーズンは賃料相場が高騰する結果になってしまっている（現状は供給過剰なので、下がってもいい筈の相場が下がらないって結果なんだけれど）。これ、当然家主さんも、コンサルしている媒介業者も分かっていることなので、冬に空室があっても「春まで募集を待ちましょうか」な状況も無いでは無いって話。

皮肉な話で、
「じっくりと『いい部屋』を、探すために解約届を出さずに二重家賃覚悟の部屋探しをする人が増えると、市場の選択肢は半分になるので、結果的に全体の足を引っ張る」って事。
何と言ったらいいのか、賃貸住居における解約届けって、次その部屋を借りたい人へ速やかにこれをリリースする公共的責任でもあって、、、
そんな背景から見ると家主さんが「日割り賃料を交渉」って話に必ずしも好印象を持たない事を理解してもらえると思う（つまり、引越し需要の多い時に解約出してくれなくて後から出た空室に困る経験しているのも同じ家主さん）。

そんなこんなで、春の高騰した賃料は夏にかけて「空室が継続」する結果、あるべき相場に賃料が下がり、好条件の空室刺激で新規の引越し需要を生んでソフトランディングする。結果的にはこれを毎年繰り返しているために、なかなか救急過剰の実情が正確に賃料相場に反映しなくて、家主さんも管理会社も最初の空室募集をどうしたものか明解じゃない場合も多い（これが「礼敷条件は交渉できないけれども、賃料なら交渉できるケースがある」理由）。

本来は解約届を出してから、実際の部屋探しって行動が再定着してくれるのが望ましいのだけれども「ちょっと無理じゃないのかな〜」が本音。
それほど解約届け無しの部屋探しが「常識化」しつつあるのを経験的に感じる。
ここはやっぱり「現実問題部屋探しが長期化すると、部屋探し自体が失敗する確立が高い」って話を再認識してもらう事なんだと思う。
これ反対から言うと「内見一発で決める人は、チャンスの“引き”が強い」となる、

「内見一発で決める人は、チャンスの“引き”が強い」
実はこの言葉の半分はパラドックス、
つまり、部屋探しの基本コンセプトを詰めた段階で、企画力として既に勝利している人物の事で、当然それに沿った部屋探しをし内見すれば「狙いどおり」の結果になり部屋探しは成功する。
“引き”が強い人の問い合わせって「希望条件に無理が無いわけではないが、微妙〜にありそうで、希望内容の優先順位が明解」であるケースがほとんど。
ここから先はオカルトで、「探すま前から、こりゃ“この人向き”のが見つかりそうだ」って予感があったり、「ホントある時にはあるね〜」って部屋が見つかる事が多い。
探している人自身も依頼のコンセプトが明解なので調査後の資料の評価にも共感がある事になり、「ありましたねー早く内見にいきましょう」と、この時点で既に「成功」の雰囲気が流れてる。

最近多くなった『解約届無し』の部屋探し（２）

解約届無しの部屋探し特有の失敗要因を考えてみると、そこには複数の背景が考えられる。
①インターネットポータルの不動産情報の見過ぎ
②そもそも引越しのコンセプトが曖昧
③引越しのコンセプトに抽象概念が入りすぎ
④思い入れが、思い込みに変質している
⑤現実に対して逃避的だったりする
⑥最初から物件知識に偏りがある
ここいら辺の逆逆といくと部屋探しに成功する事になるのであって、ここは個別に説明してみたい。

①インターネットポータルの不動産情報の見過ぎ
一般的に広告会社になるインターネットポータルサイトは「先物登録」を可能にしている。さて、先物登録って何だろう？これは自社管理物では無いのに、営業会社として他者管理物を広告登録する事で、既に成約済みの部屋がそのまま放置されているケースがある（更新年月日ってのは公正取引委員会の指導で設けられているんだけれども、これはポータルのDATAベース上で定期的に更新の手続きをしないとDATAが削除される仕組みの事で、この削除は管理画面で『更新』すれば自動的に更新され登録は継続する仕組みになるのでその都度空室確認を取っている保証は無い）、簡単に言うと「釣り広告」が混在している可能性があるって事。
なもんだからネットの情報だけだと「常に複数のビッグチャンスが並列している錯覚」を引き起こしてしまう。
※ポータルサイトへの先物登録は、他社の管理物件でも仲介会社の費用負担で広く情報を広告（有料）するものなので、有益な情報であるのは確か。

最近多くなった『解約届無し』の部屋探し（１）

賃貸住居の契約書で「解約について」の定番といえば“一ヶ月前の解約予告”になる。
これの根拠は、退出管理の業者の手配や、新規空室募集の準備期間が必要になるからなんだけれども（空室予定で募集開始する業者もいるにはいるんだけれども、申し込みの要件が「内見」になるケースがほとんどなので、退出後の空室募集：実質即入居が一般的）、同時に「退出するにしても一ヶ月の間に次の転居先が見つからない事は有り得ない」からでもある。
通常申し込みから契約までなんやかんやで一週間ぐらいかかるので、空室の選考期間は余裕で２週間在る（残りの一週間とちょっとは引越し準備含めてのオーバーラップ）。これでちょうど『契約日＝日割り賃料発生日』でなんの事無く引越し先も余裕で見つける事ができる。
時折解約予告が2ヶ月前だったり、店舗なんかの事業物件になると3ヶ月や6ヶ月ってものもあるけれども、これは専ら（店舗なら営業中のお店を内見可能だし）内見無しでも申込みが可能な賃貸管理をしていたり、管理会社の会社規模が大きくて経理的にも早期に退出管理の準備をしなければならないなど「次の新規空室募集」のための事情から設定されている。
基本的に「一ヶ月の間に次の転居先が見つからない事は有り得ない」って認識は同じ

ところが昨今の部屋探しは『解約届無し』のケースがとても目立つ、
当然解約届無しなのだから、新しい部屋の契約まで二重家賃の心配をしなくちゃいけない。業界的にもこの『解約届無し』事例の増加への対応を図っているので、紳士協定で「2週間ぐらいは家主さんに承諾してもらう方向で交渉」がなんとなく定着してきた。
これ簡単に言うと「2週間家賃をタダにしてくれ」って話、
流れ的には申し込みの2週後に家賃発生になるので、申込み後の「審査通過（＝実質的に契約確定、契約日の設定が行われる）」の瞬間が解約届を出すタイミングで、この一週後に契約（契約金清算）、契約後の一週間後に「契約期間発生：鍵引渡し」が、今一般化しつつあって、、

そこで、交渉案件として「解約届を出していないので、もう少し日割り家賃発生を遅らせてくれないか」って事が多くなるんだけれども家主さんとしては2週間を超える家賃無料の交渉になるので「実質一ヶ月家賃をタダ（フリーレント）にして欲しい」って話になるから限りなく「礼金交渉（ほとんど無理）」と同じになってしまう。
なもんだから、だいたい（結果は予想できているので）申込み時に「日割り家賃の交渉は二週が限界です。あまり無理な交渉を織り込むと審査そのものに響きますから二週間が最大であると理解してください」を説明するのがルーチンになっている。
（※実際ほとんど日割り交渉不可の場合もあるし、家主さんによっては「交渉」聞いた瞬間審査落ちの場合もあって、交渉は慎重にやらなくちゃいけない。実質日割り交渉の結果は平均すると「10日前後」ってとこじゃないか）

湿気の心理学

「風ですよ風」。
日当たりは？って、そもそもですね洗濯物が乾くのに必要なのは風です（バスルームで換気扇を回し、下から扇風機を回すと乾きが早い）。冬でも日当たりの悪いところでも洗濯物は乾きます（そもそも繊細な素材のものは「日陰干し必須」です）。
乾いた洗濯物が日当たりで暖かくなっていることが「心理的に快だ」って部分はあるかも知れませんが、日光で焼けているのが事実でTVCMじゃないんですから特に日照に拘る必要はありません（温度が乾燥速度に影響するは事実ですよ）。

布団干しなんかは、紫外線消毒ってとこに意味があるんですが、UVカットに悩んでいる人なら良くわかると思うんですが、日陰にも紫外線はあります。そして、戦前なんかは「ノミダニシラミ」が本気で多かったので、これを落とすために布団を叩きのめしましたが（笑、ハイ現在ではその必要ありませんしアレルギー対策としては掃除機でホコリ等を除去しないと意味が無いので、バルコニーで引っ叩いても「布団を傷めるだけ」です。これ全部ノスタルジックなイメージが生み出す誤解なんですよね、

で、お部屋の湿気につていも、乾くのかって意味から考えればいいんです。
それは「一にも二にも風通し」です、
あまり知られていませんが「木造アパートは棟全体が呼吸していますから湿度の管理は安定していますが、マンションはカビの被害等が発生しやすい構造です」＝マンションは湿気が篭りやすい。
その理由は？『気密性性能』ですよ、
マンションは『機密性』が高いものが高性能になりますから（エアコンの一般化にも貢献している）、2003年の「シックハウス対策法（24時間換気設備の設置）」である「建築基準法第28条の2：居室内における化学物質の発散に対する衛生上の措置」における『24時間換気』って元々マンションのための設備でマンションの通気性の悪さは、いわば業界の常識なのです。
賃貸マンションの契約書の特約欄に「十分に換気に努めて部屋の状態を管理する義務を負う（わかりやすく言えば換気扇回してくださいとか、暖房時にも時々換気してくださいって意味）」って一文がある契約書もある。

希望条件がかえって“希望から外れる”心理

これ誰しもが経験あると思うんだけれど。
「理想のタイプはどんな人ですか？」
これ恋愛アンケートの話、
この結果はみなさんも予想付くと思うんだけれど、結果は大きく二つに割れる。

夢の話をしているんだなって解釈で、妙に具体的に次から次へと希望条件を挙げてしまう人と、「好きになった人（終わり）」みたいに現実問題の話をしているんだって意味で解釈している人だ。

前者は、希望条件を思いつく事自体が楽しく、その内容の妙味が「自分自身の求める自分の肖像」でもあるので、条件の内容の高さは自分の価値にかかってくるので「これを安く言うワケにはいかない」とばかりに「何か条件を思いつけないものか」ぐらいな勢いでモチベーションが発揮され結果として殊のほか立派な人間像になるケースが多い。
しかし、相手は人間なので事細かなスペックでは人となりを説明できる筈が無いので（友人に友人を紹介する時に、収入や勤務先等の「スペック」を事細かに話す人はいない）、ぶっちゃけどうなの？って事になったりする。その答えは「面白い人」とか「マニアックな人」とか「とにかく優しい人」とか「型破りな野性的な人」とか「セクシーでデキルって感じの人」とか「シャネルスーツの似合う人」とかになる。

部屋探しは「お見合い」に似ているから、確かに「年収は？」とか「勤務先は？」等も基本的な情報として必要ってば必要なんだけれども、これは保証内容のようなもので、ここに細かい希望条件をつけてしまうと、「それ以外の人はNG」みたいな意味になってしまう。
これ本人が明快に自覚している場合には、そんな世界もアリと言えばアリなのだから全然問題ないのだけれども無自覚（無意識）だと、「知らない間に本音からどんどん外れていく」結果になるので危険なパラドックスだと考えていい。
■「希望のお部屋は」
この命題自体がパラドックスになってしまうって話、

話をわかりやすくする意味で（自分が男って事もあるので）、「女性からみた男性像」に話を置き換えてみよう。

「ハゲオッケー」
これは強烈だよね。
この女性の人物像についてもめくるめく想いがつのりますよね。
つまり世論的にはネガティブな部分を平然と「オッケー」と言い切る強靭さが、逆にその意図する本音が輝くぐらいな勢い。
つまり、「そんな外見より大事なものがある」な自分だけの価値意識がキチンとある証明になる。そりゃどうしても「ハゲNG」な場合もあるかも知れないけれども、この時の本人の心理って「あ〜っ、これだけは・・・えーっとNGなんですよ」って、ここなんか本人残念そうだったりする。
（決して人間の特定の外見を、揶揄したり差別的に捕らえているものではありません。たとえ話ですから、たとえですって、、私はブルースウィリスやジーンハックマン、ジャックニコルソンのファンでもありますからこの身体的特徴はチャームポイントであると主張します！最近ならジャンレノもそうじゃないですかっ、竹中直人だって高感度は高いですよん。）

当然「冗談じゃないわよ、私のランクに合う人じゃなきゃ、日常の社交に差し支えますもの」という、ノーブレスオブリージュ的な残念さって事もあり得る。
（この場合も大冒険って意味は「私、な野性的なある男性に・・・」でしょこれは）
※スノビズムとして、それを選択するなら、上限は高いほどいい事になる（これ部屋探しなら賃料上限無し）けれども、コストは高くつくから、これにも自己決定が必要になる。

住まいで占う

「へ〜こんなとこに住んでるんだ」
この台詞からいろんな世界が想像できる、暮らす人の人となりがよくわかったり、趣味趣向に驚いたり、意外性を発見したり。
部屋っていうのはそれぞれに個性的だったりして（ごく一般的な「マンション外観タイル張り」でさえも）、『部屋相』っていうか特有の雰囲気みたいなものが必ずある、
部屋探しの時には、本当はその「言葉ではちょっと表現できないその部屋特有の特徴」との相性が一番大事なんだけれども、あまりにスペック先行で探すと、その「相性のいい部屋」を見落としてしまう事がある（資料取り寄せ段階から希望条件の範囲外で落ちる事も多い）。

これは自分の肖像を描いているのに似ている
平均的な30代の顔とか、堅気のOL20代の顔とかの雛型を最初に設定しても、自分に似ている筈も無いので（笑、
これ、どうなんだろうって事になる。
当然こうありたいって願望もあるけれども、あまりに願望が先行するとこれまた誰にも似ていない顔になる。

＠洋服を買うとする。
理想のブランドの、理想のラインが「果たして自分に似合うのか？」はたまた「それは自分らしいのか？」これ大問題な筈。

＠新入社員募集の人事課の責任者だとする。
会社が期待する理想の社員像はあるが、そんな『典型的な人』がいる筈もなく、採用者全員が「まったく同じ様な人格（いる筈無いけど、、）」なら、根本的に人事としては失敗でしょ。どんな人物を採用するのか大問題になる。

＠お見合いだとする。
基本スペックをつり上げたら、候補30人のうち適応するのは2人だけ、なんと失格28人の中に「初恋の人」がいる事を知らずに、、、
それこそ大問題でしょ

これらは全て「自画像の投影」と考えてもいい。
賃貸住居を探す時に、時々「収入に比例して住み替えるのはナンセンスですよ」って話をする事がある。何故って会社という小さな組織の収入等という尺度で自分の肖像がそんなコロコロ変わる筈が無いのだし、自分らしさ等とうのは自分で選ぶものだし避けられないものでもあったりするのだから、賃料についても少々幅を持たせて考えてもどうにかなるもので（安い分には困る筈も無い）、収入の3分の1ぐらいでって経済原則に縛られる必要は何処にも無い。
ここには逆説もある。機能性に特化して自画像的たたずまいの無い部屋っていうのもある。これは都市特有の（それこそメタポリズムみたいな話）自分らしさは自分自身そのものなのだから、住居や衣類等の世界はその足を引っ張らないような無機的なものが「むしろ人間的である」、こーんな解釈だと「ホテル型住居」がベストになる。
30㎡以上で10万ランクの部屋を探していたweb系デザイナーさん（ほとんど自宅が職場）が、最後に選んだのは「20㎡総合的な賃料約8万（セントラルヒーティングだから一般的な賃料計算にならない）のホテル賃貸」だった、ロビーがあって地下にアスレチックジム、中庭にテニスコート、1階には当然レストランがあり、防音環境はホテル仕様で完璧って部屋。

『ペット可』を取り巻くいろんな立場の心理

各方面で盛んなテーマのひとつだけれども、いろんな立場がある。
「隠れ飼いする人」「隠れ飼いされている管理会社」「隠れ飼いは実は全然オッケ〜立ったりする家主さん」「渋々ペット可で、本音はペット不可の家主さん」「ペット可住居を探しているが、敷金の全額返却は当たり前だと思っている人」「ペット可はそうそう無いと最初から諦めて、ペット愛好家なのにペットを飼う事を諦めている人」「偶然借りたのが分譲系でペット可だった人」「ペット可のつもりが隣りにペット嫌いの入居者がいる人」「ペット不可なのにペットを多頭飼いする入居者に何も言えずに困っている家主」「退出時の原状回復補修の請求をして借主貸主の間でお腹が痛くなっちゃう物件担当」「血統証つきで、幼児期から室内飼いに慣れている太郎君」「雑種で元が野良なので、狭い室内飼いには耐えられない次郎君」「室内飼いは問題ないのだけれども、広さや導線がどうにも不満な澤田君」「できればお庭が見えるほうがいいのだが、35階はちょっとなメリーさん」「意地でも自分のシマを見回りに外出する田中君（ネコ15歳無職）」

これ各人の立場を取り上げたら無数にあるのであって、『ペット可』だけの一元的な話では意味が無い。

そこでそもそもペット可関係の現況から考えてみよう。

昨今東京の賃貸や分譲では「ペット可」は間違いなく増加傾向で、特に新築分譲の場合ペット可であることは常識化しつつある（管理規約があるので、飼うにあたっての注意事項がある）、当然相場や内容等「賃貸住居は常に分譲の影響を受ける」、それは何故って今東京の不動産では購入したマンションを貸す個人やデベロッパー（背景には「1棟まるごと分譲計画と同様に建築し、実際は全室賃貸での利回り運用となるマンション」が増えている事が挙げられる）の増加とともに、設備等で一般賃貸を上回る分譲の登場が賃貸の相場環境や内容について強い影響力を持つからだ。
「ペット可」には、なかなか決まらない部屋がなんとかしようとして妥協的に導入される事も多かったんだけれども、昨今では基本的条件のひとつとして検討されるようになった。

『フローリング志向の背景』

「フローリングの部屋は決まりやすい」
これを背景に、管理会社が家主さんに「フローリング改装」を勧める事が多い。実際物件資料でも「フローリングに改装！」ってコピーが部屋のパフォーマンスが上がった謳い文句として記入されている。

フローリングとは「床仕上げ」とか「床仕上げ様の板材」の呼称からきた用語なんだけれども、意味合い的には「壁クロス仕上げ」みたいな工事の仕様というか、かなり大雑把な話で板材のクオリティーや仕上げ（ワックスなのか樹脂仕上げなのか、ウレタン塗装なのか、素なのかとか）に対する具体性は全く無い。

何か家具を買う時なんかは「ベニアの太鼓」「ラワン合板」「シナ合板」「ランバーコア」「MDF表面木目シート」「無垢（檜、ウオールナット〜パイン〜カリンまで数えられないぐらい多数）」仕上げもウレタン塗装、ニス仕上げ、オイルフィニッシュ、付板仕上げ、漆塗り、この辺が一番大事だろうし（ベニアの太鼓と黒檀あたりじゃ天と地ほどの違い）肝心要のポイントだったりもする。
ところが部屋のスペックで語られるポイントは「板張り」である事だけ。
確かに視感的にもCFやカーペットと板では大違いだが（木目のCFはフローリングの仲間みたいなとこがあるけれど）、「板張り」の中でも内容は大きく違う筈だが、それは殊更問題にはならない。
（高級マンションの「直張り幅広タイプのフローリング：クッション材入り」なんかは、歩けばフカフカしてすぐわかるけれど内見時には大きなポイントにならなかったりする）

つまり「フローリング」はある特定のイメージが象徴化されたキーワードって事になる。
（どこかに言外の意味がある筈だ）

「洋間でフローリング」
本来LDやKは別だが、居室（特に寝室）はカーペットが標準で、昭和マンションの創生期には「カーペット仕上げの部屋」はモダンな部屋として憧れの対象にもなった。
実際欧米はカーペットが主流で、高級分譲マンションなんかでも今は「カーペットの方が高級」が定着しつつある。
皆さんご存知のホテル、これもカーペット（時折存在するホテル賃貸では「決まりやすいので」床をフローリング調CFなんかにするが、これをホテル委託に戻す時にはカーペットに戻さなければならない）、廊下までカーペットだったりする。
実際外国人法人向けの高額賃貸のマンションなんかでは廊下からリビング居室にいたるまでシームレスなカーペット敷きだったりして、別世界に感じるほど部屋全体に高級感がある。
この場合も水汚れなんかの可能性があるので、キッチンの床はCFかタイルかフローリングになるんだけれど、それは「機能性から」選択される。

これに似るのが『和室』
NHKの大河ドラマなんか見るとわかると思うんだけれども、昔の日本家屋は板張り（フローリング）だった。確か鎌倉時代なんかは武家屋敷も板張りで、ござで編んだ座布団のようなものに座った筈。
それこそ畳は、お上が座る一部の特等席として存在し、これが「部屋全体が畳敷き」という豪華版（ほとんど床は全部「ベッドのマットだ」ぐらいの勢い）になるのは江戸時代からの話だろう。
言ってみれば「板張り」は、特別に洋間を意味する言葉でも無いし、和室からみても高級を意味しない。和室の畳の洋間タイプは「カーペット敷き」、

部屋の内見の時なんかに感じる印象だと、どうやら「フローリング志向」の根拠の一部に誤解もあるらしい。
カーペットにしてもピンからキリなんだけれども、工事単価としてフローリングの張替えに比べれば、カーペットの張替えはそう大きな金額ではない。
何故って、元からカーペットは時々張り替えてメンテナンスするもので、そうは簡単に張り替えないフローリングと管理内容自体が異なる（高級マンションでは、この張替えコストの安さも特典となる、模様替えしたい時なんかにインテリアなんかに合わせて「好きな柄や種類」のカーペットに張り替える事もきるからだ）。

つまり「解約があって退出したらルーチンでカーペットは張り替え」だったりするワケで（当然これは経年変化を根拠として）、状態が良ければ専門のクリーニング業者に任せておけばいい。
凹んだり汚れが残ったりするのが心配なのは、フローリングであってカーペットではない（畳に至っては、退出後表替えをするのは常識なので、ちょっとした凹み等はほとんど汚損破損にカウントされない）。
又東京ルールの施工依頼「入居者の汚損破損として補修費用の負担がありえる対象はフローリングになるだろう」という認識が物件管理側では定着している。

街（沿線）選びについて

私鉄沿線の流れは、川の流れに似ている。
西武池袋線・東武池袋線で暮らす人は池袋が「ある意味終点＝ダム」であり、池袋を起点に文化が生まれる。
京王線ならコテコテの新宿系となるし、小田急で言えば、新宿が終点ではないともいえる特異なキャラクターがあるので（代々木上原から千代田に乗り換えなので、ここが第二の終点）新宿原宿系となる。
小田急に似るのが東横で、「中目黒で日比谷線」となる事や代官山から恵比寿は徒歩圏（一体と言ってもいい）なので、単に渋谷系ではなく恵比寿系とも言える。その実体自由が丘（都市国家）の存在や「終点は横浜だ」な側面もあるので、キャラはとても立体的で、コテコテの渋谷世田谷系である田園都市とこれ又キャラが違う。

さて、そうなると「希望の沿線は？」って時の沿線選びにはどんな心理があるのだろう。

ウチの会社（営業範囲はやたらと広い）の統計DATAだと「小田急・東横・田園・山手線圏内の地下鉄、代々木界隈の延長としての笹塚初台（京王新線＝都営地下鉄）丸の内、これに井の頭線が続く」となる。
興味深いのは、「純粋な京王、ちゅうおうせんの問合わせが」とても少ない事で（池袋界隈や西武新宿は地元業者の営業が強いので、仲介としての問合わせは少ない。ここに暮らす人は普通に地元に暮らしている間に部屋も決まっちゃうのじゃないだろうか）、この統計から見える心理を考えてみよう。
（ウチのお客さんは個性派とか少々ギャンブルしても“自由優先”な人が多い。）

一番わかりやすい例で「新宿アクセス」から見てみてよう。
「小田急か京王か？」
相場的には祖師谷VS烏山はいい勝負で、「どちらも一時の人気の結果、供給過剰傾向が定着し相場は安い」。この二大拠点があるために、どちらの沿線が安いとかって違いはほとんど無い。（都心近郊エリアの「上原VS初台」では上原が強いけれども、この両者は純粋には「小田急・京王」では無い。「原宿渋谷徒歩圏VS新宿徒歩圏」って事になる）
代表的な街「祖師谷」と「烏山」で考えてみよう、
京王のキャラは「チェーン店のドラッグストアが目立つ」とこにあって、不動産屋的なイメージは「コンサバなOLさんが暮らしやすい街」
小田急のキャラは「なんか古い商店街が残っていて、あ〜なんか世田谷だな〜」な街、自由な気風がある。
実は京王と小田急が交差する街下北沢を考えるとよくわかるんだけども「下北は小田急の街です」。京王の渋谷系とも言える井の頭は「渋谷ってより吉祥寺（都市国家）のイメージが支配的」で、「井の頭って小田急と下北で交差するよね」となる。

水周りのイメージ（２）キッチン関係

「ガスキッチンが希望条件です」
実は、賃貸住宅探しにおいては、これだけだと結果的に部屋探しの方向が思わぬ方向に逸れる場合がある（これシングルルームの話ね、ファミリータイプで電気キッチンほとんど無いから）。
何故かって言うと、ガスキッチン希望の人の大半が「一口でも可」だからで、通常この場合の「ガスキッチン以外とは、ユニットキッチンの電気コンロを指す」から（海外製のデラックスな二口電気キッチンは例外として）、
問題は火力になるんだけれども、これはいとも簡単に解決できる。
こーんな商品や、こーんな商品（無印のラインナップにも1万2千円のIHクッキングヒーターがある、OEM元はこれこれかな）を「上に置くだけ」で、一発で解決するからだ。本来のパワーは200Vモデルになるんだけれども、現実問題ガスコンロでも最大出力での使用はそう頻繁では無いでしょう。
「そんな自分で買うなんて勿体無い」なんて話が出てきそうだけれども、それは大間違い、

水周りのイメージ（１）バスルーム関係

賃貸住居の問合わせの時、「水周りは綺麗なもので」
この台詞は大半が女性からで、男性から聞く事は滅多に無い。そもそも「水周り」っていう表現自体あまり男性からは聞かない。
「水周りは新品でお願いします」ならわかりやすいんだけれども、
「水周りは綺麗なもので」だと、やっぱどこかに象徴化されたイメージが隠れているのじゃないか？
何故って、賃貸住居の契約で今（特に『東京ルール』以来）御馴染みなのは「退出時に業者によるクリーニング特約」で、つまり水周りも何もクリーニングされていない部屋はほとんど無い。内見の時に「クリーニング済」なんて書いた紙が、玄関マットよろしく置いてあるのは珍しい事じゃ無いし、トイレに至っては便座に「消毒済」の紙が巻いてある事もあるぐらい。
そして“賃貸”なのだから、以前誰かが使っているのであって、新品同様となると「リフォームによる交換か新築物件」しか無い。

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じゃ何故「内装完全リフォームによる水周り新品な部屋か、新築限定」にならないのか？
いつか独立したエントリーで『築浅信仰』書く予定なんだけれど（これ最も大事なポイントは「新築」ではなく「築浅」って抽象性にある）、ここでも「新築限定」ではない。
よく似た表現がある。
「経験は浅い方です」
これなかなか「私は意地でも初心者です」と言う人は珍しく、どんな経験でもなんか“浅い”と「限りなく透明に近いブルー」じゃないけれど、「限りなくビギナーに近い経験者」って、とても微妙な表現って事になる。「そのニュアンスを受け取って欲しい」みたいな、

『日当たりのいい部屋』って何だろう？

漠然とした「幸せな家庭」ってイメージの投影があると思う。
何故って『日当たりのいい部屋とは一戸建てのリビング』だから、
（庭が前面にあったり、裏庭形式になったりするんだが）
マンションや団地育ちでもこれは同じ。
リビングは南向きで作られ、構造上夫婦の寝室や子供部屋は北向きになる。
旅館なんかでもそうだが、一般に日が当る庭側には廊下（1階なら＝縁側）があり、部屋自体の窓は北向きであったり障子によって直射日光をコントロールする。
人生の中で北向きの部屋で暮らした経験の無い人を探す方が難しいだろう（その時「北向きであること」に激しく抗議しただろうか？）。

イギリス辺りでは「南向きの部屋は捨て部屋」って考えもあって（メインってワケではないけれど）、その狙いは「これだけUVケア商品が売られている中で、室内でも日傘を差すのか」って部分だけではなく（特に白人にUV直射は厳しい）、明暗のコントラストが厳しいと室内特有の個室感が後退してしまう、居住性の問題でもある。
＠思い出して欲しいのは「やたらと陽射しが激しい電車」
ほとんどの車両でスクリーンが下がり、「スクリーンを下げてください」と声をかける人もいる。本を読むのも厳しいからだ、
実際社中でほとんどの人が日陰に座り、日向に座る人は圧倒的に少ない。
公園なら木陰が特等席だし、

つまり個別に北向きの部屋自体が否定されているのではない。
ところが、部屋探しとなると「日当たりのいい部屋希望」が断然多い。
これはどういう心理なのか、
実際内見で「ルーフバルコニー付南向き縦長横方向に開口部屋全体が日向」って部屋を内見した時のお客さんの感想は、
「こ、これは暮らせませんね・・・ （汗 っ」
（「陽のあたる部屋」には「陽のあたる場所」が必要で、正直広さ的には「12帖は欲しい」。）
東京の賃貸住宅のメインは今やマンションだが、元来マンションは（外断熱工法でない限り）アパートに比べて熱伝導率が高い、直射日光によって急速に温度上昇するので（バルコニー打ち水が有効）南は廊下にしてしまった方が居住性が上がる筈なんだが、とにかく南向きの部屋が多い。実は「心配しなくてもほとんどの部屋は南向きで設計されている」。
実際に設計やっている人（ヨーロッパでも仕事をしている）に聞いた話だが、「日本のハウスメーカーとかはやたらと南向きにウルサイ。構造上難しい場合でもとにかく南向きなんだと、合理的じゃないよって言っても“お客さんがそう言うんだからツベコベ言わずに南向きで作れ”って」
大規模都営住宅なんかだと、バルコニーによしずとすだれのオンパレードになっているのも珍しい風景じゃ無い。
UVケアの広告宣伝じゃ無いけれども、紫外線は『防ぐのが難しいぐらい』で、紫外線による殺菌を前提とした布団干しは南側である必要性は無いし（乾燥に大事なのは「むしろ風」冬でも洗濯物乾いているし）、

『いい部屋パラドックス』をパラドックスで考えてみる。

この前の話の続きみたいな話なんだけれども、「いい部屋」って言葉は「誰のためのどんな」って具体性（それが理由なんだからさ）が無いと、単なる抽象概念で何の意味も無い。
ところが「いい部屋は無いでしょうか」って、言葉は（ナンセンスなのに）気軽に使われていて、心理的には「何を求めるのか」って自分自身の具体的な欲求を抑圧するためのキーワードになっている可能性がある。
その背景を考えてみると、

「いい部屋はないでしょうか」
語源が広告のキャッチコピーなので（対象者が不特定多数なので）、抽象的で意味不明なのは当たり前なんだが、これどういう意味かって言うと、
お客さんの側が「毎度ありがとう御座います」って言うのに似ている。
この面白さに気がついて、昔買い物した後に「まいどアリっ」と自分が先に言っていた時期がある。
店員さんの対応は笑うか、馴染みのお店だと「こちらこそ（馴染みだと客から見ても毎度が成立するので）」って反応になる。

「毎度ありがとうございますって言えるお相手が（一度も会った事も無いのに）どちらかにいませんか？」
変すぎでしょう？いるいないの問題じゃない
それは設問としてあり得ない（＝パラドックス）。
例えば賃料のベースが同じなら、部屋の内容のバランスにつていの言葉になる。
＠「もっといい部屋は無いでしょうか」のリアルヴァージョンとは
「水周りは犠牲にしてもいいからもっと部屋の広いの無いでしょうか？」
「１階木造でもいいので、ネコの飼える部屋は無いでしょうか？」
「狭くてもいいので、設備バリバリの見栄のいい部屋はありませんか？」

どんな形であれ答えは必ずある。

ひょんなことから

てか、ついに不動産と精神分析の二足の草鞋を結ぶブログを書く事になった。
本業は精神分析カウンセラーなので不動産のブログと精神分析のブログを二本書いているのだが（精神分析では「俺」、不動産では「私」）、不動産のサイトを作るにあたってプロトタイプにしたのは最初に作った精神分析のサイトだったからその構成は全く同じ。
ブログ併用タイプってのも不動産サイトのイメージ考えてた時のアイデアで、精神分析のサイトで実験的にスタートさせて、不動産のブログは後を追うようにスタートしている。つまるとこ何かと『縁』がある関係で、この話は話すとながーーい話になる。。

そもそも精神分析のサイトには広告宣伝的な活動は馴染まないので、あくまで無料の相談掲示板をオープンで運営させる事で10年計画なんて話だったんだが、飯食うって部分の不動産の仲介営業始めた時に案内した「内見のお客さん」にseesaa紹介された事に始まる、
今や精神分析のサイトにも気ままに書くって意味ではブログは欠かせないから、精神分析と不動産の仕事には妙な縁があって、これまたそんな不動産のブログの延長で「部屋探しと心理学」について書く事になった。
不動産のブログretour&Retourでは、実際に物件を紹介がてら「これはどうなんだろう」ってテーマを東京に据えて書いているんだけれども、心理学的な突っ込んだ部分を書くのは適当じゃないなって感じていたので（主役はお部屋だからね）、別にもう一本書くのもいんじゃないかと思ったってワケで、

今実際不動産のコンサル仲介営業兼ブログライターって立場から不動産の世界を見ると、「なんか違うでしょうよ」って事が、「色んなフェーズに見え隠れしている」。
今日の不動産の世界にとって『広告』って、とても大事になっているんだけれど、この広告の内容に問題がある。
不動産の業態って問屋に近いもので消費者に特化した小売店的あり方がやたらと弱い、
大手管理会社には営業店舗部分を子会社化してる例も多いけど、自社物件の流通がメインだから「消費者の側から見て他社の物件も公平に仲介（業者にとっては収益が半分になる）してくれるんだろうか？」って疑問は来店して問合わせするまでわからない。

そんな業界のキャッチコピーは？
「○○○にきたらいい部屋がみつかるっ！」
これ言葉として完全に論理矛盾しているのだが、それに気がつかずにTVのCMなんか見てる人の頭にはスラ〜っと入り込んでしまい、下手すっと脳内で「常識論フォルダ」に格納されてしまうってケースが少なくない。
実はこれ大問題なんだな、
確かに国土交通省の願い虚しく「本来流通（他店でも取り扱える）可能」な物件を、営業収入を当てこんで抱え込んでしまい、自社物件だけで営業する（その代り自社物しかやらないワケだから他店が管理している家主さんに猛烈な営業をかけることになる）って、業界から「どうなの？」って見られている一部業者もいるけれども、圧倒的多数の不動産業者は（中小零細がとても多いので）「仲介による流通」ってネットワークによって市場を形成している。
※だので国土交通省レインズってな巨大な業者専用のデータベースが存在していて、各業者は仲良しだったりする（取引相手になるので）。

つまり