住まいの心理学（retour&kagewari）

プロ野球「パ・リーグ開幕」

岩原.kagewari.充尚 — 2010-03-20T20:41:08+09:00

個人的に今年はどのチームがどうこうって部分にはあまり興味が無く（笑
もっぱら注目しているのは”ネット中継”の方向性です。
今年からパ・リーグは完全有料化に踏み切り（PC用と携帯用と二本立て）、ここ数年続いたヤフー動画の枠組みでの無料中継は終了しました。
言ってもヤフーの無料中継は半分実験的なところがあったのでいずれかの時点で有料化されるのは予測できましたが、今回の進め方は「ちょっと違うかな」と思います。

以前紹介したラジオのインターネット放送がいよいよ開始しまして
http://radiko.jp/
こちらも実験的にスタートした関係あって将来像はまだわからないのですが、技術的には地方局なども込みで多チャンネル化可能な存在になります。
ですから、各チームの地元局のラジオ中継が聴けるようになるかもしれません（こちらもあくまで予測なのでなんともなんですが）。
インターネットにおけるビジネスモデルは『フリー・エコノミー』の概念をどう織り込んでいくかってところが肝になるんですが、どうにも一気に完全有料化には無理があるように思います。（仮にインターネットラジオ放送が多チャンネル化すればフリー・エコノミーはそっちに動いてしまう）

特に動画配信はサーバーへの負荷が馬鹿にならないので、仮に有料化に踏み切る場合よっぽどサーバレスポンスに余裕が無いと一気に評判落とす事もあるんです。
かといって、何口の有料申込があるのかわからない段階で配信側も思い切った設備投資は難しい。→つまり模様眺めが中途半端な結果に終わってしまうリスクが高くなります。

フリー・エコノミー的に企画するなら、低画質で軽めの配信のみ無料とするとか、
ラジオ的な中継を同時に行って、音声のみの中継は無料とするとか、『最大どれだけ潜在需要があるのか』を掌握できる形で進めるのが良かったのじゃないかな～と思うんですよね。
（※同時に無料部分で有料化した場合のインセンティブを明快に広報して常に有料契約が増える可能性を担保する）
実際のところは、ヤフー動画で無料配信していた当時のアクセスDATAを元に有料化のモデルを作ったのでしょうから「十分に検討していますよ」って事なのかも知れないですけれど、それだとフリー・エコノミー的概念とは言えないんですよ。
（フリー・エコノミーって○％の無料と○％の有料のような枠組みで有料部分の収益を最大化させる経済学なので無料との共存モデルがベースになる）

なので、
どうでしょうね～
「パ・リーグのインターネット完全有料化」
ちょっと心配。

個人的には野村監督が去り、今年はスポーツ新聞系の『一球中継』で十分かなと思う昨今です。

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JTの切り札ついに登場：「ゼロスタイル」

岩原.kagewari.充尚 — 2010-03-18T23:48:31+09:00

“火を使わず煙が出ない”まったく新しいスタイルの無煙たばこ「ゼロスタイル・ミント」、2010年5月中旬より東京都限定発売
 http://www.jti.co.jp/investors/press_releases/2010/0317_01/index.html

以前電子タバコのレポートで「電子タバコ系はほとんどの特許を中国企業が取得している」話しも紹介したところですが、JTが電子タバコの販売に踏み切れないのには特許の問題だけでなくタバコ農家との関係もあるんです。
タバコへの課税なんかの時にロビー活動する議員さんなんかはタバコ農家の支持があるなど農政族で、業界としてJTとタバコ農家との関係は切り離せないところがあるんです。
※JTのこの姿勢はかなり厳密で、タバコ関連のアクセサリーも自社では滅多に作らないなど公社時代の仕組みっていうか伝統芸能の慣習みたいなものもあるんでしょう。

JTはどう出るのかと思っていたのですが、
ここのところの動きは妙に細いハイテク？タバコであるとか、ショートホープシリーズでお馴染みの10本入りの小箱シフトであるとかが見えていました。
※増税に対抗するには異様に長いタバコにして10本で20本分にすれば話早いんですけどね（笑
しかし全く知りませんでしたよ、
こういう方法があるんですね。
（ちょっと心配と言えば心配ではあるんですが）
「かぎたばこ」「噛みタバコ」そして「（火をつけずに）吸いタバコ」
意地でもタバコの葉は使うんだと、
世界的にも独創的じゃないスかこれ？
（欧米諸国のタバコメーカーも注目かも）

さて、どんな商品になるんでしょうか。
電子タバコの対抗となるか（幾分でもニコチンが吸引できるのが強みか）、
5月が楽しみです。

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『壮大な虚構』（メディア論）

岩原.kagewari.充尚 — 2010-03-16T22:15:50+09:00

この言葉はすっかり冤罪がほぼ確定と噂されている「厚労省郵便不正事件」で証人である塩田元部長の法廷での証言なんですが、この言葉が全てを表している事件です。

障害者郵便割引不正：厚労省元局長公判　続く「共謀」否定証言　揺らぐ構図、検察苦境
 http://mainichi.jp/select/jiken/news/20100309ddm012040102000c.html
郵便不正事件で次々に覆る供述調書 ── 大阪地検特捜は壊滅状態に
 http://www.the-journal.jp/contents/newsspiral/2010/03/post_507.html
（『壮大な虚構』のシリアス版を心理学のサイトの方にあげる予定なのでこの事件詳細はそっちで書く予定です：今週内にはアップの予定）

この言葉は「同じ公務員としての信用すらガタガタと」のような法廷での証言を背景にして語られた心境で、

ふと思ったんですが、、
『壮大な虚構』って言葉は少なくとも我々の記憶がなり歴史認識が幾分明快な”戦後日本全体”を指している言葉であったのじゃないか？
心理学的には、国家法人のように見立ててその法人格を人格分析する的話で明治維新以来の日本という国家がどれだけ（ペリーショックによる外傷性ストレスのような話）強迫的偏向の中にあったのかという論説は昔から語られてきたところですが、少なくとも『戦後』というキーワードには多数問題はあったにしろ、先進国化の中で少しずつ国民の自意識が民主主義の主体として台頭してきた歴史観はあったんだと思います。

「時代の流れは思うように進まず随分と遠回りもした。」
のようにその遅れは日本固有の構造的問題（保守バネであるとかのリバウンド）、もっぱら『共同幻想』崩壊過程における現象であると考えられてきました。
ところが今回の『小沢報道・小沢VS検察』が明らかにしたのは、メディア不信を語る上で「メディアにも幾分の根拠はあったのだろう」的根幹すら『壮大な虚構』だったのではないかという、日本の断面を覗かせた。
小沢幹事長云々の検察の異様な姿勢やらタイアップとも受け取れる偏向報道をきっかけにして（よほど民主党政権に追い詰められてアップアップになったのか）、戦後60年水面下にあって見えなかったものが『何かの断面というか亀裂の隙間』から見え出している。
※一時期はアングラ情報であるとかトンデモ謀略論など”UFOネタ”的に語られていた話のいくつかが「米国宇宙人との会談を認める」と発表した級の衝撃で裏が取れ始めている。
※今回の『壮大な虚構』暴露の始まりは歴史的に言えば「自民・民主大連立」の時に”読売新聞の関与”がいとも簡単に表に出てしまったところからなのかも知れません。
▲そしてインターネットメディアの台頭、これは大きい。

特捜検察の虚実は、ロッキード事件を始め全て疑わしくなり
（検察首脳が必ず米国大使館の勤務を経験する話は、誰しもが認める外務省の”チャイナ・スクール”等の各派閥論議に当てはめれば、検○＝アメリカン・スクールなのであり、昨今ちらほら意図不明で報道されているロッキード事件の米国との密約話の露呈が暗黙に意図しているものは大きい：この「意図不明」にも様々な”意味”があるんでしょう）
事メディアに関しても戦後、旧日本軍部からGHQもからんで様々な話があって、
米国においても公然と”裏話”が語られている。
（必見です）
　↓
エコノミック・ヒットマンが語るアメリカ帝国の秘史（前・後編）
前編：http://video.google.co.jp/videoplay?docid=-6965766965810116122#
後編：http://video.google.co.jp/videoplay?docid=6678906203068893415&hl=ja&emb=1

それは戦後って言えば様々ありましたよ。
「安保闘争」「高度経済成長」「ロッキード事件」「受験戦争」「バブル経済」、、
全ては『共同幻想』などという生易しいものではなく『壮大な虚構』だったのじゃないか？

昨今の（どの口が言うみたいな）白々しい報道を見るにつけ、
世論調査：国会不信、若者の７割超す　総務省外郭団体
 http://mainichi.jp/select/wadai/news/20100223k0000m040098000c.html
　↑
政治不信としてサラッと報道されていますが「マスコミは信用できない66.4％」と、政党不信の73.7％といい勝負しているマスコミ不信に関しては華麗にスルーされている（笑

政治的意図を持ったデマも飛び交うマスメディア情報の中、
いったい事実はどこにあるのか？
非常に難しくも思えるんですがひとつのヒントがあります。
『事実は小説より奇なり』
『火のないところに煙はたたない』
　↑
逆さに考えて見ましょう。
小説家ばりの才能がなければ完全な捏造ってのは難しいのです。デマを書くにも元になるネタ（噂やヒントになる周辺の事実）がなければ記事は書けない。
いい例が（TBSテレビの意味逆さま翻訳のお家芸が典型ですが）「不動産の虚偽空室登録」です。様々なポータルサイトの働きかけで昨今あからさまな虚偽登録（業界用語で「カマシ」）は厳しく管理されてきましたが、少なくともバブルの当時は頻繁だったと聞きます（実際にその当時営業やっていた人から聞き取り確認もしています）。
しかし一から存在しない部屋を想像して登録する人はいないんですよ、必ず実際に存在する部屋のどこかの情報を書き換えて登録していたんです。
（才能というか心理的な部分も多分にあるでしょうね：当時は間取図の掲載も一般的ではなかったので間取図jpg欲しさにって要素は過小でした）
▲ですからベテランの営業は虚偽登録から逆算して「本当はどんな募集だったか推定できた」のです。
　↑
ここがヒントだと思います。
「デマ（や偏向報道）もデマとわかれば”別の意味”の情報になる」

マスコミは偏向報道を続ければ続けるほど、マスコミ本体が抱える裏事情を暴露しているのと同じなんですよ。
自らの偏向報道をキッカケに自らの背後にある事情がダダ漏れで露呈していく構造にあるんであって、
今現在進行形で起きている『壮大な虚構』露呈なる現象には、まだまだ第二幕・第三幕と続きがあるように思いますね。

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マスコミと広告の関係

岩原.kagewari.充尚 — 2010-03-13T18:12:10+09:00

いたずらに広告悪者論を展開するのも誤りだと思います。
広報であるとか周知であるとか、社会的に歓迎される広告もあるのであって、根拠に社会性の無い広告は問題だとしても問題提起やら「本質はこっちなんですよ」のような提案が広告だからこそ（現実の商品なりで）実態を伴って明示されるのは確かなのです。

マスコミ問題はその存在が寡占であるが故に、別の問題を派生させていて、
競争関係にあるインターネットの広告総額が新聞のそれを超えたのは大きく報道もされていますから皆さんご存知だと思うんですが、困った事にこの状態は＝新聞などのマスコミの広告が寡占的（実態は独占的と言ってもいいかもしれないです）な市場の中で『全体として斜陽だ』となります。
社会構造的に矛盾しますよね？
まさか世代交代のように一気に全ての新聞社が倒産する筈も無いので、連携なり合従連衡なり提携なり（自動車業界に起きたような）再編成の動きがはありますが、マスコミは世論動向に対して強い媒体だからこそ言葉として「マスコミ」なのに、実態はマイナーな存在に化している関係で「その劣化によりマスであってはいけない存在」になっているのに関わらず、寡占的（或いは独占的）影響力だけ保持し続けている。

民間企業経営している方ならピンとくると思うんですが、
会社の経営が磐石であればあるほど、お得意さんなり何らかの第三者敵意見は重要視されます。企業理念もそうでしょう、
これが全体として斜陽なんですから、同時に企業としてのモラルハザードも進行してしまい、ジリ貧故の横暴なり無茶な方向性の固定化なり、弱体化故に社会全体としては小口の取引相手が救済者に見えたり（銀行への負債が問題化して→ノンバンク依存度が高まるように）、
心理学的に表現すれば『企業法人の法人格が内向化』を引き起こします。
（政治的に言えば”反動保守化”）
端的に言えば風通しが悪くなり声の大きい意見にズルズルと引っぱられてしまう。

マスコミの内部で競争原理が発生していて業界全体は斜陽でも右肩上がりの非主流派でもいるならば、次の方向性を引き受ける担い手にもなりますが（政権交代のように）、『記者クラブ』に代表されるように、実態は談合的護送船団のそれと全く違いが無いため、市場原理的な自浄能力が存在していません（発行部数に信用性が無いところまで横並びだったのですから）。広告の信用性も同時に失墜し（内容はともかく広告であれば大歓迎なんですから）、
結果として信用性の無い広告が大規模に独占的メディアで発信される等おかしな形に偏向します。
（更に社会的信用の高い広告はマスメディアから引いていくでしょう）

これは広告業界にとっても困る事なんです。
更に言えば、新聞なりTV局なりの劣化は社会全体を法人が抱える偏向と同じ方向に誘導してしまうため、媒体としての一企業の問題だけでなくこれは社会問題なわけです。
こうなってしまうと、信用性の高い広告の掲載を依頼していいものかと（マスコミへの不信により広告することがかえって企業イメージを悪化させかねない）考えざるを得なくなる。
『広告したくてもする場所が無い』状態すら考えられるワケです。
　↓
インターネットは媒体として『個別性とネットワーク』の社会なので、
「大手が広報的な広告をドーン」
のような到達力を必要とする”場”が無いため、
（確かに経済社会全体として恐竜自体の終わりのように”大企業”という形そのものがこれから問われるには違いないのですが←インターネットの構造はそれを暗示している）
多かれ少なかれマスメディアは今後も必要でしょうし、『広告のシステム的配信（関連性のある記事の横に貼る）』の導入も必須でしょう。

果たしてリクルート社がここをどこまで考えているのかわかりませんが、広告業界にはとんでも無いビジネスチャンスですよ。
この状況を一機に打開するのは『フリーエコノミー』の概念だと思います。
■無料の新聞
これまでのところリクルート社が最も得意としている”フリーペーパー”を新聞スケールにバージョンアップできないかって話です。
（別段リクルートに限った話じゃありませんから、ヤフーなり各ポータルも競争的に挑戦して競争による市場原理が働く事を希望します）

＜ビジネスモデルは以下＞
・通信社と何らかの有料契約として（インターネットニュースサイトのような転載ではなく）「そのまま通信社の名前を出して編集無し一次発信」
・報道の解説はフリーのジャーナリストに個別に発注（社員として記者を抱えるのではなくフリー系ジャーナリストを育てる→大手新聞社から独立する記者も増えるかもしれません）全て署名記事でブログジャーナリズムポータル的構造とする
・googleなどが得意としている『広告のシステム的配信』を導入して”広告に付加価値を付ける”
・設備投資は行わず「既存新聞社の輪転機を使う」（既存新聞社の破綻的倒産を抑止してソフトランディングの方向性を確保できる：共存）
・折込チラシでは無く得意とするフリーペーパー的冊子の広告も同時並行
・インターネットでも全く同じ紙面構成の発信（コメント欄の開放リテラシーを担保）
・編集重視の構成を取らず（大見出しや一面などの構造を廃止）、記事の重要性はインターネット版のアクセス数に応じた展開を行う
（アクセスの多い記事は後追いも書く→”広告の付加価値も同時に増加する”）
（折り曲げると一面が自由に変えられる設計にするといいかも）
・権威的社説は無し
・宅配しない（コンビニ店頭なり何か方法を考える）→タイアップしたい新聞社があるなら既存販売店への委託も検討し希望世帯は配達料だけで購読可能とする

やっかいなのは紙面構成というか割付かもしれないのですが、ここは無条件に各ジャンル文字数を区切っておいて「全文読むのは（或いは最新記事は）インターネットで」とすればいんじゃないスかね？
著作権もフリーとして、各紙面は各々担当なりジャーナリスト個人なりが各人勝手にブログやtwitterなりで並行発信（或いは先乗り）してもいいことにする。

フリーエコノミーにのっかっているからこそ（ニーズはアクセスで確認できる）、信用性が担保できるって事になりませんかね？
▼アクセス以外の市場原理とは別の意味で重要度の高いジャンルを選別して”優先フラグ”をつける作業は必要になるので、ここは第三者評価機関を設けて（誰を選ぶのかは問題でしょうけど記事内容への干渉する権限は無しとする）設定、
▼インターネットの各掲示板等から既存の紙面に無い話題なりジャンルがあれば随時これをプッシュする検索部門も設けておく（当然ここはgoogle的なシステムを導入する手もある）。

こういう取り組みアリじゃないでしょうか？

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デフレ時代の分譲マンション「試行錯誤が始まったようです」

岩原.kagewari.充尚 — 2010-03-11T18:49:34+09:00

報道によると実験的企画のようですがなかなかどうして流石の内容。
モデルルームも駐車場もなし！三菱地所“究極のエコマンション”の正体
 http://diamond.jp/series/inside/10_03_12_001/

供給過剰で調整局面にある（社会資本的成熟）市場において元々資本力があるところが本気を出すとどういう可能性があるのかその考えを汲み取ることができます。
上記レポートで三菱地所が意欲的なところは
『低層』『外断熱』『モデルルームの廃止』『最新式空調システム』などです、
レポート中で指摘があるように、共有部分を非常に少ない戸数で自主管理とするのは確かに（共有部分の資産額が大きいこともあって）難しい問題を残すので、時に東急リロケーションやリクルート等が得意とする『企画性重視の分譲キラー賃貸』的方向性の方が安全なんでしょうけれど、そこを「分譲」として企画したところが実験的と評される所以なのかと。

重要なのは『低層』と、『外断熱』含む日本特有の非木造建築の弱点（断熱）に切り込んでいることろで、これからのマンションに求められるキャッチコピーはズバリ「低層かな」と思います。
（今回の企画が武蔵野吉祥寺だってところがポイントでしょう。古くからマンションは都心で高層→郊外は低層であるべきで、そこは基本に戻ったというところ）
同様に郊外におけるマンション開発で、『低層』を”高級を意味する言葉”に選んで広告している物件は他にもありますから、『都心の超高層・郊外の低層』の区分けは今後より鮮明になるかもしれません。
逆さまに言えば都心でも低層だと”本気で超高級”になりますから、
注）特に一戸あたりの太陽光発電パネルの専有面積で考えれば同様建築は低層の方が有利になる。

ひとつ参考にしてもらいたいのは、こういう流れが「木造一戸建」であるとか「２×４高級木造アパート」などの価値が再認識されるキッカケになるだろうってところで。
（低層の代名詞が”木造”なんですからね）
▼公正取引委員会的見解としては違うんでしょうけれど、高級低層アパートなんかはファミリータイプであれば呼称”テラスハウス”でもいいのじゃないかと思うんですよね、
（その方が消費者はイメージ掴み易いのじゃ？）
建築かじった経験ある人なら三菱地所のマンションレポートにおける室内温度管理の設計は木造建築ならばより安価に施工できることが普通に想像できると思います。
それだけではなく、元から熱伝導率で非木造より有利な木造建築で室内温度管理重視の設計を行えば圧倒的に光熱費を下げる事が可能なんです。二階建てなら太陽光発電パネルの専有面積率も更に大きくなる。

残念なことに賃貸住宅で「木造アパート」と表記して募集しなければいけない部分は家主サイドには大きなハンデとなっていて、何も高級物件のような賃料を想定していなくても「その賃料じゃ無理じゃないか」的心配はありますすよそこは、
募集時に”テラスハウス”が使えて、各DATAベース上の分類にもテラスハウスのチェックボックスが付けば（心理的に”ワンランク上っぽい”感じの）認知も広がりますし、コストパフォーマンスは非木造より有利なんですから、分譲と違って毎月のランニングコストを明示しやすい高級木造アパートは高い需要を期待させる存在だと思うんです。
（それを確約できませんの注釈付きで、一般的な利用をテストケースとして”毎月の光熱費を半減に近いレベルに引き下げる仕事量があります”なんて紹介文を付ける事ができれば、少々募集賃料が高くでも割が合うだけでなく、太陽光パネル等の設備管理が家主負担なので社会資本として考えても合理的です）
ドーンと三井ホーム辺りが開発に着手すれば認知も広がるのじゃないかなと期待します。
大手が先陣切って方向性示してくれれば、一般の家主さんもこれまでの部屋単位のリノベーションだけでなく、『エコアパートリフォーム』みたいな形の投資を検討しやすくなります、

『賃貸住居の街東京』なスケールで言えば、夏にもなれば数百万（実際いくつあるのかわかりませんが）のエアコン室外機がグルグル回ると想像するだけで「暑っ」となるんであって、
エコアパートなりが広がって、室外機の稼働率が３割～５割下がるとするなら都なりが条例で思い切った補助金つけても大きな投資効果あるように思います。

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報道の熱もさめたところでトヨタ問題、

岩原.kagewari.充尚 — 2010-03-08T22:08:06+09:00

以前心理学の方のブログでしたかね、製造業における契約社員問題で一度書いたことあると思うんですが、一部財界にあった「モノづくり云々」の話が（当時は主にIT系への批判として使われていましたが）、いかにも怪しい状況にあるのじゃないかと話たかなと思います。
ノートPCだけでなく農産品なんかでも語られる「日本製への信頼」ってありますよね、
輸入食料品に対するの安全性への疑問であるとか、IBMやパナソニックのノートPC関連なんかにあるような論議です。
派遣切り問題がニュースになった時、新たに表面化したのは経済界などから語られてきた「モノづくり云々」の本丸が、小泉内閣当時の法改正を契機に製造って部分の信頼性を”軽率にも放棄していた”って話で（私は国籍はともかく熟練正社員の方が製造しているのだとばかり思ってました）、
この報道は間接的に日本製ブランドへの信頼に対する疑問に発展しかねない話でした。
※今回のリコール問題は北米生産車両が主だった要因ですが、本国が派遣切りニュースにあったような状態なんですから、北米の信頼性への意識ってどうなのだろうと決して関係のない話じゃないでしょう。

その後噴出したトヨタリコール問題ですが、欧米では随分以前から盛んに取り上げられていた話らしく、マスメディアとトヨタの力関係なのか日本ではそれほど報道されていなかったのでちょっと唐突な印象だったのですが背景はかなり奥の深い話のようです。

リコールの嵐!「自動車の父｣片山豊100歳が怒る
トヨタよ、日産よ、ホンダよ「キミたちはクルマでなくカネを作っている」
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/249
　↑
この特集でビックリしたのは、北米市場において車の販売も『金融技術』を駆使して高級車販売を伸ばしてきたってことろで、
（オプションを付けて高級化等は昔っからある話なので何ですが、格付けとして高級バージョンの車両が”売りやすい環境”が収益計算の中で比重を大きくしてきたって意味かもしれません）
『サブプライムローン』と同じような話が背景にあったのかと、、
経済学的には現代の米国経済が一般消費者の過剰消費（金融技術的信用枠：簡単に言えば借金枠の拡大）に支えられてきたのは公然の事実で、北米市場そのものが乗用車販売という分野においても金融経済学によって立っていたって話です。
21世紀に入ってからでしょうか、報道されるトヨタの利益があまりにも莫大なのがちょっと不思議だったのですがそういう背景（高級車を販売しやすい環境）があったとは知りませんでした。

これらの条件は会社経営にとっての”スキ”になったのじゃないでしゅか？
（そこに社長後退劇関連の中”拡大を急いだ”という背景もからみ）
巷間伝わるように問題の中心となった技術的問題も「本来リコールに相当しないかもしれない」な話があるのは十分承知ですが、車に関しては”そういったフィールの要素”を発売前にプルーフしておくのも信用のウチでしょう。
（オーディオで言えば”視聴無しf特性だけ”でスピーカーを販売する事無いですから）
トヨタが結局F1で勝てないまま撤退したエピソードなんていうのも、リコール問題の予兆だったのかもなんて思ってしまったりもします。

確かにこの問題の詳しい報道なり論説を読むと「トヨタが現地生産にどれだけ注意を払っていたのか」疑う余地は無く、他社との比較って相対的な分析をすれば今回のようにトヨタが米国で槍玉に挙げられるのも極端に過ぎるだろうって思っている人の気持ちもわかります。
（逆に日本のマスメディアの報道が偏向していて現地ではそれほどエキセントリックな話題では無いって話もあります）
しかし21世紀以降先進国の経済ってものが金融経済学なる代物によって、なんだかおかしな方向に走っていたのは確かなように思うんですよ。
それこそM&Aなりでファンドが堂々と買収に出てとかの方が正々堂々に見える→IBMのノートPCがドーンとレノボになってしまう方が（残念ですが）事の内容はわかりやすいですもの。

■日本の住宅ローンにも少なからず言える話で『金融技術』でお買い求めやすくなっておりますって”コピー自体”が判断材料のひとつなんだと、
これはメーカーへの直接的不信では無くて、現代社会はビジネスモデルに対して「どんな仕組みなんだろう」のように見ていく視点は必要なんだと思うわけです。

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「家賃取り立て」に関する報道：補足です

岩原.kagewari.充尚 — 2010-03-06T23:28:00+09:00

３回シリーズでお伝えしてきた賃貸住居における契約内容やニュース報道の判断の仕方の話なんですが、案外忘れられている『ある法則』について一点忘れていました。
■「長期割引率」の話です。

前回までの説明で語ってきたように、昨今報道で目立っている問題の多数は「短期解約事例」で起きます。
極端な話”超長期契約”であれば生涯に解約なり退出する頻度は非常に少なくなるからです。室内造作の減価償却の話があるように、契約期間が延びれば伸びるほど原状回復などの折衝における計算母数が減額しますから、借りる側にも貸す側にも”住居の長期安定契約”は合理的な話になります。
※室内造作も社会資本として考えるとわかりやすいでしょう。長期契約は地球にとってもグリーンな選択なワケです→そのまま貸主借主の経済循環にとってもコストが軽微になります。
少なくとも2年契約の2年は基本として理解して欲しい（っても双方2年の合意で契約しているんですから2年以下の解約がレアケースなのは説明の必要無いと思います）。

家主側としてもリスク回避としても長期に安定して入居してもらえる事は歓迎なので、長期割引のインセンティブを付けたいところです、
その結論が『礼敷2/2更新料１』のシステムになります。
　↓
解約して新しい部屋を探せば引越し費用から仲介手数料まで多数コストがかかりますが、契約を更新するのは「更新料1ヵ月だけでいい」、
とりわけ礼金２ヶ月グレードの部屋であれば単純比較として更新料１ヵ月は割安で、
電卓はじかなくてもわかる事ですが、少なくとも更新料との差額（２－１＝１ヶ月）分が長く暮らせば暮らすほど減衰していきます（１ヶ月÷２４→１ヶ月÷４８）。
そういう意味で図面資料表示上に構造的に『礼敷2/2更新料１』のシステムには長期割引率の明示があるんです。

メッセージとして「更新して長期借りたら得ですよね」の募集スタイルです。
審査の一部と言っては何ですが、『礼敷2/2更新料１』デファクトスタンダードを選択する申込希望者は”見込み”でしかありませんが長期契約の合理性を認識している人と定義することが可能なので、賃料設定を行う場合の前提となる定義として短期解約コストを織り込まない家賃での募集を織り込めるんです（その方向に沿った審査とパッケージとなる）。
簡単に言えば『礼敷2/2更新料１』なら賃料設定は低めの設定になります。
（長期安定利回り的発想です）

仮に「礼敷０更新料ナシ」に行政が（今現在程度の認識のまま）これを誘導した場合どうなるか？
ひとつ参考になる話があります。
▼大手開発会社などによる分譲キラー高級物件の『新築キャンペーン』です。
仮にそのキャンペーンが礼金２グレードの部屋が礼金０だとしましょう、
当然第一次入居者は全室礼金０で契約します。
そして２年目「入居者全員が更新料の１ヵ月を割高に感じるんです」
心理的な逆インセンティブ効果が構造的に織り込まれてしまんです。
（次も礼金０キャンペーンを探せばいい。今の部屋に更新料支払うのも次の部屋の仲介手数料も同じようなものだ。）
確かに分譲キラー系の中堅高級マンションは建築数も多いですから、探せば案外又見つかっちゃうんです。
その結果、大手管理会社が入居優先で行う事が多い『新築キャンペーン』は２年後の更新時にかなりの確率で「多数の解約が発生します」。
募集の営業部も２年後の契約率までは計算しませんから、後から収支が合わずに困ってしまったりする事も珍しくありません。
だいたい新築キャンペーンは賃料も割安なので、空室が出ると幾分高めの賃料募集を予定してるもんですが（更新では値上げされません→再度空室になって新規募集の場合です）、解約が一度に多数となると計算していた賃料で募集できませんからさらに収益が低下することになります。（※これサブリースなんて事になるとダイレクトに管理会社の経営に響く事あります）
心理的な一種の錯覚的要素にも見える現象ですが、
（少々難しい話になりますがあえて心理学的注釈付けますと『共同幻想の罠』のような無意識の方向性が派生するのは確かで、存外この無意識的な方向性は人の自我における意思決定で馬鹿にできないものなんです）
仮に行政指導で「礼敷０更新料ナシ」を誘導した場合
　↓
>確かに分譲キラー系の中堅高級マンションは建築数も多いですから、探せば案外又見つかっちゃうんです。
　↑
このくだりの「探せば案外又見つかっちゃうんです」が保証される事になります。
　↓
「礼金０だと出たり入ったりが容易だね」な募集になるのと同じなんです。
（しかも法整備は解約時の請求として一義的には借主保護に見えるスタンスです：実際には中立なんですが偏向ぎみの報道によってそっちよりの解釈が風評として拡大する可能性が大）

結果としては、社会的に短期解約などの誘導が起きて欧米に散見される「下宿的なホテルが＝格安アパートと同等の存在になる」的なスタイルの家具付きの部屋が多くなってくるでしょう。
（欧米では週給制も多いのでそんな社会性との関係で存在する方式だと思います：背景はいろんな意味での短期契約）
つまり「相対としてどんどん賃貸住居の相場（㎡単価）は上昇するだろう」って事です。
経済原則としてもそうなっちゃうんですよ。
それはいかがなものかと、
（昨今信頼失っているマスメディアの事情を考えるとNHKの報道も何か別のバイアス入っているんじゃないのかと疑いたくもなってしまいますよ、ホント。そういう事まで考えたく無いのですが、、）

◎行政が考えるべきことは賃貸契約の内容を認識した上で制度設計を考えるべきだということと（現行の日本が洗練させてきた賃貸住宅の仕組みを安易に壊しても誰も得しない）、
『管理業務の明快化（専任媒介誘導）』
『公的保証人制度』
『契約金融資枠』や『各地方行政にある住宅補助制度の紹介』
今後考えられる『高齢者単身世帯のネットワーク造り』（同時に高齢者福祉の窓口行政も集約化）、等々この辺を包括的に政策化すべきでしょう。
パッケージで条例化すれば不動産業者の賃貸問い合わせの窓口で広報含めた案内を配布する事も可能になる筈です。

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「家賃取り立て」に関する報道（３）

岩原.kagewari.充尚 — 2010-03-04T15:36:54+09:00

ドンピシャタイムリーな報道がありました。
こちら
　↓
「過払い金」に続く「返還ビジネス」を模索する弁護士業界
賃貸住宅更新料や残業代も対象に
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/292

この件に関しては軽率にコメントできませんが、昨今の係争増加の報道の背景には上記の「弁護士救済ビジネス」の側面がある事もひとつのポイントです。
（これは弁護活動の制限を求めるような話ではなく、統計上”増えた”という報道の根拠が必ずしも問題の増加を意味しないって趣旨です。中には売名や悪徳って現象も含まれているのかも知れませんが個々の内容に関しては詳しい事情もわからないのでここではコメントできません）

さて予告どおり以下のポイントに絞っていきましょう。
■NHK報道の礼敷と更新料云々の件説明は完全にプルーフできてないので、保証会社の方向性含めて将来像の予測を考えてみる。

今回のレポート（１）の報道は
・敷金礼金不要の「ゼロゼロ物件」における管理の問題
NHKの報道は（その反対で）
・礼敷方式や”とりわけ更新料”等の不透明さと契約時の説明不足の問題

簡略化すれば（特にNHKの報道が矛盾しているんですが）、「ゼロゼロ物件」化すれば保証会社の関与など管理上の問題があり、『礼敷2/2更新料１・専任媒介』という東京におけるデファクトスタンダードには”割引される場合もある”事やその内容使途に関して不透明（家主に支払われるのか管理会社への委託料となるのか）な要素がある。
　↑
このような図式になります。
NHKの報道では京都方面（更新料が２ヶ月等管理上というより賃料計算の基本が違うんだと思います：２年の賃料総額を26ヶ月割りで計算する等）の不動産業界が電卓をはじいて「毎月に均すと幾らになるか実質賃料を併記した」という話に力点が置かれていました。
（前回説明のように一般媒介の問題は別の問題であり、基本正式な東京における更新料の性質は契約の法令遵守上の”管理委託料であるべき”もので→東京においては賃料の一部では無い）

この段階でNHKは礼敷や更新料の使途が地域格差としてどういう意味で差異があるのか十分内容を考えなかったため報道のポイントも不透明になってしまった訳です。
東京における『礼敷2/2更新料１・専任媒介』デファクトスタンダードの内容を前提にすれば両者の報道は矛盾無く繋がります。

ある意味京都方面における更新料の概念と一般媒介の問題は似たところがあって、
契約時に礼金なり更新時の更新費なり、それがゼロゼロの場合毎月賃料の何％が相当するのか等『契約時に管理会社の管理委託費用』が明示されるのが本来望ましいって事です。
（重要事項に含まれてくれれば法的に更にしっかりする）
入居者にとっても安心ですし、事実上家主に対しても拘束力があり、同時に法令に詳しい管理会社にも当事者責任が明快化しますから、各地域の条例などその解釈や運用の説明に割かれる時間は借主にも貸主にも十分確保される事になります。
（間接的に一般媒介から専任媒介への誘導ともなる）

募集図面の条件がわかりにくいって話しは、これは電卓はじけばわかる事ですからそれは問題じゃないでしょう。
　↑
これが問題化している背景は
「短時間となる店頭営業で図面資料を初見で判断している状況」
ここが問題なんですよ。
再三説明しているように、何も下調べもせずいきなり店頭で現在の空室状況は『調べられません』（検索母数が少ない地方などは例外ですが）。
この話も店頭営業の業態に関する問題と考えるべきで、
図面資料の取得から内見まで十分時間があれば誰だって電卓はじけますから。
■厳密に言えばプリペイド割引など礼金額に応じた割引率もあるので、一概に平坦化して実質賃料と表示するのは間違い⇒仮にゼロゼロシステムだと毎月の賃料増額は更に大きくなるので、前払い部分を含む割引率が見えなくなってしまいます。
（実態として”この部屋は１ランク上です”のような情報が明示されない）
　↓
実はこの話の背景は「仲介営業の専門職性」を担保できているか？って話なんですよ。
つまり
「店頭なりwebなり接客窓口を置く場合、仲介調査を含む専門性のある顧客サービスが確保されている事」を暗示しているワケで、
（管理業務と顧客営業部の分離や兼任の問題）

前回紹介した無茶な図式を思い出してください
■原理主義的構図で要約すると
（極端に過ぎますから現実の話では無くて見方というか考える時の雛形って意味です）
・一般媒介を廃止
・専任媒介業者は契約者を接客してはいけない
・契約者は第三者の仲介業者により空室の紹介を受ける事
　↑
制度設計的には上記の概念をどうやっ実態に反映させていくかって行政判断が求められているというのが今回の報道の本質なんです。
（店頭営業で自社管理物件の紹介を行う場合「物件管理担当者が同一人物であってはいけない」のような考え方もあり得るでしょう⇒義務化しなくても趣旨を業界に研修すればかなり大きな意味を持ちます）

さて、今後の方向性としては、
高齢化や晩婚化・非婚化など『保証人問題』抜きに考える事はできません。
ここに（１）で紹介した「賃借人保護法案」が関係してきます、
行政としては『公的保証人制度』を同時に確立すべきです。
民間の保証会社は法人契約であるとか高級賃貸にシフトさせて、地域行政の判断で一定賃料までは住民票さえあれば『公的保証』を付けて家主を保護した上で「賃借人保護法案」を捉えるべきでしょう。
（賃料に未払い問題があるのなら市民税なり地方行政上も同時に督促を抱えているケースが想定されますし、同時に雇用問題も想定されるので一本化して”別の対策”を考えた方が行政判断としても効率的に思います：既に需給可能な公的融資などがあるかもしれません）
そうじゃないと、貸主は怖くて更に審査が厳しくなるだけでなく明らかに解約に相当する滞納がある時にその都度弁護しなりを呼んで裁判所命令などを取得しなければいけませんから、事実上「公正証書契約（司法書士立会いなので別途費用がかかる）」じゃないと契約できなくなってしまいます。
　↑
この意味をわからない人いると思いますからさらっと説明しますと、
一般に賃貸住居契約は『特約契約』であって弁護士さんが本気出すと圧倒的に貸主不利なんです。

話をこれまた極端にしますと、
（法的根拠は事実に基づくものじゃありませんから目くじら立てないでくださいね）
「私有地の私道を通行する契約を行った。この私道は時速○キロ以下で走行する事。その後契約にない速度で通行する契約者がいたので○キロ以下で走行する事を巡って紛争になり→裁判ではそこは私道で道交法上の時速制限は根拠にならず、○キロで走行など法律で定められるものではない」
つまりですね、私の部屋をどのように貸しますよって個人レベルの話が法律になっているワケが無くて、両者の合意による特約契約なんですよ。
（法律条文では無い）
住居契約関係の法律は「賃貸業」における大枠を明示するもので、細部の特約は双方の合意（特約）に任されているんです。
　↓
基本原則として借りる方も貸すほうも紛争を期待する人なんかいない（住居として利用する以上平和に穏便に暮らしたいですから）という合理性を前提としているので、特約は守られるでしょうって事です。
所謂「紳士協定の枠の中に事前に合理性は担保されている」ような話。
これが一方的に破られる事は（事前の合意が無かったことになり）言い方おかしいんですが、実は契約署名捺印自体が『初めから紛争含みで無効だった』となり、
言った言わないの話になると『弁護士が付いている方が常に強い』構図です。
　↑
なのでーそうなってしまうなら、契約の時から弁護士なり司法書士なりが立会い「公正証書契約しないと怖くて契約できない」って話になりますよって話です。
（借主は弁護士連れてきているのに、弁護士も司法書士も同席させない貸主に瑕疵があるみたいになってしまう）
※実際に現状でも「怖いので」と家主側の希望で『管理上の定期借家契約（更新の代わりに再契約可能）』となっている部屋が増えています。更新時（再契約時）に家主側に再契約を断る権利を確保するためです。

つまり行政が一方的に「賃借人保護法案」を人気取りでやってしまうと、ぐるっと回って不利益を被るのは消費者になってしまうんです。
■紛争が頻発する背景には『労働の流動化』などによる「短期解約事例の増加」があり、統計的に述べで契約期間なりを勘案して（契約者全員が２年なりで再契約していると想定して潜在的頻度を加え）紛争事例の比率を考えれば紛争は『レアケース』なんですよ。
本来個別案件はそれに沿った方策を同時に考えなければならないところで、
全ての契約に網をかけてしまうと、比較多数のサイレントマジョリティーに不利益がかかってしまうんです。

仮に条例で「礼敷更新料の禁止」となった場合特段家主も管理会社も何も困らないんです。
ただ『礼敷2/2更新料１・専任媒介』デファクトスタンダードにおける”長期割引”が社会的に喪失しますよって話。
（しかも「公正証書契約」となり更に契約時の手数料が増額するかもしれない）
消費税の増税に似た話で（国民年金の未払いや現在の国の補填率など背景となる数字が全然違ってます）、同規模だったら大家さんや貸主法人は次々に倒産してます。
例の給食費未納の問題じゃありませんが、
制度的問題があるのであれば、まずそこに手をつけないといかんでしょう。

えー何分（１）からお伝えしているように、
賃貸の現場は大企業のサブリースもありますが、「中小零細個人商店」の世界が大きいですから（それこそ一部屋余っているので間借りで貸しましょうって事なら”一部屋大家さん”なんですし）、金融業界向けの法整備みたいな概念は馴染みません。
現実昭和の時代は慣習法の枠の中で円満に運営されてもきましたし、その内容も洗練されてデファクトスタンダードの確立など進化もしてきました。
東京ルール制定など法的バックアップもしっかりしたものですし、いかにもそれを頭ごなしに不透明であるかのような報道は間違ってます。

昨今のマスコミ報道は質的問題大き過ぎますよ、ホント。

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「家賃取り立て」に関する報道（２）

岩原.kagewari.充尚 — 2010-03-02T20:31:19+09:00

※話の流れが前回エントリーの（１）を引き継いでいるので、今回初めて読む方は是非（１）から読んでください。

NHK報道の更新料の論議などが問題なのは、前回説明のように「家主と管理会社の媒介契約＝管理会社への管理委託内容」がまったく触れられていないところです。
図面資料で言うと、
■『取引態様（たいよう）』→簡単に言えば取引”形態”みたいなものです
仲介調査会社としては、管理会社の評価として免許更新番号もそうですが「物件の取引の内容」として部屋の内容同等にここも勘案して部屋を紹介します。
（そうじゃない会社もあるでしょうけれど、、）
入居後の管理状態がほぼそこで推定可能だからです。
「家賃取り立て」報道もどうですが、問題視されているのは所謂個別の部屋探しでは無く『契約後』の話になりますから、報道のテーマは「管理形態の内容」であるべきなんです。

ところが報道は料金が幾らであるとか、内容を説明する事無く（しかも管理上上位ランクとなる更新料制度のある東京の正規の取引をあたかも不透明であるかのような方向）なんでしょうか、媒体としては”ウケのいい方向”に逃げている結果間違った捉え方をされかねない部分があるのです。
（方や「ゼロゼロ物件が問題」←→方や「礼敷更新料がしっかりある契約は不透明」）

今回の報道で認識すべきテーマは（１）で触れた『保証会社の問題』と、正規の礼敷システムによる一般賃貸から外れた、マンスリーを年間契約するような某別ジャンルの賃貸などの問題であり、
地域差としては関西（特に京都方面）の保証金額の大きさや更新料が２ヵ月は大きすぎないか等の「運用上の問題」、
そしてNHKの方で言えば「契約時の説明の不十分」など管理会社の質的問題なのです。

前回エントリーを引き継いで今回は管理会社の内容をテーマとしているのですが、
見方は二つあります。
ひとつが前述の『取引態様（簡単に言えば取引”形態”みたいなもの）』所謂家主と管理会社の媒介契約の内容であり、
もうひとつは業界地図的に管理会社のあるべき方向なり”見分け方”です。

取引態様（取引形態）から話を進めますと
大まかに言えば
「貸主→代理→専任媒介→一般媒介」と、この順番で管理会社の当事者責任や権限も並びます。（つまり一般媒介が一番管理会社の当事者責任や権限が少なくなる）
※細かく言えばサブリースなど実態としてどうなのかなどの差もあります

話をわかりやすくすれば問題のひとつは『一般媒介』にあると見てもいいでしょう、

（悪質店の話は別途後述します）
歴史的に地元の大家さんが馴染みで近所の不動産屋さんどこでも空室募集ができるように、どこと特定せずに空き部屋が出ると「ここ空いたから」のように各店に告知してって時代があり、これは地域によるひとつの流通システムだったんです。
現代は国土交通省がDATAベース（専任媒介業者には登録義務がある）を備えて、家主さんの告知に頼らなくても各社円滑に仲介の立場で空室の紹介が可能で、流通のために一般媒介が都合が良かった時代は終わっています。
むしろ「○号室の契約は○○不動産だけれど、△号室の契約は□□不動産で」などのように一般媒介は事実上管理会社は窓口だけで、実態としては”大家さんが管理会社”なパターンがどうしたって多くなりますから（更新料が１ヶ月ではなく1.25ヶ月とか1.5ヶ月になるのもほとんどが一般媒介）、
▼「今後どのように一般媒介を専任媒介に以降していくか？」
これが不動産業界の課題なんですよ。
当事者として国土交通省がどう考え、地域の行政はどう考え、業界団体はどう考えるのか、ここに消費者団体が参加してもいいでしょう。

確かに業界的にも判断はあります。
「相続などを経て緩やかに一般媒介は減っていくのじゃないか？」
しかし、商行為としても正規のものですし競合他社との関係もあり積極的に専任媒介への切り替えを業界として取り組むのは無理があり（家主と管理会社の立場で言えば”専属取引への営業活動”であって中立的取り組みにどうしたってならない）、
国土交通省なり地方行政（条例）なりが『家主に対する告知なり研修』として検討しないことには大きな解決策を望めないのです。
※この辺は『東京ルール』成立と背景が似ています

そこまで大袈裟な話だろうか？と考える方もいるかもなので補足しますとですね、
ポイントは「法的には家主は宅建主任者免許が無くても直接契約できる（形態としては”貸主”）」ところです。
で、大家さんが貸主として直接契約すると（仲介の当事者がいないので）仲介手数料は請求できません。
一見安く契約できるいい話に見えますが見方を変えると「中立的管理会社が存在しない」って事でもあるんです。
で、一般媒介の話を思い出してください。
　↓
>一般媒介は事実上管理会社は窓口だけで、実態としては”大家さんが管理会社”なパターンがどうしたって多くなります
※条例など監督官庁から法的側面の研修受けるのは専ら不動産業者で大家さんではない。
（話は逸れますがこの関係を利用して行政が風俗系店舗の契約解除を進めることもあるって話もあります）

大家さん直だと、契約内容の法律遵守の部分を継続的に担保する存在が無くなります。
貸主部分は大家さんが、借主部分は入居者がそれぞれ個人で担保する事になるって事です、
表現はあれですが「双方当事者が法的権利なども十分に理解しましょう」みたいな形です。
一般に地域の不動産会社さんは親切ですから、権限が無くても相談を受け付けてくれる事が多いですが、一般媒介の場合「契約上後は更新業務の委託があれば、その業務をするだけで（0.25ヶ月や0.5ヶ月だけで独立して更新業務だけを行う）管理当事者じゃ無いんですよ」となるケースが多いです。
更に国土交通省なり地方行政が監督官庁として行政指導行うのは不動産業者に対してとなるので、不動産会社との関係が淡白な一般媒介系の大家さんは昨今の法的方向性もよく理解できない事になります。
（研修受けた不動産会社にしても専任媒介であれば管理会社として家主との関係も継続的なので法的な部分も随意に説明できる）

ちょっとわかり難い話なので、、
えー何度か繰り返し読んでいただきたいのですが、
『礼敷2/2更新料１ヵ月専任媒介』この言葉のフレーズが意味するのは、契約に対してそれだけ管理会社の責任や存在が大きくなるってことです。
更に部屋探しの時に仲介調査会社を利用すれば（同じ仲介手数料を支払うなら管理会社直で大家さんと代理人を共有するのではなく、部屋の紹介は仲介会社に依頼して借主専任の代理人を立てるほうが権利上も得）、契約時の説明や法的解釈含めてより強固になります。

つまりNHKの報道は逆さまで、更新料なり礼敷をしっかりデフォルトで支払う方が透明性が高くて、不透明に礼敷が０になる方がそのまま「様々な点が不透明になる」って事です。

■原理主義的構図で要約すると
（極端に過ぎますから現実の話では無くて見方というか考える時の雛形って意味です）
・一般媒介を廃止
・専任媒介業者は契約者を接客してはいけない
・契約者は第三者の仲介業者により空室の紹介を受ける事
まさか不動産会社に「自社管理物件だけは窓口で紹介してはいけない」というのも無理があるので、この話は現実離れした無理筋なんですが、構図として原理主義的にはひとつの形としてそういうスタンスもあるのかと知っておいて損は無いでしょう。
てか、そう見ると全体がわかりやすくなる筈です。

えーそして、もうひとつの問題
>業界地図的に管理会社のあるべき方向なり”見分け方”です。
所謂悪質店系の話、
ここは意外と簡単です。
悪質とも言える管理をしている会社は通常「国土交通省DATAベース」に情報登録しません。
理由は簡単で、
顧客の立場に立つ仲介会社に「内情を知られたくない」からです。
当然解約時等でも不当な請求などがある時でも、契約当初の窓口として利用した仲介会社には相談しやすいでしょう。
（立場上管理に介入する権限はありませんが相談は自由ですから）
賃貸の法律や条例は皆さん考える以上にしっかりしていますから、仲介会社を利用していれば「その場合はこのような対処で」とか「ここに通告するといいでしょう」など対応できますし、あからさまに違法であれば（宅建業者なら判断できます）監督官庁に通告して処分を求めるのが適正な場合も出てくるでしょう。
　↓
つまり仲介会社を間に入れると面倒な事になるので他の会社に介入されたくないのです。

逆さに言えば「正規流通」として国土交通省のDATAベースに検索されない部屋は最初から怪しいのであり、
（全部が全部じゃありませんよ→所属協会指定のDATAベース登録を優先させている会社もある：所属協会指定のDATAベースは準国土交通省DATAベースと言えるものです）
　↓
仲介調査をしてくれる会社に借主専任の代理人を立てる形で依頼するのがベターとなります。

※前回のレポートで触れましたが地方における状況と同じように、お風呂無しで特別に賃料が安い部屋（学生専用の間借り等）であるとか「駐車場」のように仲介手数料のみによる仲介業務だけでは赤字になってしまうものは反対に管理会社直の度合いが強くなるでしょう。流通限界と言えばいいのか顧客側のニーズ自体別の利便性が優先されますし（選ぶというより早期に決める方向）、単価が安くなれば保護すべき双方の権利もそのの額自体が相対的に減衰しますから制度的に求められるものも違ってきます。
仮の話ですが、賃貸契約の紛争が多発して明文化性を高めるために「全ての契約は司法書士立会いの公正証書契約とする」なんて法律が出来たとします。→そうなると郊外の賃料５千円の契約にも司法書士が立ち会って”契約料”だけで数万円取られるとかになってしまったら、これは違った意味で困った話になりますよね。

話は戻って、
最後に「ではどうやって信用できる仲介会社を選ぶのか？」になりますが、ここは司法書士なり弁護士を選ぶように、しっかり依頼内容を明示して（国土交通省のDATAベースで仲介調査をしてくれるのか・管理会社の内容なども検討対象かなど）、ここは自己責任で判断するところです。
評価基準として信用だけでなく相性って部分もありますからね。
昨今はブログ等で事前にその会社の方針なり内容が公開されているケースが多いですから「いかにも情報不足」という事も無いでしょう。
※CMでお馴染みであるとかチェーン展開している店舗であれば2ch等からでも常に情報集められます。

NHK報道の礼敷と更新料云々の件説明は完全にプルーフできてないので、保証会社の方向性含めて将来像の予測を次回につづくとします。

＜つづく＞

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「家賃取り立て」に関する報道（１）

岩原.kagewari.充尚 — 2010-02-25T23:42:04+09:00

賃貸に関して先日大きな報道がありました。
細部に重要なポイントがあるのでリンクのニュース記事全文引用します

悪質な家賃取り立てに罰則　賃借人保護法案を閣議決定
 http://www.47news.jp/CN/201002/CN2010022301000133.html

政府は２３日、悪質な家賃の取り立てから住居の賃借人を保護する新法案を閣議決定した。今国会に提出し、来年６月末までの施行を目指す。法案では、大家や家賃の連帯保証業者が（１）滞納を理由に賃借人を脅迫（２）住居の鍵を取り換えて閉め出す（３）勝手に家具を運び出す―などの行為を禁止。違反した場合には２年以下の懲役または３００万円以下の罰金を科すとした。
また家賃の連帯保証業者や、賃借人の過去の滞納状況を検索できるデータベースを構築する業者を登録制とし、５年ごとの登録更新を義務付ける。これらの業者に対し、国土交通相は業務改善命令や業務停止命令を出すことができる。

不況で収入を断たれ、家賃が滞る非正規労働者らが増える中、強引な取り立てをめぐるトラブルが、敷金、礼金が不要の「ゼロゼロ物件」などで多発、社会問題となっている。
【共同通信】

この報道の扱いをめぐって事情を良く知らないコンテーター等が勘違いした解説を多発しているようなので「上記報道のポイントは何か」説明しようと思います。
上記ニュースで重要なのはここです
■『敷金、礼金が不要の「ゼロゼロ物件」などで多発』

正規の賃貸物件の定番が『礼敷2/2』であるのはご存知のとおりです。
歴史的経緯は様々ですが、実態として『礼敷2/2』には明快な使途があり実質的には毎月家賃の長期割引率と比例（礼敷割引するのは家賃割引に代わる措置であるため：礼敷割引は賃料温存度の高い選択）する存在として定着もしています。
特に審査的な意味が大きい、
ここは事業物件の契約で考えていただければ実に話が早いです。
リスクの大きな事業となる飲食店舗可の事業物件の保証金は12ヶ月が定番です。
（事務所専用であれば6ヶ月が定番）
更に駅近物件などのビル管理会社としてもフラッグシップの場合テナント自体が商業ビル全体の内容を左右しますから（百貨店におけるテナントで考えていただければ早いかと）、そういった特異な事業物件の場合「保証金20ヶ月」であっても驚く話じゃないのです。
（それが支払える財務内容も見ている）

単純に格式と言っては何ですが『礼敷2/2』で出ている部屋は”ランク”でもあるんです。
しかも割引率が高い（入居者にとっても得）ワケですから審査も厳しいケースが多い。
門前払いをしているって意味ではなくて、審査が厳しいようであれば「もうひとつ賃料の安い礼敷2/2を考えるべきでは」という意味です。

ですから礼敷が2/2割れしている募集に関しては「どういう意図で2/2割れでもアリなのか」考えてなるほどって背景があれば安心になります。
・大手管理会社による募集で（大きな資本を背景に）昨今の景気動向考えて空室対策として「本来2/2の物件」を期間限定キャンペーン等で下げている。
・東京ルールによって家主判断で敷金返却率を一律に想定することも可能なので管理会社の負担は大きくなりますが（滞納督促期間が敷金額の減少分一ヶ月早くなる）原状回復担保性が落ちた分「敷金は一ヶ月でもよい」と判断されている。
（敷金返却率の想定が内装設備の内容から容易に確定するとか→入居者による汚損破損を想定から外してしまうなど：バリエーションとして現状回復保証付きの保証会社を利用して敷金０とする場合もある）
・キャンペーンと近いのですが礼金２の内一ヶ月は家主負担となり（管理会社への媒介委託料）、積極的な広告努力などを期待されている。
（この場合礼金を１で募集するのか２で募集するのか、その判断を管理会社に任せる場合もあります：募集一ヶ月で決まらない時自動的に礼金１になるなど）
・地域の業者間競争が激しく、その結果地域独自の文化でローカルルールのように礼敷が極端に低いのがデフォルトになった。
（本来礼敷2/2の部屋も募集時は1/1などとなるので同じ条件でも各室の差は激しい）
・純粋に家主の好意で礼敷が1/1である。
（昔から大学生向け賃貸住居にはこの傾向があり、今でもその歴史を残して○○大学学生さんは賃料○万円などと事前に学生割引のある部屋も稀に存在します）
　↑
等々です。

ここが単純に”ランク落ち”なので初期費用を抑えたい人なら契約してくれるだろうと最初から「礼敷は1/1でいいよ」な物件の場合最初から部屋の内容にそれほど自信が無いとなるんです。それこそ安かろう悪かろうの原則、
（表現悪いですが借りる側が足元見られている）
ですから総じて賃料が高額になるに従って礼敷2/2率は高くなる傾向にあり（契約全体もしっかりしてくる）、デフォルトになるんです。

そんな業界地図の中
『敷金、礼金が不要の「ゼロゼロ物件」などで多発』
なるほどそういうことかと、
同時に敷金がゼロってところが重要なポイントで、
＝保証会社を利用しているって意味ですよ。
保証会社を利用する場合、滞納督促や解約等の管理は保証会社にアウトソーシングされ管理不動産会社の手から離れるのが一般的です。
（未払い賃料がある場合保証会社が立替支払済みとなるので→未払い・滞納自体が管理会社の担当事案から外れる）
現実管理不動産会社もその督促等の実情が情報として入ってこない場合もあるんです。
（※大手で管理物件全てが保証会社マストで保証会社自体も大手の場合であれば「物件単位ではなく法人として契約」している事になりますから又話は別です→契約上の特典になる場合もある）

問題となるのは安易な保証会社の利用となるんでしょうね。
目的は礼敷ゼロゼロを謳って集客を伸ばそうという思惑でしょうし、
この方法で集客を伸ばせるって事は？→所得に見合った賃料などのコンサルも無く（当然礼敷2/2の割引率が無いので相対賃料は高いのだから）「審査も甘い＝滞納発生率は最初から高い」→そして滞納督促は保証会社に丸投げ状態だとしたら、構造的に無担保の消費者金融のようなシステムになっているって事です。
■当然現代社会は高齢化や少子化晩婚化もあって保証人を立てる契約以外のニーズは今後急速に高まりますから『地方自治体の保証』など保証会社的業務の拡大や法的整備は様々な方向からマストである点は又別に論議が必要です。

（※業界的には「ゼロゼロ物件」などで多発と聞けば、特定業者いくつかの名前も浮かびますが：業界団体の権限は弱いですから自浄能力批判には限界あってここは国土交通省に頑張ってもらうより他無いんです）

ですから今回の法整備は業界としても大歓迎ですね。
（反面礼敷2/2では上記トラブルは少ないという意味ですからその信用性も証明されていると）

■ところが各報道の解説だと問題が違った方向に解説されることが多くて
（春ということもあってNHKが調査報道的に不十分なニュースを流したのも原因かと思いますが）
「確かに不動産には不透明なところありますね、更新料があったり礼金があったり慣習というのもわかりますが（特に東京では更新料があるのが大半など）法律含めて明快化するべきでしょうね」
　↑
のようなコメントも出ているので困った事かと。。
前段読んでいただければ上記のコメントが矛盾しているのわかりますよね？

NHKの報道にも問題多くて、
更新料について、地方では更新料なしが多い事など事前の調査無しに統計だけで報道してしまって余計に誤解うんじゃってます。
総務省調べにあるように、地方では持ち家が一般的で賃貸はマイナーな存在です。
地価的にも賃料そのものも安く、不動産業者は東京のような仲介や流通の透明化が根本的に不可能だったりします。

何でしょう正規代理店が存在しなくて、個人委託の小売店しかないような状況です。
むしろ賃貸契約における法令遵守を考えると地方には別の意味の問題があって、礼金や更新料方式では（基礎賃料が安いので）採算の取れる業務ができないワケです。
（※持ち家率の高さから逆算すると地方の不動産業者の利益確保の中心は売買よりとなるって側面もあるでしょう）
事実上管理会社は一般媒介的な契約（家主と媒介業者の契約）の募集窓口だけが精一杯で、家主に対しても借主に対しても中立の管理会社の立場をたもつのが難しく契約も不透明になりがちで、その分さらに家賃が下がる傾向あります（更新料を取っても管理業務の積立にならない）。
サブリースのように家賃収納業務込みで委託料を毎月％で取れていれば安心なんですが（この場合前述同様礼敷2/2は割引率って話と関連します→礼敷方式がなければ毎月の賃料が増額するしか方法がない）、
そうでは無い場合「契約した後の事は知らない」って事にもなりかねないからです。
反面地方の方が家主さんというより地主さんと呼ぶほうがアリかなと思いますが、
地主さんに個人商店的法人意識が高い可能性ありますから、地主さんの管理能力に依存する形で運営されている一面もあるでしょう。
※重要な点として地価の安さもあって物件そのものの相対的価値も低いですから、入居前のリフォームや原状回復などの問題もクリティカルになり難いのも確か。

■反対に賃貸住居が住居の６割超える都心は『賃貸先進国』なワケです。
（紛争防止条例”東京ルール”もあります）
確かに日本の法体系は慣習法度合いが強いですから、礼敷含めて慣習としてと説明される事情はありますが、その慣習も洗練された慣習ですから。
（現実の管理会社と家主間の媒介契約はそれぞれ違っているので、その枠の中で各費用が引き当てされているのですが）
礼金についてはその発端が「関東大震災の供給不足である」とか「東京に独り暮らしする学生の親御さんが”よろしく”と包んだ」とか諸説ありますが、どちらも現代的に解釈すれば「賃料の高騰を防ぐ（プリペイド割引）」「管理委託費用」となりその方向で定着してきたものです。
礼金が理解されにくい外国法人出張者向けの募集では「保証金４ヶ月（退出時２ヶ月償却）」などと書き換える事があるくらいで、礼金の使途はあらかじめ決まっていてそれを前提に毎月の賃料を計算しているワケですから、そう簡単に変えられるものじゃありません。
（繰り返しますが礼金０に変えるとなると毎月の賃料設定を変えないといけないですし、場合によると家主と管理会社の媒介契約内容も見直さないといけなくなります）

又、この辺が更に誤解を生むので、、、
更に説明は続きます。

＜つづく＞

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部屋探しの優先順位（２）

岩原.kagewari.充尚 — 2010-02-23T23:27:57+09:00

今回は主に「賃料は安い方がよい」なる代表選手を改めて考えてみることをテーマに話を進めているところです。
※本日「家賃取り立て」に関する重要なニュースが入ってきてますが、このニュースは他の報道とからめて後日特集します。

▼”居心地”は必ずしも価格に比例しない
ここで現代的な「個性化の時代ですから優先順位に差があってこそ」が関係してきます。
部屋に求める寛ぎのイメージは各人様々に違っているワケで、
その中で「この安さは買いだ」って賢さを発見していくことがポイントになります、

今度は業界サイドから安い部屋への選択肢を誇張すると投資利回り的問題が更に深刻化するかのうな心配される筋もあるかもなので、誤解の無いように説明しておきます。
（一般の皆さんもここ本気で誤解されることも多いんですが、投資的運用による賃貸住居の利益は本気で薄利ですから：低金利政策との関係性の中で投資が伸びた背景ありますがここはあくまでも相対であって実利幅が大きいものではありません）
今回の「賃料は安い方がよい」方向の話は、結果として可処分所得が大きくなれば内需拡大にもなりますし”セカンドルームの促進”や、トータルとしての床面積の拡大に繋がり（安いって概念には賃料額が同じでも床面積の広い部屋って選択も含まれる）、総床面積的な意味での不動産マクロに対する供給過剰への調整という意味もあるので、何か殊更賃料相場の下落を期待するような話じゃありません（当然行き過ぎれば賃貸のシステムそのもも破綻するだけでなく再び資産デフレのトリガー引くことになります）。
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ここはデフレ論議と似て、コストダウンが次の需要に循環する”内容”や”構造”にあればいいのであって、単体として過剰に心配するものじゃありません。

と、話は戻りますが、
代表的な事例を挙げますと
「この街で○万円ならば内容以前に有力だ」
「案外３点ユニットが悪くない」
「バランス釜は＝追炊きできるから全然問題なし」
「この街でこんぐらいの広さあれば十分過ぎるぐらい」
「和室の方が和室にも洋室にもなっていい」
（※昨今の若い方で本気でご存じ無い方あるかもですがサイズの合った絨毯敷くと和室は普通に洋室になります）
「家具が少ないのであまり広すぎない方が落ち着く」
「徒歩圏であれば徒歩何分とか気にしない」
（※近郊の場合：駅間が短いので現実的には徒歩12分表示までをアリとするって感じでしょう）
「間取りが２DKなら４帖半構成の30㎡台でも全然OK」
「ザックリ広めのストウゥデイオなら平米数はそれほど気にしない」
「低層アパートの防犯性を統計上再発見した」
「礼敷2/2で賃料安い方が私にとっては（所得ベースじゃやなく財務ベースで）リーズナブルだ」
挙げればキリが無いのでこの辺で、
な感じの話の中で「自分ならこれアリかな？」という項目があれば？
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その数だけ「賃料は安い方がよい」の選択肢が一個増えるワケです。

「いやいやそんぐらいで大きな変化は無いでしょ」と考える方もいらっしゃるでしょう。
ところが、
実際空室調査の現場ではひとつふたつの違いが大幅な調査分母の変動に繋がることあるんですよ。

そして、更に重要なところなんですが、
「この安さは買いだ」って賢さの発見は妥協点の発見とは違うんです。
『にんじん？全然平気』
こういう世界です、
■規制が少ない分自由が増える→個性の発現可能性が高くなる。
な現象がですね（笑
心理的に言えば『優先順位のベストセラー』であっても起きる事があるって話です。

そーんなところを考えるキッカケとして、
こんな事考えて損はないですよ。
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▼自分にとっての「この安さは買いだ」って賢さの中で落っこちているものないだろうか？

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部屋探しの優先順位（１）

岩原.kagewari.充尚 — 2010-02-23T00:31:30+09:00

個性化の時代ですから（笑
「優先順位に差があってこそ」
ここは間違いありません。
しかし腐っても共同幻想と言いましょうか普遍的な合理性があるのも確かです。
（あくまでも仮想上の普遍性ですが）
忘れちゃいけない『優先順位のベストセラー』のような発想ですね。

「賃料は安い方がよい」

言われなくても誰にでもわかってますよな声が聞こえてきそうなんですが、実際部屋探しの現場感覚としては「必ずしも王道かな？」な状況随分あるんです。
「少々希望より高くても」頻度として少ない無いですね、
”言われなくても誰にでもわかってますよ”の範囲には「日本は名実ともに先進国で豊かな国だ」って事も含まれていますから。
（昨今の景気失速で勘違いされることも多いですけれど、金融資産含めて日本の経済全体の力はとんでも無く豊かです。現在起きている問題は経済循環や流動性・労働分配率などシステムトラブルに近い）

心理的隙間と申しましょうか、
実は案外忘れられがちなのが
「賃料は安い方がよい」なんですよ。

更に心理的な背景を説明しますよ、
「どんな風に安い方がいいのか考えるのを忘れていたりする」
こういう事って在るんですよホントの話
なんとなく漠然と「安い」って概念が安かろう悪かろうの範囲で（所謂安モノ）、
ここ慎重に読んでください、
（読んでいるしりから同じ勘違いのループに嵌ることあるので）
■普段購入慣れしている消費財（洋服やら家電やらコスメやら食品やら嗜好品やら）なら『価格相応幻想』って自分ながら「眉唾リテラシーがけっこう厳しい」と思いませんか？

ところが心理的なトラップといいましょうかスキマといいましょうか、不動産資産なる社会性権威と関連フラグを持つ「部屋探し」となると反対に「眉唾リテラシーがマスキングされる」傾向もあるんです。

「一流企業」「高収入」「高級車」等々その内容を超越して言葉がダイレクトに『価格相応幻想』みたいな概念を織り込んでいる言葉が関係すると（自動的に「眉唾リテラシーが休眠する」）魔法にかかったように「へ～そうなんだ、そうだよね」と”思ってしまう現象”です。

みなさん不動産や部屋探しには関係無いだろうとか思っちゃってません？
ここが心理的”隙”ってものですよ。
分譲マンション購入の住宅ローンの時に、銀行の査定でこの価格は資産価値として適正？仮の話だけれど購入後このマンション担保にしたらいくら貸してくれるワケ？のような発想がなかなか浮かばない。
（日本は米国あたりと違い融資が事実上資産を保障するノンリコースローンでは無い：支払い困難な時担保となる家の鍵を銀行に置いてくればローンも消える方式じゃないのです。）
銀行は”お上”じゃありませんが、その銀行がその価格満額貸しましょうという仕組みがあるんだからその価格には間違いが無いかのような”思い込み”に自分で気が付かなかったりします。
（銀行は貸す額が大きくて利益が大きい方が嬉しいのであって）

賃貸にだって少なからず影響はあるんです。
賃貸の場合分譲とは違って非常に多数の選択肢母数の中で市場によって賃料はプルーフされていますから、少なくとも「床面積に応じた平米単価的並び」は相当の信用度で（後は設備や構造築年数や審査基準などで分散）誤差は少ないですから、話のテーマ的には『探す側の心理』の方です。

高級マンションへの憧れのようなものが『価格相応幻想』を底支えしている一面あるんですよね、ここやっぱり。
それはそれ、平米単価的並びはかなり信用性高い賃貸ですから「需要に応じて連動する」のであって、
気が付いた人はここで気が付いたと思います。
「高かろうよかろう心理」で実価値より賃料が上昇する事もあるんですよ。
（その逆もあるのでそこに気が付いた人は得したり）
※ここ勘違いされてしまうといけないので注釈つけますが、不動産投資の利回りはおおよそ暴利と呼べるような打ち出の小槌じゃありませんから（だったら又バブルになっているんであって）、逆説的には「高かろうよかろう」は正しいんです。十分顧客が付くと高いコストをかけて開発するんですから。前述の実価値とは「実需要でしょうか？」って話です。

■ここも誤解があるといけないので補足説明しますと
イノベーションであるとか経済成長であるとか豊かさの証として更に住環境の充実へニーズや憧れは”無くちゃいけない潜在需要”ですし、
産業サイドはその潜在需要を（豊かさの証明として豊かな金融資産を投じて）形とする開発は経済学的にもあるべしなんです。
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但し一般顧客の「高級マンションへの憧れ」を実価値として専門家であったり建築家が（その学術的スキルも豊かさの証明なのであって）表現して初めて意味を持ちますし、同時に行政は適正な都市計画や政策にによりそれを担保する事で機能するんです。

そこのところのビヘイビアに信頼性が無いんですよ。
（耐震疑惑事件であったり、地方における無謀な宅地開発であったり、そもそもバブルがあったり、社会資本という概念より経済成長優先であったり）
戦後の時代であれば、公団なりのエリート層に付託する事で信頼が担保されましたが、先進国化民主主義の時代は「市民個人個人の判断」が求められます。
そのまま「リテラシー」って話です。

（やっと話が繋がりました）
そんな（憧れと同時に）リテラシーも踏まえた「賃料は安い方がよい」って優先順位が忘れられがちなんです。
物件や暮らしの内容が価格比例に漠然と引っ張られていて、
「この安さは買える」みたいな賢い部分が忘れられてしまう事あるんです。
そこが言いたかったんですよっ
安かろう悪かろうじゃなくて「この安さは買いだ」って賢さは案外忘れられることが多いって話です。

住居って
「何か住んでみたら全然居心地いいな」
こっちが本質ですよ。
未知数とまで言いませんが、数字に現れない”居心地”って世界があるのは確かであって、
”居心地”は必ずしも価格に比例しませんからね。

＜つづく＞

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