住まいの心理学（retour&kagewari）

デフレ時代の分譲マンション「試行錯誤が始まったようです」

報道によると実験的企画のようですがなかなかどうして流石の内容。
モデルルームも駐車場もなし！三菱地所“究極のエコマンション”の正体
http://diamond.jp/series/inside/10_03_12_001/

供給過剰で調整局面にある（社会資本的成熟）市場において元々資本力があるところが本気を出すとどういう可能性があるのかその考えを汲み取ることができます。
上記レポートで三菱地所が意欲的なところは
『低層』『外断熱』『モデルルームの廃止』『最新式空調システム』などです、
レポート中で指摘があるように、共有部分を非常に少ない戸数で自主管理とするのは確かに（共有部分の資産額が大きいこともあって）難しい問題を残すので、時に東急リロケーションやリクルート等が得意とする『企画性重視の分譲キラー賃貸』的方向性の方が安全なんでしょうけれど、そこを「分譲」として企画したところが実験的と評される所以なのかと。

重要なのは『低層』と、『外断熱』含む日本特有の非木造建築の弱点（断熱）に切り込んでいることろで、これからのマンションに求められるキャッチコピーはズバリ「低層かな」と思います。
（今回の企画が武蔵野吉祥寺だってところがポイントでしょう。古くからマンションは都心で高層→郊外は低層であるべきで、そこは基本に戻ったというところ）
同様に郊外におけるマンション開発で、『低層』を”高級を意味する言葉”に選んで広告している物件は他にもありますから、『都心の超高層・郊外の低層』の区分けは今後より鮮明になるかもしれません。
逆さまに言えば都心でも低層だと”本気で超高級”になりますから、
注）特に一戸あたりの太陽光発電パネルの専有面積で考えれば同様建築は低層の方が有利になる。

ひとつ参考にしてもらいたいのは、こういう流れが「木造一戸建」であるとか「２×４高級木造アパート」などの価値が再認識されるキッカケになるだろうってところで。
（低層の代名詞が”木造”なんですからね）
▼公正取引委員会的見解としては違うんでしょうけれど、高級低層アパートなんかはファミリータイプであれば呼称”テラスハウス”でもいいのじゃないかと思うんですよね、
（その方が消費者はイメージ掴み易いのじゃ？）
建築かじった経験ある人なら三菱地所のマンションレポートにおける室内温度管理の設計は木造建築ならばより安価に施工できることが普通に想像できると思います。
それだけではなく、元から熱伝導率で非木造より有利な木造建築で室内温度管理重視の設計を行えば圧倒的に光熱費を下げる事が可能なんです。二階建てなら太陽光発電パネルの専有面積率も更に大きくなる。

オーディオ関係のあれこれ（デザイン編）

とにかくピュアオーディオには工学デザイン的にも優れたものが多く、インテリア性も非常に高いため「知っている人には相当の影響も与える」などと勝手に思っているのですが、
以前から「絶対これはアレだろう」と思っていた話がありまして、
えーこちらは銭湯などでもおなじみの健康器具（血圧測定器じゃなかったでしたっけ）、

画像は某阿佐ヶ谷駅のショッピングモール内の休憩サービスコーナーです

この器具のデザインがですね、
ピュアオーディオ界のスピーカー部門で泣く子も黙るイタリア製の『Sonus faber』のラインにそっくりなんですよ。
（そう思っているのは私だけなのかもですが、、）
リンクフリーの画像が手元に無いので（ちょっ～とamazonには取り扱いが無くて）URLだけの紹介になっていましますが以下のリンクご覧ください
　↓
Sonus faber EXTREMA
http://www.audio-heritage.jp/SONUSFABER/speaker/extrema.html
（このモデルが似ていると）

思いません？
この”スピーカースタンドまんま”の立ち方といいますか佇まいそのものも似ているんですよ、
私この健康器具見た瞬間「おっこれソナスファベルじゃん」独り断言したものでした（笑
違うかな～
その時「デザイナーさん完全にオーディオファンでしょ」とも思ったんですけれどね。

※ちなみに当時オーディオを席巻した代表モデルは

オーディオ関係のあれこれ

既に『オーディオ』とか『バラコン』というだけでオールドメディアな印象すらある昨今ですが、『ポータブル・オーディオ』の伸びや携帯ダウンロード等音楽えの需要が後退したのではありません。
（レコード会社の収益悪化などは販売方法などのコンセプトが時代の変遷に遅れたためで、現代は著作権協会が足ひっぱりかねない別の意味の問題になるなど、ココは業界構造の方の話でしょう）

残念な事に世界でも最高のコストパフォーマンスを誇った日本製のオーディオ機器はすっかり衰退してしまいましたが過度のモデルチェンジを廃するなどの方法で頑固に生き残っている機種もあり（DENONの廉価なプリメインPM-390は今やオーディオ業界におけるスーパーカブのような名機となった）、ピュアオーディオを知らないで得する事はありません。

部屋や暮らしを考える上で「意外なメディアが日常のイメージを引っ張る」事があります。
広く一般的にはTVだったワケですが、PCとインターネットの台頭でここは随分様変わりしました。薄型TVの需要にしても「目立たないように」な側面も見逃せません。
音楽と賃貸って話で言えば、騒音問題などやっかいな方向の話が真っ先に頭に浮かびますがオーディオって世界で重要なところに、
・「チープな再生機器で音を出せば出すほど音が大きくなる」法則があります
ポータブル・オーディオにおけるラウドネスの使い過ぎも”耳の感度を劣化”させますが、単純に再生機器の性能に負う部分も大きいのです。

PCで動画や音楽を聴いた経験ある方ならみなさん経験してていると思いますが、
『音源DATAの劣化があると”よく聞き取れない”』
ありますよね。
オーディオ機器の性能もそれがハードの差異となるだけで同じ事なんです、当然再生機器がチープだと「よく聞き取れない」結果ヴォリュームを必要以上に上げてしまったり、セッティングの悪さから無意識に「ウルサイ音になっている」事もあるんです。

又、PC計の基盤素子にはオーディオ再生に致命的なノイズ源となるものも多く、音楽再生に関してはPC関連とオーディオはどうあっても切り離したいところで（ACコンセントの共有も好ましくない）、TVメディアが後退した今だからこそ「日常のイメージを引っ張る存在」としてピュアオーディオに着目するアイデアは”大アリ”なんです。
（基盤上のパーツもオーディオ再生用とPC用途では全く別物ですから）
このケースも引越しするコストより大幅に安上がりですから是非検討したいところ。
再生機器がしっかりしてくれば応用性も高まります、
仕事しながら的な”ながら視聴”であれば、FMラジオの存在が現代だからこそ浮上するかも知れませんし、CDプレーヤーの中にはポータブル・オーディオとの連携を視野に入れた製品もあるようです。

一番やっちゃいけないミスは「中途半端なシステムオーディオ」でしょう
（デザインが中途半端なところが又いけない）
こういった機種の場合、製品自体の再生性能の問題をラウドネスのような誇張で誤魔化している製品も多く、「ウルサイ音になっている」なんていう結果を招きやすい機器になります。
高級オーディオはただ価格が高いだけでなく、インテリアとしてのデザインに秀でたもの多くありますからオーディオに投資して損はありませんよ。

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年末だけにタバコ関係の話（３）

情報としては米国FDAが某銘柄に排除勧告を出したなど、特にリキッドの安全性には注意も必要で、並行輸入でしか入手できないニコチン入りの補充液はニコチン濃度そのものにバラつきがあるなど安全性が担保されないので厳禁と考えていいでしょう。
某掲示板等では「補充液：通称リキッド」を自作例なども紹介され、女性で基礎化粧品を自分で調合する趣味ある方とかアロマテラピーに興味がある方なんかは（アロマオイル自体は電子タバコに使用できません）挑戦してみる価値あるかも知れません。
※パーツ関係取り扱いのショップでは必ず『ブランクカートリッジ』の販売もあります。入手が困難な場合には吸い終わって空になったカートリッジを調整して利用しても可です。

特に驚くほど格安に販売され品質にも不安のある製品のカートリッジは使用NGでしょう。
米国FDAでも健康被害が予測される物質を検出などの報道もありこちらは「安かろう悪かろう」で判断して間違い無いかと思います。

どちらにせよ付属のカートリッジの質には拘りたいところで、最も合理的な豊富は国産リキッドを使用する方法です。
入手が最も簡単なところといえば某ブランド名付きで流通している電子タバコの国産補充液を利用するのが最も簡単なのですがいかんせんかなり高コストで、この国産リキッド市場はまだまだ今後に期待ですね。
■現在入手も容易で定番のリキッドはこちら
http://my.auction.rakuten.co.jp/rms/mya/mb/profile?uno=xx9oRhYQu5y
（URLは楽天市場からになりますがショップの販売管理上オークション間口となってますがショップ『煙屋』から直接購入も可能です）

この補充液の利用に関しては同時にカートリッジ容量も増加させる工夫も一般的なのですが、その方法も確実に定番化しておらず（リキッド販売店としても補充液利用専用の容量増専用ブランクカートリッジの販売は無い）、面倒な人は”そのまま小容量で補充”するのも方法のひとつでしょう。

リキッドには各種風味があり、風味によっては成分の一部がアトマイザー（噴霧器）に付着するなど定期的にクリーニングが必要な場合もあります。
（重曹の水溶液に付け置き洗いなどで十分みたいです）
面倒な人はナチュラルタイプなどベースとなっているもの単品購入の方が簡単でしょう。
アトマイザーの定期洗浄もケースバイケースのようで同一銘柄のリキッド継続使用の場合には外見上汚れが気にならない範囲であればそのままで使用続けても問題ないかなと思います。

のようにですね（笑
前回レポートの補充パーツの購入先確保など、まだまだ「簡単にサクッとコンビニで購入してメンテナンスフリーで使用」のような状況ではありませんし中国の特許の関係もあるので初期不良の発生率など大手流通に乗るのも難しい部分があります。

年末だけにタバコ関係の話（２）

来年こそはなんとやらで
減煙から禁煙まで考える方もいないじゃないでしょう、
そこで話題の”電子タバコ”をレポートします。

すっかり肩身の狭くなった昨今のスモーカー事情ですが、将来的に増税も検討されるなど健康志向で減煙考えるって事ではなく合理的に燃焼型のタバコ以外の選択肢があると便利なところ（嗅ぎタバコ～噛みタバコってのもありますが）。以前から中東の水タバコじゃないですが水蒸気による喫煙方法無いものかと考えてた方も少なくないでしょう、

現在ではすっかり『電子タバコ』として認知された存在ですが、購入ルートがほとんど通信販売なのでどんなものかと判断難しいままです。
私も、日本製なりJT公認なりコンビニでも買えるようになるとかわかりやすい形が出てこないかと模様眺めしていたいた口の独りです。
「なんか動きに変化が無いな」と思っていたら、
なんでも中国が国際特許を持っているんですと、
それは本体日本製が出てこないワケだと（他にも理由あるんでしょうが）、現状でわかる範囲はあれこれ調べた上で購入してみることにしました。

これは日本製かな？とも見えるブランド名のつく電子タバコも全てOEM元の番号のあるものでして「○○と○○は同じもの」となっており、つまり元の型番の中で評判のいい機種を選ぶのがお勧めになります。
現在のところ購入が容易で定番モデルなのが『通称M401シリーズ（バッテリーの長さに応じてM403まであり）』通信販売時の名称は”大文字の”E-CIGARETTEかM401～M403と記載のあるものを選べば大丈夫かと思います。
※間違っても”小文字”のe-cigaretteは選ばない（小文字で記載されている場合も無いじゃないですが）、もっともわかりやすい判断基準はセット販売で5000円以下のものはNGってことです。

しかしそんなM401シリーズも供給元（複数あるらしい）によっては初期不良も珍しくなく、この辺は流石に中国製で、国内流通で高価なものはある程度不良品チェック掛けているということなんでしょうかね～？
ですからパーツを入手する際も「ある程度の初期不良はあり得る」ようで（パーツショップオーナーの日記に苦労の記載あるぐらい）、それなりのこころの準備は必要です。現在通信販売以外に流通ルートも無いので（ブランド名のつく一部商品は電気店などで取り扱いありますがそれでも僅かです）、初期不良がある場合には宅急便で返送が必要になるなど若干手間もかかるんですよね、ここは割り切って格安にパーツを入手する販売店を探して初期不良がある時にはあっさり諦める方向で考える方が楽かもしれません。
※製品の耐久性ですが『アトマイザー（噴霧器）が１・２ヶ月』『バッテリーが半年前後』だそうで補給パーツの購入先の目鼻をつけてから購入しましょう。

で、利用した結果ですが
「アリですよアリ」

年末だけにタバコ関係の話（１）

12月だからって大掃除じゃ芸が無いというか（単純に掃除が苦手というか）、「この際諦めかけているタバコのヤニ汚れ”いい加減な調子”でちょっとどうにかならないものか」と考えているあなたに、今回も又既に知っている人には何てことない話ですが「知らない人にはそれなら簡単だ」って話からはじめます。

そういった番組はほとんど見ませんが（ってTV自体ほとんど見ないのですが）、
「○○主婦のお掃除なんとか」のような番組盛んのようで、
なんちゃらの一工夫情報はそれなりに聞いた事あ状態かと思います
　↓
『ティッシュ貼り付け洗剤スプレー方式』
わりかしメジャーな方法らしく、
東京12CH深夜通販でおなじみのスーパークリーナー系でも紹介されている手法です。
よってこれだけなら紹介しても意味が無いだろうというか、不精な人にはこの手法だけで十分に面倒かなと思う訳で（笑

昨今100円ショップだけでなく各ドラッグストアなんかですさまじく格安のウエットティッシュ見かけます（コンビニだとちょっと割高だけど）。この消毒系のウェットティッシュなるものはぶっちゃけ”アルコール系”であって事タバコのヤニに関して言えばそのままで絶大な融解能力発揮するんです。
簡単に言えば「洗剤もスプレーも何もいりません」。
ただ、間違うと数珠繋ぎに何枚も出てきちゃう少々格安のウェットティッシュをヤニが付着しやすい蛍光灯カバーであるとかエアコンであるとかに全体覆うように貼り付けて（濡れているので特別何も細工しなくても張り付きます）、しばらく放置するだけ。
タバコのヤニが”茶色の絵の具”のように溶けてくるので、重ねたウェットティッシュだけでなく拭取り用のウェットティッシュやら通常ティッシュを用意してササーっと拭き取るだけ。
不精な人にはかなりお勧めの方法で、PC周りのクリーニング必殺技である殺虫剤スプレーよか精神衛生上の心配も無いと、
（油汚れにどれだけ効果あるのはか実験していないので不明です～）

※樹脂系のものは色素が組織内部に入ることもあるので「染まっちゃった」プラスチックの色は何をしても落ちません。

身近にあるモノを使って”○○ながらついで”にできちゃう方法なので案外イケますよ。
大量のウェットティッシュを使うのは少々不経済ですが、馬鹿安のものは紙自体向こう側が透けて見えるぐらい薄いですから不経済を気にする事も無いでしょう。
ヘビースモーカーの方の場合解けたヤニがさながらマジに茶色い絵の具になりますから手に付いたりすると後の手洗いがやっかいだったりもするので、そこだけ注意必要です。

次回はスモーカーの方注目の電子タバコネタをレポートの予定です

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ミニマルコンパクトライフ（３）

コンパクト系が「狭かろう安かろう」になりがちの背景のひとつに管理会社の取り組みが関係しているのは説明の必要ないところで、
分譲タイプの方が安定感が高いのもオーナーは管理組合に所属して棟単位は別の管理会社に正規に委託されている部分があるからでしょう。
その点賃貸専用で中小規模の開発会社が運営する場合審査内容も込みで「短期解約に繋がりやすい募集」を助長してしまう部分があって（集客性をコストだけで調整）、地域との関係性で重要なのはひとえに「長期安定契約者による運営」となります。
その上で管理運営を可能であれば管理人常駐の形とすれば地域との共存関係で問題が起きるなんて事は最初からあり得ない事になります。

一定規模を超えれば管理費の中で24時間のゴミ出しを棟内施設で集約する形も取れるし、
契約者が長期安定的であれば社会性も安定します。
ここも概念として『クレバーなコンパクトタイプ』のデザインが（収益モデルとしても）確立していない背景が大きいのだと思います。
短期解約事由の中には管理含めた上記の構造的問題だけでなく、基本的に「暮らしにくい」であるとか「自室に対して愛着がもてていない」なども含まれていると思います、少なくとも設計デザインが概念としてしっかりしていれば後者の部分は解決するのですから。

シンプルに考えれば「住んでみたら非常に快適で内容も確かにクレバーだ」となれば、そうそう簡単に解約・引越しを考えないでしょう。
引越しコストは馬鹿にならないものですからね。
最初から多方面の通勤ルートを確保している都心にあれば、勤務先事由による解約は最初から想定外なのですし、
借りる側の意識として時々誤解される点として「意図的に（学生専用など）短期解約誘導する方が儲かるのではないか」などがありますが、これは貸主側から言えば正反対なのです。
それこそ意図的に上記のスタイルで営業を行うにはそれを実行可能とする規模や広告集客活動が必要で（或いはマンスリーのように短期用途を前提とする賃料設定とするとか）これは一般的な賃貸契約の話とは別のジャンルになるためです。
学生専用の主な目的も”身元が堅い”ところと、需要も安定するため低賃料でリフォーム管理もほどほどの範囲とするなど、収益モデルは別のところにあるものです。

少なくとも貸主にとって「短期解約の空室」は（収益計算ができませんから）一番困るところで（実際”礼敷０”のシステムを別途設けている管理会社の中には1年未満の短期解約の場合違約金の発生する契約もあります）、審査における優位性の大半は「長期契約が見込める人」でもあります。
審査で公務員が最強だったりするのは”安定感”が理由ですから。
当然申込み時から短期用途が確定的なら審査以前の段階でNGです。
（ルームシェア用途の可否が非常に厳しいのも基本的に同じ理由）
賃貸契約の場合の”信用”に最も深く関わるのは”契約期間の安定感”となります、
※携帯なんかの長期契約割引といっしょですよ。

不動産投資として考えても貸主が『住居契約』を選択した理由は安定低利回りを想定しているからで（定期預金のような長期的発想）、多少リスクはあっても高利回りを考えるならば住居では無く事業用との事務所店舗にすればいいのですからね。
住居契約を前提としているだけでも「長期安定契約者を期待」しての選択です。
■設備的に考えれば内装減価償却から逆算して『借りる側も貸す側も6年単位が理想』

逆さまに考えば、コンパクト系のデザインを「狭かろう安かろう」と短絡的に位置づけてしまった設計・不動産業界のミスリードって事になるんでしょうね。
都市における社会資本の有効利用の側面から言えば実にもったい無い話で、
将来の高齢者シングル向け住居を考える場合にも「コンパクト系だからこそできる利便性の追求」も多数ありますから、現代社会においては重要なジャンルなんだと思います。

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ミニマルコンパクトライフ（２）

設備的なところからいきましょうか、
昭和分譲マンションのセントラルシステムは簡単に交換できない事やメンテナンスの大変さから後に管理費が膨大な事になってしまい（高級でファミリータイプの場合管理費が10万超えるなど）こちらも早すぎた側面があります。
しかし、現代であれば『燃料電池型発電設備のみ』とするなど（通常電力も平行して契約している前提ですから）後にメンテナンスや高性能化に応じて交換も検討しやすくなっています。ソーラーにしても同様で、
最初から補助的位置づけのものをセントラルシステムとして管理維持していけば一戸あたりの投資額は戸数分少なくなるのであって都心部中高層で考えれば十分割に合う設計になります。（理想論言えばセントラル設備の効率上げて電力料金もほとんど無しまでいければその分賃料は高くてもよくなり室内設備のグレードを上げられる）

インターネットやアンテナ線のマンションタイプ契約みたいなものです。
浴室設備も高機能でありながらコンパクトにいきたいところで、
ちょうど先日ちょっと提案した「新しい入浴システム」みたいな発明が好ましく、
ミニマルコンパクト特有の『動線が短い（近い）ことによる快適さ』が提案できるとベターかなと思います。
難しいのはキッチンのデザインで、
基本的にマンションの水周りの設計はパイプスペースに対して最短が好ましいですから、通常は「廊下を挟んでバスルームユニットと等距離」となるのが必然だったため、
話を簡単にしてしまうと、
「バス・トイレ別ならキッチンも二口になり、３点ユニットとなるとユニットミニキッチンしか入らない」な事にもなったワケです。

実は往年の『所謂ひとつの投資向け分譲１R設計』では違ったんです。
ユニット浴室の居室側背面が＝キッチン幅となっていたんですよね、
（今の設計だと同箇所がクローゼットになる）
えーつまり「ユニット浴室の奥行き＝キッチン幅」ですね、
昨今のストゥディオ志向からいくと、この居室内にキッチンがあるスタイルに回帰すべきでしょう。
元々がドア付き１Kにするとキッチン寒い（暑い）みたいになりますし、
ドア無し１Rとする場合ならキッチンが玄関ドア近くになければならない理由も無いですし、３点ユニットもバストイレ縦並びではなく横並びとして（廊下対面のキッチンを外して）玄関廊下の片側を壁だけにする方が効率的でしょう。
パイプスペースの位置関係にもよりますが昨今洗濯機置き場室内はマストですから『小型ドラム式』などを玄関至近にビルドインとする。
小型のドラム式洗濯乾燥機を作れるのは日本の技術によるものですが、ドラム式洗濯乾燥機自体振動など防水パン置きが逆に不安定になるなど設置はクリティカルな面がありビルドインの方が好ましい→というか賃貸住居であれば設備管理上も１Fや地下にランドリールームとするのがベストなんですけれどね～。ですからここは妥協的に玄関近くに耐振動設計ビルドインを模索、

ミニマルコンパクトライフ（１）

早すぎた『メタボリズム』とでもいいましょうか。
現代社会におけるシングルライフで初めて「あれコンパクトでもいいかな」な選択可能性は現実的になったと言えるでしょう。
それはそれひとつの雛形でもあった中銀カプセルの内装は当時として最新であってもオーディオライフひとつとっても無理があって（当時のオーディオは今以上に大型のリスニングルームを必要とした今でいうホームシアターと同格の存在）、内装設備的にもデザイン優先で実効性はどうだろうって、確かにプログレッシブである事自体が存在証明みたいな一面あります。
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/02/post-3bfb.html
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/02/post-e494.html
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/07/post-3a71.html
（等々：軍艦に関しては他に論議もあると思いますが）

しかし言葉の響きとは別に
（”メタボ”かと思ってしまいますものね）
都市構造と生活の有機性は、モバイルノートPCであったり携帯電話であったり、iPodタイプの音楽視聴であったり環境問題含めて「選択的ミニマル」が（モバイル的に言えば”ウェアラブル”）確かなものになってきてます。住居設備的にもコンパクト化の技術進歩もあります、

といってもこれは『選択的』なものなので、トレードオフに選択されているに過ぎませんから現代でもオーディオだけでなく生活空間の内容を考えれば「床面積は広い方がベター」な”選択”も同時平行に存在するのは確かです。
何が何でも広い方がいいって常識化は無くなり選択的になっているって解釈が正しいでしょうね。

住居の世界やデザインの面で言えば「広い方」は随分と進んでいますが、コンパクト系は「賃料（や価格）が安いタイプ」の世界に取り残されている一面あります。
車に関してはコンパクトカーの方向性が常に大型高級車と並立しているのですから、住居の場合もそういう提案はあって良かった筈なんですがなんとなく時代の中で忘れられてきた一面あるように思います。

都市計画デザイン含めれば概念としては「都心部でミニマル・郊外ではワイド」な棲み分けあっていいところで、選択的なる言葉があるように話を単純化すれば「同じ賃料で両者が選択的位置付け」になっているのが理想的なんですよね。
土地評価額を設計的に相殺して「どっちでも選べますよ」みたいな都市デザインです。
ここ環境問題に照らしてもとても合理的な話で、
　↓
床面積の広いところはソーラーパネルの一戸当たりの面積が広く取れる（しかも低層）。
床面積が狭ければ消費電力そのものを低くコントロールできる（ある程度高層にすると入居者戸数が多いので共有セントラルシステムも合理的に検討可能）。
将来的に「全住居の環境住宅化」を政策化するにもわかりやすい話になります。
※三鷹市とか世田谷・江戸川あたりなら面積的に（効果の実証はともかく）自治体の風力発電なんかも検討できるのじゃ？都心部の場合ビル風利用の風力発電とかもあり得るかもです。

コンパクトだからこそ選択肢として別の意味で魅力的なデザインとは何か？
現代社会だからこそ大きな意味を持ってきます。
例の都心部における１Rマンション建築禁止条例の論議も、コンパクトデザインの置き去り問題の影響が大きいんだと思うんですよね。
参照http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2008/08/post-7000.html
きちっとデザインを詰めておけば赤坂レジデンシャルホテルじゃないですが、管理人常駐の在り方であるとか棟としてのゴミ出し方法の検討などできることは沢山あって、目先の集客ばかり意識して、ネコもしゃくしも意味のはっきりしないフローリング化しちゃったりしている場合じゃ無かったんですよ。
ライフスタイルを提案するデザインでなくっちゃ

さて、具体的にどんなスタイルが在り得るか考えを進めてみます。

＜つづく＞

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安全を考える「DIY的アイデア編」

果たして上手くいくのか自信のほどは”あるようなないような”部分もありますが、
これは効くでしょうって暮らしの安全策は考えるとイロイロ出てくるものです。

侵入ルート的な意味での「窓の防衛」を考えれば、
泥棒もね、窓ガラス全部割り切ってガシャーンとアクション映画張りに入ってくるとは考え難いので（ってかまずあり得ない→テロ対策特殊部隊じゃないんだから）、
ここですね防衛すべきは「鍵の周囲・或いは鍵のある位置の窓だけ」となるんですよ。
ですからその周囲だけ”狙って割る”とか”狙ってカットする”事ができなくすればいいのであって、
皆さんも考えてみてください。
「外から見てそう思われればいい」のですよ、
諦めてくれるのが一番いいのであって、
マジに難攻不落の対策である必要ありません。
「あれ、これどうなっているの？」とか「鍵はどこにあんだよ見えないぞ」となると、
→「どこ割ればいんだよ」
こうなりませんか？

簡単な対策としては
『窓ガラスサッシの鍵付近の内側（20cm各ぐらい）に鉄板張る』
極端に言えば「外からそう見えればいい」のです。
で、実際DIY的にどうやるのかって、ここはみなさん実力に応じて考えてみてください。

次なる手段は、
「そもそも身体が中に入らなければいんじゃないか？」
普段気がついていなかもしれませんが、
『スリット状の縦長窓（ルーバーになっているのも多いですね）』が並ぶパターン
これならどうあっても身体が入らない。
自宅が持ち家一戸建てだとか分譲マンションであれば改装工事でこのタイプの窓に換装すると安全確保の効果は絶大。
そもそもスリット状の採光って元をただせば「要塞における銃眼」と似たようなものですから、それは安全性は高まるんだと。
効能はそれだけじゃなく巧みに設計すると「カーテンいらず」になるんですよ、
結果室内も明るくなるし窓ガラスは熱放射も大きいので、光熱費まで安くなります。

安全を考える（３）

”低層マンションやアパートの場合”です。
オートロックと違い、ざっくばらんに言えば「実被害の大きさって意味のリスクは少ない傾向にある」のですが、心理的な不安であるとかプライバシーの保全などの点に弱点があります。
改めて一階論を考えてみれば、
何もなくても、窓の外すぐを人が歩いているとそれはオートロック・マンションにおける非開放廊下やエントランスからの動線の長さなどで確保される雰囲気とは大きな開きがあります。この心理的な側面は相性問題であって、
簡単な表現を選ぶと開けっぴろげと言うか、そもそも風通し含めて『開放系』を好む人に適正があるのが”低層マンションやアパート”となりますから、心理的な部分を構造物特有のリスクにように考えてしまうのは勘違いでしょう。

たとえて言うなら旅行する時に「旅館もいいねな人」と、旅行とうより「そもそも高級ホテルの雰囲気が好き」のようにそれは各個人でタイプがあるのであって、賃貸物件にはそういうキャラクター分け（個性）がありますから、そこを普遍的な性能評価でくくってしまうのは無理があるって話です。
見方を変えれば、一定規模以上のマンションは共有部分の内容も居住性能として応分に賃料に関わる事になるので、居室の広さや内容の割高感があっても「選択肢として織り込み済み」と考えるのが筋論になりますから→同じ賃料であれば木造アパート等の方が内容が上となるのも事実です。
※補足すると非開放プライバシー重視の人の場合、特別オートロックは無くても一定規模以上のマンションをマストの条件にすれば（そもそもオートロックの性能には様々な限界もあるので）キャラクターにマッチすることになります→むしろ管理人さんがいる事の方が実利的には重要。

話を”低層マンションやアパートの場合”の安全保障に戻しましょう、
どうしても多くなってしまうのは、鍵を開けてしまうテクニックのあるようなプロフェッショナルな確信犯の犯罪事例はリスク的に低くても軽微な犯罪に属するトラブルは（動機が軽微だけにオートロックだけでも十分に面倒な障壁となる）、タイプとしてオートロックに比べて多くなると考えるべきで、
安全確保の対策もそっち方面の被害予測からの逆算となります。
簡単に言えば「玄関先等に置かれているものの盗難や破損」「一階に関しては空き巣におけるガラス割り」「空き缶等のゴミが住居近くに放置される」、最近は随分少なくなりましたが「なんだかよくわからない勧誘やセールスがくる」。
家主さんがエントランス周りの柵であるとかセンサーライトなど積極的であれば随分違うのですが（動機が軽微なので少しでも面倒くさいとか何かやっかいな障壁があれば抑止効果がある）、具体的に何から手を付けていけば案外はっきりしていないのも確かな上、賃貸契約の基本は専有部分の対策となりますからここに絞っていきましょう。

安全を考える（２）

”オートロックの場合”です。
オートロック・マンションは室内までの動線部分となる共有スペースが多く（長く）なりますから自室に到着する時には「奥まった感」といいましょうかプライバシーレベルが上昇した感じがあるのは間違いありません。
比較的交通量の多い道路に面していても室内も静かで、それなりの規模のマンションであればゴミ出しの利便性も高かったりするので、特有の合理性があります。
※ファミリータイプの場合だと「一戸建てよりマンションの方が好き」って人もいます

その反面外観も高級なものが多いため窃盗犯に狙われやすく（捕まっても罪状同じですから）、オートロックそのものにはご存知のように完全に入館を規制する機能はありません。
※入居戸数が極めて少なくロックそのものが玄関前にあるなど特徴があるものは例外
http://retour.seesaa.net/article/72743079.html

オートロック・マンションは中高層でそれなりの規模となるのも一般的なので不特定多数の人の出入りもあるためです。
あまり詳しく書くのも微妙な部分があるので以降は対策中心に話を進めますが、
オートロックに安心してしまい、玄関やベランダ・バルコニーのある窓の施錠を忘れないような注意は必要で（特にベランダ・バルコニー側：３階以上であってもです）、本来オートロック系はベランダ・バルコニーレスで洗濯物外干しNGとするのがベストなのは防犯上の意味もあるのです。
※以前某有名野球選手が高額な窃盗にあった時には「玄関も施錠していなかった」のです

又、不特定多数という部分もポイントで
某○R系のタワー（審査が甘い）などの話では「女性がひとりの時に同乗者がいるエレベーターでは自分の階数を押さない」なんて話もあるぐらいで、今回のテーマ『安全を考える』な部分から言えば「自室：専有部分の安全保障を個別に考える」に尽きるでしょう。

最上階近くであれば玄関からの（ピッキング）侵入の可能性が高くなりますからダブルロックが効果的でしょう（特にシングル向け間取りオンリーのマンションは要注意）、
外観も豪華で狙われやすいマンションの場合、高級ならではの警備のサービスもオプションで備えていることも多くなりますから賃料が高ければ高いなりに契約した方がベターでしょう。※ある意味近隣にも馴染んで落ち着いた雰囲気の築年数も経過したマンションの方が安全とも言えます。
（管理人さんによる抑止効果としては分譲マンションで管理組合の意識も高いところとなるでしょう）

安全を考える（１）

統計的にいえば共同住宅における犯罪発生率はトータルで言えば低くって、
ましてや東京が重犯罪などの犯罪発生率で日本一って事もありませんから、普通にただ漠然と考えても東京ひとりぐらしは「むしろ安全」と認識して間違いありません。

実質的な結論から言えば防犯から１階に特別なフラグを立てるところにも意味はありませんし（警察の統計分類も”１・２階”ととりわけ１階にフラグを立てることもなく）、街の警察広報的には都内ともなえば「オートロックこそ危ない」とアナウンスしながらパトロールしていたり広報ポスターもあります。
某都内の幹線道路沿いのオートロックマンションエントランスに軒並み（ATMなどでお馴染みの）緑の警察官立ち寄り案内がズラーっとさがっている光景もあります。

私の経験上も「実害を伴う盗難の話」は直接事案を知っている部分と伝聞を加えても”マンションの２階ベランダバルコニーから侵入”であるとか１階フラグはどこにも無いのです。

ですから理由が『DATA的意味で統計的にも防犯で』であるなら、リスク回避はどこからも目立つ事の無い賃料安めの木造アパートがベターに違いは無いのです。
しかし１階フラグの本質は別のところにあって、
ここ多分に心理的な部分というか（犯罪に類する実被害ではなくて）『プライバシーの侵害』とか『パーソナル・スペース（自意識の縄張り空間みたいなもの）の破綻』の方が重要である場合も同時に考えなくちゃいけないところです。

ベタなところでいえば「訪問販売や新聞の勧誘」、
又、実被害は出ていないながら（保険で保障されるるので）窓ガラスを割られるなどそういった側面は、犯罪の実リスク（ここも確実な数字があるワケでは無いのですが）とは反比例してオートロックの方が高性能に違いは無いのです。
※元々オートロックは防犯性能を宣伝効果として使うことが問題で、本質はプライバシー確保の設備でありグレードというのが正解（本来そう説明すべきでしょう）。

となると考えちゃいますよね？
じゃ実際どう考えればいいのか。

話を整理してみると見えてくるんです。
「オートロック中規模以上のマンションの防犯性」
「低層マンション・アパート（外階段型）の防犯性」
これは全く別のテーマなんだと思います、

その違いを認識した上で”自分なりの安全”を考えるところに正解があるのじゃないでしょうか。（防犯と言っちゃうと話が狭義に偏りがちなんですよ）

話せばかなり奥行きのある話なので、シリーズでお伝えしていこうと思います。

＜つづく＞

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環境と暮らし（３）

ここまで話してくると流石に「東京ガスの営業妨害か」なんて勘違いする人もいるかもですがCMなどでご存知のように、ガス会社は”燃料電池発電設備”の開発の最前線いってますから、「ガス会社によるオール電化」も今後普及するのじゃないかと思います。
何せ問題がCO2となると”燃やすな”ですから、ベーシックには「いかに電力を優先的に使うか」になります。
現在のところ電気の弱点は”給湯機能”となるので（まだまだ貯水タンク型の給湯器が優位なので、設計当初からビルトインされていないと導入は簡単じゃありません：電気による瞬間給湯技術はまだまだ発展段階）、仮に風呂無しアパートでガス契約の解約に挑戦する場合には、大容量のポットや昔ながらの洗面器っていうか台所ボウルなどの利用が無難な選択かなと思います。
流石にガス給湯デフォの賃貸住居でガス解約はあまりにも無謀ですから、一般的には効率的な使用法を考える事になります。水量的にはシャワーを効率的に使用するのがポイントになるので『シャワーヘッドの交換』などの工夫がお勧め（簡単な交換器具が必要な場合あります）。
後ダイナミックに消費量を節約するとなるとバスタブにお湯を張るときには半身浴にするってのも一案。
お風呂に入った感を求めて広いバスルームを希望する人もいますが、西洋型のバスタブだと（深さが浅いので）広いタイプに十分お湯を張ってもそれほど違いが無いのです。
ですから西洋型のバスタブの人はあまり沢山お湯を張らない割り切りあるとCO2削減になりますね。
（銭湯なんかの日本的な”肩まで入った感の強さ”は深い和式バスタブが上回る→情緒優先の場合はバランス釜の格安アパートの方が正解ってケースもありますよ：賃貸の場合高級タイプで深い和式バスタブはほとんど無い）
※話は逸れますがシングルの西洋型浴室の場合割り切り的な合理性として「３点ユニットの効率はとても高い」のです。
えーっと、なので西洋式バスタブの半身浴作戦はアリなんですよ。

話を電気に戻してですね
いやいやもっと本格的にソーラー発電を導入して、東京電力の契約アンペアまで下げようかって意欲的なあなたにはこちら。

環境と暮らし（２）

・電気製品は限りなく電池駆動を基本とする
この辺から話は本格的になってきます、
前回ちょこっと触れましたが都市全体のCO2を考えるなら『ぶっちゃけ夜は使っていい』ことになるにはなるんですが、、

昨今の技術的進歩の”キモ”はバッテリーなので（電気は貯めておくのが本当に難しいのです→それが可能なら原発は一世紀分まとめて発電したら廃止する政策も可能）、家電分野で考えるならば電池駆動の製品を増やせばいいことになります。
ここはモバイル技術にも被ってくるとろですが、携帯に始まるリチュウムイオン電池であったり汎用電池はSANYOのエネループだったり、電動補助自転車の開発も無かった。
非常に重要な技術なので、この辺の商品が売れて投資を刺激すれば生産性が向上して社会的効果も高くなります。
元々電池駆動向けに設計されたモバイル系の家電は回路も特別に高効率に設計され（電磁ノイズも少ない）その基本性能自体CO2削減に貢献するのです。
AC利用フル稼働時の消費電力も少ない。

この際『ぶっちゃけ夜は使っていい』も念頭に置いて考えてみましょうか。
家電とは言えませんが電気自動車からいきましょう、
将来車両が完全電気自動車化して、ガソリンスタンドが電気チャージスタンドに様変わりしたら”夜間充電割引”によって容易に誘導可能ですし、
”電気チャージスタンド”にソーラー発電の設備が併設されればスタンド運営上の利益になりますから投資も進むでしょう。
　↓
この点都心じゃなくて地方の方が巨大発電設備を導入しやすいので、車依存の高い地方の方から「当社の電力は全て自前です」なんて看板とともに安価に充電可能になるかもです。
完全電気自動車の導入は地方と都市の関係性も変化させる余地がある。
※このビジネスモデルにおいても「日中発電した電力を高効率に蓄電できる」と大きな技術的アドバンテージになるので、高性能バッテリー技術開発は是非国策で投資して欲しいところです。

話を電池駆動家電に戻しましょう。
ノートPCを購入して昼はバッテリー夜はAC駆動とかでも概念としてはCO2削減努力になるんです（全法人がこの手法を取るだけでも日中の電気使用ピークが下がると思いますよ）。
法人であれば補助電力をビルの屋上で発電なんてーな事も可能でしょう。

個人ベースで考えても昼間補助電源的にソーラーバッテリーは有効

環境と暮らし（１）

鳩山政権がぶち上げたCO2の25％削減って話を題材に住居ベースでちょっと環境問題を考えてみましょう。
といっても25％削減は条件付きの話ですし（他の先進国や発展途上国を合意に引っ張り出すため）、学界では「そもそも温暖化にCO2は無関係ではないか？」で論陣張っている学者さんもいますから正面から真面目に25％削減を考えようって事ではありません。
『環境問題』って言うとカッコがいいからです（笑
この言葉はなかなか優れもので、ズバリ「ケチに徹するとCO2も削減される」って事ですものね。

とはいえ一方的に「ケチ」だけじゃ環境対策とは言えません。
生活するのもスレスレじゃ意味が違ってきちゃいますから、工夫や投資をして「割りに合うケチ」を考えたいところです。
ちょうど先日retourのレポートで紹介した「キャンプ・シャワー：2,205円」（太陽光で水を温めてシャワーに使うという基本アウトドア用の商品）といい、
コフラン：キャンプシャワー【防災対策】


（当然そのままの利用法で紹介したものじゃありませんので、えー何に使うと便利なのか考えてみてください）

先日紹介した「太陽光発電エネループ充電機：17,650円」といい

セカンドルーム論

「セカンドルーム」
そんなニーズは多いのだろうか？
決して多いって事は無いでしょう（笑

しかしみなさん可能性の範囲で考えてみてください。
20年後の未来自宅SOHOが今以上に拡大している社会が実現しているとしたら？
封建社会であれば家族法人内部に強固なヒエラルキーがありますから『書斎』の位置づけも明快だったかも知れません。社会意識の変遷の中、現代の平等民主主義社会においては同じ住居の中で家父長専用の仕事部屋があるってのは少々重きに過ぎる場合もあると思いませんか。
又住居に求めるものも「郊外：帰った感の強い自宅」「都心：仕事関係の利便性」同時に様々なニーズが折り重なってもくるでしょう。
そんな時の解決策はなんといっても『セカンドルーム』です。

実際この方向性を意図して個人向けレンタルオフィースや、多目的ルームを提供している会社は「常にほぼ満室」で、都内における『セカンドルーム』の潜在需要の高さを伺わせます。
可能であれば電気ガス水道等の基本料金が浮く格好の専用ルーム（広さは３帖あればOKでしょう）が多数あるに越したことは無いのですが、
こういった専業のスタイルが一般的になるとはなかなか思えません。
（大改装になるので家主さんの投資額も相当おっきくなっちゃいますし、ビル・マンション管理業として法人管理の形じゃないと難しいですから）
無難に一般的な物件から探していくならば「風呂無し格安１Rを探す」って戦術になります。

さて、実際のところどれぐらい選択肢があるものでしょうか？
果たして都心部にどれだけ風呂無し物件があるのかって可能性でもあります。
案外あるんですよっ
国土交通省REINS（業者専用の空室DATAベースです）を駆使して、主要な区をあたってみると案外あるもので、選べるってほどじゃありませんが家主さん側の判断も木造アパートのまま個人事務所相談となっていたり市場の潜在的ニーズを感じられる部分もあります。
断然「一間で和室」が主流になってきますから、
仕事部屋的に考えると「くつろぎ過ぎで困る」な面も考えちゃいます。
（DATA的には5万以下の格安さで「風呂無しRC造マンション」を見つけるのは至難の業ですから木造主力ですね）

昨今のインフルエンザ報道で（後）

前回から「インフルエンザ報道を始まりに→住宅の防災性能を考える」な方向で話を進めているところですが、前回のレポートで紹介した『ソーラー充電器（eneloop solar charger）』がかなり使えそうだと考えられますから（それこそ世帯で数台常備すると何かって時に重宝しそう）、電池やバッテリー駆動の家電なら動作しそうだと想定できます。
※思うに今後このタイプの商品は高性能化しそうなので「ソーラー発電だけの耐久生活にチャレンジ」なんて企画も面白そうですね（笑

防災って観点だと冷蔵庫やエアコンって設備は使えなくなる可能性あります。
やっかいなのは冷蔵庫停止で食材がダメになるところでしょう。
ですから冷凍食品では備蓄になりません（何つっても缶詰最強かもです）。
カセットコンロ持っている人ならなんとか暫くの煮炊きも可能でしょう、
情報取得はお馴染みの手巻き充電ラジオなる防災グッズがありますし、携帯はeneloop solar chargerのUSB出力で充電できるのでワンセグも使える。

空調が止まるかもしれないってところを考えてみると、それは人間真冬でも普通に外歩いているのですから、衣類を着込んで毛布があれば寒さはしのげますが、年齢的にも丸一日越すと限界ってケースも考えられない事も無い。
そして今回の表題「インフルエンザ報道で」なるとろから考えれば、風邪引いている最中に停電だなんて事になれば厚着だけじゃ体力消耗してしまいます。

昨今のインフルエンザ報道で（前）

少々大袈裟じゃないか等（専門家曰く分類としては弱毒性であるとのこと）様々な論議はありますが、住居に関していえば『二週間程度篭城可能な備蓄が有効』とされています。
※弱毒性といっても風邪同様悪化する場合もありますから体調管理には十分注意してください

すわ大型冷蔵庫か、いやカップラーメンだ、
となるところなのですが、
仕事環境として、昨今随分とインターネット回線駆使して自宅で仕事可能な環境も整いつつあるところです。食料備蓄以外の側面も考えておいておかしくないでしょう。

危機管理といえば、最近妙に地震が多発しているのも気味が悪いところで、
『防災』って意味で考えたほうがよさそうです、となると停電も忘れちゃいけません
（他インフラも機能不全になるケースも考えられます）
平成生まれの皆さんにはピンとこないかもしれませんが（笑
昭和の時代には『停電』が日常茶飯事だったのです。
防災という認識も無く「ロウソク」が日曜品として各家庭にあったものです。
さて、そんな観点から考えるならば、

この辺のラインは防災グッズと言えるのじゃないでしょうか。
汎用タイプの携帯型ソーラー充電器がビックカメラで発売


そしてこんなの、

個室感と開放感どちらを優先させるか（２）

自室って言えば鍵けられますよね（笑
ところがパブリックな空間はそれはパブリックなので鍵がかかる筈が無い
つまり開放感と自室におけるプライバシーって矛盾する概念なんですよね
ここで不思議な錯覚が発生するのは「家族時代の記憶」だったりするんです、
つまり心理的には「不特定多数の人間が鍵を共有」しますから一戸建てにおいては開放感ってイメージは確かに存在します。
これも実際に広い家に暮らしていなくても、鍵の開く回数が多いというか人の出入り自体が開放感にかかわってたりします。
鍵を共通管理する分空く回数多いみたいな、

ミニマルコンパクトはその逆説なんだと思います、
部屋を個室に限定する分喫茶店の利用など生活に開放感がある、
東京シングル考えていくと、ここは景観含めた”見出しのよさ”にも関わるんですが、カーテンが厚いと結果同じになっちゃいますし、難しいところです。
となると、
「高層階北東向きのマンション狭くても可」とか、
「木造アパート一階」とかであって、
（木造平屋一戸建てが開放感最強なのはご存知のとおり）
一番損なのは”なんとなく広めの部屋にしたけれど賃料の割りにあまり変わらない”パターンになるんでしょうね。

個室感と開放感どちらを優先させるか（１）

茶道的に考えれば「4畳半だからこそそこに無限大の」のような形で”個室感”と”開放感”は両立というか根底は同じ概念なんですが、
なかなか日常世界ではそこまでの趣味性の実現は難しいですから
・『個室感はコンパクト』
・『開放感は広い部屋で』
のように捉えるのが一般的でしょう、

居室のイメージでいえば
前者は「書斎やネットcafeの個室やコンパクト１Rや喫茶店のボックスシート小世界」などに分類され、
後者は「LDKやストゥディオ、ホテルのロビーや屋上、広いピロティのあるマンション」などに分類されるでしょう。

この両者じっくり眺めてみるとあるポイントに気が付きませんか？
前者はプライバシー度の高い空間で、後者はパブリックな要素が高い
せっかくの見晴らしのいい部屋でも映画なんか密談を表現する場合「カーテンをピシッと引いて」なんて感じの演出になりますよね。
それこそ刑事サスペンスで裁判の証人保護なんて話になれば「窓には近づくな」が定番の台詞になってます、
秘密諜報部員系ドラマで言葉として定着した”セイフハウス”もあまり開放的な窓があるとは思えない。

床面積と有効床面積（２）

都市計画上中高層建築が許可される総面積が広い東京の場合、同じ希望賃料でもマンションと木造アパートが横並びで候補になることは珍しくありません。
特にマンションは3点ユニット等の部屋を選択すれば、表示上の床面積はアパートに負けても有効床面積で有利な場合もあります。
同じ目線として木造アパートではDKに未利用の床面積が発生するケースが多くなるので有効床面積は割り引いて考えた方がいい（DKが6帖以上で事実上LDKな場合は別）、
有効床面積的目線としてそうなるんですが、
上記２例は生活様式そのものが大きく違ってきます。

更に有効床面積を”極めて”性能を明快にするとわかりやすくなります。
設計効率によって有効床面積の広くなりやすいマンションは、キッチンもユニットタイプなどコンパクトな方が合理的で（木造アパートを選択していない時点で大型冷蔵庫は無い前提）、効率よく選択すれば「ひょっとして希望賃料を5千円下げてもアリか？」な可能性確かにあるんです。
ところがマンションにおける設計効率には弱点があって「玄関から居室までの距離が近すぎ」結果プライバシー的に妙に落ち着かない場合も多くなります（その影響でオートロックのニーズが高い一面もある：或いはホテル風の設計がベスト）。
※ですからマンションにおける”横玄関”は間取り的な価値がとても大きい（比較級としてオートロック同等）、

あくまで心理的なものなんですが、木造アパートであれば玄関方向に窓がある設計が大半なので実生活上屋外への暴露感といいましょうか、ぶっちゃけオープンで開放的な訳です。しかし見ようによっては”無駄に広い”とか思われがちなDKが玄関ホールの働きをするので居室の心理的プライバシー感は守られます。

マンションの場合建造物としてのキャラクターが棟内個室の有効床面積の”実効性”に関係してくるんですよね。
この点アパートは”アバウト”です（構造物の性格上敷地の余裕感とか”隣の建築物との距離”の方が重要）、間取り図面まんまの広さが保証されていると言えます。
言ってもあれですマンションの所謂「築浅外観タイル張り」みたいな部分に意味があるのじゃありませんよ（笑
自分の部屋までの導線共有部分のイメージが有効床面積に関係しているって話です。

床面積と有効床面積（１）

造語的にはその類型として”有効壁面”なんてのも考えられます。
実際「どれだけ使えるか」って話ですね、

何に使うのかって要素もあるので一概には言えないのですが、家具レイアウト等簡単に”決めやすい”のが縦長の部屋であるのは事実です。
空間デザインの要素が皆無で済みますからね（笑
「いかに並べるか」だけかと、
しかし、道路に「路肩」の概念があるように壁面一杯リミットゼロでピッタシ使い切るのも滅多な事じゃできません（ひたすら本棚だけ並べる等の単一用途は例外）。
ソファーにしても空間にポンと置けば背面の活用度は空間的には距離ゼロなので、
「路肩」になぞらえて考えるとすると「置きシロ」みたいな部分は存在するのであって、これは余裕のある空間にポンと置く方が”単体での設置効率”は高くなります。アクセス経路も全方位になりますし、
そんな意味では正方形に近かったりベランダバルコニーに対して横長（有効壁延長は短くなっても）有効度は”広い”と考えられます。

といってもこれは一般事例で当然例外的な要素もあります。
１R等の設計で廊下っぽく伸びている”微妙な幅の空間”も「収納棚なら置けそうかな？」と思えれば（部分的な単一用途になるので）有効壁を使い切る形で効率よく部屋が使いきれる場合もあるのです。
縦長横長論争も30㎡超えるようなストゥディオであれば縦長でも十分幅が取れるので、むしろ縦長の方が有効壁延長が生きる形で広々使えます。
（この場合２部屋が並ぶように空間を二つに切り分けるのがコツ）

日陰の研究

心地いい場所として考えると日差しより日陰の方がある意味有名ではないでしょうか？
しかし、この話は専ら屋外の場合だったりしますね、
しかも目の前とかが思い切り日当たりがいいのが前提だったり、
実のところは求めている要素には近似するものがあると思うんです（北側における日当たり評価のイメージとでもいえばいいでしょうか）。
風通しって意味もそのイメージの背景にあるのでしょう。

思うに日当たり論にしても日陰にしても肝心なのは”大気の透明度”とか”敷地に余裕があるか”に尽きるように思います。
東京の現在で当該する条件は望はむべくも無い部分がありますから、結果として上層階志向が『漠然と定番化』しているのじゃないかと思います（電車の窓ですらUVカットだったりするのに高層階日差しの入る部屋希望でサッシのUVカットが話題にならないのも何か求める性能と実態の不一致さを表しているように思う）。方位でいうところの極端な南側志向においても根拠となる「北側の風評」の多くは敷地的に余裕のある”南側の風景”が存在しない（北側の）場合であるなど、北側単独に問題があると確定的に考えるのはどうかと思う。
（旅行時等も部屋の位置取りで重視されるのは”眺望”であって「ホテル旅館の方位が北向きだったのでさんざんだった」という話が一般的とは思えない）

但しマンションの場合遮音含めて性能評価基準の代表である”気密性”において基本的に風通しの悪い建築構造となるので元々のキャラクターが「設備内容や合理性を評価する建築」となるので、トータルで考えればマンションに「日当たり・日陰的快適さ」を求めるのは馴染まない（非木造建築的には敷地に余裕がある代表の市営住宅等の南向きバルコニーが”熱射”問題でバルコニーがよしずとすだれだらけになるのも珍しくない：超高級マンションは総じてバルコニーは深く直射日光はコントロールされる）。

本来は（土地相場の高さから）ド・都心部にマンション、郊外に高性能木造アパート的な棲み分け展開がはっきりしていればわかりやすかったのだけれど（郊外のマンションは低層中庭式であるとか）、イメージ先行と分譲開発売り抜け政策への傾斜で『実態が余計にわかりにくくさせている』といえるのかもしれない。
郊外で木造アパートを探してみると意中のタイプが無かったり、
都心部で合理的なマンションを探してみると手頃な候補が少なかったり、
地味な対処方だけれど「郊外木造アパート系は条件緩めに選択肢を増やす」「都心マンション系は希望区を複数広域で」、
『先入観無く内見』というのがポイントに思う。


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・いまどんな木造があるのか？

日差しの研究

何度か『日当たりのいい部屋』なる抽象概念には様々な問題も多いって話もしてきましたが、今回は日差しそのものと住居の関係を考えてみようと思います。

厳密に日差しと住居との関係で言えば微妙であっても太陽の位置と建造物との日照角度から（１・２階は急確度となり高層階は浅くなる）、１・２階程度だと差異は僅かですが10数階ともなれば角度は変わってくるのであって、日照の侵入角度的にも高層階が有利と考えられます。ただし、これまでの論議で説明してきたように高層建築の場合自動的にマンションになりますが高級なマンションになるほどバルコニー構造は深くなり（ヒートシンク効果もばかにならないので）事実上”ひさし”によって日照はコントロールされます。
※かといってあまりに角度が浅くなると日差しの足が伸びるので西日効果じゃないですが内容的に難しいところもあります。

一般に木造アパートの２階が最強に日当たりがいいのはこれが理由ですが、日当たり良すぎは生活上問題もあるため無難な線で考えれば「腰高窓の木造アパート２階」が日当たり重視で見ていけばベストとなり、
（UVの事も考えて）直射日光を避けて明るさ重視で言えば窓の開口面積が広い角部屋二面採光のマンション中高層階となり、
コントラストと日当たりの質重視でいえば木造アパート１階となります。
しかし、なかなか上記の条件は以下の理由からベストの形でお目にかかることはなかなかありません。
設備的にもしっかりしている木造アパートだと２階でも物干しバルコニーがついていて窓は掃き出し窓だったりするので本気で日差しが強いと厚手のカーテンが必要になってしまって内見の時には明るくても実生活では暗くなってしまったり、
マンションの中高層における二面採光といっても、当該マンションが角地に建築されない限り通常都市計画上高層可の地域は横並びも同じぐらいの高さの建築物があるので、二面採光でも風通し目的程度になってしまうことも多く、特にマンションで中高層建築ともなれば階段エレベーターはクローズドとなるので設計上奥深になり玄関近くはどうしたって暗くなります。
又構造上はベストともいえる木造アパートの１階ですが、木造アパートの建築される低層指定の区画は東京の場合他の住居も比較的密集しているので日照権的に不利な場合も多く障害物が無ければ”ある筈の日差し”が100％でというのは難しい。

井の頭線を語ってみる

数年前は渋谷直通と終点も吉祥寺という経路の短さ、「通勤は渋谷で休日は吉祥寺」みたいな利便性から風評も手伝ってかなり相場的に高かった”井の頭線”ですが、昨今は落ち着いて部屋探しができるようになってます。
渋谷駅の出入り口や乗換え通路なんかも随分スムーズになってきて東京西側で唯一の渋谷アクセス（東急沿線圏は南部神奈川系ルートと考えた方が自然なので）路線として、再び注目の路線になってきたかな〜と思うところなのです。

井の頭線にはいくつかキャラがあって、井の頭吉祥寺系の「吉祥寺〜永福町」「独立駅の明大前（どちらか言えば京王笹塚方南系）と下北沢（こちらは本籍小田急系）」「東松原から池ノ上の世田谷系」「駒場東大前〜渋谷の渋谷系（駒場とか神泉は池尻徒歩圏）」それぞれ微妙に街のキャラは違っているんですが（厳密に言えば高井戸は荻窪系）、総じて言えることは”風俗繁華街”はターミナルの渋谷・吉祥寺の領分なので、その間の各駅は至って平和ってところでしょう。
そんな意味で女性系の路線キャラもありますね、
渋谷・吉祥寺含む駅そのもののスケールもこじんまりとしているので、駅出入り口からホーム到達距離も短くて、井の頭線各駅の徒歩○分って実測は他の路線より”実徒歩時間が近い”みたいな特徴もあります（その点都内の地下鉄網徒歩と似てますが地下鉄各駅は”出入り口によってはやたらと改札までが遠い”とかもあるんで）。
同じ京王線ですが、その個性は別物と考えた方がいんじゃないかと思います（京王で言えば”京王と京王新線：実態は都営新宿線”のように違っている）、

不動産の地政学的な部分って何だろうか

そのまま”パワースポット”なんて呼ばれたりする人によってはオカルト系の地勢ってか力場のような話です。
といっても、心理学系の私がオカルト話をしようってのじゃありません。この土地に関わる”特有の雰囲気”は地政学的なものだと考えてます。
戦争における「○○を制するものは○○を征す」みたいな、エリアを制圧できる支配的立地というか（簡単に言えば”高台”等）ヘゲモニーの鍵を握る土地の事です。
特に宅地開発などで考えると、そういった場所を自由にしてしまうと周辺全域を制圧できる”雰囲気”が個人所有されてしまいますから「これはいかん」のです。
「いいとこが強すぎて周囲の価値が心理的に下落し過ぎる」と、自然って環境から言えば共有財産である土地（所有権って単に経済社会の都合で決めた権利の話ですから）の活用性からいって好ましくない訳で、

ここ当然近代宗教以前のシャーマニズムの時代には、宗教的に取り扱われて自然だったでしょうし（神殿とすると支配者の制圧拠点ではなく地域を守護する要塞的な意味での共有資産になる）、日本固有の富士山信仰のように「もうその土地がありがたいのだ」と信ずればその”雰囲気”をそう関連付けるイメージにとって認識として「オカルト」になるんだと、こういう理屈です。
そんな意味で、不動産の生産性を守るために結界のように神社仏閣を建立したり（日本の伝統文化的イメージで神社仏閣は公園に順ずる共有資産的シンボルでもあるので）、古くは繁華街や風俗街と宅地区画を分ける境界にもなっていたのであって、
「あっちゃいけないところに妙なタワーを建てると、地域不動産全体に”妙な何な雰囲気”が漂ってしまって商店街の景気が左右されてしまう」なんて現象はほんとにあるのです。
ここも実に簡単な法則で、都市計画が常に二次元的なワケないので（空中権やら地上権・日照権は不動産の世界じゃ定番なんですから）、ついうっかり建築を許可した「何な建造物」が大失敗するとか、あっちゃいけないところにあるので地域一帯が大変な事になる事例も実際あるのです。

フローリング的に”和室”を考えてみる

実はアリなんですよアリ
以前の和室関連のエントリーの時にもちょっと説明したかと思うんですが、本来「和室＝畳」じゃありません。
室内一杯に畳を敷き詰めるという豪華内装になったのは日本が安定的に豊かになった江戸時代からの話で、それこそ上座には畳があったでしょうが本来板張り床だったのです（なので戦国時代のNHK大河になると床は板張りで座布団状の円座（わろうだ：藁の丸い座布団）になってる筈）。
当時のイメージとしては「総畳張り＝床全部ベッドだ」ぐらいの勢いだったと思われで、それは畳の床にゴロっと転がるのが極楽であったのは言うまでも無いでしょうし、現代社会においても”ごろ寝”って言葉が自室でのんびりを意図する言葉であるのも事実。

「フローリング希望だが100％床に転がる事があり得ない」なる人は滅多にいないと思うし、本来畳の部屋が好きなんだけれど押入れ含めてのパッケージデザインと相性問題があるとか、アレルギーの関係で床全体畳は掃除がキツイって都市生活特有の結論として「消去法でフローリング」な方も結構多いと思うんですよね、

フローリングライフの場合、光熱費の関係もあってホットカーペット（RCマンションの場合必ず下にももう一枚ラグを敷いて下さい：熱伝導の関係で熱がフローリング床から下に逃げちゃいます）との組み合わせが推奨されたりしますから、床には何らかのラグやらカーペットやらある人も多いと思います（フローリングの場合傷も心配ですしね：東京ルール的にも原状回復請求の対象です）。
だったらフローリング床の洋室に「畳スペース」を造作すればいんですよ〜
「立体的でクッション性のあるラグ」のような感覚で設置すると（心理的にもこの微妙な高さでプライバシー領域を認知）洋室デザインのまま和室ライフを取り戻す事ができます。


この手法は、空間デザイン的にも使える発想で、１Rなんかで室内のキャラクターをいくつか振り分ける場合にも心理的空間認知が効いて「こっちは何のコーナー、こっちは何のコーナー」と使い分けが効きます。この手法は室内のデッドスペースを減らして有効床面積を実利的に拡大する方法として結構アリですから積極的に利用したいところです（PC登場以前はオーディオやTVから視聴席を結ぶ線でメインの空間が認知しやすかったのでレイアウトに悩む事はあまり無かったのです）。

モダンデザイン的にストゥデイオを考えてみる

必ずしも先端デザインとは言えないかもなんですが、昨今バリッとした改装プランなんかだと１K・Rストゥディオタイプが多くなってます（外国籍の方は特にこのドーンと広いタイプを希望する事が多い）。
１DKや２DKを広い１Rストゥディオに改装するワケですが、利点としては居室を8帖以上の広さにできるところです。イメージ的には『LDK的住居』って感じですね。

この場合のデザインのポイントはキッチンそのもののデザイン性も高めて生活空間として無駄無く床面積を使い切る合理性にあります（１Kタイプで設計するか１Rタイプにするのかはケースバイケース）。となるため元々キッチンのデザイン性も高く事実上インテリアの一部にもなってたりしますか、
そんな格好で昨今『ストゥディオ』というと”ちょっとカッコいい部屋”なイメージになっているワケです。

そんな『ストゥディオ』ですが、暮すにあたってもいくつかポイントありますからここは抑えておきたいところで。キッチンも居室内にあったりするストゥディオはキャラもリビング系ですから「床にごろ寝したい系生活」は不向きになります。ベッドを設置するのもマストになりますが（マット直置きフロアライフの場合にはキッチン前にローボード系収納家具なんかがあると落ち着くでしょう）、
さて問題は「ソファーを置くか否か」

広さ的には8帖以上が大半になりますから確かにソファー置きたくなりますよね（笑
それは50㎡１Rみたいな巨大ストゥディオなら余裕ですが、比較的数の多い30㎡ランクだとどうでしょう？
シングル向きストゥディオの場合そもそも「二人掛け以上のソファーはどうなの？」って部分もありますし「ソファーに座って食事する」のも微妙に違和感あったりします（背もたれまでいくと箸が届かないみたいな）。

ここは「ダイニングテーブルよりは小さ目でcafeスペース的なテーブルと椅子」がお勧めでしょう（TVを正面から視聴な時には「日本人の得意技”ベッドを背もたれに床に座る”方式」もありますから→ベッドの前に厚手のラグを敷いておけばいいかも）。

レトロデザイン的にDKを考えてみる

古築マンションの人気だけでなく、インテイリア含めてレトロデザインの需要は大きくなってます。相対として携帯や音楽視聴機材・壁掛けTVやPC等は機能拡張可能性を残すので最先端が好まれるのも確か。
となると、レトロデザインは機能拡張性に歩留まりが見えている分野に拡大していると見ることもできますが、それをレトロと特別なキーワードで呼ぶ必然性は無いのかも知れません。

デザインのアイデアにしたって、TVドラマの世界じゃ無いですが「ネタに困ってとりあえず話題性のあるものに」なるやけっぱちな方向性だってあるんですから、じっくりそのデザインが練られた時代の内容に比べて無理な商品開発しちゃったものはデザインにも無理があったりするので、レトロというより『本格志向』なのかも知れません。

ここも考え様で、
あまりにレトロに引っ張られてしまって「機能性までおっこちゃうまでレトロにしなくても（笑」みたいな部分もあるんだとおもうんですよね〜
「最新作としてのレトロデザインもやっつけ仕事だ」みたいな。
マンションなんかの住居で言えば、棟そのものは古築レトロでも内装はリノベされて最新設備の方が好まれるのも確かですし、機能性に関しては個別に考えたいものです。
間取の世界でレトロデザイン系と言えば「DKタイプ」となるでしょう、
１DKや２DKの間取は昨今流行らないのは確かですが（DK的スペースがある場合LDK的内容が期待される）、ここは当時の機能性と概念が違っちゃっているので、一概にLDKタイプや１Kストディオに改装された方がベターとは限らないでしょう。

DK的ライフスタイルが機能拡張してLDKになったワケじゃないですからね（笑
ここには「実際稼動されている居室（在室中のエリア）は、ほどほどの広さの方が効率がいい」って発想があるワケです。
ミニマルコンパクトでは無いんですが”ほどほど性”にはミニマルに共通する合理性もあるんですよね実際。光熱費しかり、メンタルな意味で部屋が広すぎると不安感に繋がりやすいとか（個室感の確保とプライヴァシー領域的発想）、
この場合DKの意味はズバリ”広いキッチン”になります。
通常DKはエアコンのような空調を持たないので、冬寒かったりするものですから「台所用ガスストーブや電気ストーブ」なんかが登場したぐらいで、DKの機能的補完を考えると「気分よくキッチンを利用できるか」ってところが鍵になります。
機能性が回復されれば、元々あった完成度というかデザインにおける意匠が完結しますから「広いキッチン希望」なニーズには「やっぱりDK」全然アリアリな選択です。

現代日本住居デザインの固有性と今後（２）

和室の可能性を考えてみると、今のところこういうリノベプランはまだまだ進んでいないようなんだけれどちょっとしたアイデアがあるんです。
参項になる改装事例はコチラ
　↓（これで蹴上がりの畳スペースとあるともっとカッコいい）
http://retour.seesaa.net/article/8636652.html
上記事例は、事実上新築に近い大規模な改装ですが、ここに和室改装の重大なアイデアが隠れています。
マンションなんかの場合だと１LDKや２DK等にならないとなかなか和室である方がレアで（分譲系１Rで居室和室だったら相当個性的だと思いますが）、シングル向けの和室と考えるとそれはそれは木造アパートなんかの方がみつけやすいワケです。
昨今の高級木造アパートは２×４で設計されますから、木造の熱伝導速度の遅さ込みの断熱性能だけでなく、遮音性能も鉄骨ALC造マンションなんかよりレベル上でしょう。
この２×４がお馴染み木造モルタルよっか遮音性能が高いのはそのものズバリパネル工法としての壁の強度や遮音性が高いからです。

さーここで思い出してください木造モルタル住居の構造
２×４と違って、フレーム構造となる柱が見えますよね、
そんでこのフレームってフレームだけに四角い枠を構成しますよね、
そしてその柱はモルタルの壁から24mmほど壁から突き出しています。

ここにサクット強化木質パネルを建て付けてしまえばいんですよ、
えー木造モルタル・木質パネル補強ハイブリッド建築みたいな（或いはパネル工法リノベーションとか）。似た実例は既にあるのであって、キッチンの改装事例です→木造アパートの人口大理石パネル貼り改装とか・システムキッチン新規に建て付けとか普通にやってますよね大工さん。
確かに音響建築的には木造パネル貼るぐらいじゃ遮音性能もさほど効果はありませんよ、付け鴨居（引き戸の無い壁面の鴨居：ハンガーとかかける奴）の裏の隣室との隙間なんて空き空きだったりするので、他にも手直しくちゃいけないところも多いけれど、考えれば考えるほど可能性は高いんです。
例えばですよ、
12mmコンパネに遮音シートサンドイッチして24mm遮音木造パネルを商品化する。
これを古い木造アパートの壁を採寸して、サイズを修正し”ガチに壁と枠に接着”その補強パネルにメネジアンカーを打ち込んで「その上に化粧板を自由に（ネジ止めで）交換可能にする」とかね、
こうするとですよ、畳が表替えできるように表面の化粧板は入居者でも容易に交換できるだけでなく原状回復の心配も無い。
サブロクのコンパネなんかそんなに高価じゃないですし、日曜大工程度のDIYスキルあればネジ穴空けてサクッと交換できるじゃないですか。
つまり、珪藻土塗り壁にしようが好きなペンキに塗ろうが、耐過重制限はあるでしょうけれど簡単な作り付けの棚を造るのも簡単、遮音にうるさい人なら30mmのコンパネで補強板厚保合計（自分の占有壁だけで）54mmって仕様も可能になる。
（天井と床はどうすんのって細かい話はえー別論議として、、）

現代日本住居デザインの固有性と今後（１）

「いわゆるひとつのフローリング論」になるかな、と思います。
日本固有の住居デザインで言えば設計的にはシステムキッチンや3点ユニットの発明等コンパクトにまとめるのが得意で30㎡前後のシングルルームでも独立キッチンを設計する事も可能です。
ある意味そんな小回りの良さが「シングルルームでもフルスペックの住居」を可能にしているといえて、20㎡前後の部屋に洗濯機置場を室内に実装するのもたいした技術であって（ここは日本の場合洗濯機が浴室寄りに設置されるケースが多いところも関係している）、ほとんどの住居で居住性能的には過不足なく設備が整っているのが特徴。

考え方によっては、どの住居タイプでも一工夫程度でかなり均一な基本性能が確保できるので「設計の自由度が無いようで実は高い」とも言えます。サクサクっとまとめる事もできますから、日本の住居は元からコルビュジエ的『モデュロール：黄金分割』だったのかもしれません。（一時のウサギ小屋的ペシミズムには戦後特有のコンプレックスがあるように思います）
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/07/post-ab59.html
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070605/126430/

そんな中の発明のひとつが「靴を脱ぐ生活下における”通称：フローリング”」であって、この話は一度書いた事あるんですが、
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2008/03/post-c707.html
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2008/03/post-c952.html
そもそもデザインの意図はどういうものでしょう、
フローリング部材ってこれ建材として確立していて、所謂宮大工的板張りとも違いますし、アパートDKなんかにおける板張りとも違います。
（ワックス仕上げだったりするとメンテが結構面倒なものですが、、）
人の心理は面白いもので、同じ板張りでもDKの上では反射的にスリッパを探すのに居室の”フローリング”は素足でもOKだったりします（笑
よって本来寝室系の洋室ならカーペットが理想的なんですがここはそのままズバリ見栄え重視でフローリングが普及し、これは機能的にベストなものじゃありません。
モデルルームにいけるディスプレイを見れば一目瞭然なのです、
「フローリング居室のモデルルームのインテリアは１Rなのにベッドが無かったりする」
つまり洒落たリビングを意図して設計されています。
※ホテルがほとんどオールカーペットなのは部屋の広告で室内にベッドの無い絵を使う事があり得ないため→寝室系デザインなのでカーペットの方が高級感がある。

模様替えの可能性

いきなり引越しはコスト的にも大家さん的にも激しすぎですから、住居における問題解決の手法としては「先ず模様替え」となるのが自然です。
ポイント的には不要な家具や過剰な設備はないものかに始まり、事賃貸住居ではなく分譲マンションで音の問題がマジに深刻ならYAMAHAほど本格的なものじゃなくても、「木製遮音扉系」の防音室施工を寝室に導入する事も検討できるのであって（即売却とかいきなり近隣と紛争になってしまうとそのストレスも大変なものです）、
ポイントは「物件依存型思考ではなく自己完結性」となるでしょう。

何か武器があると模様変えの可能性もどんどん高くなります。
収納家具で間仕切りにするとか、「よく考えたら椅子に座った事が無い」のであれば思い切って卓袱台ライフにチェンジするとか（その場合卓上でお茶やコーヒーが飲めるセットも欲しいところ）、「ダイニングテーブルがどう考えても無駄」な時には料理用にはカウンターテーブルのようなものに切り替えてみるとか（その方がDK広くなります）、
ベッドもマットをフロア直置きにしてみるとか（ベッド下のスペースはデッドになりやすい）、「押入れ開発をいろいろ考えてみる」とか、1個のきっかけで波及的に配置換えが始まったりします。
ま、そんな意味では年末等で大模様替えなんてのがタイミングとしてもベストなので、キーパーツになるインテリア関係は今のうちから下見しておくのもいいかもです。

定期借家は損か得か

「定借は賃料7掛け」なんていう風に知られていますから、一般的な印象では賃料が安く格安なイメージが定着していますが、実に様々なタイプの定期借家があります。
内容の違いの基礎は「定期借家である理由」に応じて違っていると考えていいでしょう。当然賃料設定も全然違ってきます。
いくつか挙げてみましょう

「取り壊し予定の短期貸し専用」
賃料も7掛け〜極端なケースだと6掛けの場合もあります。
なにせ壊す日程も決まっている場合が多いので、これはどうにも短期貸ししか方策が無く減価償却期間も無いので内装リフォームも必要最小限（ほぼクリーニングだけ）となります。専ら建替え時の臨時借り目的や倉庫目的で募集される感じになります。

「取り壊し計画ありで2年限定」
この場合には計画はあるものの、それほど本格的に内容が煮詰められていなくて（再建築の建物自体どんな方向か決まっていない場合もある）”そろそろ建替えないと”とここまでは決まっている場合です。一般賃貸と変わらない2年契約なので賃料は8掛けから7掛けってところですね。転勤等で勤務が2年等具体的に決まっている場合にはとても有利なお部屋になります。
リフォーム内容も一般賃貸と変わらず内容いいタイプ

「取壊し計画のみでとりあえず2年（再契約相談）」
再開発計画や、分譲マンションの建替え決議等”計画は確か”でも具体的な話が決まっていなかったり、将来的な部分を考えて”そろそろ建替えないとまだ考えている状態”な時がこの事例です。特に”そろそろ建替えないとまだ考えている状態”パターンの場合根拠に”このまま貸しつづけるのは難しいだろう”が含まれる場合も多いので、そもそも再契約を希望する入居者がいるならそのまま延長してくれれば建替え計画自体が無くてもいいか的な結論もあり得るので、再契約相談の場合ほとんど一般賃貸と変わりないのじゃないか的に考えてもアリなタイプ。募集賃料は一般賃貸と比べて若干安いかなというところ。

「管理上の定期借家（再契約相談）」
これは入居者がトラブルを起す等問題事例となった場合に備えて（一般の賃貸契約は契約期間が2年であるだけで事実上の随意契約→更新権がある）、2年満期で再契約しない方向での貸主側に事実上の解約権を設定するものと考えていいタイプ。
契約期間は一般賃貸と全く変化が無いので、賃料設定も一般賃貸と全く同じです。
新しい管理形態として公的にも薦められている部分もあるので、新築マンションや資産運用的に管理委託されている物件等に見られるもので、クレバーな管理として知られているものです。見方を変えると審査基準が厳しいのと同格。

古いものと新しいもの

巷の論議によく聞く「古いものの方がお金もかかっていて”実価値”そのものが高い」って話があります。
ここを冷静に考えると「マンパワー」ってところに行き付きます、
わかりやすい事例として”木工職人”を挙げると
某スピーカーメーカーには名工と呼ばれるレベルの職人さんの人材が枯渇して本格派スピーカーが高騰するって（確かに生産数も少ないですが）部分があって、「マイスターの称号」じゃないけれども職人が今でも多数存在する欧州のスピーカーの方がハイCPだって（日本でメーカーが作るのは不可能だろうという論議もあった）時代になってます。
※木工だけでなくホンダのF1エンジン担当のように「選ばれて修行を積んだネジ回しの達人（機械で計測不能な精密なトルクでネジを締められる名人）だけが触れる」世界があるのも事実です。

しかし元来「大工と言えば頼まれてもいないのに”とんでも無く腕がいい”」ってのが、文化というか仕事をする人間の生き甲斐として当たり前だった時代があるワケで、
古いものの価値が高いってのは、近代〜現代社会の初頭にはそんな人材が山ほどいて、今の人件費では考えられないレベルの”仕事”が行われていたって部分が大きい。
豊かさとは何かって根本的な論議になるとふろしきが大きくなり杉（笑、なので、
ここをコストって部分から考えてみよう、
人材同様に、大量生産の恩恵を受けて越し抜かすほど安い価格で流通するパーツを使えばそりゃ確かにハイCPの品物を作る事ができる。
ただし、市場価値と同様その製品も”クオリティーは高くても希少価値（価値論の原形）は低い”のであって、その実価値の優位性は「ハイクオリティーで提供されている性能評価に対するニーズで決まる」といっていい。
簡単に言えば「その高性能が本気で必要で、その性能を引き出す場所があるか」なる話、
昭和の笑い話に「ターボチャジャー付きの車を買ったが、ターボチャージャーが回る回転数までエンジン回した事がない（えー日本ではある時期ターボチャージャー付きのエンジンがブームだった時代があるのですっ）」ってのがあります。
他にも車に喩えれば「この最高速度の”表示そのもの”に果たして意味があるのか」な話もある、こりゃ当然意味のある人には意味があるのですが（アウトバーンを疾走するドイツのビジネスマンはベンツで巡航速度200kmとかで走ってたりするので）、その高性能が”キャッチコピーだけのために”存在するとワケがわからなくなるワケで、

事住居に関して、我々が求める『高性能』って何でしょう？
そして、ここ数十年で『どうしても必要になった”新機能”』みたいなものがあるのでしょうか？
そして「その間そもそも”失われた性能”もあるのじゃないか？」
どうにも、そんな基本的な論議抜きで「キャッチコピーだけの高性能」だけがひとり歩きし、”大工の生き甲斐”って世界は社会的に後退してしまった（これ職業上の幸福なる世界から見ればゆゆしき事態）、
社会構造論的に言えば「ゲマインシャフト（血縁・地縁社会）からゲゼルシャフト（近代社会）への変遷期に職能すら高性能化し合理性により再編成された結果、新たに変遷する合理性そのものが”求められる高性能”を予測する」なるですね”そりゃ無茶だ”って部類の話でもある。

消費者でもある我々の消費行動は『民主主義における投票』とまったく同じもので（投票している対象は社会構造の選択）、それはですね一票の重みじゃないけれども「現代社会になればなるほど各個人が所有する自己責任の重みは拡大している」のだと思います。


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・新しいものがいい？

「景気のいい会社は模様替えが多い」という説（下）

今回はこの話を”右肩上がりの人は模様替えが多い”的に解釈して個人の住居で考えてみます（耐久消費財的な物品を買い換える的になるとちょっとズルイ感じにもなるので）、
前提を『家具の買い替えは無し、レイアウト変更のみ』とします。

特にシングルの場合鍵を握るのがベッド（もしくは布団）の位置取りでしょう、
昭和の時代なら「まずTV」でも良かったんですが、昨今TVはマイナーな存在でDVDを観るなどホームシアター的要素を優先する場合を除き「TVは後から」で全然OK、
「さてどこで寝るのか？」が模様替えのポイントとなります。

となるとですよ、心理学的に「寝る位置を頻繁に変えると”右肩あがりだ”」という事になりますがこの背景をどう考えたらいいのか、
『寝る場所』がある種の”現状”を意味する象徴化があるのかも知れません。
寝る場所や寝る形が安定する事が現状肯定型の安定を意味していて（メンタルな問題があると真っ先に”不眠”がテーマになるのも事実）、寝る場所やその改善を目標とするアイデアそのものが”右肩あがり志向（思考）”に繋がっているのじゃないか？
ここも極論すると最後の寝場所は「墓地（R.I.P.）」ですよね、
つまり、自身の栄華というか満足するべき世界を「寝場所」が現している側面あるのじゃないでしょうか。

それこそ「自宅は寝るだけ」なハードワーカーなあなたも、寝る時間だけは自宅の用途として最も延べ時間が長い（利用時間が長い部分）のであって、流石に『寝る間も惜しんで趣味に没頭』な人は（これは相当に独立志向が高い事になりますが）レアでしょう。

心理面を見ていくと二つの方向性があるのじゃないでしょうか。
「落ち着き無い側面はリスクだけれど、右肩あがり狙いでベッドの位置は固定しない（極論引越しも選択肢だ）」
「寝る場所のここちよさが一番で、部屋のグレードより”ねごこちのいい寝具”を持っている事が重要→模様替えより気に入った寝具探しの方が吉」
■前者は”発展型”で後者は”幸せ近い型”とも言えますね。
つまり『万年床』ってひとつの「体感上の幸せの表現」なんだと思います。確かに外から見てもどこか幸せそうな世界がある。
発展成功志向がイコール幸せではなく「個人の人生選択のひとつ」ってのはみなさんご存じのとおりですから、

「景気のいい会社は模様替えが多い」という説（上）

確か中小企業コンサルタントのネット記事だったと思うんだけれど、
業績的に悪かったり並行線にある会社は何時訪ねても『事務所の景色が同じ』だけれど、伸びている会社は『行く度にどこかかが変わっている』という話だったところが印象的で記憶に残っている。

「平行線で安定してたらそれで十分でしょう」（笑
とも思わないじゃないけれども、ここ「模様替えと心理」なる部分で考えてみるとなかなか興味深いテーマ。

頻繁に模様替えするのも「どうにも落ち着かない」というか、なにせ不精なので自分はどうなのかと聞かれれば「模様替えなど間違ってもしません」。
しかし、このスペースの利用って概念はPCも同じで、
フォルダの管理やらパテション（ドライブ）管理やら確かに機能的な形って住居のように制限の少ないPCで考える方が「使い勝手の差は大きい」と言えるかも知れない。
特にPCの場合には、ほとんどの人が自分なりのフォルダ階層の形やら開いた時の状態等（ここはブラウザの設定なんかも同じに思う）『ベスト設定ファイル（ini）』みたいなものって持っているのじゃないかと思います。
ここ住居のように”250GBもの賃料・光熱費無視の自由度”なんてものは無いのであって「常にどこか妥協している」可能性もあるのであって、そんな限界が気になる人はさぞかし模様替えの欲求も高まるでしょう。

法人にたとえると「経営者がいろんな意味でベストな形」なるものを追い求めるってな心理があるのだから、本業たる事業の方にも前衛的に攻める姿勢が”模様替え”に現れているのかも知れない。
最たるものとしてデスクやPCだけでなく、人員まで入れ替えてしまえばそりゃ（違う意味でも）模様替えが必要になります。
しかし、あまりに頻繁なのも考え物でしょう。
現実問題「伸びている会社」と言っても短期的なのかそれが安定長期的なものになるのかコンサルタントにもそうそうわかるものじゃ無いでしょうし、限界があるから効率もあるのであって（不思議な話で無駄に広いHDD使っていると何時の間にかDATA領域が狭くなる→これは無駄が多くなるって事では、、）、

心理的にいうところの”模様替えのコツ”ってものがあるのじゃないか？
無理筋かな〜と思いつつちょっと考えてみたい。

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靴を脱ぐ暮らし（２）

『洋室』、
これは「ラーメン」であるとか「カレーライス」のようにですね、和室の一種なんだと思うんですよ。決して西洋欧州型の模倣をあたかも西洋コンプレックスで求めているなんて『戦後』ではないし、そもそも明治維新の時ですら、海外経験のある当時の知識人が西洋かぶれだったなんて事は無い。
『舶来』の価値は”希少性”だったからで、そういう希少性を認知している文化的豊かさが（なにせ言語から何でも自由気ままに便利に取り入れ、使いやすい方向に改造しちゃう自由奔放なところが日本の特徴ですから）その「良さ」なんでしょう。

西洋コンプレックス的な話じゃなくて、「なにがどうなのか」わかった上で（何か高尚な知識とかそういう意味じゃ無いですよ）「それでそうなのか、ならこれはどうかしら」になると、独立した文化として「日本のカレーライス」であって自然だいうワケです、
「ほほー始まりは海軍カレーですか」。
そこがスノビズム的に「あらいいわね」と店頭効果的部分を過大評価しただけで（知ったか的に）選んじゃうと「後で疲れちゃう」と思うんですよ（「あら美味しそうね」と入った本格カレーの店で「ちょ、ちょっと辛いわね」のように）。
自室ではリラックスしたいですからね、

昨今の日本のほとんどの方「洋服着ていますね」な文化的認知からするとどんどん土足生活だったり、日本の住居のほとんどが洋室でもちっともおかしくないのに関わらず、そんな統計的分散から見ると『既に今、大・和室ブームの真っ盛りだ』と見ていい、

■逆さまに考えると？
「それは洋室で”洋室”じゃないよ。ましてやリアル洋室でもないなら、別の意味でも中途半端じゃないか。思い切り靴脱いでいるし」なケースがまだ多く、
「そうそう”洋室”の内容いいねぇ」なる日本の洋室文化はまだまだカレーライスの域に達していないのじゃないでしょうか。
『フローリング』なる言葉が”発明”されてからそんなに歴史も長くないんですし、
基本に戻って考える部分を残しているように思います。

深層心理における確信犯的に”まんま洋室じゃない”んだと認知されている日本の洋室に求められているものを居住性として織り込んではじめて「外来語モダン」になるのだとすると、、、

生活の上で部屋の床にゴロッと転がる日本人の習性はかなり普遍的なところあるし、そこが洋室ならカーペット敷かなければ痛くてかなわない。
洋室希望の一部には退出時の原状回復の勘違いもまだ含まれているし（几帳面な人って結構多くて、一目でわかる畳の凹みや絨毯の凹み汚れを心配しちゃう人もいるんですが、管理上はフローリングの傷の方がよっぽど高くつく場合もある上に、畳の表変えやタイルカーペットの張替えは低コストなので畳みやタイルカーペットの部屋の方が傷等神経質にならなくてもいい部屋）、育った環境が一戸建てなんかの人の場合、高度経済成長以降の一戸建ては「茶の間→リビング」でもあったので、そのイメージの延長でTVやソファーを置く”リビング重視”から「単なる連想性」だけで洋間が選択されてきた経緯もある（これはディスプレイ的店頭効果も影響あると思う「１Rのモデルルームなのにベッドが無い」とか）。
ところが、店頭効果的見栄えとしてリビングをそのままシングル世帯に持ち込むことはいいことばかりじゃ無いワケです（かえって寂しい感じがするって人もいますし）、
ファミリー世帯だってご主人は「自分の書斎が欲しい」な本音をぐっとのみ込んでいるとも言える。インナー（家族内）パブリック・イメージのあるリビングをシングル・パーソナルとして捉える難しさが構造的にあるためです。
お気に入りの家具を置くには、リビング必須ですがそこにはやはりそれなりに”所得に余裕がある”な状況が無いと生活が窮屈になったり、適当にインテリアを揃えてしまって”無意識に多人数型”仕様になってしまう→ひとりでいると妙に寂しく感じたりする。

てことは？

靴を脱ぐ暮らし（１）

「洋室」と呼ぶのは日本だけでしょう。日本からみた西洋なんですから、
東洋なんだから和室も洋室でいいような気もしますが、
と、今回はそういう話じゃなくて、、っ

「本来の洋室」えー西洋の人（ってどういう人って意見もあるかと思いますが）にとっての母国の標準な部屋はですね、靴脱ぎません。
そりゃ家に帰っても窮屈な靴やヒールを履きっぱなしって事は無いでしょうから、革スリッパに履き替える人もいるでしょうし”内履き”っぽいスニーカーに履き替える人もいるでしょうけど、えー土足には違いない。

そこでね「あら素敵な洋室」って、
「言っても”洋室”だから」みたいな、
「玄関で靴思い切り脱いでるし、すっごく日本的だと思います」のような、
なんでしょうね〜「これは洋室であって”洋室”では無い、洋室なんだ」という感じでしょうか。
ところがこの「洋室なんだ」なる状況と「リアル洋室」をですね、昨今の日本人は何ら違和感無く行き来もしているんですよ、
それはあれですよ「へー○○君の家って土足なんだ！」なんて事は滅多にありませんが、
”ホテルですよホテル”
ホテルの扉を『玄関』って言う人いませんし、又ホテルの部屋のドアを開けていきなり靴脱ぐ人もいないでしょう（疲れ取る意味で脱ぐ人もいるかもですが）。
しかしホテルの部屋に入って「ここ土足じゃないか！」と激怒する人はいません。

現代日本人にとって”ホテルの一室”と”自宅の一室”一般的には前者の方が高級イメージだったりしますよね（カプセルホテルやビジネスホテルは別ですよ）、
既に「土足ライフのこころの準備はできている」と、
しかし”自室を土足に文化”が広まることはない。
これは心理的に相当根深い「何かがある」としか言えないんだと、
果たして日本人にとって「靴を脱ぐ暮らし」って「何が何であるように」な感じに美意識として確認されているんでしょうか？
「人の家にズケズケと土足で踏み込んで」
この言葉には、無意識に現実的なイメージが与件化されてますよね。かなり多数の人に当てはまる事だと思います。
ましてや、和服の茶会で草履も脱がずに正座するなんてすっとんきょうな人もいない。
しかし喫茶店の”玄関”で靴を脱ぐようなすっとんきょうな人もいない。
ここを日本人の心理はどんな風にこれを感じ、その状況を判断しているのか。

収納を考える（PCやら番外編）

この前紹介したMSのSkyDrivが予想以上に”収納として使える”ので、ここにからめて収納まで考えてしまおうとこういう話です。
PCでいうところの収納と言えば、それはまんまローカルに始まってUSBメモリ外付けHDからNASからVPNまで様々な形態があるけれども、セキュリティー以前にハードディスクのクラッシュなる根本的なリスクを常に抱えている。特にモバイルノートの2.5inは注意が必要、
格段に耐衝撃性能は向上しているんだけれど、常にバックアップの方策も考えておかなくちゃいけない。「仕舞う事の必然性」は日常生活のモノより大きい、
あの手この手の”収納場所”は確かに確保しているんですが、運用上どうしても考えるがやはり「出し入れの利便性」となる。

前述のSkyDrivなる方法は、まさにモバイル通信におけるブロードバンド環境で始めて生きるものだけれどその利便性を感じさせる要因のひとつは「まずマシン立ち上げていてブラウザを起動してないって事は無い」なる「出し入れの容易さ」って話になるし、ここ前回話した「仕舞った感覚も薄い」的な”収納導線”が生きているんだと思う。
確かにSkyDrivも無料サービスの段階だと、プライベート的ユースに留まると思うけれど、発想として「HPの更新とブログの存在」がとても似ている。

慣れた人ならFTPでバンバンアップする方がむしろ楽には違いないところだけれど、そもそもHTMLの更新自体ブログベースの方がぐっと楽なのは違いない。
ここHPの管理とブログと両方運用している人間の立場から言っても、サーバレスポンスで遅いのわかっていても「なにげにブログ更新の方がずっと楽」なのは言うまでも無くて（実際HP自体をブログベースにしてしまう事例も増えてきている）、実測的利便性より導線的利便性の方がこれ心理的にも上位なんだって事を証明しているようにも感じる。
（SkyDrivに関してはIEじゃないとベストで使えないってハンデあるけど）
何らかのUSB外部ストレージに保存するって行程はおそらく絶対速度的には圧倒的に上なんだけれど、「UEBなんちゃら出して、刺して、ファイルコピーして、フォルダ開いて貼り付けて、デバイス取り外しして、抜く」って行程そのものがちょっとめんどくさいのは確か。
（どんだけ不精なんだって、、）
通常業務の傍ら「実際には遅くても”なんとなく仕舞える”」利便性は慣れてくると実に便利になる。それこそPC複数台使いな人なら外で書いた原稿をそのまま自宅の母艦でもサクッと開けるなる機能はかなり魅力的。
（来年あたり実用化の噂になっている次世代PHSに至っては通信速度上り下りともに20Mって話も出ている）

収納を考える「仕舞うのか」

誰の家にもお手伝いさんやら家事ヘルパーだとか、ましてやメイドがいるなんてことはありません。いえいえむしろほとんど無いでしょう、
東京シングルライフをベースに書いているこのブログの立ち位置から見れば「100パー無い」と言っても過言ではない、
部屋探しの重要なキーパーツになる『収納』、
その収納性能（容量）はともかくですね、

「みなさん仕舞ってますか」

機能性なんて言葉もありますが、衣類やバッグで言うところの『収納力』これを語るときに取り回しやら「取り出しやすさ」や「仕舞いやすさ」ここ随分とというかかなり本題に近い意味で”重要な性能”ですよね。
「あーこのバック、マチはいんだけれどポケットが少ない」とか
「確かに便利なだけれど、ちょっとものを出す時にフラップがあると邪魔かな」や
「A4ファイルしか入れないからギリギリコンパクトで」等かなり細かい部分を検討しますよね。それこそ『仕舞ってナンボのバッグの場合なら』、

ところが部屋探しの時の収納論議と言えば、
「収納は必須」であったり、「多ければ多いほどいい」等かなり大雑把で、しかもキチンとここが収納ですよ的に場所が決まっているって事はバックの事例から考えるなら、「収納の位置関係で生活導線も決まる」って事ですよ。
そこで自分の生活導線と食い違いがあったら？
当然「その辺に置く」間違い無いですよね（笑
そして「そのまま暫く放置する」のも鉄板でしょう、

遮音性と音

単純に住居性能として遮音性を高性能だけで位置付けるには音響的な世界から難しい面もあるので、この辺心理的な側面も含めて考えおきたい。
常識的なスピーカー選択から見ていくと、『低能率で密閉型（どちらかと言えばクラシック向きでローエンドまで音が伸びる）』は遮音性のいい非木造住居に向くとされ、『高能率のバスレフ（位相の関係でローエンドはカットオフ低域にアクセントがつく傾向）』は反響の少ない木造でもセッテイングしやすいとされる。
意味合いからすると、遮音性能の高い非木造住居の場合反響も大きいのでダンピングの効いたスピーカーでローエンドまでなだらかに下がるｆ特性のスピーカーで聴感上のバランスが取れる事になり、木造住居は部屋としての吸音率が高いのである程度スピーカー自身に響きのあるものでそれを補うってスタイルとなる。

音響エネルギーで考えると、もっとも遮音が厄介なのは共鳴による増幅で、ダンピング特性的にフラットなら問題無いのだけれど固有周波数に極端に共振する部材を使うと室内音量は過小でも共振によって音源が拡大する事もある（複合材が有利なのはこれが理由）。

つまり遮音性能の高い非木造でも、一度室内に騒音が入れば元来部屋が響きやすい傾向あるので（これは共振じゃなくて反響）サッシの性能含めてかなり細かいところまで配慮が必要になってくるけれども（欧米の非木造住居の床仕上げのデフォがカーペットであるのはこれも理由のひとつでしょう）、木造の場合には元来室内に吸音性を保持しているので「けっこうアバウトでも気にならない」事になる。
ある意味、木造住居と畳の相性の良さは間違いなくて（吸音性能が上昇するので）、十分床材の仕上げを注意していないとフローロングに改装の結果上下からの音が入りやすいってケースがあるのも確かでライフスタイル含めてこの辺の組み合わせも検討必要でしょう。

実際非木造のマンションでも鉄骨造なんかだと、木造アパート以上に音が気になるケースもあるので、遮音性重視ならRC限定って部分も注意が必要。
ある意味「遮音性能」としての絶対音量には当然差がある（非木造有利）んだけれども、聞こえてくる音の質にも差があるので（アパートの場合音が聞こえても高周波は吸音され”こもった音”が多い）、致命的に隣室や上下階の音が入って居住性そのものが心配になるケースは「軽量鉄骨アパート・鉄骨造マンションで”設計に問題のあるもの”」と考えていいのじゃないかと思う。この辺の内容は内見時に床や壁の強度を確認する事である程度担保できる、
特に鉄骨造の場合には、壁仕切りが簡単なボードだけの造作壁である場合も多いのでここは注意したい（むしろ木造アパートの方が壁は薄くてもダンピングが効いてる場合が多い）。
又木造アパートなんかだと、最近賃料下がってきていますから２DKや２Kのオーソドックスで格安な部屋を借りれば「メインで生活している部屋が被らない」事で常に一部屋がバッファになるなんて探し方も有効でしょう。

『分譲キラー』に思うこと（本編）

文豪やら女優さんやらじゃないですが当時のインテリ階層がみごとに西洋建築そのまま（当然レストルーム形式で「いかにもバストイレ別では無い」）に、洒落た非木造住居に暮したなる象徴的な一歩を契機にしている（そういう意味でも昭和の白人コンプレックスとよく似ています）のは間違い無く、代表例に「川口アパートメント（リアルな時代なので名称もアパートメントです）」等があります。

な時代を背景に、一般社会の認知では「分譲マンションは高級」というカルチャーショックみたいな現象が発生→その認知が一般化し、そんな”ニーズ”に答える形で盛んに設備やグレードの増強が図れてきて現在に至るとなります。
川口的な歴史を踏まえれば今でも「ぺアシティシリーズ」等が、保守本道の分譲マンションとなるのですが、車社会における”日本車的高級感”が知らない間に独立した地位を確立したように、日本車的ジャンル（デザイン性や文化的高級感というよりハイスペックなカタログDATA的な高性能がポイント）が伸びて、こちらが現在のメインストリームになってます。

結果的には、この日本車が北米市場でも優位を確保したように、日本独自のマンションの解釈というものが結実する形で”所謂分譲マンショングレード”なる概念も経済実態として伸びてきたと、
しかし、このグレードにも特徴があって（ここが日本車がEUにおいても圧倒しない理由と被るのかも知れません）、オリジナリティのあるスペックにより個性を表現する事を上位とするより大量生産的な生産性を背景に「格安のコストでフルスペックを」に傾倒したのも事実です。
ここに至ると、前回の最後にお話したRC建築の本旨でもある「デザインの自由度」を生かせないのはもちろんですし、高級な設備といってもその設備は事実上”耐久消費財の購入”であるのは間違い無い（付帯設備に過ぎない→築浅信仰のビヘイビアになっている）。

RC建築の本旨この「デザイン」なる言葉の意味は、ライフスタルや既存の文化に対してオルタナとしての創造性を発揮する”建築や暮らしというコンセプトそのもの”に対する”意匠”であり、狭義の造形デザインだけを指すものじゃありません。
伝統建築を覆すファサードや、都市特有の共棲の発想や、そこに暮らす事は＝そのマンションが語る哲学性へのリスペクトへ連なる自分自身の個性との関係性が重要視されます。
この辺が、このブログで言えばカテゴリー”Teorema”で語られる時代性なるものです、
しかし、この建築デザインの在り方はいかにも高コスト（実はそれを理解して今そこで暮せば事実上”強烈なコストパフォーマンス”なのです、とてもじゃないが現在のコスト計算では建築できないものも多い）であり、『安藤忠雄氏』に始まるコンクリート打放しをプロトタイプするマスプロダクトが模索され』→「所謂デザイナーズが誕生」となるワケです。

「建てればいいってもんじゃないでしょう」

不動産の話だって、人間世界における自然環境なのであって森林の管理と違いは無いのです。
なんでもかんでもぎっしり建てれば（植林すれば）いいってもんじゃないでしょう。
木陰にだって割れる場所がある。
建築の世界にも流れがあります、あっちゃいけないところに建っている建造物だってそりゃあるんであって、大きな枠でこれを規制するのが都市計画であるのは言うまでもありませんが、その枠の中で限界まで建てるって現在の状況はどうしたものか。

相続税制の問題もあって、土地や一戸建ての売買では「再建築不可が増えていないか」な方向だし、住宅供給量に問題の無い地域に無駄な分譲マンションが出来るのも地域的には困ったものです。商店街の話になれば「ここに大規模チェーンのドラッグストアが在るべきか否か」とか現場では大騒ぎになることも珍しくないでしょう。
人口の集散に関しては日本の延べ床面積は拡大していて、とっくの昔にウサギ小屋なんかの状況は解消し住環境的にはEU並になりつつあります。
賃貸における賃料はイギリスなんかよりずっと安いんだし。

行政の道路計画の基本に「セットバック公道４ｍ化」があるのはご存知のとおりですが（以外とマヌケな話で行政の方が3.6ｍ認定道路からセットバックの方向間違えているじゃないの？なケースもあったりします・・）道路の角を斜めに切る整備を「スミ切り」って呼ぶんですが、これもスミ切りしていたところにセットバックかかって、スミ切りが半分になって「これでいいのか？」みたいな（笑
カラーブロック歩道も大流行で、商店街の歩道をカラーブロック化するのが定番になってます。三鷹市の駅前通の工事が昔大失敗で（手抜き工事があったらしく）、レンガ状の各ブロックがバラバラに浮いてしまい歩くとカキカキと鳴るものだから「木琴通り」と呼ばれたのも懐かしい話ですが（新しい舗装はしっかりしています）、工事をすればいいってものでもない。

ここは民間主導でですね、
街の流れ的に「ここは緑地化した方がいんじゃないの？」とか「ここの区画に整理がついて商業地への流れが良くなれば相対的に地価も上昇して地域の経済に貢献するのじゃ」等のポイントある筈なんですよ。
不動産業のコンサル能力からしていくと、ここのマンションは倒木更新じゃなくて、解体したら更地にして公園緑地化した方がいいであるとか、半ば公から競売みたいに流れてくる土地も何から何まで再開発計画である必要無いんですよ。
常にこんな開発の背景には「採算性や短期的な利潤できな臭い話があったりする」。
こんな事を同業者の社長さんと話していた時、いいアイデアを聞きました。

タワーや高層の話

分譲なんかで耳にする話としては、建築士関係の方からも「所有権っても不動産の不動産足る土地の専有面積が葉書大とか切手大って話もよく聞くけどさ、一番気になるのは何かあった時の修繕費。だって建てた奴にも見積り取れないって話だしさ、僕には完成前に完売って世界は理解できない」な部分です。
我々の感覚としても新築タワー関係は「細かい事気にしない資産家の方」か「建築に詳しい（少なくとも設計図の読める）上級者向け」って判断です。
何故なら購入するのは専ら上物である”耐久消費財”的キャラが強くなるからです。
専門化筋的に見ていくと、土地所有権での区分所有自主管理形態はベストじゃ無いのじゃないか的な見方もあって、ここも論議の分かれるところですが（管理組合組織自体がちょっとした地域選挙議員選出なみの勢いになるので、議運能力のある人材に求められる才能のレベルも必要になってくる）、それだけ『上物の内容が重要』って部分には疑問を挟む余地ありません。

そんなタワーや高層関係の建築物そのものの内容ですが、
築浅信仰的な論議の時に若干触れていると思うんですが、建築の方向性そのもが築年数の浅いものに特定の傾向があるのは確かです。不思議とあれだけ大騒ぎになった耐震偽造の時をきっかけに築浅〜新築全体の信用性の評価が下がってもおかしくなかったんですが「完成前から完売」の方向は依然変化の無いところです、
ここで再びあの耐震偽造の本質的な部分を考え直してみると、
「コストギリギリにってプレッシャーが全体にかかっている」部分にあります。

そして以外と知られていない事ですが（ここが築年数で耐震性を不安視する人の一番はまりやすい間違いですが）、昭和の高度経済成長〜S60年代にかけての”特に都心部のRCマンション”においては「大手ゼネコンにとって耐震基準を上回るレベルの物量投入は常識」でした。ある意味耐震基準なんて”ギリギリに作る”ようになって意味が大きくなっているもので、資産下落を心配した往年のマンションが耐震診断を行って”現行基準以上である”なる回答貰った話も珍しくありません。
コンクリートの熟成による強度上昇（ほぼ無限大に続く）から見ても、往年のマンションは「堅くてドリルも入らない」等の話も耳にします（築30年以上の古いマンションの弱点は貯水槽と配管）。

実際みなさんも経験的に感じませんか？
最近マンション建つのが工期的に”早い”。
計画に投資資金が投入されていれば昨今の『金融の時代』的見方からしても、工期の短縮と利率計算等計画全体の利益にも関わる事ですし、例の耐震疑惑事件に付随してニュースになったポイントは各業者コスト削減にやっきになっている部分です。
耐震基準ギリギリに建てれば良く、特にタワーの場合高層化を容易にする技術的進歩（ALCパネルの多様等→技術的にしっかり作らないと鉄骨造並の遮音性能に落ちる）、結果として「ヤワになってないか？」な印象です。
まずDATAから見ていくと、
神戸震災の数値からみると（サンプル数に限界があるのであくまで参考数値になります）57年度以降であってもSRC（高層）はRCより耐震被害の性能的に劣っていいます。

改装やリノベーションを考えるのも難しいものです

昔々一戸建てを建てるにしても地縁血縁といいましょうか「信頼のある大工さんにお願いして」ってものでしたよね。
イノベーションは今回が始めてin東京なんてケースで考えていくと「さーどうやって相談したらいのだろう」悩んでしまいます。実際にある事例から最初にリスクを考えておくのも重要です。ありがちなケースをざざっと列挙してみると、

・希望する部材が非常に高価、
（実は工務店が資材の輸入代理店も兼ねていて高価な部材を薦められるとか）
・専門用語の知識があるワケでは無いので（無くて当たり前です）内装のコンセプトを上手く説明できない→どんどん先に進んでしまったり、
・見積りを出してもらって安心していたが、工期延長等の名目で請求書の金額が全然違うとか
・そもそも改装やリノベってどのぐらいお金がかかるのかさっぱりわからない→話を聞くと「そんなものか」とつい思ってしまう。
・工事が始まって現場に足を運んでいると、「なんかちょっと違う」と話を聞いてみると「詳しい事は聞いてないんで」だったりする、
・これまでの工事実績なんかの写真や資料を貰ったが、工期や工賃（意匠を含まない工事費用だけだったり）がどうもはっきり書いていない、、ビビってこんな感じでと、おいそれと言えない。

等々心配な事があるものです、
リフォーム業者関係の怖いニュースもよく聞きますしね。
さて、そんな皆さんに朗報ですっ〜

9月にレポートしたサブプライムローン破綻が

これ世界経済の大問題になってます、
構造はバブルと何ら変わりが無いので、アメリカ財務当局の対応次第では日本であったバブルの当時の不良債権総額すら「幾らあるのかもわからない」な状態になるのじゃないかな状況で（債権化されているので様々な金融商品に紛れ込んでいるようで）破綻総額すら推定できない上に、債券市場から『損切り』のためにファンドが資金を引き上げている事で、債券相場全体の暴落にもなりかねない勢いになってます。
この投機資金がガソリン先物に流れてるのが現在のガソリン高騰の原因です。

前のレポートはこちら
　↓
http://kagewari.blog.smatch.jp/blog/2007/09/post-1506.html
現実問題「ちょっと考えればわかる事」ですが、
このガソリン先物関連も実需ではなく、投機資金の流入によるものなのでガソリンの実需が減る事は無いにしろ（中国等の需要増を見越して）、限界ってものはある筈でこっちはこっちで何時利食いの売りで暴落するのかもわかりません。

結局世界的な”ドル余り”がまるで浮動票のように世界経済の根源的な不安定要因になっている背景があってその先にあるのは
■ズバリ「ドル安」
これがですね、実質的にドルとの間で擬似的固定相場を形成している各国（中東も含む）の通過が連動して下落傾向にあって、

ミニマル・どコンパクト

住居といえば頻繁に”収納ネタ”がテーマになる事が多いんだけれどデジタル世代である現代社会で収納って言えば「如何にハードディスクに入れるのか？」だと言っていい。
ここのところの大容量ハードディスクの値下がりと、USB2.0の登場やネットワークストレージ等の普及は「いっその事書棚全部をデジタル化すっか」な自体にまで発展していて、同時にDATAの圧縮技術からソフト面での開発も著しい。
実際に、今私の仕事も大半が”ペーパーレス”だし愛用のIBM_X30を「事務所ってかSOHOはこのマシンの中にあります」と公言するに至っている。
言うなら”モバイル事務所”、

それこそ、モニター見て中にのめりこんでいる状態は本気で「ダイブしている」感覚で、その外側の自分自身はその外郭なんじゃないか（シャーシ側）と思えるぐらいのしまつで（笑
これをですね〜室内容積で考えると、16㎡相当の事務所が30cm四方のマシンに収納されている事になる（実際接客ブースもマシンのメーラーだし、掃除もデフラグするだけで済むので簡単）。

「こりゃコンパクトだね〜」と思わざるを得ない（こ、コンパクト杉か、、）、
そこまでじゃなくても、昔のビデオテープ系ヒモ媒体をキャプチャー使って全部デジタル化目論んでいる人も少なくないと思うので、㎡単位のスペースを3.5inや2.5inのデジタルDATAとして収納してしまおうって話は非現実的なものじゃないでしょう。
どうにも場所を取ると言えば、「洋服と家具ぐらい」に違いは無い。
いくらなんでも洋服と家具をデジタル化する事はできないけれども、ここで『ミニマル・どコンパクト』に挑戦すると考えてみると果たしてどうだろうか？

米サブプライムローン破綻の影響か「都心地価、上げ止まり 海外資金急減」

いよいよミニバブルとも言われた日本の不動産市場の動向に変化が見られてきた。
そもそも日本には一種の不動産信仰のようなものがある、
資産の保全として”不動”である部分が”資産価値も不動”のような解釈があって、そもそもの土地の生産性や需給バランスを無視して昔々の金本位制じゃないが「土地担保本位制」でも呼ぶような信用貸しが金融の基本にもなってきた（不動産自体の流通速度が遅くてもこれを担保に容易に資金調達ができる）。しかし世界経済において金本位制が為替取引き市場による変動性となったように、土地の価値は”市場”できまるのであって決して普遍ではない。
ましてや区分所有の分譲マンションの場合、その価値の依存度は「上もの」の比率が高く限りなく耐久消費財に近いものと言ってもいい。
※リノベーション業者が安く仕入れた中古マンションをブランド化してその付加価値（リノベ）により好調に収益を挙げている事を見ても耐久消費財としての趣が高い事は”市場”でも証明されている。

そんな中で、東京の市場としてのバックグラウンドを検証してみれば「空家率12.2％」これは全国平均と同じ数値だ、
この環境にこんなニュースが飛び込んできた
　↓
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都心地価、上げ止まり　海外資金急減／３０地点伸び０％

高騰を続けてきた都心部の地価が住宅地、商業地ともに「頭打ち」の様相をみせ始めている。地価上昇を支えてきた海外から流れ込む不動産投資マネーが減り始めているからだ。米国に端を発した低所得者向け高金利型住宅ローン（サブプライムローン）問題が世界的に広がる中で、投資家の意欲がさらに冷え込む可能性も指摘されている。路線価などの統計ではなお上昇基調にある都心の地価だが、変調ぶりに不動産業界などの関心が高まっている。
（中略）
一方、商業地でも同様の傾向が出ている。港区内に事務所を構える不動産鑑定士によると、「昨年から港区や中央区、千代田区など、都内一等地の商業地の地価は頭打ちになっている」と指摘する。その背景について、この鑑定士は「ＲＥＩＴ（不動産投資信託）の配当利回りが落ちたことなどで魅力が薄れ、海外などから流れ込む投資マネーが細り始めているからだ」と分析する。
ＲＥＩＴは、投資家から集めた資金をオフィスビルなどの不動産で運用し、賃貸収益や売却益を配当金として投資家に分配する投資商品。東京証券取引所が発表しているＲＥＩＴ販売状況によると、平成１７年５月から外国人による買い越しが続いてきたが、今年６月は約３７５億円、７月には約２０３億円の売り越しに転じている。
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根本的なところから考えてみよう。
先ず不動産に資産保全能力があるのは確かだ「証券等の”紙”じゃない」ので、基本的な土地の生産性に関わる価値はある意味国がひっくり返らない限り普遍と言える。
最近ここで混同されている意味合いはその保全能力が”市場価値を反映する”と言う部分で、ここも本気でそう思っているというよりその実は「そう信じたい」的側面なのだろう。

通勤時間を取るべきか、希望駅優先か

部屋探しで重要なポイントに勤務地からのルートがある。
ここも各人希望や求めるものが違っていると思うので、それぞれのキャラクターがどうなのってところを考えなくちゃいけない。

それこそ勤務地から近ければ近いほどいいって単純なものでも無い。
これ実際に最近あった話だけれども、
東京の東側に内容もよくて街の雰囲気もいいとこがある「都営新宿線：森下・菊川等もそう」しかもここは賃料も安い。都心部オフィース街からだとほぼ乗り換え含めて15分以内に到着しようかって利便性の高さもあるんだけれど、東側にはあまり馴染みが無いとの事で西側に振り替えると、勤務地が新宿・渋谷近隣なら近くなるんだけれど丸の内〜有楽町方面ってエリアからだと荻窪でも40分近くかかったりするので、これはどうなんだろうと。
私は個人的には「ちゅうおうせんのひと」だから、西側の暮らしには馴染みもあるし20ウン年だかにもなるので、この西側には思い入れもある。
だけれども、事不動産に関しては江戸川区にも行くし台東区にも行くんであって、これやたらといろんな街を見てきた。その中で感じる事は、明らかに西側と東側には文化の違いはあるんだけれども、必ずしも東側がベタな下町って事も無いし、西側は治安のいい郊外の住宅街と決まっているのでも無い（住居侵入窃盗：空き巣で見れば明らかに西側の方が治安が悪い）。

休日も遊びに行くと結構帰りが遅いとかの場合、友達が多くいる等普休日に段出歩く事の多い街近隣を選ぶ方が何かと得策だというのも事実。

さて、この辺の選択っていうのをどういう基準で選んでいけば決まりがいだろうか？
もっともわかりやすいところで住居と駅との関係から考えてみる。
徒歩やチャリで移動する場合距離的限界はおおよそ徒歩12分（公正取引委員会からの基準だとかなり早歩きなので実測は15分）となる。
通常駅近と言えば5分以内だし、最も無難な線で10分以内と想定できる、
駅から少々離れる事の意味と言えばズバリ「閑静な住宅街になる」ところだろう。
治安上の意味からも駅近（そもそも駅に近い事と繁華街や幹線道路の有無等防犯上のリスクになる）よりある程度駅から離れた方が治安も安定している（ド都心部の地下鉄駅は例外：閑静な住宅街の真っ只中に駅があったりするので、地下鉄駅に関しては概ね例外と考える方がいいかも）。
そしてそれが”東京郊外住宅街”として発展してきた東京西側であれば、かなり「家に帰る」というリアリティーが高いのも事実。

TVはどうしますか？

20㎡ライフの延長で考えてみましょう。
昨今都市部を中心にTVそのものを見ない人が増えているDATAがあります、実はTVゲームの利用時間も落ちを見せ、その時間はインターネットへの接続に特化し始めているのです（ゲームユーザ自体もネトゲへシフトしている）。

そして地上波のデジタル化
ここが民放の致命傷になると、私個人的に思っています。
最近のTVプログラムの内容的衰退は目を覆うばかりですし、
今や『ヤフー動画・Gyao・YouTube』等の動画コンテンツが急速に伸びていて、スポーツのネット配信も充実しつつあります。
DVDの宅配や映画ストリーミングサイトの台頭で、ビデオレンタル屋さんを探すことは難しくなり始めてすらいます。アメリカディスカバリーチャンネルやらCSスカパー系もすっかりネット事業者が光ケーブルネット有線化を進め、今東京ではメディアの中心がPCである事は間違い無いでしょう。
モバイルに関しても、イーモバイルの登場によってつなぎ放題での３G携帯DATA通信が商用を開始し（噂だと十分Gyaoが見られるらしい）、最安のヤフー８Mを脅かす存在になりつつあります。ウィルコムのエッジは都市部で窮地に立っているとも言えて、
ご存知の通り、すっかり携帯電話が主流になった結果、ADSLの接続もNTT回線無しの専用線契約が増加して「固定電話不要論」も現在急速に進んでいるところです。
ピュアオーディオのバラコンは十年以上前からその存在がマニアだけのものに後退しました、今や電気店で売り場を探す事すら難しいぐらいです。

ここに至る経緯ではヤフーの貢献大（日本はブロードバンドの料金が世界的にも安い）で、結果的に動画をダウンロード録画するユーザの拡大でトラフィックは急増し各ISP事業者が海底光ケーブルの増設を検討するぐらいの規模にまでインターネットは拡大を続けています。
つなぎ放題固定料金制には、新たに課金すべきだとの論議も出ているんですがこの流れは止まらないでしょう。

TVが不要になる時代と、地上デジタル完全移行の時期が重なっていると思うんですよね。この時下手すっと民放は潰れると、
最近の各TV局のレベルの低下は急速に進行中で、ニュースですらその信憑性が怪しくなっています。ここに呼応して親会社に限りなく近い存在の新聞媒体も似た状況になりつつあって、同時にシングル世帯の増大が被ってきます（インターネットのユーザは基本的に個人）。

安部政権と住まい

安部政権と言えば新保守主義的的な小泉政権の正統後継者という位置付けなのだけれど、巷の評判ではもっぱら経済学的な保守派というより思想的な新保守主義的人物として知られる。何故か政策的論議との関連性の薄い憲法改正を全面に出して次の参議入選挙を戦うと言明してからどうも旗色が悪い。
ま、官邸とは関係無いところ発の悪い事も続いているとも言えるんだけれど、
確かに国際社会との共同歩調を考えれば、国政の発動と関係なくても軍事的オプションなるものを「持っているのに制限が多い（てか見方によると無い事になっている）」状況は日本単体だと何の問題もないのだけれども、国際関係から言えば「たとえ使えなくても法的な改正は必要なのだろう」そんな話がマトモにできるよになった背景は55体制的な自民独裁が終わって、この国に民主主義っぽい雰囲気がなんとなく流れ始めている事の方が大きい。

でもって、
少なくとも「全ての一戸建てに日の丸が揚げられる仕掛けを設置する事」なんて条文でも出来ない限り憲法改正と住まいには関係が無い。
もっぱら住まいと関係あるのは、まー話題になっている『年金制度』だ。
勝負師小泉のみごとな戦術の前に選挙で負けはしたけれども年金って言えば、これ前から民主党が重要視してきた政策（自治労の問題はともかく）。
で、これも殊更民主の政策が前衛的なのではない。むしろ官僚筋も自民党も「将来はそうなるね」と誰しもが思っているのが”年金の一元化”と”消費税増税により年金の100％をまかなう”ってところ。簡単に言うと消費税を福祉目的税化して、所得から年金を積み立てるを廃止して国民皆年金制度にしょうって話。
これって北欧的福祉国家が目標かというと、そういう意味では無い。
保守的な福祉の合理的運用（ぶっちゃけ民営化）としての緊縮財政における、国民皆年金になるからだ。
所謂フェールセーフ的な意味合いで、新保守的な競争原理の市場社会とワンセットにする事で社会的安定を維持したまま国の競争力を残そうって論議となる。
（年金の支払い総額と支給額の差額は「元本返し」で帳尻をあわせる事ができる）

「あるとしか言えない、だからこそ無いと言い切れない」

さて、この完璧なパラドックスで何を語ろうかと言うと（笑
※あるシナリオの受け売りです
この世には「在り得ないだろうっ」と思っている事も、その想像を覆すものが確かに存在するんだと。
それはやはりパラドックスに似て、在り得ないものを探す事はナンセンスだけれども、偶然在り得ないものに遭遇する事は誰にでもあるのです。

retour＆Retourのブログで取り上げた定期借家こそ、そんな想定外の物件でしょう。
http://retour.seesaa.net/article/42170478.html
究極なのは、管理会社さんの「家主のワンちゃんが２匹放し飼いになっているため犬好きな方限定です！」この注釈でしょう。
こちらの物件はその賃料も想定外ですが、これだけ強烈な注釈にはめったにお目にかかれません。

ある代々木方面某借家には「とってもムードあり」という注釈が、担当者直筆で記載されてたりします（一体どんなムードがあるのでしょう）。

このような通常在り得ないような物件にめぐり合うと、何か得も知れない魅力を感じるのは私だけなんでしょうか？
これは「最初から”こんな条件の部屋希望”だけの視野になると、到底思いつかないような”えっ、そんな物件が”という選択肢に出会えない事もある」んだという教訓なのです（笑

在り得ない可能性が「希望条件ではほとんど不可能なスペック」になると夢の無い話になりますが「物件の庭に犬が放し飼いになっているようなお部屋はありませんか」だとしたら、それはそれは面白い部屋探しになります。
現実問題まさか「物件の庭に・・・」で問い合わせされても、さーどうでしょうと見つかるものじゃありませんが、そんな心構えといいましょうか、そんな予想もしない何かがあったら是非みたいな在り方がああるといいなみたいな。。
「ワンちゃん」の物件を取材してそんな事を思ったのでした、

それこそ心の中で「あるとしか言えない」な”在り得ない希望”があれば、問い合わせは通常の反対に「とにかく数が出るように」これ条件相場並になるワケです（しかも特別な設備内容の希望も無し）。
果たしてどちらの問い合わせのスタンスが、部屋探しの実りが多いのか？
こればかりは、いくら考えても答えが出ないような気がしますねぇ・・・

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一点豪華主義

何かを手に入れる手法のひとつに”一点豪華主義”てーのがある。
住居で一点豪華というと、分譲住宅の改装プランってとでしょう「バスルームだけは誰にも負けない」とか「キッチンが凄い」とか。一戸建てなら「リビングの床が黒檀ムク板だ」や「庭の石が半端じゃない等」、流石に最近は「錦鯉が高い」って話はあまり聞かなくなったけれども「アクアリュウムの巨大水槽」なんてのもある。
そういう意味だとこれやっぱ住宅を購入してとなりそうなんだけれども、購入する時にも住宅ローンでって傾向が主流なのだからそういった自由度は想像の世界だけで終わる事も多い。思うに分譲購入の動機には”所有する満足”がかなりの比重を占めていると考えるのが自然だからなかなか「一点豪華主義は分譲限定か」っていうとそうでもないのじゃないかと思う。

かといって分譲の段階で「一点豪華主義でどうですかー」なキャッチコピーもおおよそ見たことないので（笑、過ぎると住居としてのバランス欠いちゃうって事なのでしょう。
ここには現在の分譲そのものの問題が浮かび上がってくる、
つまりコストパフォーマンス追求の作戦のひとつである「一点豪華主義狙い」というのは、個々人で大きく違うから「建売で」って構造だとそれを最初から想定するのは販売する側にとってギャンブルになってしまうから、注文住宅じゃないとこれが難しい。今の東京で注文住宅が容易かって言うと、これが至難の業だと言っていい。土地はほとんど業者に購入されてしまうので、なかなか建築前の状態で住宅用地を購入する事自体が不可能に近くなっている背景がある。
マンションの開発は大手資本あってこそだし、中古マンションを購入した時のリノベプランにしか一点豪華主義の実現は難しい。

簡単に言うと東京で住宅を購入するって事は最初からかなり窮屈な話なワケで、ここが大問題にならない背景は、分譲マンション等の購入者層が保守的な固いお勤めのファミリー中心なので（住宅ローンの審査があるから）あまり個性的な物件に対するニーズが少ないってマッチングがあるのだと思う。
しかしこの個性化の時代に、コンベンショナルなタイプばかりが流通するのも違和感じるし、高層タワーが人気である背景には潜在的に強烈なキャラクターを求める需要が高い事を表している。

継続レポート『抗酸化住宅』の関係情報です

これまた東京地区の抗酸化工法ではお馴染みのエイムデザインの野瀬さんから、又耳寄りな情報です。
この抗酸化工法の話もなんだかシリーズ化してきてますが、ライフスタイルのデザインって概念だと造形目的の改装より「目的がはっきりしている分希望に一致すると得るものが大きい」ので、新規の情報に関してはこれ告知しないワケにいかない流れになっています。特に都市生活とアレルギーやストレスは切っても切り離せないものなので（その効果に個人差があるのは事実に思いますが）「リアルな改装」ってものを考える上では重要なスタイルのひとつに思います。

さて、今回の情報は「海外での評判」です。

◎昨年11月、シンガポールで行われた「エコプロダクツ国際環境展2006」で、
万能粉石鹸の「ピリカレ」が大賞を受賞。

◎マレーシアでは石油の代替油として注目されているパーム油生産のため「パーム椰子を国営私営で増産中」で、その栽培にが注目されています。
この栽培に「ピリカレ」が使用され、収量増加や品質向上、成長促進が著しい効果をあげ、パーム椰子だけでなくピリカレ農法の採用はサトウキビ、ドリアンなどの他の農作物栽培にも使われている。

■上記の効果の高さはエイムデザインの見解だと「熱帯という気象条件も備わってのことだろう」と推定されています。

風通しと気密性

それこそ精神的な意味で「風通しがいい」なんて言葉がよく使われる。
意味合いとしては流れがいいとか、鬱積した不平不満を溜め込まずに解決する組織の在り方を示す言葉だ。どちらかと言えばこの言葉は一般に「いい意味系の言葉ジャンル」に属している。
さて、同様に住居の場合でも「風通しがいい」と言えば、これ印象いいワケでなにか爽やかなイメージもする。住居の場合になると組織論と違ってその意味に湿気が篭らない（カビ無い）って意味合いも付加される。

ここを暮らし方ってとこから考えてみよう、
一般にマンションは構造上風通しが悪い、
これ、実に悪くて高性能になればなるほど風通しは悪い。
空室の部屋を内見すると誰にでも一発でわかる事だけれど、クリーニング時の洗剤やフローリングなら新しいワックスの匂いなんかが残っている。新しい畳の匂いしかしないアパートあたりとはここが決定的に違う、
マンションとアパートの混成内見などがあった時に、この匂いの違いを決め手に「アパートへ一発で申し込み」となったケースも現実にある。
（賃料が同価格の場合基本的にアパートの方が内容はいい）
湿気という点からも、構造それ自体が呼吸する木造と非木造では比較にならない。
実際現在ではマンションの場合24時間換気機能が建築時に必須の条件でもある、

抗酸化陶板浴のお店が都内に開店しています

以前紹介したアレルギー・シックハウス対策の抗酸化工法の紹介の時にちょっとお話した、「その工法から生まれた陶板浴ヘルス施設」が都内でも次々と開店との情報をエイムデザインさんから戴いたので早速都内のお店を紹介します。
アレルギー・シックハウス対策としてはこれまでも随分といろいろな方法が利用されてきましたが問題が問題だけに決定打というものを見つけるのは難しいというのが本音です（それこそ田舎の旧農家の家に引っ越すとかになってしまうので）。その効果を工事前に確認できるのは実際に工事の見積もりを出すにしても安心だと、

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還元陶板浴：虎丈伝説の里『八三郎』
江戸川区１６床のかなり大きな施設
http://homepage2.nifty.com/hakkoukasei/
東京都江戸川区東瑞江2-41-4
都営新宿線瑞江駅徒歩12分

株式会社新夢建築企画『にいむの杜』
調布市にある工務店さんが運営
http://www.niim.co.jp/healthy/toubanyoku.asp
東京都調布市国領町1-8-19
京王線布田駅徒歩3分　

柿の木坂『ひかりの泉』
個人で開設された都内の予約制陶板浴施設
目黒区柿の木坂2-11-2
TEL03-5729-0482（完全予約制）
※着替え大きめのバスタオル１枚、フェイスタオル２枚をご持参下さい
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ちょ〜とキャッチコピー的に「ありそうな」ではありますが（汗、、
どの施設も抗酸化工法で実績のある工務店やデザイン事務所が施工を担当しています（本当にリフォームのための実証的体験施設の意味の施設もあります）から、「果たして噂の抗酸化工法の効果は」を確かめるには格好の施設です。
造形デザインも確かにデザインですが、この室内の環境を考える事も立派なデザインです。それこそ機能性そのものなので家族で中古分譲を等考えている方は是非一度体験してみたらいかがでしょうか、

本来は「健康のための施設」になるので、これは是非私が体験入浴しなくちゃいけないところなのですが（はっきり言って過労です（笑）、やはりその時間は無くですね〜只今原稿書きに紫煙をモクモクあげています。
なかなか目に見えない機能性ですが、造形デザインだけでなく重要な部分です。期待されている性能が十分に発揮されれば『高性能空気清浄機ビルトインの部屋』が実現する事でもあって、昨今のメンタルなストレス社会を背景にこの機能はむしろ都会で求められているものにも思います。
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マンションのイロイロ

マンションには特徴というか「期待される内容に限界」がある。
例えば都市計画で高層化建築の許諾が得られなければ一帯は「一戸建てとアパート地帯」になるのであって、当然そんな住宅指定地域は閑静で落ち着いた住宅街になる。
マンションはなかなか無いよって地域としては「杉並区（新規で中層マンションの建築計画があがっても地域を上げて反対運動になる）」や「目黒区（祐天寺辺り）」等等これやっぱあるのであって、別の理由でマンション建築に反対運動が起きる例も、

たとえば治安上の問題もあって「大規模１Rマンション」の建築にも反対例が多い、
何故って突然地域に「100人以上の見知らぬ人」が参入し、１Rマンションともなれば（賃料が安いケースだけれど）若い人も多い。これ地域住民としてはゴミの問題や自転車バイクの不法投棄等あれこれ心配するのであって、主に昔からの地域住民で構成されている都内の平和な街にはマンションは少ない。
そんな意味で、高層化住宅開発が古くから盛んだったり（初台近隣や文京区の一部等）最初からマンションの供給が多い地域だとマンションを探すのは難しくない。
それだけでなく、高層化の指定があるのは専ら都市計画で拡幅した幹線道路沿いとなるから、「マンション希望だけれども、幹線道路近隣は避けたい」＝「低層マンション限定」を意味する上に近隣に非木造住居の競争相手も少ない事にもなるので、そうそう格安の部屋を探す事は難しくなる。

つまり、「閑静な街で静かに」ってテーマになるとアパートで探す方が趣旨に合う事が多いのだ。その代わりアパートの場合２×４高級アパートや家主一戸建て連棟型家主住宅仕様のタイプにならないと、マンションに比べて遮音性能が落ちてしまうから閑静な住宅街って事で近隣騒音は少なくても今度は隣室の音が入ってくるのも事実。
マンション希望の人だとそもそも「隣室の音が気になる」って部分があるだろうから、単純にアパートって選択は無いかも知れないけれどもほとんどの人が知っているアパートの事例は「○○荘」的な１DKだったりするから、参考にでもアパートを選択肢に入れてみる事は新しい発見に繋がるかもしれない遮音性能は構造で担保できる部分もあるけれど「ケースバイケース」には違いない（その確認のための内見でもある）。

再び都市計画とマンションの関係で言うなら、日照権とかの論議が厳しくなってきたのは最近の話なので、築年数の古いマンションほど閑静な住宅街にある例が多い。つまり条例や規制前に建築されているからだ（同時にその存在も長い年月で地域にも認められているから近所の方からも認知されている）。なので、「幹線道路沿いのマンションは不可です」な時には「築年数は問わず」の組み合わせは必須。
そもそも重要な事として、幹線道路沿いであってもマンションを建てるほうにもロードノイズをどうしたものか？って部分は重要なテーマになるから往々にして幹線道路沿いのマンションは「室内は静か」だ。二重窓や特殊な空気層のある二重構造窓の対策が行われている事も多いし、マンションの棟そのものに「遮音壁」があったり「ガタガタの構造にする事で乱反射させ吸音」という構造になっている事例も多い（音を複数から反射させることで位相ズレを引き越して＋−相殺による吸音）、実は幹線道路沿いのマンションには高性能のものが多いのだ。
こうなると「空気的にはどうなの？」「洗濯物が干せないのでわ」って部分が心配になってくるだろう、

デザイナーズの在り方を考える

Wikipediaによると
デザイン（design）とは、ある対象について、良い構成を工夫すること。
とある。
一般に良く知られる「造形デザイン」は、狭義の概念であって本質的にdesignってものはフィロソフィーでもある。時には固定観念を覆し新しい”構成”を提起していく攻撃性も時として必要になる。
デザインコンセプトなるものが標準化する事は、即ちデザインの構成の創造性の後退でもあってその時には「次なるデザイン」が求められているワケだ。
逆さまから考えると、標準化しない”ユニーク（唯一の）”はそのデザインの普遍性でもあり、デザインにアイデェンティティーがあるとするならその「標準化しない普遍性」に他ならない。

この話もちらっと考えてみるとパラドックスになっている、
何故って社会的認知（一般化）としての評価が無いものに生存意義を見出すなら、その生存意義にはそもそも評価がついてきていないって話になるからだ。
一見そんな風に見えがちなんだけれどもーーここは意味が違う。
”ユニーク”は、インディペンデェントな個性に呼応するからこそユニークとして実存するのだから、それは社会的評価のアンチテーゼであってむしろ自然だからだ。

何回か同じような話もこれまでしてきているだけれど「通称：デザイナーズマンション」として一般社会に認知された形で市場に流通ししている在り方は、designって概念から外れてしまう。流通している意味は「デザインに留意したちょっとカッコいいマンション」なのだしそう解釈もされているんだと思う。
同時にここでのデザインコンセプトは狭義の「造形デザイン」を意図したものだ。

「この部屋は何帖ですか？」

数値上の広さを知る上で一番話しにですのが「この部屋は何帖ですか？」であるけれど、何帖って表現自体はほんとのとこはナンセンス。
何故なら『1帖の広さ』が畳のタイプで全然違うから。
京間：1.82㎡ 約190cm×95cm　※関東にはほとんど無い
江戸間: 1.54㎡ 約176cm×88cm（古築マンションやアパートに多い）
団地サイズ: 1.29㎡ 約160cm×80cm（築浅マンションのほとんどがコレ）

一般的な6帖の広さにすると「江戸間で9.24㎡、団地サイズで7.74㎡」になる。
概算江戸間は団地サイズより20％広い、
「団地サイズ6帖は江戸間5帖」「江戸間6帖は団地サイズで7帖」の計算になる。
洒落たマンションより友達の古いアパートの方が広く感じる理由だ。
（のんびりと落ち着いた感じがするので”広く感じる”だけではなく実際に広い）

ここまでの話で勘のいい人なら話の矛盾に気がついていると思うのだけれど、、

「この部屋は何帖ですか？」広さを気にしている質問の筈、
確かに自分の今いる部屋をベースに実質的な広さを確認したいところで「その何帖なのか」知りたいところ、しかし「ハイ6帖です」で納得されてしまう。
だとするとプラス・マイナス20％は「誤差の範囲なので気にしていない」になるので、”広さを気にしている”テーマから完全に外れている事になる。
「畳のタイプなんてそうそう知っている人はいない」という声が聞こえてきそうだけれども「図面表示6帖となってますけど、それ本当？」って声を聞いた事が無いのだ。
＠「ここはベースが江戸間なので広いですね」
と、私が説明して「ええ、古いマンションは江戸間なので、、」
と続けるのが慣用句みたいになっていたりする。

告知でーす『ガウディが王様のブランチで紹介されます』

あのガウディがTVでレポートされますよ。
東京地区だと今週土曜日ＴＢＳ王様のブランチ（11/11日09:30〜放送）のお部屋紹介コーナーでガウディこと「ラポルタ和泉」が紹介されますから”動画で見てみたい”なあなたは要チェックです、
retourガウディレポートはこちら
http://retour.seesaa.net/article/3640226.html
http://retour.seesaa.net/article/3664237.html

紹介されるのはちょうど空室で出た最上階ペンとハウス501号室です

リビング（玄関から）

フローリングのあれこれ、

東京ルール施行以来、最も原状回復費用を請求されやすいものに「フローリングの床」があげられる。喫煙による壁紙の汚損も可能性は高いのだけれど、壁紙の洗浄なんかをやっている業者もいるので（費用は張替えの半分）喫煙の汚損は「通常の使用を超える」的な曖昧な部分も残しているので（経年変化でも壁紙は焼けるんだし）、リスクから考えるならフローリングの床が一番だろう。
以外と知らない人が多いのだけれども、畳ってのは退出するとルーチンで表替えするものなので畳の凹みや傷はほとんど請求されない（請求されたとしても張り替え費用は安い）し、カーペットの張替えもコストが安いのでこれもかなりのケースでルーチンで張り替えとなる。
単純にリスクの高い順から並べると
「1位フローリング」「２位カーペットorCF」「３位畳」となる、

まさかフローリングをルーチンで張り替えていたら大変なので、補修の必要があったとしてもこれは部分的補修になるから、原状回復の補修費用見積もりも明解に提示できる（費用は「フローリング自体がピンキリなので」ケースバイケース）。
しかも、東京ルール上でも「入居者が管理を怠って汚損破損が広がった場合」も含まれてくるので、ワックス仕様のフローリング（非ワックスのタイプもある）の経年変化のワックス切れの結果「表面がガサガサになって傷がひろがった」となると、これは単純に経年変化とは言えない。
だけれども、賃貸で暮らしている入居者が自己負担でフローリングにワックスをかけるって話もそうそう聞かない話、大体は傷に配慮してカーペットやラグを敷き「水拭きしないように注意する」ぐらいになる。

音を巡る心理学（２）

隣室の音が気になるって点から考えると「壁鳴り」と「構造梁の伝達」の二点から考えなければならない。
構造部材が鳴ってしまうと、付帯音もつき余計に何の音だもわからず不快感が増す。そういう意味で電車や車のロードノイズ等の暗騒音が気にならない人もいて（関係無い音であると認知されると脳内の音感レベルも下がる）、線路近くなんかの音問題は「地鳴り」の方が不快である場合が多い。

そんな意味でも、構造強度も問題だが「部屋の鳴りやすさ」も気になるところだ。
音に配慮している人でも、壁自体や構造梁自体がこれを増幅する（木琴や太鼓が鳴るように）可能性も考えなくてはいけない。
これを確かめる方法はいとも簡単、
「壁をトントン叩いてみればわかる」
音響的には、響き難い素材（砂やゴム等）を素材の響きによる付帯音を減らすために「ダンピング素材」として使う事がある（カーペットや人工芝を貼るための「ブチルゴム」はあまりにも有名）。
つまり、壁にダンピング傾向が強ければ「残響の無いコンコン音」となる。
特に万マンション等では、基礎にベタでフローリング施工するケースとコンパネ（合板）で床を作って施工する場合があって、後者の造りが悪いと盛大に床鳴りする。この場合でも梁の本数が多くて強度的にも強ければ鳴きは止まる事になりあくまでも施工の内容次第と考えてもいい。

音を巡る心理学（１）

「隣室の音が気になる」だけでなく、最近は「自分のオーディオの音が気になる（近隣への配慮）」という相談も随分と増えていて、
そんなこんなで、『住居と音』について考えてみたい。


昔、木造住居で床が畳が主流だった時にはオーディオセッティングの問題と言えば「スピーカーのぐらつき」で、重量ブロックで床をダンピングした上に設置したり、畳の下の木質構造部分まで釘を貫通させて「鳴きの少ない板を設置しその上にスピーカーを」なんて話が音問題だったのだけれども、何といっても昨今は『近隣騒音』がテーマになる。人間の脳内にはイコライザー機能があって、音をフラットに聞く事は無い。人の声の帯域に元々敏感で（外乱騒音があっても話が聞き取りやすくするため）、スピーカーの設計でもその人の声の帯域にデバイディングネットワーク（高音用ツイーターなら低音域カット、低音用ウーファーなら高音域カットのクロスオーバー電気回路の事）を設けない音作りをするぐらい、

なものだから
この人の声の帯域で近隣騒音を出せば、隣室の入居者には「音が気になる」と感じる事になる。（ある意味大音量でもない限り、音楽の音声よりTVの音声の方が騒音認知されやすい）
ところが、昨今の騒音問題には「現代オーディオ事情」というこれまでに無いポイントが新たに加わった。ウェアラブルオーディオ（ウオークマン・ipodに代表される）では、音の迫力を出すため「ドンシャリな音作りが行われる」、ドンシャリとは中高音と中低音を極端にデフォルメした音の事で、本来大口径スピーカーでしカ表現できない音質を「迫力の有る“雰囲気”」で再現するために始まった。
これをインナータイプのヘッドフォンで聴いているので、耳がすっかり大音量慣れしてしまって、且つ『迫力の有る音』のベースが「ドンシャリ音」と錯覚する傾向がどんどん高まってしまっている（極端な例で言うと「大音量のカーステレオの音」）。

シックハウス対策としての『抗酸化工法』の動き

抗酸化物質といえば「カテキン・リコピン・ポリフェノール・ビタミンE・ビタミンC等」があり（ベータ・カロチンの過剰摂取にはリスクがあるとされている）、活性酸素を除去するって概念となると酵素「カタラーゼ・スーパーオキシドディスムターゼ（人体の体内にある物質）」となり、がん細胞では活性酸素が高頻度に産生されていることや、ストレスと活性酸素の関係も指摘されてる事から、欧米などでは健康食品等への活用が研究され商品化もされている。
アトピー等の炎症も酸化反応であるため、アトピーの分野でも同研究が進んでいる（化学物質に対するアレルギーとして後述のシックハウスも関わってくる）。
又アンチエイジングの分野でも同様（老化については異論もあり東大を始めとする研究機関が「老化に関与せず」の研究レポートを発表しており異論もある）、
※活性酸素は適当な量であれば、人間の体の免疫機能を刺激し、風邪やけがに対する抵抗力を高める作用もあるので、『程度問題』とも言われている。
（この「免疫力」という意味では、免疫系の過剰反応であるアレルギーに関しては「抗酸化」に着目するのが自然だろう）
しかし、ウイルスに対抗する免疫力とは別に、細胞レベルでの防御では抗酸化物質と言う構造になる。
ただ、喫煙や大気汚染過剰なスポーツ、腫瘍や化学物質の影響で現代社会の環境は「酸化が問題となる局面が増えている」と言える。

「透明性」と「情報公開」

国土交通省からの指導で、不動産情報の流通のため情報の公開が義務つけられ、現在その最先端は『国土交通省：不動産DATAベースREINS（レインズ）』だ、
REINSの特徴は、許可無く情報公開をしないようにプロテクトされている事で、DATAをダウンロードしても（基本的にはCSV形式ファイル）エクセルで表示できそうなのだけれどコードの表示関連付けだけの問題ではないらしく（実際頒布のビューワはアクセスのプラグインを使用する）、使い慣れたソフトで表示させる事は出来ない。
ここが大問題、、（笑
レインズビューワーには検索機能が無いのだ。
そもそもがレインズ自体DATAベースなのだから、ダウンロードしたファイルは「検索後の」には違いがないのだけれども、レインズの検索には特記事項にあたる「ペット可」であるとか「バストイレ別」等の検索機能は無く、元よりネットが苦手な高齢者の不動産業者にも登録がしやすいように登録は簡略化されており特記事項の内容も個別にチェックボックスを使用するものではなく、「テキストベタ打ち文字制限アリ」なものだから、登録される言葉も全角だったり半角だったりマチマチで、特異物件を探す時にはどえらい時間がかかる（テキストを“読む”以外に手段が無い）。
恐らく想定されている利用形態は「営業範囲が近隣の沿線２〜３駅」という極一般的な不動産会社らしく、ウチみたいに仲介調査を専門に「東京都全域から調査」なんて業態は役所の想定範囲外なのだ。

なもんだから、「調査範囲３区レインズDATAダウンロードサンプリング数400件」なんて事が頻繁にあるウチの仕事だと物件のピックアプだけで簡単な検索でも半日〜丸1日かかってしまう（笑
しかも編集機能が無いので、必要の無い情報を削除する事も不可能だし、検索可能な時間帯は9時から21時までに限られるので、21時以降はダウンロードしたDATAの検証で物件をピックアップする事になるんだけれどもピックアップした情報を個別に保存する事も不可能なので、プリントアウトするかそれこそプリントスクリーンで印刷プレヴュー画面を画像DATAで保存するより方法が無い。
時々開発系の不動産業社がフリーソフトとして「検索機能付きビューワ」を独自に頒布する事があるんだけれども、即効国土交通省の指導で頒布禁止が指導される。

「短期解約」や「自分の部屋を探せない人」

半年以上部屋が決まらずに何度内見してもどうにもこうにもってお客さん（この段階で仲介営業的には丸赤字（笑、、）であったり、「二年間で三回も引越を」な人に共通する心理がある。
実際のところ一般的な賃貸契約は2年なんだけれども実情は「4年〜6年」が標準的なモデルになるだろう。
なので、礼金敷金方式である事で圧倒的多数の入居者は得をする計算になっている背景から考えると、望まざる理由で「わざわざ損している」とも言えるし、「半年も探しつづける労力（どうやっても２週有れば十分な筈）をコスト計算してみれば」大変な損失でもある。
後者については、どんな部屋に暮らそうかって楽しげなものでは無い。何故って通常あれこれ考えてる段階だと、実際に内見するとかの行動以前の話だからだ。
例えば、大事なプレゼンテーションに着ていくスーツを何にするのかって、雑誌やカタログで悩む事はあっても、実際お店で試着して半年も決まらないって話は聞いた事が無い。車にしても投資信託にしても、悩む期間は情報集めや研究期間だったりする。

なものだから、そこにある共通する心理を考えていけば、損しがちな悪循環から脱出できる筈だ。

さて、まずもって前提なんだけれども、
住宅ってモノは象徴的な存在になりやすい傾向があって、旧来の家文化や家族制度の影響もあって人生とか暮らしそのものが投影されやすい。
代表的には「高度成長化の一戸建て強迫」であり「分譲マンション購入強迫」であったり、「失恋を契機の引越」であったり、そもそもが「東京で一人暮らしがしたい」と言う言葉自体にすら象徴される印象やイメージがある。
で、実際に暮らす段になってそんな背景事情のイメージと連続性が無いと、「なんとなく引越したい」的な潜在意識が恒常化する事になる。
本来的な引越動機は「ドーンと昇給した」とか「勤務先が移動になった」や「会社が変わった」「偶然問題のある部屋を選んでしまった」とか「ある特定家具のある暮らしが目標だった」等実務的な事情であって「なんとなく」では無い。

そう、ここが共通点
「なんとなく」

東京ルールの周辺事態（３）

しかし、これが礼金の廃止等に及ぶと大問題になる。
実際東京でこの話題は現実問題として論議されていて、その可能性を予感させる判例が関西であった
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不当に高い「敷引」無効、家主側の上告棄却…大阪高裁
関西地方で賃貸住宅を退去する際、家主が敷金返還時に一部を差し引く
「敷引」を巡り、堺市内の賃貸マンションを明け渡す際、敷金60万円か
ら、修復費用とは無関係の「敷引」として50万円を差し引かれた男性の
遺族が、家主の不動産会社（堺市）に敷金全額の返還を求めた訴訟の上
告審判決が26日、大阪高裁であった。

井垣敏生裁判長は、不当に高い敷引を無効と判断し、家主に約48万円の
返還を命じた２審・大阪地裁判決を支持、家主側の上告を棄却した。

弁護士らでつくる「敷金問題研究会」（大阪市）によると、高裁レベル
で敷引が無効と判断されたのは初めて。

男性は2001年8月、退去時に敷金60万円から50万円を差し引かれる契約で、
家賃8万3000円のマンションに入居。04年6月に退去する際、敷引と修復
費用を引かれ、敷金全額の返還を受けられなかった。

1審・堺簡裁は原告側の全面勝訴。2審・大阪地裁は、「敷引は関西の長
年の慣行だが、保証金の83％、家賃半年分にも及ぶ敷引は、消費者契約
法に反し無効」としたうえで、原告側が負担すべき修復費用を約12万円
と算定していた。

（2006年7月26日22時9分 読売新聞）
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ちょっと読んだだけだと、「不当な請求を退けてよかった、これで安心だ」となるけれども、前述の「大阪特有の礼敷方式」を思い出して欲しい。
※保証金（6から8ヶ月）・敷引き方式（礼金の意味もある、契約時に原状回復と合わせた総額を明示される事が多い）
判決は礼金部分（関東なら「16万6千円の礼金にあたる敷引部分」）を認めていないのだ。判決が認めているのは原状回復12万円だけだ、
礼金禁止の実例としては、公庫物件（公庫からの融資の条件として賃貸に出す時に「礼金」を取ることは認められない）がある。一般に『敷金3ヶ月のみ』の契約となる。
公庫物件は概して築年数が浅くても経年変化による「室内の老築化が早い」原因のひとつになっている。

東京ルールの周辺事態（２）

そもそもの『礼金敷金システム』から説明が必要だと思う。
関東大震災以来（一気に賃貸住居が不足したので「無理を言っても部屋を貸してもらったお礼」とか「東京の大学進学で上京する子息の親代わりとして、宜しくお願いしますと礼金を包んだ」等各説有り）、歴史的経緯を踏まえて現在は『一部プリペイド方式による長期契約割引』を意味している。
家主さんは「空室リスクや空室時の広告費」を礼金で充当することで、「この部分の積み立てを家賃に上乗せしなくてもいい」からだ。
元来、日本成長期の賃貸住居とは歴史的に若い人等所得に余裕の無い人のための住居として発展してきた経緯があるため、いかに安く部屋を貸すのかって方向で考えられている。部屋に補修が必要になる積み立てや、広告費や空室リスクの管理費を『家賃に転嫁しない』ために礼金敷金が定着した。
更新して長期に暮らせば暮らすほど割引率（礼金を割る母数の月数）が上昇する仕組みで、汚損破損についても「前払いで預けてあるので安心（所得が低いと、何らかの突然の事情で転出が必要になる時に修繕費が準備できないかもしれないから）」。
敷金には保証金の意味もあって、入居者が賃料を支払えない等の負債がある場合には貸主は解約時に敷金から清算する事ができるので、敷金2ヶ月の場合「賃料の遅れがあって解約を含めた厳しい相談になるのは：賃料の遅れが3ヶ月になった時」を意味している。
礼金敷金2/2の定着は、入居者にも圧倒的に有利な制度となった。
事務所店舗の事業用店舗を見るとわかるけれども、一般的には「保証金は6ヶ月から12ヶ月」であって、物件の資産価値が高かったり店舗など賃貸そのもののリスクが高い場合には保証金も高額となる。
しかし、賃貸住居の場合ほとんどの部屋で「礼金敷金2/2が上限」（2/2以下だと部屋の内容も悪くなる事が多いのはこれが原因）、入居のコストも容易に計算できる。
※関西の場合「大阪の保証金（6から8ヶ月）・敷引き方式（礼金の意味もある）」や「京都なんかの礼金3ヶ月敷金3ヶ月更新料2ヶ月方式」なんかがある。

東京ルールの周辺事態（１）

東京ルール関係の話は、retour＆Retourと
東京ルール：「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」
一般的には「敷金の返却をめぐる条例」として知られていますが、ここには随分と誤解があって、その周辺でいろんな動きが見え始めています。
現実敷金を返却しない等の悪質な賃貸管理は、この条例で減少する事は間違いありませんから、それはいいとこなんですがそこにも「明と暗がある」って事です。
宅地建物取引業免許の許認可は東京都（地元業者である場合には地方自治体が、複数県に事業所が分散している場合には国土交通省の管轄）になるので、この都条例は「不動産免許の許認可権者による決定」ですから、不動産業者にとって都条例は『法律そのもの』を意味します。
とにもかくにも現在敷金の返却で心配する事は一切ありません。悪質な業者に遭遇してしまった場合には都に相談窓口があります（『賃貸住宅ホットライン』午前9時〜午後5時TEL03-5320-4958）。

平成16年10月1日の施行以来、賃貸住居の契約時には「重要事項説明」とともにこの「東京ルールの説明」が義務付けられ、国土交通省からはその雛型も公開されています。
実際のところ契約書とは特約契約であって、法的文書である東京ルールの趣旨に沿わない項目は署名捺印しても無効であり、実質的には東京ルールが上位の存在なので契約書自体形骸化している側面もあります。
（明文法としての契約には「公正証書契約」になりますが、一般的ではありません）
それほどの拘束力のある東京ルールとはどんなものか？
国土交通省の雛型から一部引用して説明してみようと思う。

■一般原則
（１）経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しないとされています。
（２）賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等があれば、賃借人は、その復旧費用を負担するとされています。
■例外としての特約
賃貸人と賃借人は、両者の合意により、退去時における住宅の損耗等の復旧について、上記１の一般原則とは異なる特約を定めることができるとされています。
ただし、特約はすべて認められる訳ではなく、内容によっては無効とされることがあります。
①特約の必要性に加え暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること、
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること、
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。

『バランス釜』

バランス釜というのは、浴槽の横にダイレクトに設置される風呂釜の事で、水を浴槽に張って沸かすだけのタイプ・シャワー付き給湯型、シャワー付き給湯型台所への給湯も可能なタイプなんかがある。最も一般的なものが『シャワー付き給湯型』で、現在のバランス釜のほとんどはこのタイプだと考えていい、全てのタイプが「追焚機能付き」なのが特徴。
そもそもユニットバス開発の背景は、高度経済長時のホテル建築から発明されたもので、それまで賃貸住宅の内風呂の風呂釜は「バランス釜がその主力だった」。
狭いスペースにも設置可能で、浴槽と風呂釜との接合が最短距離であり給湯や追焚きの効率は最も高い。弱点と言えば（バランス釜の給湯性能に依存するので一概には言えないが）「シャワーのパワーが無い」とこが有名だけれどもここも。効率の高いシャワー口（ホームセンターに売っています）に換装することで概ね解決する（換装する時には専用レンチも同時に購入する方がいい）。
その後登場するユニットバスが建築のイノベーションによって開発された事からもわかるとおり、何もないころから浴室工事をしたときの工事単価はバランス釜浴槽の方がユニットバスより高額であり（タイル張りの浴室そのもののコストが高い）、どっちが高級って評価はナンセンスなんだけど、バランス釜の浴槽がユニットバスに劣っているのではない。現在も新製品が生産され続けている。

イメージとしての風呂無し物件の再考

どうも風呂無しと言うと「アパート」ってイメージがあるけれども、必ずしもそうではない。マンションの事務所タイプには時折お風呂が無かったりするし、そもそも風呂無しでもいい人にとっては3点ユニットがそれに同等の設備と歓迎されたりします（3点ユニットのお風呂のパフォーマンスが落ちるって意味では無いですよー！）。
この「風呂無し」って言葉の意味が象徴する世界ってどんなものか考えてみよう。

ちょこっと触れた3点ユニットにかけて話を進めるとわかりやすいかもしれない。3点ユニットの「仮想風呂無しイメージ」に対し、利便性では劣る可能性のある「バランス釜」はむしろ最も浴室存在感のあるタイプとして対極になる。
そもそも入浴なるものを考えてみると、風呂に入るって行為そのものは「けっこうしんどかったりする」。実際の生活でも湯船に入るのは週に数回で、ほとんどシャワーだって人意外と多いと思う。
人の無意識から考えるなら、家族時代に「お風呂が冷えるからいいかげんに入りなさい」って言葉を投げかけられたことの無い人っていないのじゃないか？（実家が風呂無しであれば別だけれども）
さて、東京で一人暮らしなんて生活を始めるとまず最初に感じるのは「自由」って事だと思う。一人暮らしの醍醐味は「グーたらな自由」だったりするんであって、食事の時間から睡眠時間まで自由に選べるとこだ。

ここにトレードオフの関係が発生する。
所有する事による自由なのかVSグーたら的な「自由さ」なのか
「自由さ」ってイージーって事なんじゃないかと思うんだけれども、そもそも「イージー」って何だろう？

豪奢な浴室があれば、それはそれは「バスタブいっぱいお湯を」じゃなければもったいない話だが、これって風呂掃除的にも大変には違いない。
夫婦共働きでは無く主婦を選択するパートナーがいれば別かも知れないけれども（この場合は、カウンターパートの伝統的な仕事が浴室の掃除では？）そして時間はいつも自由なのかと言えばそうでも無い（追焚性能が人気だったりするのだし）、現実部屋探しのやりとりでよく耳にするのが「帰りが遅いからそもそも風呂無しは厳しい」であり、豪奢なお風呂でリラーックスって雰囲気では無かったりする。
確かに浴室がカッコいいと内見時の“見栄え”は相当なもので、強くアピールもするんだけれどもそれで勢いがついて希望賃料が1万アップでもOKなんて結果はこれまたどんなもんだろうとも思う。